LSVNO - Cần xem xét trách nhiệm của đại diện chủ đầu tư với hành vi có dấu hiệu phạm pháp, gian dối bán một căn hộ cho nhiều người, chiếm giữ tiền của hàng trăm khách hàng.
Vừa qua, trên website của Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV - Ngân hàng BIDV) có thông báo về việc chọn tổ chức đấu giá tài sản chung cư Gia Phú. Dự án chung cư Gia Phú có diện tích khu đất là 3.945,5m2 (đất xây dựng chung cư 1.689,6m2); tổng diện tích sàn xây dựng là 21.845,2m2, cao 15 tầng với tổng số 156 căn hộ.
Chung cư Gia Phú được đem bán đấu giá khi hàng trăm người mua vẫn chưa được giải quyết quyền lợi.
Đây là tài sản đảm bảo nợ vay Ngân hàng BIDV của Công ty TNHH Địa ốc Gia Phú (địa chỉ tại phường Linh Trung, quận Thủ Đức, TP. HCM) do ông Nguyễn Hùng Nghiêm làm Giám đốc. Tính đến ngày 30/4/2018, tổng dư nợ của công ty này hơn 232,616 tỷ đồng, trong đó nợ gốc gần 89 tỉ đồng, nợ lãi hơn 143 tỷ đồng. Giá khởi điểm đấu giá khoản nợ là 112,148 tỷ đồng, thấp hơn tổng dư nợ một nửa.
Nhiều năm qua, hàng loạt khách hàng khiếu kiện, kêu cứu đòi quyền lợi tại dự án này. Trong khi sự việc chưa được giải quyết thì thông tin dự án được đem ra bán đấu giá khiến hàng loạt khách hàng có quyền lợi liên quan đặc biệt quan tâm. Việc tài sản và số tiền của họ đang bị chủ đầu tư chiếm giữ được xử lý ra sao? Hành vi một căn hộ bán cho nhiều người, chiếm giữ tiền “khủng” của khách hàng sau nhiều năm vẫn không bị cơ quan chức năng làm rõ liệu có bị “phủi”?.
Về vấn đề này, Luật sư Việt Nam Online đã trao đổi với Luật sư Ngô Việt Bắc - Trưởng Văn phòng Luật sư Sài Gòn - Tây Nguyên (Đoàn luật sư TP. HCM).
Cần xem xét thoả thuận xử lý tài sản thế chấp trong hợp đồng
Phóng viên: Thưa Luật sư, việc chung cư đang tranh chấp giữa khách hàng và chủ đầu tư chưa giải quyết xong, thì phía ngân hàng là bên nhận tài sản thế chấp có được quyền phát mãi bán đấu giá tài sản hay không?
Luật sư Ngô Việt Bắc: Theo quy định tại Điều 299 và 303 Bộ luật Dân sự 2015 thì trường hợp đã đến hạn thực hiện nghĩa vụ dân sự mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện nghĩa vụ không đúng thoả thuận, thì tài sản thế chấp được xử lý theo phương thức do các bên đã thoả thuận hoặc được bán đấu giá theo quy định của pháp luật để thực hiện nghĩa vụ. Bên nhận thế chấp được ưu tiên thanh toán từ số tiền bán tài sản thế chấp.
Do đó, để có cơ sở xác định việc đưa tài sản thế chấp của chủ đầu tư ra bán đấu giá của ngân hàng là đúng hay sai, cần phải căn cứ vào thoả thuận xử lý tài sản thế chấp được quy định trong hợp đồng thế chấp giữa các bên.
Trường hợp nếu trong hợp đồng thế chấp quy định ngân hàng được xử lý tài sản thế chấp bằng hình thức bán đấu giá tài sản thế chấp và được chủ đầu tư đồng ý thì việc ngân hàng thực hiện việc bán đấu giá tài sản thế chấp của chủ đầu tư là không vi phạm pháp luật.
Luật sư Ngô Việt Bắc - Trưởng Văn phòng Luật sư Sài Gòn - Tây Nguyên.
Phóng viên: Hiện Ngân hàng được phát mãi, bán đấu giá chung cư với giá 112 tỷ đồng, vậy sau bán đấu giá, người mua nhà được giải quyết quyền lợi ra sao?
