Thứ năm, 19/9/2019 | 22:21 GMT+7

Thuế chuyển nhượng bất động sản từ một cách nhìn

LSVNO - Vừa qua, Cơ quan Cảnh sát điều tra (CQĐT) Công an tỉnh Khánh Hòa đã khởi tố vụ án và khởi tố bị can đối với cả bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trong đó có Luật sư Trần Vũ Hải và vợ là bà Ngô Tuyết Phương về tội trốn thuế. Theo thông tin tôi nhận được, lý do để CQĐT khởi tố là do phía người bán đã có hành vi trốn thuế thu nhập cá nhân và phía người mua là vợ chồng Luật sư Hải có hành vi giúp sức khi ký vào hợp đồng chuyển nhượng và một số giấy tờ khác giúp người bán hạ giá trên hợp đồng chuyển nhượng.

Theo nội dung vụ việc, năm 2016 vợ chồng ông Hải nhận chuyển nhượng (mua) của bà Hạnh 01 thửa đất tại TP. Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa với giá hơn 16 tỷ đồng.

Tuy nhiên, hợp đồng chuyển nhượng được công chứng sau đó chỉ thể hiện 1,8 tỷ đồng. Sau đó, phía người bán tiến hành thủ tục kê khai nộp thuế và cơ quan thuế đã phát hiện giá trên hợp đồng ghi thấp hơn bảng giá đất do UBND tỉnh Khánh Hòa quy định, nên cơ quan thuế đã áp thuế theo mức giá do UBND tỉnh Khánh Hòa quy định là 2,14 tỷ đồng và đã thu đủ số thuế dựa trên mức giá này.

Nhưng vụ việc chưa dừng lại vì cơ quan thuế và CQĐT cho rằng hành vi của bên bán và bên mua có dấu hiệu trốn thuế thu nhập cá nhân (TNCN) với số tiền hơn 276 triệu đồng (được tính trên khoản chênh lệch giữa 2,14 tỷ đồng và hơn 16 tỷ đồng).

Sau khi vụ việc được khởi tố, dư luận hiện có nhiều quan điểm trái chiều, kể cả giới luật sư về việc các bị can có tội hay không có tội.

201507280232287-6-1441352714609-5d839c5265462

Ảnh minh họa. Nguồn: Internet.

Căn cứ vào nội dung vụ việc và lý do khởi tố vụ án, khởi tố bị can, tôi nhận thấy cả cơ quan thuế và CQĐT xác định số thuế như trên là chưa đúng từ những cơ sở sau:

Luật Quản lý thuế và Luật Thuế TNCN năm 2007 đã được sửa đổi năm 2012 và năm 2014 không quy định cụ thể về nguyên tắc xác định giá chuyển nhượng bất động sản để tính thuế khi chuyển nhượng mà giao cho Chính phủ quy định về vấn đề này.

Chúng ta đều biết, sở dĩ Luật Thuế TNCN đã sửa đổi năm 2014 không quy định cụ thể về nguyên tắc này vì “quyền sử dụng đất” là một loại hàng hóa đặc biệt và muốn xác định giá chuyển nhượng để tính thuế khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đối chiếu, áp dụng phù hợp với chế độ thu tiền sử dụng đất, chế độ bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất và các nguyên tắc khác. Nói cách khác, vì đất đai không được công nhận quyền sở hữu nên đó là một loại tài sản, hàng hóa đặc biệt và phải có quy định riêng để tính thuế, không giống như những loại hàng hóa khác.

Chính vì vậy, tại khoản 2 Điều 14 Luật Thuế TNCN quy định “Chính phủ quy định nguyên tắc, phương pháp xác định giá chuyển nhượng bất động sản” để tính thuế TNCN.

Mặt khác, Nghị định 65/2013/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Thuế TNCN đã quy định 02 nguyên tắc: trường hợp giá ghi trên “hợp đồng chuyển nhượng” thấp hơn bảng giá đất do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng hoặc không thể hiện giá thì áp theo bảng giá đất do UBND tỉnh, thành phố quy định tại thời điểm chuyển nhượng; trường hợp “hợp đồng chuyển nhượng” ghi mức cao hơn thì áp giá để tính thuế theo “hợp đồng chuyển nhượng”.

Trong khi đó, khái niệm về “hợp đồng chuyển nhượng” ở các Nghị định này phải được hiểu là hợp đồng đã được công chứng, chứng thực nằm trong hồ sơ kê khai thuế chứ không phải “giấy tay mua bán thể hiện giá thực tế” như cơ quan thuế và CQĐT đã hiểu và áp dụng.

Sau khi Chính phủ ban hành Nghị định 65/2013/NĐ-CP, Bộ Tài chính tiếp tục ban hành Thông tư số 111/2013/TT-BTC hướng dẫn cụ thể hơn về nguyên tắc xác định giá chuyển nhượng để tính thuế TNCN.

