Chủ nhật, 9/9/2018 | 08:26 GMT+7

Vụ Dự án Melia Hồ Tràm bị khiếu nại: Chủ đầu tư phản hồi thông tin (?!)

LSVNO - Công ty TNHH Biển Ngọc Hồ Tràm đã phản hồi tới Luật sư Việt Nam Online xung quanh vấn đề bán biệt thự tại dự án Melia Hồ Tràm. Tuy nhiên, khách hàng không khỏi lo lắng sau khi bỏ gần 10 tỷ đồng mua biệt thự thì có được ở hay không? Vì chủ đầu tư khẳng định đây không phải là dự án nhà ở.

>>>Vụ Dự án Melia Ho Tram at the Hamptons bị khiếu nại: Bộ Xây dựng đề nghị kiểm tra

bt1-5b9475ee2b76f

Biệt thự tại Dự án Melia Hồ Tràm được bán ra với giá trị mỗi căn là rất lớn.

Thông tin phản hồi

Vừa qua, Công ty TNHH Biển Ngọc Hồ Tràm (Công ty), chủ đầu tư dự án Khu du lịch nghỉ dưỡng Melia Ho Tram at the Hamptons (dự án Melia Hồ Tràm), tọa lạc tại xã Phước Thuận, huyện Xuyên Mộc, Bà Rịa - Vũng Tàu đã phản hồi thông tin tới Luật sư Việt Nam Online liên quan đến nội dung được phản ánh.

Theo đó, Công ty có nêu: “Theo Điều 1 và Điều 2 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 (Luật KDBĐS) Luật này điều chỉnh và áp dụng cho tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản tại Việt Nam. Trong đó, kinh doanh bất động sản được hiểu là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản (BĐS)…

Như vậy, xét về đối tượng và phạm vi điều chỉnh, Công ty và Dự án thuộc đối tượng điều chỉnh của Luật KDBĐS.

Theo Điều 5, Luật KDBĐS các loại BĐS đưa vào kinh doanh gồm:

i) Nhà, công trình xây dựng có sẵn của các tổ chức cá nhân;

ii) Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai của các tổ chức cá nhân;

iii) Nhà, công trình xây dựng là tài sản công được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đưa vào kinh doanh;

iv) Các loại đất được phép chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật về đất đai thì được kinh doanh quyền sử dụng đất.

Như vậy, Luật KDBĐS quy định nhiều loại bất động sản khác nhau và quy định những điều kiện khác nhau cho mỗi loại BĐS.

Dư án khu du lịch nghỉ dưỡng The Hamptons Hồ Tràm là một loại hình BĐS, nên phải tuân thủ quy định của Luật KDBĐS. Tuy nhiên, việc tuân thủ nằm trong phạm vi quy định áp dụng cho loại hình BĐS mà công ty đang kinh doanh.

Hiện tại, các biệt thự đang xây dựng của Dự án được xem là công trình xây dựng hình thành trong tương lai, theo quy định tại khoản 4, Điều 3, Luật KDBĐS, cụ thể như sau: “Nhà, công trình xây dựng trong tương lai là nhà, công trình xây dựng đang trong quá trình xây dựng và được nghiệm thu đưa vào sử dụng”.

Theo Khoản 2, Điều 5, Luật KDBĐS, các loại BĐS được đưa vào kinh doanh theo Luật này bao gồm công trình xây dựng hình thành trong tương lai của các tổ chức, cá nhân.

Do vậy, các biệt thự của dự án này là một trong các loại bất động sản được phép đưa vào kinh doanh theo Luật KDBĐS.

d) Điều 55 và Điều 56 Luật KDBĐS quy định điều kiện của BĐS hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh như sau:

“Điều 55. Điều kiện của BĐS hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh:

  1. Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.
  2. Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.

Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do.

bt2-5b9475ed0c6f1

 Liệu khách hàng có được bảo vệ quyền lợi khi gặp rủi ro?

Điều 56. Bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai:

1. Chủ đầu tư dự án BĐS trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng.

2. Theo quy định trên thì, mọi BĐS hình thành trong tương lai khi đưa vào kinh doanh phải đáp ứng những điều kiện sau:

i) Có giấy tờ về quyền sử dụng đất;

ii) Có hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt;

iii) Có giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng;

iv) Có giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án.

Riêng những dự án nhà ở hình thành trong tương lai phải đáp ứng thêm những điều kiện sau:

- Có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó;

- Có văn bản trả lời của cơ quan quản lý nhà cấp tỉnh về nhả ở đủ điều kiện được bán’

- Có văn bản bảo lãnh của ngân hàng theo điều 56 Luật KDBĐS.

