Thứ tư, 1/8/2018 | 06:42 GMT+7

Có nên hạ giá trị chuyển nhượng đất trong hợp đồng?

LSVNO - Tôi đang dự định mua 01 mảnh đất trên đất có nhà 3 tầng. Hai bên thỏa thuận giá chuyển nhượng 2,5 tỷ nhưng bên bán chỉ muốn ghi trên hợp đồng chuyển nhượng giá 1 tỷ để giảm số thuế thu nhập cá nhân phải nộp. Tôi muốn hỏi nếu ghi giá thấp bên mua có bị thiệt hại gì không? (Bạn đọc N.N.).

dat-5b60f3b980d30

Ảnh minh họa.

Luật sư tư vấn:

Quy định của Bộ luật Dân sự 2015, Hợp đồng về quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật Đất đai cho bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất. Nội dung của hợp đồng về quyền sử dụng đất không được trái với quy định về mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng đất, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và các quyền, nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan.

Luật Đất đai 2013, Điều 170. Nghĩa vụ chung của người sử dụng đất

1. Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật có liên quan.

2. Thực hiện kê khai đăng ký đất đai; làm đầy đủ thủ tục khi chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

3. Thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

Căn cứ theo quy định trên, người sử dụng đất bao gồm bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng cá nhân trong trường hợp nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần thực hiện kê khai đăng ký đất đai; làm đầy đủ thủ tục khi chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật. Về giá khi chuyển nhượng do hai bên thỏa thuận. Nhưng nên ghi đúng giá thực tế mua sẽ đảm bảo cho bên mua khi xảy ra tranh chấp.

Theo Luật Thuế thu nhập cá nhân (sửa đổi, bổ sung năm 2012) thì thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản mà về nguyên tắc là bên bán phải nộp được xác định bằng thuế suất 2% tính trên giá chuyển nhượng từng lần. Cụ thể, giá chuyển nhượng đối với việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng trên đất, kể cả nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng.

Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá đất hoặc giá đất trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá do UBND cấp tỉnh quy định thì giá chuyển nhượng đất là giá do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai.

Về phía bên mua, nếu bên bán phải nộp thuế thu nhập cá nhân theo cách tính nêu trên thì bên mua phải đóng lệ phí trước bạ nhà, đất là 0,5% tính trên bảng giá đất của UBND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm nộp lệ phí trước bạ.

Như vậy, nếu có việc khai thấp giá mua bán so với thực tế chuyển nhượng thì người được lợi thường là bên bán chứ không phải bên mua. Nếu phát sinh tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nếu không có căn cứ chứng minh, bên mua chỉ được yêu cầu thanh toán theo số tiền ghi trên hợp đồng. Vì vậy, để đảm bảo quyền và nghĩa vụ của bên mua, bạn nên đề nghị ghi đúng số tiền thực tế chuyển nhượng trên hợp đồng công chứng.

Luật sư Phạm Thị Bích Hảo