Thứ hai, 12/3/2018 | 13:49 GMT+7

Năm 2018 sẽ siết tín dụng BĐS ngăn ngừa thị trường “bong bóng”

LSVNO - Trước thực trạng dòng tín dụng ồ ạt chảy vào thị trường địa ốc trong 4 năm qua, nhiều khả năng trong năm 2018 sẽ siết chặt tín dụng chảy vào kênh này để tránh tạo ra lớp “bong bóng” cho nền kinh tế. Mặc dù chưa có dấu hiệu “bong bóng bất động sản” khi tỷ trọng cho vay bất động sản chỉ đạt 6% tổng dư nợ của nền kinh tế, trong khi mức an toàn là 8 - 10%.

bds-5aa6227997b01

Sẽ siết chặt tín dụng vào thị trường bất động sản để tránh tạo ra “bong bóng” cho nền kinh tế.

Ngân hàng Nhà nước Việt Nam vừa có văn bản số 563/NHNN-TTGSNH yêu cầu các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài chuyển dịch cơ cấu tín dụng theo hướng ưu tiên tập trung vốn cho sản xuất, kinh doanh. Thống đốc Ngân hàng Nhà nước yêu cầu các tổ chức tín dụng hạn chế mức độ tập trung tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản, xây dựng; cân đối nguồn vốn, sử dụng vốn để cho vay trung và dài hạn, đảm bảo khả năng thanh khoản.

Theo ông Lê Hữu Nghĩa - Giám đốc Công ty TNHH Thương mại xây dựng Lê Thành, Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP. HCM cho biết, những nhà đầu tư đang phải chịu áp lực trả nợ nên khi họ bán ra không được nên họ giảm giá. Trong khi đó, những người mua có nhu cầu ở thật thì họ lại có tâm lý chờ giá xuống nữa mới mua. Nếu thực sự xảy ra điều đó thì cực kỳ nguy hiểm.

Kể  từ cuối năm 2014 đến thời điểm hiện tại khi thị trường bất động sản ấm dần lên, nhiều ngân hàng thương mại đã xem việc cho vay bất động sản là “miếng bánh” ngon và cho vay rất mạnh tay. Cho vay bất động sản có lãi suất tốt, tài sản thế chấp được thẩm định một cách rõ ràng và tài sản thế chấp hiển hiện trước mắt. Điều này dẫn đến việc chủ đầu tư lấy dự án bất động sản làm tài sản thế chấp vay ngân hàng. Sau đó, họ lại huy động vốn từ khách hàng để mua dự án khác. Người mua đất, mua nhà cũng lấy hợp đồng với chủ đầu tư làm tài sản thế chấp vay ngân hàng.

Tuy nhiên, các tổ chức tín dụng cần thường xuyên rà soát, đánh giá và theo dõi tiến độ của các dự án bất động sản, năng lực tài chính của khách hàng, khoản tín dụng và tài sản bảo đảm để có biện pháp xử lý thích hợp. Như vậy, trong năm nay nguồn vốn vào thị trường bất động sản sẽ bị “siết chặt”.

Ông Nguyễn Trí Hiếu – Chuyên gia kinh tế cũng cho biết, dòng vốn FDI của nhà đầu tư nước ngoài và kiều hối của người Việt Nam ở nước ngoài đổ vào thị trường bất động sản đã, đang và sẽ tăng lên. Quy định cho phép người nước ngoài mua nhà tự do, không hạn chế về số lượng sẽ tác động tích cực đến thị trường bất động sản trong năm 2018. Theo đó, thị trường sẽ chứng kiến xu hướng nhà đầu tư trong nước mua nhà ở nước ngoài và người nước ngoài vào mua nhà, đầu tư tại Việt Nam, nhất là đầu tư vào các trung tâm thương mại lớn tại Hà Nội và  TP. HCM.

Bên cạnh đó, bất động sản là kênh hấp dẫn nhất so với chứng khoán, vàng vì nó đáp ứng nhu cầu của nhà đầu tư và người dân. Đối với những khoản đầu tư ngắn hạn thì chứng khoán là kênh đầu tư hiệu quả, nhưng ở phân khúc trung và dài hạn thì bất động sản là kênh có vị trí cao nhất, ông Hiếu chia sẻ thêm.

Hiện tượng dư cung đang xảy ra với phân khúc nhà ở cao cấp, ở một khía cạnh nào đó thì đây là biểu hiện của “bong bóng”. Trong năm 2017, lượng cung tăng mạnh khiến một số phân khúc dư thừa sản phẩm. Hơn nữa, kể từ sau khi gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng kết thúc, cung nhà ở bình dân bị thu hẹp lại khá nhiều, dưới 20% vào năm 2017. Tương lai gần sẽ còn giảm nhiều hơn nữa nếu không có gói hỗ trợ kích cầu.