Do dự án được phê duyệt là khu du lịch nghỉ dưỡng nên dự án không phải là dự án nhà ở, do vậy theo quy định của Điều 55 và 56 nêu trên thì Dự án cần đáp ứng những điều kiện (i) đến (iv) nêu trên mà thôi. Thực tế là dự án đã đáp ứng đầy đủ các điều kiện đó để bán biệt thự cho khách hàng, cụ thể là:

i) Dự án đã có giấy tờ về quyền sử dụng đất;

ii) Dự án đã có hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt;

iii) Dự án đã có giấy phép xây dựng;

iv) Dự án đã có giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật theo tiến độ dự án.

Công ty đã cung cấp đầy đủ các giấy tờ pháp lý trên cho bà Thịnh.

Bài báo thứ 2 thông tin không đúng về các yêu cầu mà dự án cần có khi ký hợp đồng mua bán với khách hàng.

Cụ thể bài đăng nội dung: “Hơn nữa theo hợp đồng mua bán ký kết giữa bà Võ Thị Hằng Thịnh với Công ty TNHH Biển Ngọc Hồ Tràm thì biệt thự nghỉ dưỡng chủ đầu tư bán cho bà Thịnh là loại hình nhà hình thành trong tương lai”.

Theo quy định của Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Nhà ở và theo Điểm b, Khoản 2, Điều 19, Nghị định 99/2015/NĐ-CP của Chính phủ thì dự án ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai ký hợp đồng mua bán với khách hàng phải đáp ứng các điều kiện, cụ thể:

“Trường hợp ký hợp đồng mua bán, thuê, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai mà thu tiền trả trước của người mua, thuê, thuê mua nhà ở theo quy định tại Khoản 3 Điều 69 của Luật Nhà ở thì phải tuân thủ các điều kiện và hình thức mua, thuê, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản. Chủ đầu tư phải có văn bản gửi Sở Xây dựng nơi có nhà ở kèm theo giấy tờ chứng minh nhà ở có đủ điều kiện được bán, cho thuê mua theo quy định tại Khoản 1 Điều 55 của Luật Kinh doanh bất động sản...”.

Qua hồ sơ bà Thịnh cung cấp và thông tin từ phía cơ quan chức năng, thì đến thời điểm hiện tại, bà Thịnh cũng chưa nhận được văn bản Thông báo chấp thuận bán nhà hình thành trong tương lai của Sở Xây dựng Bà Rịa - Vũng Tàu. Bà Thịnh cũng cho biết thêm đã nhiều lần yêu cầu cung cấp nhưng chủ đầu tư không cung cấp?

Như vậy rõ ràng những phản ánh, tố cáo từ phía khách hàng về việc chấp hành pháp luật trong kinh doanh bất động sản của Công ty TNHH Biển Ngọc Hồ Tràm là có cơ sở…”.

Như đã phân tích rất rõ ở mục 1 nói trên, Dự án không thuộc các trường hợp phải đáp ứng các điều kiện về bảo lãnh ngân hàng và công văn cho phép của cơ quan quản lý nhà nước cấp tỉnh và Công ty đã cung cấp các tài liệu pháp lý và giải thích cặn kẽ cho bà Thịnh cũng như cho luật sư của bà Thịnh về nội dung này nhưng bà Thịnh vẫn tiếp tục khiếu nại đến Sở Xây dựng và kết quả Sở Xây dựng đã ra văn bản 176 bác bỏ các cáo buộc này của bà Thịnh.

Nội dung văn bản 176/SXD-QLN ngày 16/01/2018 của Sở Xây dựng tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu. Cần thiết phải đặt văn bản 176 trong mối liên hệ với khiếu nại của khách hàng Võ Thị Hằng Thịnh đến Sở Xây dựng Bà Rịa - Vũng Tàu trước đó để hiểu một cách chính xác nội dung của văn bản 176.

Khiếu nại của bà Thịnh đến Sở Xây dựng có nội dung: Công ty TNHH Biển Ngọc Hồ Tràm triển khai mở bán nhà, công trình xây dựng trong tương lai tại dự án mà không có văn bản cho phép bán của cơ quan quản lý nhà cấp tỉnh và không có văn bản bảo lãnh của ngân hàng thương mại là vi phạm nghiêm trọng Điều 55 và Điều 56 Luật KDBĐS 2014.

Theo đó, văn bản 176 của Sở Xây dựng trả lời: “Dự án Khu du lịch nghỉ dưỡng The Hamptons - Hồ Tràm được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt với chức năng là Khu du lịch nghỉ dưỡng nên không thuộc Dự án đầu tư xây dựng nhà ở nên việc mở bán, huy động vốn không thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật nhà ở và Luật kinh doanh bất động sản”.