Luật sư Ngô Việt Bắc: Trong trường hợp này, nếu sau khi ngân hàng phát mãi bán đấu giá chung cư với giá 112 tỷ thành công. Giả thiết số tiền phía ngân hàng thu được từ việc bán đấu giá chung cư lớn hơn giá trị nghĩa vụ được bảo đảm thì sau khi khấu trừ giá trị nghĩa vụ bên bảo đảm (bên chủ đầu tư) cần phải thanh toán cho ngân hàng sau đó số tiền chênh lệch này ngân hàng phải trả lại cho bên bảo đảm là chủ đầu tư. Vì thế phía ngân hàng không có nghĩa vụ phải giải quyết tranh chấp giữa chủ đầu tư với người mua trước đây.
Căn cứ tại Điều 307 Bộ luật Dân sự 2015 quy định việc thanh toán số tiền có được từ việc xử lý tài sản cầm cố, thế chấp:
1. Số tiền có được từ việc xử lý tài sản cầm cố, thế chấp sau khi thanh toán chi phí bảo quản, thu giữ và xử lý tài sản cầm cố, thế chấp được thanh toán theo thứ tự ưu tiên quy định tại Điều 308 của Bộ luật này.
2. Trường hợp số tiền có được từ việc xử lý tài sản cầm cố, thế chấp sau khi thanh toán chi phí bảo quản, thu giữ và xử lý tài sản cầm cố, thế chấp lớn hơn giá trị nghĩa vụ được bảo đảm thì số tiền chênh lệch phải được trả cho bên bảo đảm.
3. Trường hợp số tiền có được từ việc xử lý tài sản cầm cố, thế chấp sau khi thanh toán chi phí bảo quản, thu giữ và xử lý tài sản cầm cố, thế chấp nhỏ hơn giá trị nghĩa vụ được bảo đảm thì phần nghĩa vụ chưa được thanh toán được xác định là nghĩa vụ không có bảo đảm, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận bổ sung tài sản bảo đảm. Bên nhận bảo đảm có quyền yêu cầu bên có nghĩa vụ được bảo đảm phải thực hiện phần nghĩa vụ chưa được thanh toán.
Khách hàng có quyền làm đơn yêu cầu thi hành bản án
Phóng viên: Trước đó đã có nhiều khách hàng kiện chủ đầu tư và đã thắng kiện, nhưng chủ đầu tư vẫn chưa thi hành án theo quy định, thì những trường hợp khách hàng này phải giải quyết ra sao?
Luật sư Ngô Việt Bắc: Theo Luật Thi hành án dân sự thì trong thời hạn 05 năm, kể từ ngày bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật, người được thi hành án, người phải thi hành án có quyền yêu cầu cơ quan thi hành án dân sự có thẩm quyền ra quyết định thi hành án (Điều 30 Luật Thi hành án dân sự).
Trong trường hợp này thì vụ việc tranh chấp giữa nhiều khách hàng và phía chủ đầu tư đã được Tòa án nhân dân quận Thủ Đức giải quyết bằng bản án có hiệu lực pháp luật. Tuyên phía khách hàng thắng kiện nhưng người phải thi hành án (chủ đầu tư) vẫn không tự nguyện thi hành án, phía khách hàng có quyền làm đơn yêu cầu cơ quan thi hành án dân sự quận Thủ Đức tổ chức thi hành án đối với bản án, quyết định đã có hiệu lực của Tòa án nhân dân quận Thủ Đức.
Đơn yêu cầu thi hành án có các nội dung chính sau đây: Tên, địa chỉ của người yêu cầu; Tên cơ quan thi hành án dân sự nơi yêu cầu; Tên, địa chỉ của người được thi hành án, người phải thi hành án; Nội dung yêu cầu thi hành án; Thông tin về tài sản, điều kiện thi hành án của người phải thi hành án, nếu có; Ngày, tháng, năm làm đơn; Người yêu cầu phải nộp bản án, quyết định, tài liệu khác có liên quan. (Điều 31 Luật Thi hành án dân sự sửa đổi 2014).
