Liên đoàn Luật sư Việt Nam đóng góp ý kiến về việc hoàn thiện pháp luật: Góp ý các quy định pháp luật về đất đai, tài nguyên, môi trường, xây dựng, kinh doanh bất động sản

(LSO) – Ngày 06/4/2020 Liên đoàn Luật sư Việt Nam nhận được Công văn số 1202/TCT ngày 01/4/2020 của Tổ Công tác của Thủ tướng Chính phủ về rà soát văn bản quy phạm pháp luật đề nghị thông tin, phản ánh những vướng mắc, hạn chế, của quy định pháp luật trong một số lĩnh vực gây khó khăn, kìm hãm phát triển sản xuất, kinh doanh, kinh tế – xã hội và đề xuất hướng hoàn thiện.

Liên đoàn Luật sư Việt Nam đã tổng hợp thông tin, phản ánh của các luật sư, các Đoàn Luật sư về những vướng mắc, hạn chế, mâu thuẫn, chồng chéo, không phù hợp với thực tiễn của các quy định pháp luật trong một số lĩnh vực được yêu cầu.

Ngày 28/4/2020, Liên đoàn Luật sư Việt Nam có văn bản số 108/LĐLSVN, về việc thông tin, phản ánh những vướng mắc, hạn chế, của quy định pháp luật trong một số lĩnh vực gây khó khăn, kìm hãm phát triển sản xuất, kinh doanh, kinh tế – xã hội. Văn bản gửi Tổ Công tác của Thủ tướng Chính phủ về rà soát văn bản quy phạm pháp luật.

Sau đây là góp ý các quy định pháp luật về đất đai, tài nguyên, môi trường, xây dựng, kinh doanh bất động sản.

1. Vướng mắc về quy định tại điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP

“Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê.

1. Điều kiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền, bao gồm:

a) Phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện;

b) Chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở; đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải;

c) Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có);

d) Dự án thuộc khu vực, loại đô thị được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền quy định tại Khoản 2 Điều này.

2. Chủ đầu tư dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền tại các khu vực không nằm trong địa bàn các quận nội thành của các đô thị loại đặc biệt; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị.

3. Hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để tự xây dựng nhà ở phải thực hiện việc xây dựng nhà ở theo đúng giấy phép xây dựng, tuân thủ quy hoạch chi tiết và thiết kế đô thị đã được phê duyệt.

4. Bộ Xây dựng chủ trì, phối hợp với Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết Điều này.”

Vướng mắc trên thực tế:

1.1. Quy định phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội.

- Quy định này trên thực tế gây khó khăn cho chủ đầu tư, bởi sử dụng từ hoàn thành, có nghĩa là dự án phải đạt 100% mới gọi là hoàn thành; quy định này bị hiểu theo kiểu máy móc, câu chữ là dự án không được xem xét là hoàn thành nếu chưa đầu tư đủ 100% các hạng mục hạ tầng. Quy định này chỉ phù hợp với những dự án nhỏ, còn đối với các dự án lớn sẽ không phù hợp, vì đầu tư hoàn thành một dự án lớn đòi hỏi phải bỏ rất nhiều chi phí, thời gian; thậm chí thời gian hoàn thành mất một vài năm là bình thường. Nếu không cho phép dự án được hoàn thành theo từng giai đoạn thì sẽ dẫn đến nhà đầu tư không được quyền chuyển nhượng dự án, thu hồi vốn đối với phần dự án đã đầu tư hoàn chỉnh, làm lãng phí xã hội và không thật sự cần thiết.

