Thứ tư, 3/10/2018 | 13:37 GMT+7

TP. HCM: Bé sơ sinh và 9 người trong ngôi nhà sẽ ra đường nếu hợp đồng “giả cách” là đúng?

LSVNO - Vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và mua bán căn nhà hai mặt tiền số 50/10, ấp Thống Nhất 2, xã Tân Thới Nhì, huyện Hóc Môn, TP. HCM. Theo bản án 354/2018/DSST ngày 20/06/2018 xét xử thì gia đình có 9 người lớn và một bé sơ sinh 01 tháng tuổi của ông Lưu Văn Chính sẽ có nguy cơ mất trắng ngôi nhà vì làm hợp đồng “giả cách” để được vay tiền nặng lãi.

tt1-5bb463294cbd4

Căn nhà hai mặt tiền đường diễn ra tranh chấp hơn 10 năm.

Theo quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm của Tòa án nhân dân TP. HCM thì ngày 05/10/2018 sẽ đưa vụ án ra xét xử do có kháng nghị của Viện KSND huyện Hóc Môn, TP. HCM kháng nghị toàn bộ bản án sơ thẩm.

Theo đó, VKS huyện Hóc Môn chỉ ra những điểm TAND huyện Hóc Môn còn chưa giải quyết thỏa đáng như sau:

Về nội dung vụ án, lời khai của nguyên đơn thể hiện: Do năm 2007 ông Chính cần gấp số tiền 120 triệu đồng nên đã vay của ngân hàng VP Bank. Năm 2008 đến hạn phải trả nợ ngân hàng nhưng ông Chính không có tiền trả nợ nên tới Công ty Đất Ngọc hỏi vay số tiền 180 triệu đồng. Công ty Đất Ngọc đồng ý cho ông Chính vay tiền nhưng kèm theo điều kiện ông chính phải trả lãi 6%/tháng và phải công chứng hợp đồng chuyển nhượng căn nhà ông đang ở để đảm bảo với lời giải thích “đây chỉ là giấy tờ mua bán giả để hợp thức việc vay nợ của ông”.

Trong lúc đang cần tiền trả ngân hàng và tin tưởng ở Công ty Đất Ngọc nên ông Chính đồng ý các điều kiện trên. Sau đó Công ty Đất Ngọc cho người đưa tiền cùng ông Chính tới ngân hàng VP Bank để trả nợ và giữ lại sổ đỏ của ông Chính ngay tại ngân hàng, sáng hôm sau đưa đi công chứng tại phòng công chứng số 5, Gò Vấp, TP. HCM. Người đứng ra công chứng cùng ông Chính là bà Lê Ngọc Điệp (mẹ ruột của bà Ngọc - chủ Công ty Đất Ngọc) cùng ký HĐCN ngày 14/10/2008. Vì suy nghĩ đây chỉ là hợp đồng giả nên ai đứng làm công chứng cũng được.

Nhưng do không vay đáo hạn lại ngân hàng được nên ông Chính không có tiền trả cho Công ty Đất Ngọc. Thấy ông Chính rơi vào thế kẹt, Công ty Đất Ngọc đã giới thiệu ông Chính với ông Lê Sĩ Hải và nói với ông ông Chính “ông Hải là người có vay tiền nhàn rỗi nên cho ông vay để trả nợ lại cho phía Đất Ngọc”.

Tại buổi làm việc với Đất Ngọc và ông Hải thì ông Chính được ông Hải đồng ý cho vay số tiền 250 triệu đồng với điều kiện giống của Công ty Đất Ngọc là lãi suất 6% và phải làm Hợp đồng chuyển nhượng căn nhà để đảm bảo. Ngày 03/12/2008, ông Chính, bà Điệp và ông Hải lại đưa nhau ra phòng công chứng số 5 Gò Vấp để hủy HĐCN giữa bà Điệp và ông Chính và tiếp tục ký lại HĐCN giữa ông Hải và ông Chính. Ngay sau đó cả 3 về Công ty Đất Ngọc, tại đây ông Hải đưa cho ông Chính 235 triệu và ông Hải giữ lại 15 triệu. Ông Hải trả ngay cho Công ty Đất Ngọc 180 triệu. Tới tháng thứ 2 thì đóng lãi cho ông Hải 10 triệu. Sau đó nhiều lần ông Chính hẹn gặp ông Hải để thương lượng giảm lãi suất xuống. Sau đó 18 tháng vợ chồng ông Chính hẹn gặp ông Hải để thương lượng trả tiền nợ vay và tiền lãi lúc này ông Hải đã đưa ra yêu cầu muốn lấy lại căn nhà và quyền sử dụng đất phải trả ông Hải 620 triệu số tiền tính lãi này được ông Hải viết lên tờ giấy kê khai thuế có đóng dấu công ty ông Hải.

t2-5bb463291df90

 Nguyên đơn Phạm Văn Chính tiếp tục kháng nghị phiên tòa sơ thẩm bản án 354/2018/DS- ST ngày 20/6/2018.

