Thứ bảy, 25/11/2017 | 06:11 GMT+7

Quy định mới về sổ đỏ

“Từ ngày 5/12, sổ đỏ ghi đầy đủ tên các thành viên trong gia đình”. Cách đặt tít ngắn gọn này của một số tờ báo để giới thiệu về Thông tư 33/2017 của Bộ Tài nguyên và Môi trường đang làm cho nhiều người dân lo lắng vì e ngại những rắc rối, phiền hà. Thực ra, thông tư này rất cần thiết và sẽ khắc phục những hạn chế trước đây.

Thông tư 33 hướng dẫn cụ thể việc xác nhận hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp; việc sử dụng đất trong dự án sản xuất, kinh doanh theo phương thức thỏa thuận mua tài sản gắn liền với đất, nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn; việc thực hiện các dịch vụ của Văn phòng Đăng ký đất đai, hướng dẫn cách ghi thông tin về hộ gia đình đầy đủ các thành viên để phù hợp với quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015, Luật Đất đai năm 2013 về hộ gia đình sử dụng đất.

Thông tư 33 chỉ quy định chi tiết Nghị định 01 và có sửa đổi Thông tư 23 về cách thức thể hiện thông tin, xác định người sử dụng đất cấp cho hộ gia đình, cá nhân khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ), hoàn toàn  không có việc sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai hoặc sửa đổi các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai. Vì vậy, không có việc kể từ ngày Thông tư 33 có hiệu lực (ngày 5-12) người dân phải bổ sung các thành viên trong gia đình vào GCNQSDĐ như một số tờ báo đăng tải.

Quy định mới về sổ đỏ

Ảnh minh họa.

Thông tư 33 khắc phục bất cập về cấp GCNQSDĐ cho hộ gia đình

Khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất”.

Tại khoản 2, Điều 64 của Nghị định số 43/2014 ngày 15-5-2014 của Chính phủ có quy định: “Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của nhóm người sử dụng đất, nhóm chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất phải được tất cả các thành viên trong nhóm ký tên hoặc có văn bản ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự, trừ trường hợp các chủ sở hữu căn hộ cùng sử dụng chung thửa đất trong nhà chung cư”.

Tại điểm c, khoản 1 Điều 5 của Thông tư số 23/2014 ngày 19-5-2015 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất có quy định: “Hộ gia đình sử dụng đất thì ghi “Hộ ông” (hoặc “Hộ bà”), sau đó ghi họ tên, năm sinh, tên và số của giấy tờ nhân thân của chủ hộ gia đình như quy định tại điểm a khoản này; địa chỉ thường trú của hộ gia đình. Trường hợp chủ hộ gia đình không có quyền sử dụng đất chung của hộ gia đình thì ghi người đại diện là thành viên khác có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình. Trường hợp chủ hộ hay người đại diện khác của hộ gia đình có vợ hoặc chồng cùng có quyền sử dụng đất chung thì ghi cả họ tên, năm sinh của người vợ hoặc chồng đó”.

Do Thông tư 23/2014 không quy định phải ghi rõ tên của mọi thành viên hộ gia đình trong GCNQSDĐ cấp cho hộ gia đình đã gây khó khăn trong việc xác định chủ thể quan hệ pháp luật dân sự có liên quan đến hộ gia đình. Chẳng hạn: công chứng viên không thể căn cứ vào GCNQSDĐ để xác định thành viên của hộ gia đình khi chứng thực hợp đồng, giao dịch liên quan quyền sử dụng đất của hộ gia đình. Chủ hộ hay người có tên trên GCNQSDĐ có quyền đương nhiên đại diện cho các thành viên còn lại để ký kết, tham gia các hợp đồng, giao dịch dân sự hay không? Và người thực hiện công chứng, chứng thực chỉ cần yêu cầu chủ hộ hoặc người có tên trên GCNQSDĐ ký kết vào hợp đồng, giao dịch mà không phải tất cả các thành viên hộ gia đình tham gia ký kết. Có nhiều trường hợp lẽ ra cấp GCNQSDĐ cho cá nhân nhưng lại cấp thành hộ hộ gia đình gây khó khăn cho người sử dụng đất trong các giao dịch dân sự. Nhiều vụ án dân sự liên quan đến lĩnh vực đất đai, khiếu kiện hành chính  bị hủy vì không xác định đúng hộ gia đình sử dụng đất, dẫn đến bỏ sót người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan là thành viên hộ gia đình (họ không ký trong các giao dịch dân sự chuyển nhượng, thế chấp...).