Đề nghị: Đối với các dự án đầu tư có quy mô lớn (Ví dụ: diện tích dự án trên 10ha) đề nghị xem xét và có chủ trương chấp thuận để Chủ đầu tư được hoàn chỉnh hạ tầng từng phần theo quy hoạch chi tiết được duyệt để Chủ đầu tư có cơ sở và thuận tiện thực hiện các thủ tục tiếp theo của dự án. Đối với các công trình dịch vụ (Chợ, Trung tâm thương mại, công trình thể thao,…) và hạ tầng xã hội (trường học, y tế) theo quy định hiện hành bắt buộc phải hoàn thành mới cho chuyển nhượng là không phù hợp. Bởi các hạng mục này, đầu tư phải dựa trên nhu cầu sử dụng, chưa có người sử dụng mà đầu tư là một sự lãng phí rất lớn, các công trình này sẽ xuống cấp nhanh chóng, vì thiếu sự quản lý, sử dụng. Đối với các hạng mục này, chỉ cần yêu cầu đầu tư theo tiến độ nhu cầu sử dụng hoặc ký quỹ, bàn giao cho nhà nước đầu tư khi có nhu cầu, việc này sẽ tránh việc phải đầu tư tràn lan, dàn trãi, không mang lại hiệu quả mà lại gây khó khăn cho nhà đầu tư.

Kiến nghị xem xét cho chậm đầu tư đối với các hạng mục hạ tầng xã hội này; các hạng mục này được đầu tư khi người dân ở lấp đầy 30% số lô nền theo quy hoạch chi tiết xây dựng của dự án được phê duyệt. Doanh nghiệp muốn chuyển nhượng hết số lô nền của dự án thì các hạng mục đầu tư hạ tầng xã hội phải được đầu tư hoàn chỉnh.

1.2. Quy định về Chủ đầu tư dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền tại các khu vực không nằm trong địa bàn các quận nội thành của các đô thị loại đặc biệt; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị.

Quy định này hiện không rõ ràng, dẫn đến nhiều cách hiểu khác nhau. Một trong các cách hiểu đó là buộc nhà đầu tư phải xin chủ trương của UBND cấp tỉnh về việc xin được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền.

Đề nghị: quy định cụ thể hơn để việc triển khai thực hiện trên thực tế quy định này không bị làm khó khăn.

1.3. Hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để tự xây dựng nhà ở phải thực hiện việc xây dựng nhà ở theo đúng giấy phép xây dựng, tuân thủ quy hoạch chi tiết và thiết kế đô thị đã được phê duyệt”.

Căn cứ theo quy định tại điều 89 Luật xây dựng 2014 thì đối với trường hợp người dân nhận chuyển nhượng đất ở tại các dự án khu dân cư đã có quy hoạch chi tiết 1/500 thì không cần xin phép xây dựng nhà ở khi tiến hành xây dựng.

Căn cứ quy định tại khoản 3 điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì rõ ràng là quy định không đúng quy định tại Luật xây dựng. Đây là vướng mắc trong quá trình thực hiện việc xây dựng tại các dự án khu dân cư.

Đề nghị: xem xét bỏ quy định trên vì trái quy định của Luật xây dựng.

1.4. Quy định tại khoản 4 điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định Bộ Xây dựng chủ trì, phối hợp với Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết Điều này, tuy nhiên từ khi Nghị định này được ban hành cho đến nay, 02 Bộ này vẫn chưa có hướng dẫn nào, gây nên tình trạng vướng mắc, phát sinh, chưa có hướng giải quyết.

Đề nghị: Bộ Xây Dựng và Bộ Tài Nguyên và Môi Trường sớm xem xét ban hành hướng dẫn để có cơ sở triển khai thực hiện trên thực tế.

2. Vướng mắc trong việc thực hiện việc đền bù, giải tỏa để triển khai dự án khu dân cư

Theo quy định tại điều 62 Luật đất đai 2013, đối với các dự án khu dân cư thì phải thực hiện theo thủ tục thu hồi đất để triển khai dự án. Quy định này áp dụng cho tất cả các dự án, không tính trên quy mô, diện tích và cũng không xét đến tính chất hợp lý trong quá trình triển khai dự án.