Phía bà Trần Thị Mai Lan (vợ ông Chính người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan đến căn nhà 50/10) cung cấp thêm: Việc giao dịch vay mượn của ông Chính và công ty Đất Ngọc với ông Hải bà hoàn toàn không biết. Cho đến lúc ông Hải cho người tới nhà đo đạc căn nhà và bà mới biết ông Chính vay tiền. Vì vậy bà Lan và ông Chính đã hẹn gặp ông Hải để trao đổi về giao dịch vay mượn và trả lãi suất 6% trên vì những giao dịch đó 2 bên chỉ thỏa thuận bằng miệng cho nên bà Lan đã ghi âm để làm bằng chứng phòng khi bất trắc. Bản ghi này có lời ông Hải công nhận về hợp đồng trên chỉ là hình thức vay mượn và trả lãi suất 6%/tháng. Khi xảy ra vụ kiện thì chứng cứ này đã được đưa đi giám định và được thừa nhận là giọng nói của ông Lê Sĩ Hải tại bản kết luận giám định của Viện khoa học hình sự, Bộ Côn An, do Viện trưởng, Thiếu Tướng, PGS - TS Ngô Tiên Quý ký tên đóng dấu xác nhận sự việc.

“Thế nhưng, việc ông Hải đã tự ý đóng thuế thu nhập và đăng bộ sổ đỏ của căn nhà sang tên ông Hải và sau đó là đã bán sang cho bà Lê Thị Thu Hằng mà không thông qua gia đình tôi là việc làm trái pháp luật. Vì giữa chồng tôi và ông Hải chỉ là hình thức vay mượn tiền của nhau không phải là mục đích bán nhà. Vì thời điểm vay tiền nhà tôi có tới 4 thế hệ sinh sống trong căn nhà. Mẹ chồng tôi lúc đó 82 tuổi bà mới mất cách đây 3 năm. Nhà có 5 người con trai và có 2 cháu con của 2 đứa con trai đầu và con trai thứ cùng sinh sống. Hiện nay con trai thứ 3 của gia đình cũng mới lấy vợ và vừa có một cháu nhỏ bé mới sinh được hơn một tháng tuổi và cô con dâu thứ 3 và vợ chồng tôi cùng sinh sống. Lúc ông Chính cần tiền làm ăn thì đứng ra làm giấy tờ mà người trong gia đình không ai hay biết. Hơn thế nữa, căn nhà của tôi nằm 2 mặt tiền đường phía trước là nhà thờ, bên cạnh là chợ xã Tân Thới Nhì. Căn nhà của tôi có diện tích thực 120m2, giá bán căn nhà theo thị trường lúc vay mượn 1,2 tỷ. Giá bán hiện nay giao dịch thị trường là trên 3 tỷ. Nhưng giá thẩm định tại tòa là 1,5 tỷ. Vì thế, rất mong tòa xem xét rõ hợp đồng công chứng với ông Lê Sỹ Hải là đúng. Đây chỉ là hợp đồng giả tạo để hợp thức hóa việc vay mượn thôi”, bà Lan nhấn mạnh.

Theo kháng nghị của Viện KSND huyện Hóc Môn còn có nhiều điều chưa được làm rõ tại phiên tòa như sau.