Khi xét xử án hành chính dân sự, tòa án phải làm rõ: thời điểm để xác định hộ gia đình có bao nhiêu thành viên có quyền sử dụng đất là thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất; việc xác định ai là thành viên hộ gia đình phải căn cứ vào hồ sơ cấp GCNQSDĐ. Trường hợp cần thiết, tòa án có thể yêu cầu UBND có thẩm quyền cấp GCNQSDĐ xác định thành viên hộ gia đình tại thời điểm cấp GCNQSDĐ để làm căn cứ giải quyết vụ án và đưa họ tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.


Các quy định cụ thể

Hiện nay, tại  Điều 3 Thông tư 33  quy định việc xác nhận hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp được thực hiện trong các trường hợp sau đây: giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân theo quy định tại Điều 54 của Luật Đất đai; đăng ký nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa của hộ gia đình, cá nhân; công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân; thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân mà cần xác định đối tượng được bồi thường, hỗ trợ.

- Các căn cứ để xác định cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp: đang sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất; do nhận chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; đang sử dụng đất nông nghiệp mà chưa được Nhà nước công nhận; không thuộc đối tượng được hưởng lương thường xuyên; đối tượng đã nghỉ hưu, nghỉ mất sức lao động, thôi việc được hưởng trợ cấp xã hội; có nguồn thu nhập thường xuyên từ sản xuất nông nghiệp trên diện tích đất đang sử dụng quy định tại điểm a khoản này, kể cả trường hợp không có thu nhập thường xuyên vì lý do thiên tai, thảm họa môi trường, hỏa hoạn, dịch bệnh; trường hợp giao đất nông nghiệp cho cá nhân theo quy định tại Điều 54 của Luật Đất đai, đăng ký nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa của cá nhân thì chỉ căn cứ quy định tại điểm b khoản này.


- Căn cứ xác định hộ gia đình trực tiếp sản xuất nông nghiệp: đang sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất; do nhận chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; đang sử dụng đất nông nghiệp mà chưa được Nhà nước công nhận; có ít nhất một thành viên của hộ gia đình không thuộc đối tượng được hưởng lương thường xuyên; đối tượng đã nghỉ hưu, nghỉ mất sức lao động, thôi việc được hưởng trợ cấp xã hội; có nguồn thu nhập thường xuyên từ sản xuất nông nghiệp trên diện tích đất đang sử dụng quy định tại điểm a khoản này, kể cả trường hợp không có thu nhập thường xuyên vì lý do thiên tai, thảm họa môi trường, hỏa hoạn, dịch bệnh; trường hợp giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình theo quy định tại Điều 54 của Luật Đất đai, đăng ký nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa của hộ gia đình thì chỉ căn cứ quy định tại điểm b khoản này.

Khoản 5, Điều 6 Thông tư 33 đã “Sửa đổi, bổ sung điểm c, khoản 1, Điều 5 Thông tư 23/2014” như sau:

“c) Hộ gia đình sử dụng đất thì ghi “Hộ gia đình, gồm ông” (hoặc “Hộ gia đình, gồm bà”), sau đó ghi họ tên, năm sinh, tên và số giấy tờ nhân thân của chủ hộ gia đình như quy định tại điểm a khoản này; địa chỉ thường trú của hộ gia đình. Trường hợp chủ hộ gia đình không có quyền sử dụng đất chung của hộ gia đình thì ghi người đại diện là thành viên khác của hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình. Dòng tiếp theo ghi “Cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất (hoặc Cùng sử dụng đất hoặc Cùng sở hữu tài sản) với… (ghi lần lượt họ tên, năm sinh, tên và số giấy tờ nhân thân của những thành viên còn lại trong hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất).

Quy định cụ thể về việc xác nhận hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp và cách thức ghi “Hộ gia đình” trong GCNQSDĐ nêu trên nhằm đảm bảo quyền lợi hợp pháp cho hộ gia đình, cá nhân được  Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo quy định của Luật Đất đai, được công nhận quyền sử dụng đất, được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Tóm lại, việc xác định chủ thể của quan hệ dân sự có sự tham gia của hộ gia đình sử dụng đất được thực hiện theo quy định tại Điều 101 Bộ luật Dân sự năm 2015, khoản 29, Điều 3 Luật Đất đai năm 2013, khoản 2, Điều 64 của Nghị định số 43/2014. Việc xác nhận hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, cách thức thể hiện thông tin, xác định đầy đủ thành viên hộ gia đình sử dụng đất cấp cho hộ gia đình được quy định chi tiết tại Thông tư 33 là cần thiết, đảm bảo quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất.  


Theo Luật sư Nguyễn Hồng Hà

(Nguồn Báo Khánh Hòa)