Cụ thể, nếu nhà đầu tư có khả năng tự thảo thuận bồi thường với người có đất thông qua hoạt động chuyển quyền sử dụng đất cũng không được chấp nhận. Từ đó dẫn đến bế tắc cho việc triển khai dự án, vì việc triển khai việc thu hồi đất và tiến hành thực hiện việc bồi thường, thu hồi đất là một quá trình quá dài, ảnh hưởng việc triển khai dự án.

Vì vậy, khi Nghị định 01/2017/NĐ-CP của Chính Phủ có hiệu lực thi hành các doanh nghiệp không thực hiện được việc xin giao đất đối với phần diện tích đã nhận chuyển nhượng của các hộ dân. Vì vậy, để giải quyết công việc trước mắt là được giao đất đối với phần đất đã nhận chuyển nhượng, nên nhiều Doanh nghiệp đã đã xin điều chỉnh mục tiêu đầu tư của các dự án thành: Dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở, nhà cho thuê để được Nhà nước giao đất thực hiện dự án. Việc thay đổi mục tiêu đầu tư của Công ty thực chất là một hình thức để được giao đất đối với phần đất đã nhận chuyển nhượng trước ngày 01/3/2017,hoàn tòan không có ý định xây dựng nhà ở để kinh doanh nhà theo Luật nhà ở 2014.

Tuy nhiên trong quá trình thực hiện thủ tục chuyển nhượng QSDĐ thì vướng quy định về mục tiêu dự án là đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở, nhà cho thuê; do đó theo Luật nhà ở phải xây dựng nhà mới được quyền chuyển nhượng nhà và đất. Vướng mắc từ mục tiêu đầu tư dự án trên dẫn đến việc không thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất và sang tên cho khách hàng, dẫn đến các dự án bị chậm trễ tiến độ, tốn kém nhiều chi phí của Chủ đầu tư cũng như ảnh hưởng đến quyền lợi của Khách hàng.

Đề nghị: cần điều chỉnh các quy định hướng dẫn thi hành Luật đất đai, cụ thể tiếp tục cho phép các doanh nghiệp triển khai dự án khu dân cư được quyền lựa chọn việc tự thương lượng bồi thường với người dân thông qua các hình thức chuyển quyền sử dụng đất.

3. Quy định về việc miễn giấy phép xây dựng đối với hạ tầng Khu dân cư và việc xây dựng nhà ở

Căn cứ điều 89 Luật xây dựng 2014, hạng mục hạ tầng khu dân cư bắt buộc phải xin phép xây dựng. Qua triển khai trên thực tế, quy định này không phù hợp, bởi dự án đã có QHCT 1/500 được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Trong QHCT 1/500 đã có quy định khá đầy đủ các thông số cần thiết để phục vụ việc xây dựng hạ tầng kỹ thuật. Do đó, quy định phải xin phép xây dựng là một bước lập lại thủ tục hành chính trùng lặp với nhau, gây khó khăn, chậm trễn cho nhà đầu tư khi triển khai dự án.

Đề nghị điều chỉnh, sửa đổi quy định trên theo hướng các hạng mục hạ tầng kỹ thuật tại khu dân cư không cần xin phép xây dựng mà có thể thực hiện tích hợp các quy định vào trong QHCT 1/500 được phê duyệt.

4. Quy định pháp luật về giá đất

Đối với giá đất khi tham gia đấu giá tài sản: Theo quy định tại Điểm c, Khoản 3, Điều 3 Nghị định 45/2014/NĐ-CP, giá đất được xác định theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất. Trong khi đó, Điểm b, Khoản 3, Điều 3 Nghị định này thì xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất theo phương pháp so sánh, chiết trừ, thặng dư, thu nhập. Thực tế, thu tiền sử dụng đất theo cách tính tại Điểm c, Khoản 3, Điều 3 Nghị định 45/2014/NĐ-CP sẽ gây thất thu ngân sách nhà nước; còn nếu tính theo mức giá khởi điểm đã phê duyệt thì không phù hợp với hướng dẫn của bộ.