Về tố tụng

Trong vụ án có trẻ Lưu Hải Đăng, sinh năm 2006 là người có quyền và nghĩa vụ liên quan: Trong suốt quá trình giải quyết vụ án, từ khi thụ lý đến trước khi mở phiên tòa xét xử sơ thẩm, do trẻ Đăng là người chưa thành niên nên ông Lưu Văn Chính (ông nội của trẻ Đăng) làm đơn xin vắng mặt cho trẻ Đăng và xác nhận trẻ Đăng không có ý kiến gì với vai trò là người đại diện cho trẻ Đăng. Trước giờ khai mạc phiên tòa ông Chính cung cấp cho tòa án “Đơn xin vắng mặt tại phiên tòa sơ thẩm" của anh Lưu Trấn Trùng Dương (con của ông Chính) là ngươi có quyền và nghĩa vụ liên quan với nội dung nhận là cha của trẻ Đăng, xin vắng mặt và không khiếu nại sau này mà không cung câp giấy tờ chứng minh mối quan hệ với cháu Đăng. Việc xác định người đại diện theo pháp luật cho trẻ Đăng chỉ qua một tờ đơn xin vắng mặt là chưa đúng quy định tại khoản 1 Điều 141 BLDS 2005, khoản 1 Điều 73 Luật HNGĐ 20l4.

Tòa án không xác minh tình trạng hôn nhân của bị đơn Lê Sĩ Hải tại thời điểm diễn ra giao dịch giữa ông Chính và ông Hải là chưa đủ thủ tục xác định người có quyền và nghĩa vụ liên quan theo quy định tại Điều 68 BLTTDS BLTTDS 2015.

Trong phần nhận định của bản án 354/2018/D83T, ngày 20/6/2018 của TAND huyện Hóc Môn có nhận định về chi phí giám định đo vẽ và chi phí định giả các bên đương sự không yêu cầu và tự chịu chi phí nhưng phần Quyết định lại không nêu các nội dung trên là không đúng quy định tại khoản c Điều 266 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015.

t3-5bb463292993b

 Bản kháng nghị của Viện KSND huyện Hóc Môn, TP.HCM.

Về nội dung

1. Trong hồ sơ vụ án thể hiện lời khai của bị đơn trong quá trình tòa án giải quyết vụ việc là không thống nhất: Tại biên bản hòa giải lần đầu tiên vào ngày 31/3/2011 ông Hải thừa nhận giữa ông Hải và ông Chính là quan hệ vay tài sản. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu đất là biện pháp bảo đảm số nợ mà ông Chính vay. Vì ông Chính không thực hiện cam kết trả nợ nên ông Hải tự ý đăng bộ sang tên cho mình và bán căn nhà này cho bà Hằng.

Tại biên bản hòa giải ngày 30/11/2011 đại diện theo ủy quyền của ông Hải là ông Thái Văn Nhâm thay đổi lời trình bày trước đó của ông Hải và cho rằng giữa ông Chính và ông Hải là quan hệ hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở. Lý do ông Nhân đưa ra cho việc thay đổi ý kiến trước đó của ông Hải vì do tại lần hòa giải trước ông Hải nhầm lẫn, mệt mỏi do công tác xa nên khai nhầm.

Tại biên bản hòa giải ngày 19/4/2012 ông Hải trình bày giữa ông và ông Chính là quan hệ hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở và việc ông thừa nhận giữa ông và ông Chính là quan hệ vay tài sản chỉ là nhằm chọc tức, gây bất lợi cho vợ chồng bà Hằng.

2. Việc ông Hải đăng bộ sang tên căn nhà số 50/10 ấp Thống Nhất 2, xã Tân Thới Nhì, huyện Hóc Môn, TP. HCM ông Chính không biết. Ông Chính xác nhận chưa làm thủ tục nghĩa vụ về đóng thuế thu thập cá nhân việc đóng thuế thu nhập cá nhân của ông Chính là do ông Hải đóng, giấy đóng thuế thu thập cá nhân của ông Chính tại sao không có chữ ký của ông Chính chỉ có chữ ký của ông Hải. Tòa an chưa làm rõ vấn đề này.

3. Nội dung Hợp đồng thuê nhà không đầy đủ. Đây thực sự là hợp đồng thuê nhà như ông Hải nói hay chỉ là một hợp đồng giả tạo để ông Hải có thể vay tiền Ngân hàng cho ông Chính mượn như lời ông Chính trình bày. Tòa án cần làm rõ vì sao có việc trong một thời gian dài cho ông Chính thuê nhà nhưng ông Hải không thu tiền thuê. Việc này có hợp lý không trong khi ông Hải thừa nhận không quen biết ông Chính và cũng thừa nhận do công việc không thuận lợi thiếu tiền làm ăn nên đã phải cầm cố căn nhà cho ngân hàng nhưng lại không thu tiền người thuê nhà của mình.

