Ảnh minh họa.
Thứ nhất, đối với quy định việc phân loại đất
Tại điểm e, khoản 2 Điều 11 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã quy định tương đối đầy đủ về các loại đất: “Đất sử dụng vào mục đích công cộng gồm đất công trình giao thông (gồm cảng hàng không, sân bay, cảng đường thủy nội địa, cảng hàng hải, đường sắt, đường bộ và công trình giao thông khác); công trình thủy lợi; đất công trình phòng, chống thiên tai; đất có di tích lịch sử - văn hóa, di sản thiên nhiên, danh lam thắng cảnh; đất sinh hoạt cộng đồng, khu vui chơi, giải trí công cộng; đất công trình năng lượng; đất công trình bưu chính, viễn thông; đất chợ; đất cảng cá, khu neo đậu tránh trú bão cho tàu cá, đất bãi thải, xử lý chất thải và đất công trình công cộng khác”.
Tuy nhiên, chưa đề cập đến đất công trình cấp nước sạch, thoát nước mưa và nước thải, gồm công trình đầu mối, công trình phụ trợ và mạng lưới.
Vì vậy, nên nghiên cứu, bổ sung các loại đất nói trên; đồng thời rà soát bổ sung trong nội dung của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất các loại đất của các công trình này nhằm đảm bảo phù hợp thực tế và tính khả thi trong khi thực hiện pháp luật về đất đai.
Thứ hai, về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất
Dự thảo Luật nên quy định rõ nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm người có đất bị thu hồi có chỗ ở (khu tái định cư phải được xây dựng hoàn chỉnh trước khi thông báo thu hồi đất của người dân có nhà ở gắn liền với đất ở bị thu hồi), đảm bảo thu nhập và điều kiện sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ. Do đó, cần cụ thể hóa các tiêu chí này nhằm đảm bảo triển khai thống nhất, dễ dàng và đảm bảo quyền lợi cho người bị thu hồi đất.
Thứ ba, tại Điều 67 dự thảo Luật có quy định về các trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng
Đối chiếu với Luật hiện hành có thể thấy quy định của dự thảo có phạm vi mở rộng hơn, cụ thể hơn. Tuy nhiên, để thống nhất nhận thức và tránh phát sinh những bất cập trong quá trình thực hiện, cần làm rõ về mục đích, tiêu chí trường hợp thật cần thiết phải tiến hành thu hồi. Dự thảo quy định nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm người có đất bị thu hồi có chỗ ở, đảm bảo thu nhập và điều kiện sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ.
Quan điểm này phù hợp với lợi ích và đáp ứng nguyện vọng của đông đảo Nhân dân, nhất là những người có đất bị thu hồi; đồng thời, đã bám sát tinh thần Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 về “Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao”.
Thứ tư, tại khoản 3 Điều 89 dự thảo Luật quy định: Việc bồi thường về đất được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do UBND cấp có thẩm quyền quyết định tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Đối với hộ gia đình, cá nhân có đất bị thu hồi nếu có nhu cầu và địa phương có điều kiện về quỹ đất, quỹ nhà ở thì được xem xét bồi thường bằng đất khác mục đích sử dụng với loại đất bị thu hồi hoặc nhà ở.
Do đó, để đảm bảo quyền lợi cho người có đất thu hồi được nhận đất, không nhận tiền thì cần bổ sung rõ quỹ đất của địa phương là những loại đất nào và công khai rõ ràng để Nhân dân biết.
Thứ năm, về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất
Đối với thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, tác giả đề nghị xem xét đưa thêm vào Điều 122 dự thảo Luật quy định phân cấp cho HĐND cấp tỉnh chấp thuận việc chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa. Cụ thể, phân cấp cho HĐND cấp tỉnh chấp thuận việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất trồng lúa đối với các diện tích dưới 10 ha có quy mô nhỏ, lẻ. Đối với các dự án lớn có quy mô trên 10ha, các dự án liên quan đến quốc phòng - an ninh thì xin ý kiến cấp trên.
Thứ sáu, về bảng giá đất được quy định tại Điều 154 của dự thảo Luật
Tác giả kiến nghị ban hành bảng giá đất định kỳ 02 năm một lần và quy định thêm việc điều chỉnh bảng giá đất khi có biến động từ 20% trở lên. Đề nghị khi xây dựng bảng giá đất và giá đất cụ thể quy định tại Điều 153 và Điều 154 của dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cần lưu ý phải phù hợp với giá thị trường tại thời điểm thực tế, đặc biệt là ở vùng sâu vùng xa.
Thứ bảy, về đất có nguồn gốc nông, lâm trường
Theo Điều 175 dự thảo Luật quy định đối với việc xử lý diện tích đất có nguồn gốc nông, lâm trường mà tổ chức sử dụng đất đã giải thể và diện tích đất các nông, lâm trường bàn giao cho địa phương thì UBND cấp tỉnh tiếp nhận phần diện tích đất này và quyết định việc sử dụng vào mục đích theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, trong đó ưu tiên giao đất, cho thuê đất cho đồng bào dân tộc thiểu số; cho cá nhân ở địa phương không có đất hoặc thiếu đất sản xuất; công nhận quyền sử dụng đất cho người đang nhận khoán, người đang thuê đất của các công ty nông, lâm nghiệp để sử dụng và xác định quỹ đất để sử dụng vào mục đích công cộng, các mục đích khác của địa phương theo quy định của pháp luật, đồng thời xử lý thu hồi đất đối với các trường hợp đang cho thuê, cho mượn trái pháp luật, bị lấn, bị chiếm. Đồng thời, đề nghị bổ sung nội dung các trường hợp các hộ dân đang sử dụng đất có nguồn gốc nông, lâm trường nhưng do nông, lâm trường không quản lý, sử dụng để hoang hoá.
Do đó, một số hộ dân đã phục hoá, sử dụng từ trước đến nay, đề nghị xem xét cho phép cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đối với quy định về nghĩa vụ chung của người sử dụng đất, tại khoản 1 Điều 193 dự thảo Luật có nêu: “1. Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật có liên quan”, phải làm rõ sử dụng độ sâu trong lòng đất được quy định ở văn bản nào, vì trong dự thảo Luật không có và nhiều văn bản pháp luật khác không có. Nên có quy định cụ thể trong dự thảo Luật bởi đây là vấn đề liên quan đến các quyền về sử dụng đất để xây dựng công trình ngầm.
Thứ tám, giám sát; thanh tra, kiểm tra; giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai
Về phân cấp, giám sát, kiểm soát quyền lực, tác giả đề nghị giữ như nguyên quy định hiện hành đối với trường hợp tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất thì được lựa chọn cơ quan giải quyết là TAND hoặc UBND. Lý do vì tại khoản 3 Điều 188 dự thảo Luật đã quy định việc giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất đối với trường hợp có 01 người tham gia đấu giá, tuy nhiên theo Khoản 2 Điều 59 Luật Đấu giá tài sản không áp dụng đối với tài sản là quyền sử dụng đất.
Thạc sĩ PHẠM VĂN CHUNG
Sở Tư pháp tỉnh Kon Tum