Đề nghị cơ quan có thẩm quyền điều chỉnh quy định theo hướng việc xác định giá thu tiền sử dụng đất đối với trường hợp thửa đất đưa ra đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định tại Khoản 1, Điều 118 Luật Đất đai năm 2013 mà chỉ có một người đăng ký tham gia đấu giá thì Nhà nước thực hiện giao đất, cho thuê đất mà không phải đấu giá quyền sử dụng đất theo mức giá khởi điểm đã được UBND cấp có thẩm quyền phê duyệt.

- Đối với việc miễn tiền thuê đất: Theo quy định tại Điểm b, Khoản 2, Điều 118 Luật Đất đai 2013 quy định các dự án thuộc trường hợp được miễn tiền thuê đất thuộc trường hợp không đấu giá quyền sử dụng đất. Tuy nhiên quy định này chỉ ghi miễn tiền thuê đất nói chung, không quy định cụ thể là miễn theo mức nào thì thuộc trường hợp không đấu giá quyền sử dụng đất, do đó địa phương rất khó thực hiện. Vấn đề này đã được Tổng cục Quản lý đất đai trả lời tại Công văn 1184/TCQLĐĐ-CKTPTQĐ ngày 24/8/2015, tuy nhiên nội dung trả lời chung chung không cụ thể.

Đề nghị cơ quan có thẩm quyền xem xét, có văn bản hướng dẫn cụ thể để triển khai thực hiện vấn đề này.

- Theo quy định tại Khoản 1, Điều 9 Nghị định 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ thì: “Giá trị hiện có của nhà, công trình bị thiệt hại được xác định bằng tỷ lệ phần trăm chất lượng còn lại của nhà, công trình đó nhân với giá trị xây dựng mới của nhà, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương do bộ quản lý chuyên ngành ban hành”. Tuy nhiên, qua thực tế áp dụng quy định nêu trên có trường hợp nhà, công trình của tổ chức đã hết thời gian khấu hao theo quy định (giá trị hiện có bằng 0), nhưng còn thời hạn thuê đất. Nhưng thực tế nhà, công trình vẫn còn đang sử dụng (trong quá trình sử dụng các tổ chức có thể cải tạo, sửa chữa), khi thu hồi đất mà Nhà nước không bồi thường hỗ trợ thì thiệt thòi cho tổ chức. Ngoài ra, đối với các công trình như: Hàng rào, sân bê tông… hiện chưa có quy định thời gian khấu hao nên gặp khó khăn khi thực hiện.

- Vì vậy, đề nghị cơ quan có thẩm quyền xem xét, giao UBND cấp tỉnh ban hành đơn giá cụ thể theo căn cứ tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương do bộ quản lý chuyên ngành ban hành, đồng thời nghiên cứu sửa đổi cách tính tại Khoản 2, Điều 9 Nghị định 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ để tránh gây thiệt thòi cho nhân dân khi bị thu hồi đất.

5. Các quy định pháp luật về môi trường

Mục đích cơ bản của đánh giá tác động môi trường là đảm bảo gắn sự phát triển kinh tế, xã hội với việc bảo vệ môi trường, hay nói cách khác là bảm đảm tính bền vững của các dự án đầu tư. Đồng thời giúp các nhà quản lý xem xét nhiều vấn đề quan trọng, đặc biệt là công nghệ xử lý chất thải và giám sát môi trường. Có thể nói, đánh giá tác động môi trường là công cụ pháp lý hữu hiệu của nhà nước nhằm phòng, chống suy thoái, ô nhiễm và sự cố môi trường. Tuy nhiên, về vấn đề này còn một số bất cập như:

- Còn thiếu các hướng dẫn đánh giá tác động môi trường đối với các ngành, lĩnh vực đặc thù, dẫn đến việc rất khó khăn cho chủ dự án cũng như cơ quan có thẩm quyền thẩm định trong việc lập và thẩm định báo cáo đánh giá tác động môi trường.