Theo đánh giá của ông Nguyễn Duy Minh - Tổng Giám đốc L&L Group, bất động sản phục vụ nhu cầu để ở và đầu tư cho thuê năm nay vẫn sẽ là hai phân khúc dẫn dắt thị trường. Bên cạnh đó, nhà phố và đất nền cũng tiếp tục sôi động. Tuy nhiên, năm 2018 sẽ lặp lại những rủi ro như những năm trước, đó là rủi ro pháp lý và rủi ro về chủ đầu tư. Do đó, các nhà đầu tư cá nhân và doanh nghiệp cần có kiến thức về thị trường bất động sản mới nên tham gia. Qua đó,  các nhà đầu tư cần xây dựng cho mình mối quan hệ với các chuyên gia tư vấn về thị trường và pháp lý lĩnh vực này. Luôn cảnh giác với những dự án cam kết đảm bảo lợi nhuận “khủng” và không nên chạy theo đám đông.

Dư nợ tín dụng hiện nay đang diễn biến trái ngược với những năm trước đây, thường tốc độ tăng trưởng cho vay bất động sản gấp 1,5 - 2 lần tốc độ tăng trưởng chung. Trong năm qua, tăng trưởng tín dụng chung khoảng 19% thì tốc độ tăng trưởng lĩnh vực bất động sản chưa bằng một nửa. Tỷ trọng cho vay lĩnh vực bất động sản dưới mức an toàn là 8 - 10%.

Theo số liệu của Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư), hai tháng đầu năm 2018, tổng vốn FDI vào bất động sản đạt 312 triệu USD (khoảng 7.000 tỉ đồng). Các nhà đầu tư nước ngoài đầu tư theo ba phương thức là góp vốn, mua cổ phần doanh nghiệp và cho vay vốn đầu tư.

Theo ông Nguyễn Trần Nam - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, thì tín dụng trong lĩnh vực bất động sản tiếp tục tăng trưởng trong giới hạn an toàn. Thống kê của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, năm 2017 tổng dư nợ trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản là gần 450.000 tỷ đồng. Dư nợ cho vay bất động sản chiếm tỷ trọng khoảng 6% tổng dư nợ nền kinh tế với tốc độ tăng trưởng cho vay bất động sản khoảng 8,5%. “Với bức tranh thị trường bất động sản hiện nay, có thể thấy thị trường bất động sản đang được quản lý - vận hành đúng hướng, an toàn, chưa có dấu hiệu “bong bóng bất động sản” như một số ý kiến lo ngại”, ông Nam nói.

Một số tập đoàn nước ngoài cũng đầu tư tại Việt Nam dưới hình thức liên kết với doanh nghiệp nội, như Quỹ Creed Group, Mitsubishi, Sanyo Homes, Daiwa House Group, Sumitomo Forestry Group... Về lâu dài, hình thức liên kết này sẽ làm tăng tính minh bạch và bền vững của thị trường. Bởi trước sức ép cạnh tranh, các doanh nghiệp phải nâng cao chất lượng sản phẩm, chất lượng phục vụ để thu hút khách hàng.

Bên cạnh đó, sự hiện diện của các nhà đầu tư ngoại sẽ đem tới thị trường những chuyên môn, kinh nghiệm phát triển ở tất cả các lĩnh vực và phân khúc, giúp đưa thị trường bất động sản Việt Nam đến gần hơn với các nước phát triển trong khu vực. Thị trường trở nên đa dạng về thành phần tham dự sẽ hỗ trợ cho sự phát triển để trở thành một thị trường bền vững, sản phẩm có tính thanh khoản tốt hơn.

Theo ông Phạm Mạnh Thắng - Phó tổng Giám đốc ngân hàng Vietcombank thì việc siết vốn vào lĩnh vực tiêu dùng, bất động sản, chứng khoán sẽ giúp hệ thống tài chính ngân hàng phát triển bền vững. Riêng đối với lĩnh vực bất động sản, các ngân hàng cũng cần lựa chọn dự án khả thi để cho vay, hạn chế việc cho vay ồ ạt để nợ xấu quay trở lại.

Như vậy, đối với các doanh nghiệp bất động sản liên kết với các nhà đầu tư nước ngoài sẽ giảm áp lực lệ thuộc ngân hàng. Hệ thống tài chính ngân hàng sẽ có thể sử dụng nguồn vốn cho các lĩnh vực khác như nông nghiệp, sản xuất, dịch vụ, thay vì tập trung vào khu vực phát triển bất động sản.

Minh Sơn