Nội dung của Thông tư này cũng hướng dẫn như Nghị định nói trên, nếu hợp đồng chuyển nhượng ghi mức giá cao hơn bảng giá thì căn cứ mức giá này để tính thuế TNCN, nếu mức giá tại hợp đồng chuyển nhượng ghi thấp hơn bảng giá hoặc không thể hiện giá thì căn cứ vào bảng giá để tính thuế TNCN.

Xin nói thêm, tại Điều 12 Thông tư số 111/2013/TT-BTC có hướng dẫn trường hợp “giá thực tế trên hợp đồng chuyển nhượng” cao hơn mức bảng giá quy định thì áp giá tính thuế theo hợp đồng chuyển nhượng. Tuy nhiên, cụm từ “giá thực tế” nêu trên phải được hiểu là giá thể hiện trong hợp đồng đã được công chứng, chứng thực.

Tiếp sau đó, Thông tư số 92/2015/TT-BTC đã sửa đổi và bỏ đi từ “thực tế” trong cụm từ trên nên chỉ còn cụm từ “giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng” như các Nghị định đã nêu.

Cụ thể, Điều 17 Thông tư số 92/2015/TT-BTC quy định: “Sửa đổi, bổ sung Điều 12 Thông tư số 111/2013/TT-BTC như sau: … Căn cứ tính thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản: … a) Giá chuyển nhượng đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có công trình xây dựng trên đất là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng.

Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá hoặc giá trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá đất do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng thì giá chuyển nhượng được xác định theo bảng giá đất do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng”.

Như vậy, căn cứ vào Luật Thuế TNCN và các văn bản hướng dẫn nêu trên thì nguyên tắc xác định giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất để tính thuế là theo hợp đồng chuyển nhượng và theo bảng giá đất của UBND tỉnh tại thời điểm chuyển nhượng.

Mặt khác, ngoài 02 nguyên tắc này hiện không còn nguyên tắc nào khác xác định giá chuyển nhượng để tính thuế TNCN trong giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Vì vậy, 02 nguyên tắc này được xem là quy phạm pháp luật cụ thể có hiệu lực cao nhất trong việc xác định giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất để tính thuế và xác định vi phạm.

Chính vì vậy, thực tế từ trước tới nay, cơ quan thuế không có quyền và chưa bao giờ thu thuế theo hợp đồng giấy tay có mức giá cao hơn bảng giá của UBND cấp tỉnh quy định.

Nói cách khác, từ trước đến nay cơ quan thuế tại các tỉnh, thành thường xuyên áp dụng theo bảng giá đất tại địa phương để tính thuế TNCN mỗi khi giá ghi trên hợp đồng công chứng thấp hơn bảng giá UBND tỉnh quy định, không có quyền áp mức cao hơn mức giá mua bán thực tế.

Cơ quan thuế không có quyền áp và thu theo mức giá cao hơn thì cơ quan điều tra nói riêng và cơ quan tiến hành tố tụng (CQTHTT) nói chung cũng không có cơ sở để tính thuế TNCN theo mức giá mua bán thực tế và xác định vi phạm.

Mặt khác, căn cứ theo quy định tại Điều 161 Bộ luật Hình sự năm 1999 đã được sửa đổi, bổ sung năm 2009 và Điều 200 Bộ luật Hình sự năm 2015 cho thấy, Bộ luật Hình sự có quy định về tội trốn thuế, tuy nhiên, từ trước tới nay chưa có nghị quyết, thông tư nào hướng dẫn cho phép CQTHTT tính thuế theo giá mua bán thực tế cao hơn bảng giá đất do Nhà nước quy định để xác định vi phạm, xử lý trách nhiệm hình sự.

Do đó, CQĐT muốn nhận định, khởi tố một công dân, một tổ chức về tội trốn thuế TNCN trong lĩnh vực chuyển nhượng bất động sản phải căn cứ vào các quy định cụ thể, không thể hiểu theo cách của mình.

Tóm lại, cơ quan thuế và CQĐT chỉ có quyền áp theo bảng giá (nguyên tắc - quy phạm có hiệu lực cao nhất do Chính phủ quy định như đã nêu trên).

Vì vậy, trong vụ việc này, phía người bán đã nộp đủ thuế TNCN theo quy định của Chính phủ (theo giá 2,14 tỷ đồng - mức giá đất do UBND tỉnh Khánh Hòa quy định) nên người bán không có hành vi có dấu hiệu phạm tội trốn thuế và người mua cũng không có hành vi giúp sức trốn thuế theo Điều 161 Bộ luật Hình sự năm 1999 như CQĐT đã xác định.

Tuy nhiên, để hiểu và áp dụng thống nhất pháp luật, thiết nghĩ Tòa án nhân dân tối cao nên phối hợp với cơ quan đại diện lập pháp cũng như các bộ, ngành liên quan để có văn bản hướng dẫn áp dụng chính xác và thống nhất trên cơ sở các quy định hiện hành, tránh việc một quy định nhưng có nhiều cách hiểu và áp dụng thiếu thống nhất.

Luật sư Nguyễn Duy Bình

(*) Bài viết thể hiện quan điểm riêng của tác giả.