4. Tòa án chưa làm rõ tại sao có sự khác nhau về giá trị mua bán căn nhà số 50/10 ấp Thống Nhất 2, xã Tân Thới Nhì, huyện Hóc Môn, TP. HCM (Hợp đồng mua bán nhà viết tay ngày 02/12/2008 giá trị căn nhà là 280.000.000 nhưng trong hợp đồng mua bán nhà công chứng giá trị căn nhà chỉ có 250.000.000 đồng.

Phương thức thanh toán có được thực hiện theo như Điều 2 Hợp đồng mua bán nhà đất viết tay ngày 02/12/2008? Theo như phương thức thanh toán thì bên mua sẽ thanh toán đợt 2 vào ngày 03/12/2008 sau khi ra công chứng nhưng tại mặt sau của hợp đồng mua bán nhà viết tay ngày 02/12/2008 có ghi nội dung ông Chính đã nhận đủ 250.000.000 đồng (có nghĩa nhận thanh toán trước khi ra công chứng. Điều này có hợp lý đối với giao dịch về tài sản lớn nhưng người mua dù không quen biết người bán vẫn tin tưởng giao tiền trước).

5. Tòa án nhận định nội dung cuộc ghi âm cuộc nói chuyện giữa ông Chính ông Hải bà Lan chỉ nói về vay tiền với lãi suất chứ không nói cụ thể liên quan đến việc mua bán căn nhà số 50/10 ấp Thống Nhất 2, xã Tân Thời Nhì, huyện Hóc Môn, TP. HCM là chưa đầy đủ và chính xác, cụ thể: 

Trong suốt quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa xét xử sơ thẩm ông Hải khẳng định trước đó không hề quen biết với ông Chính và ngoài giao dịch đối với căn nhà số 50/10 ấp Thống Nhất 2, xã Tân Thới Nhì, huyện Hóc Môn, TP. HCM thì không có giao dịch nào khác. 

Tuy nhiên, trong file ghi âm cuộc nói chuyện có nội dung ông Chính nói với ông Hải việc mình vay ông Hải từ 03/12/2008 và ông Hải xác nhận có việc này. Và ngày 03/12/2008 cũng là ngày ký kết hợp mua bán căn nhà số 50/10 ấp Thống Nhất 2, xã Tân Thới Nhì, huyện Hóc Môn, TP. HCM giữa ông Chính và ông Hải. Đồng thời, ông Chính nói về số tiền vay là 250 triệu đồng; tương ứng với số tiền ký trong hợp đồng mua bán căn nhà và ông Hải cũng không có phản bác. Bà Lan nói về số tiền vay là 250 triệu đồng, tuơng ứng với số tiền ký trong hợp đồng mua bán căn nhà và ông Hải cũng không có phản bác. Bà Lan khẳng định chỉ là việc vay mượn lấy lãi nhưng bị ông Hải siết nhà. Phần đối đáp của ông Hải cho thấy  nội dung vay mượn không trả thì phải siết nhà.

Nội dung cuộc nói chuyện được giám định cho thấy có việc đang thương lượng về trả tiền vay và trả lãi cho một giao dịch trước đó chứ không phải việc đang đề nghị được vay tiền bằng một mảnh đất khác như lời ông Hải trình bày. 

6. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở giữa ông Hải vì bà Hằng không thông qua bán đấu giá hoặc giao dịch với người mà theo bản án quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản. Nhưng sau đó người này không phải là chủ sở hữu tài sản do bản án, quyết định bị hủy, sửa.

Tại phiên tòa sơ thẩm ngày 20/6/2018, nhận thấy còn nhiều vấn đề chưa được làm rõ, Viện kiểm sát nhân dân huyện Hóc Môn căn cứ Điều 259 BLTTDS năm 2015 đề nghị Hội đồng xét xử tạm ngưng phiên tòa để bổ sung tài liệu chứng cứ nhưng Hội đồng xét xử vẫn tuyên án. Tòa án không chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn là đánh giá chứng cứ chưa toàn diện chưa đầy đủ và chính xác. Giao dịch dân sự xảy ra năm 2008 nhưng quyết định của bản án áp dụng Luật Đất đai 2013, Luật Nhà ở 2014 là chưa đúng. Việc xác định người đại diện theo pháp luật cho trẻ Đăng; không xác minh tình trạng hôn nhân của bị đơn Lê Sĩ Hải tại thời điểm diễn ra giao dịch giữa ông Chính Và ông Hải; phần quyết định của bản án không quyết định về chi phí giám định, đo vẽ và chi phí định giá là vi phạm thủ tục tố tụng nghiêm trọng. 

Kim Chi