“Ngòi nổ” trong các tranh chấp ở chung cư – Nguyên nhân và giải pháp hữu hiệu

LSVNO - Khi các dự án chung cư bắt đầu đi vào giai đoạn bàn giao thì mâu thuẫn giữa cư dân và chủ đầu tư diễn ra ngày càng gay gắt. Bên cạnh đó, vẫn có chung cư đã xảy ra tranh chấp gần 10 năm, nh...

LSVNO - Khi các dự án chung cư bắt đầu đi vào giai đoạn bàn giao thì mâu thuẫn giữa cư dân và chủ đầu tư diễn ra ngày càng gay gắt. Bên cạnh đó, vẫn có chung cư đã xảy ra tranh chấp gần 10 năm, nhưng tranh chấp vẫn chưa được giải quyết dứt điểm thì lại “xuất lộ” nhiều chung cư cũng bắt đầu nảy sinh tranh chấp trong quá trình vận hành.

Mâu thuẫn tranh chấp chung cư được “châm ngòi” từ nhiều phía.

Theo quy định của Thông tư số 03/2014/TT-BXD thì diện tích sử dụng căn hộ được tính theo kích thước thông thủy, bao gồm cả phần diện tích tường ngăn các phòng bên trong căn hộ và diện tích ban công, lô gia (nếu có) gắn liền với căn hộ đó, không tính tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, diện tích sàn có cột, hộp kỹ thuật nằm bên trong căn hộ. Khi tính diện tích ban công thì tính toàn bộ diện tích sàn, trường hợp ban công có phần diện tích tường chung thì tính từ mép trong của tường chung.

Như vậy, căn cứ vào Thông tư số 03/2014/TT-BXD chỉ quy định cụ thể cách tính diện tích ban công mà không có quy định cụ thể về cách tính diện tích lô gia. Trong thực tế thì hiện nay nhiều chung cư đã không còn thiết kế ban công nữa mà thay vào đó là lô gia…

Mặc khác, mọi mâu thuẫn tranh chấp chung cư đều được “châm ngòi” giữa chủ đầu tư với cư dân, giữa cư dân với ban quản trị, giữa ban quản trị với chủ đầu tư và các đơn vị quản lý, vận hành nhà chung cư.

Điển hình, các vụ tranh chấp đã bắt đầu manh nha từ năm 2016 và bùng phát mạnh năm 2017 - 2018. Tình hình đẩy lên đỉnh điểm khi đầu năm 2017 nhiều cư dân Hà Nội mua căn hộ tại hàng chục dự án chung cư như Imperia Garden (Thanh Xuân), Eco Green City (Nguyễn Xiển), Helios (Hoàng Mai)… viết đơn phản ánh về việc căn hộ bị thiếu diện tích so với hợp đồng mua nhà.

Qua đó, hầu hết các cuộc tranh chấp tập trung ở các vấn đề như diện tích sử dụng chung - riêng (nhà để xe, phòng sinh hoạt cộng đồng, các diện tích kinh doanh cho thuê…), quỹ bảo trì 2%, chuyển hóa tầng sinh hoạt chung thành căn hộ, cách tính diện tích căn hộ, bầu ban quản trị, nghiệm thu công trình đưa vào sử dụng, hệ thống phòng cháy chữa cháy... Đáng chú ý, vấn đề tranh chấp liên quan đến kinh phí quản lý, vận hành là một nội dung tồn tại ở nhiều dự án chung cư.

Theo ông Nguyễn Mạnh Khởi - Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng cho biết, trong một số vấn đề hết sức cụ thể luật chưa điều chỉnh hết thì một trong những nguyên tắc để điều chỉnh là các bên phải thỏa thuận về vấn đề đó. Giữa chủ đầu tư và cư dân đều phải có trách nhiệm, nghĩa vụ và quyền lợi ngang nhau... Trong tình trạng đô thị hóa hiện nay việc phát triển nhà chung cư là tất yếu vì vậy Bộ Xây dựng đã tính đến khả năng nghiên cứu một luật riêng về quản lý vận hành nhà chung cư. 

Theo tìm hiểu của PV thì có một số dự án, chủ đầu tư không đóng phí quản lý vận hành đối với phần diện tích thuộc sở hữu riêng của mình hoặc phần diện tích căn hộ chưa bán; áp dụng mức kinh phí quản lý vận hành không đúng quy định; sử dụng kinh phí quản lý, vận hành không đúng mục đích, không công khai thu chi tài chính trong giai đoạn chưa bàn giao cho ban quản trị.