Như vậy, Sở Xây dựng bác bỏ ý kiến của bà Thịnh, khẳng định việc mở bán và huy động vốn của dự án không phải tuân thủ hai điều kiện về bảo lãnh ngân hàng và văn bản cho phép mở bán của cơ quan quản là nhà cấp tỉnh nêu trong các quy định mà bà Thịnh đã viện dẫn (cụ thể Điều 55 và Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản 2014)”.

Ai bảo vệ quyền lợi cho khách hàng?

Về vấn đề này, phóng viên đã có cuộc trao đổi với Luật sư Ngô Việt Bắc - Trưởng Văn phòng Luật sư Sài Gòn - Tây Nguyên, Đoàn luật sư TP. HCM.

Theo Luật sư Bắc, căn cứ Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất số T02488 do UBND tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu cấp ngày 22/11/2005, mục đích sử dụng đất được nêu là “đất chuyên dùng: SKC (là loại đất cơ sở sản xuất, kinh doanh)”.

Văn bản số 150/UB.VP của UBND tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu chấp thuận chủ trương và địa điểm cho Công ty TNHH MIPHA đầu tư Dự Án Khu du lịch Mipha - Hồ Tràm mà trên cơ sở đó Công ty TNHH Biển Ngọc - Hồ Tràm phát triển thành Dự án Khu du lịch Nghỉ dưỡng The Hampton - Hồ Tràm.

Quyết định số 4661/QĐ-UBND của UBND huyện Xuyên Mộc phê duyệt đồ án điều chỉnh quy hoạch chi tiết của dự án cũng nêu rõ: “Tính chất là Khu du lịch nghỉ dưỡng”.

Vậy mục đích sử dụng của đối tượng được cấp sổ là Công ty TNHH Biển Ngọc Hồ Tràm được quy định rõ trong Mục 2, Điều 153, Luật Đất đai 2013. “2. Việc sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và các quy định về bảo vệ môi trường”.

bt3-5b9475f13d3cb

 Mặt bằng tổng thể dự án Melia Hồ Tràm.

Xuyên suốt các văn bản bao gồm các Quyết định của các Cơ quan thẩm quyền có liên quan Dự án The Hampton - Hồ Tràm, đều thể hiện quan điểm: Trên nguyên tắc không làm thay đổi chức năng, tính chất, quy mô diện tích của dự án đã được cấp thẩm quyền phê duyệt, chấp thuận.

Như vậy, mọi hành vi không tuân thủ những quy định trên trong hoạt động kinh doanh bất động sản thì đơn vị, cá nhân vi phạm pháp luật.

Luật sư Ngô Việt Bắc cũng cho rằng: “Điều 6, Luật KDBĐS quy định Công khai thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh”, thì doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có trách nhiệm công khai thông tin: văn bản cho phép bán, cho thuê mua của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với việc bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai; cũng như hồ sơ, giấy tờ về quyền sở hữu biệt thự, công trình hình thành trong tương lai bao gồm cả quyền sử dụng đất của căn biệt thự C33, kể cả thông tin về Các hạn chế về quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản (nếu có)”.

Theo bà Thịnh khẳng định với phóng viên, suốt quá trình mua bán bà không được công khai thông tin hạn chế về quyền sở hữu đối với căn biệt thự bà đã mua.

Xin nói thêm, văn bản 176/SXD-QLN của Sở Xây dựng tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu nhằm trả lời cho đơn tố cáo của bà Thịnh. Không mang tính bác bỏ ý kiến của bà Thịnh và chúng tôi cũng không tìm thấy trong văn bản này nội dung “khẳng định việc mở bán và huy động vốn của Dự án không phải tuân thủ hai điều kiện về bảo lãnh ngân hàng và văn bản cho phép bán của cơ quan quản lý nhà cấp tỉnh”.

Thực tế, khách hàng đã ký hợp đồng với chủ đầu tư mua biệt thự tại dự án với số tiền hàng tỷ đồng, nhưng vẫn không biết quền sở hữu loại bất động sản này ra sao? Điều đáng nói, với chức năng nghỉ dưỡng như chủ đầu tư khẳng định, thì chủ nhân biệt thự sau khi bỏ tiền gần 10 tỷ đồng ra mua liệu có được ở hay không? Bởi lẽ, nếu dùng căn biệt thự ở lâu dài thì chủ nhân sẽ phạm luật, vì vốn dĩ, đây không phải là dự án nhà ở?.

Kỳ Anh - Tạ Tuấn