- Luật Bảo vệ môi trường chưa có quy định rõ ràng giữa quản lý nhà nước về bảo vệ môi trường với quản lý nhà nước về khai thác, sử dụng và bảo vệ các nguồn tài nguyên thiên nhiên như rừng, nước, khoáng sản, dầu khí, thuỷ sản… Do đó, nhiều trường hợp còn xảy ra sự chồng chéo chức năng, thẩm quyền giữa các Bộ Tài nguyên và Môi trường với các Bộ, ngành quản lý các thành phần môi trường khác có các hoạt động quản lý liên quan đến môi trường.

Sự “chồng chéo ngang” về chức năng, thẩm quyền có thể nhìn nhận khi các hoạt động khai thác tài nguyên thiên nhiên do các bộ, ngành quản lý khác quy định. Dù Luật Bảo vệ môi trường năm 2005 (tại Điều 121) đã cố gắng cụ thể hóa việc phân định trách nhiệm quản lý nhà nước về bảo vệ môi trường giữa các Bộ, ngành nhưng ngay cả như vậy, thì việc xảy ra chồng lấn cũng là điều khó tránh. Cụ thể Chương XIII Luật Bảo vệ môi trường năm 2005 không quy định rõ vai trò của Bộ Tài nguyên và Môi trường trong việc giúp Chính phủ chủ trì, thống nhất các hoạt động quản lý nhà nước; không quy định trách nhiệm các bộ, ngành cần phối hợp với Bộ Tài nguyên và Môi trường thực hiện nhiệm vụ bảo vệ môi trường trong ngành, lĩnh vực mình quản lý.

6. Các quy định xây dựng kinh doanh bất động sản

- Luật Nhà ở các quy định về quản lý, vận hành chung cư, cụm chung cư chưa đầy đủ, chưa có chế tài đảm bảo hiệu lực, hiệu quả trước tình hình tranh chấp xảy ra tại chung cư có xu thế ngày càng gia tăng, trọng tâm là các vấn đề tổ chức hội nghị chung cư, bầu Ban quản trị, tranh chấp quỹ bảo trì chung cư, quỹ quản lý vận hành chung cư, các nguồn thu từ bãi giữ xe, các không gian có thể cho thuê sinh lợi, tranh chấp về sở hữu chung, sở hữu riêng, về chất lượng công trình, thiết bị; đã xuất hiện dấu hiệu đối tượng ngoài xã hội can dự vào các tranh chấp này để trục lợi.

Trong Luật Nhà ở có quy định trần 30% số căn hộ trong tòa nhà chung cư hoặc 250 căn nhà trong một đơn vị hành chính cấp phường được bán cho cá nhân nước ngoài chưa phù hợp với tình hình thực tiễn của các địa phương, nhất là tại các đô thị đặc biệt, đô thị loại 01. Quy định cho phép hộ gia đình, cá nhân tại khu vực đô thị được đầu tư, kinh doanh căn hộ kiểu "chung cư mini", "chung cư hộp diêm" đang làm tăng áp lực lên hệ thống hạ tầng đô thị, hạ tầng xã hội, làm hạn chế hiệu quả công tác quy hoạch, chỉnh trang đô thị.

- Đối với Luật Kinh doanh Bất động sản: hiện chưa có quy định để kiểm soát các hành vi tự ý phân lô đất nông nghiệp trái phép, chưa có dự án được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Đặc biệt tại Khoản 2 Điều 54 Luật Kinh doanh Bất động sản chưa có điều khoản quy định về loại hình sản phẩm "nền nhà hình thành trong tương lai" và cũng chưa có quy định để kiểm soát các hành vi thỏa thuận "đặt cọc giữ chỗ", "góp vốn đầu tư", "hợp tác đầu tư" theo quy định của Bộ luật Dân sự đã bị một số doanh nghiệp môi giới, đầu nậu, cò đất lợi dụng để lừa đảo khách hàng.