Cụ thể, các dự án mới hoạt động chưa đầy 1 năm đã phát sinh tranh chấp gây bất ổn, ảnh hưởng chung tới thị trường bất động sản. Chung cư The Avila (toạ lạc tại 114 An Dương Vương, phường 16, quận 8, TP. HCM) do Công ty TNHH SX - TM Thái Bảo làm chủ đầu tư. Qua đó, dự án này chính thức đưa vào hoạt động từ tháng 11/2017 đến nay phát sinh nhiều vấn đề, trong đó có việc vận hành tòa nhà.

Mới đây nhất, vào khoảng 22h ngày 06/10, nhiều người phát hiện mùi cháy khét, nhưng không biết từ đâu. Tất cả các căn hộ từ tầng 16 đến tầng 20 đều cảm nhận được. Cùng lúc đó là tiếng chuông báo cháy phát liên hồi toàn bộ tòa nhà.

Theo cư dân chung cư The Avila, điều khiến họ không hài lòng là thái độ làm việc thiếu trách nhiệm của ban quản lý, bảo vệ, kỹ thuật tòa nhà. Khi sự việc xảy ra người dân gọi điện nhưng ông Vòng Văn Vẫy - Trưởng ban quản lý chung cư không nghe máy; lực lượng bảo vệ không trấn an cư dân, mà còn có thái độ hống hách.

Vừa qua, Bộ Xây dựng đã có báo cáo gửi Thủ tướng Chính phủ về tình trạng cư dân khiếu nại và phản đối chủ đầu tư tại các dự án bất động sản. Bộ Xây dựng cũng cho biết việc xảy ra các tranh chấp, khiếu nại giữa các bên (chủ đầu tư, cư dân, ban quản trị, đơn vị quản lý vận hành) thời gian qua chủ yếu do một số quy định pháp lý về quản lý, sử dụng nhà chung cư như cách tính diện tích căn hộ, diện tích lô gia, hộp kỹ thuật, diện tích chung - riêng… chưa đủ rõ; quy định các chế tài xử phạt các hành vi vi phạm chưa phù hợp với yêu cầu quản lý.

Còn theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA) thì cho rằng, để giải quyết những bất cập trong tranh chấp chung cư, bên cạnh những xử lý kiên quyết của thành phố, chính quyền địa phương, rất cần sự hỗ trợ, đồng thuận của người dân và hơn hết là sự hợp tác tích cực của chủ đầu tư. Qua đó, các tranh chấp chung cư kéo dài không chỉ gây hậu quả cho cả chủ đầu tư và cư dân mà còn gây bất ổn xã hội, tạo tiền lệ xấu cho các chủ đầu tư tiếp tục vi phạm.

Tranh chấp chung cư hiện nay còn thiếu chế tài, chưa đủ tính răn đe.

Mới đây, Thủ tướng Chính phủ ban hành Chỉ thị số 29/CT-TTg yêu cầu tăng cường hiệu lực quản lý Nhà nước đối với công tác quản lý, vận hành, sử dụng nhà chung cư. Đây sẽ là giải pháp mạnh để xử lý dứt điểm tình trạng vi phạm của chủ đầu tư cũng như những bất cập, hạn chế hiện nay. Thủ tướng Chính phủ cũng yêu cầu UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương - trong đó có TP. HCM cưỡng chế thu hồi kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư.

Bên cạnh đó, Bộ Công an cũng đã chủ trì với các cơ quan liên quan tổ chức điều tra, khởi tố, truy cứu trách nhiệm đối với các chủ thể có hành vi vi phạm nghiêm trọng trong quản lý, sử dụng, vận hành nhà chung cư; nhất là hành vi chiếm dụng, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư trái quy định của pháp luật…

Theo Luật sư Nguyễn Thị Xuân Hoàng, Đoàn luật sư TP. HCM, các tranh chấp chung cư hiện nay phần lớn là do thiếu chế tài xử lý, hoặc còn nhẹ, chưa đủ sức răn đe. Chính vì vậy, đối với những chủ đầu tư cố tình chây ỳ, bất hợp tác, các cơ quan chức năng cần xem xét áp dụng chế tài xử phạt nghiêm minh, nhằm bảo đảm quyền lợi chính đáng cho cư dân. Và ngược lại, những đòi hỏi quá đáng từ cư dân hay ban quản trị cũng cần những điều luật nhằm xử lý triệt để nhằm tránh trường hợp tranh chấp kéo dài.

Như vậy, mong rằng Chính phủ sẽ sớm ban hành nghị định thay thế Nghị định 121/2013/NĐ-CP ngày 10/10/2013 về việc quy định xử phạt, chế tài đối với vi phạm của chủ đầu tư, ban quản trị chung cư… Song song với đó cần tăng cường sự quản lý của các đơn vị chức năng, phối hợp các sở ngành, quận huyện để ngăn chặn những phát sinh từ các chung cư.

Minh Sơn – Đinh Dương