Phóng viên: Như vậy, thứ tự ưu tiên thanh toán sau khi tài sản đã bán đấu giá được thực hiện ra sao?
Luật sư Ngô Việt Bắc: Nếu chủ đầu tư không thực hiện đúng nghĩa vụ trả nợ vay, nợ lãi đối với ngân hàng, ngân hàng có quyền xử lý tài sản bảo đảm là chung cư. Dự án đã thế chấp và thứ tự xử lý tài sản bảo đảm là ưu tiên theo thứ tự biện pháp bảo đảm có hiệu lực đối kháng với người thứ ba được thanh toán trước (bên có đăng ký giao dịch bảo đảm), có nghĩa là ưu tiên thanh toán cho ngân hàng từ chung cư, dự án đã thế chấp.
Căn cứ tại Điều 308 BLDS 2015 quy định thứ tự ưu tiên thanh toán giữa các bên cùng nhận tài sản bảo đảm:
b) Trường hợp có biện pháp bảo đảm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba và có biện pháp bảo đảm không phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba thì nghĩa vụ có biện pháp bảo đảm có hiệu lực đối kháng với người thứ ba được thanh toán trước.
Trong trường hợp này, người mua nhà sẽ bị thiệt thòi và có khả năng chỉ là mua nhà “trên giấy”, vì tài sản được ưu tiên thanh toán cho ngân hàng. Người mua nhà chỉ có thể đòi quyền lợi của mình bằng cách buộc chủ đầu tư hoàn trả tiền, bồi thường thiệt hại… Nhưng chính vì chủ đầu tư không có khả năng thanh toán cho ngân hàng nên mới bị xử lý tài sản bảo đảm, thì khả năng người mua nhà đòi lại được tiền mua nhà và yêu cầu bồi thường rất bất khả thi.
Đại diện chủ đầu tư có hành vi phạm pháp, gian dối
Phóng viên: Hành vi bán một căn hộ cho nhiều người của Công ty TNHH Địa ốc Gia Phú cũng là chủ đầu tư dự án căn hộ Gia Phú, Viện Kiểm sát ND TP. HCM đã trả lời bằng văn bản 135/QĐGQKN–P2 là không vi phạm pháp luật. Quan điểm của Luật sư về nội dung trên?
Luật sư Ngô Việt Bắc: Viện KSND TP. HCM trả lời bằng văn bản 135/QĐGQKN–P2 về việc bác đơn khiếu nại của bà Chiếm Thị Tường Hạnh, giữ nguyên Quyết định hủy bỏ quyết định khởi tố bị can của Viện Kiểm sát nhân dân TP. HCM đối với Nguyễn Hùng Nghiêm về tội “Lừa đảo chiếm đoạt tài sản”. Việc Viện KSND TP. HCM hủy bỏ quyết định khởi tố vụ án với lý do “Dự án chung cư Gia Phú theo danh sách thống kê còn 16 căn hộ và 3 sàn thương mại tổng trị giá khoảng hơn 81 tỷ đồng chưa bán” là không đủ sức thuyết phục.
Bởi lẽ, Viện KSND TP. HCM cho rằng, ông Nguyễn Hùng Nghiêm còn 16 căn hộ và 3 sàn thương mại, tổng giá trị khoảng hơn 81 tỷ đồng chưa bán và lý do mà ông Nghiêm bán căn hộ trùng nhau. Một căn hộ bán cho nhiều khách hàng vì lý do thiếu tiền kinh doanh nên phải đi vay của chủ nợ, bị chủ nợ ép nên phải ký Hợp đồng mua bán nên không đủ yếu tố cấu thành tội phạm là vô lý.
Tại Điều 174 Bộ luật Hình sự 2015 quy định dấu hiệu của tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản là dùng thủ đoạn gian dối để chiếm đoạt tài sản của người khác. Ở đây, ông Nghiêm bán một căn hộ cho nhiều người và dùng căn hộ đã bán đi thế chấp là hành vi gian dối nhằm chiếm đoạt tiền của khách hàng. Mặc dù ông Nghiêm biết hành vi của mình là trái pháp luật nhưng vẫn cố tình thực hiện, che giấu khách hàng để ký nhiều hợp đồng mua bán với nhiều chủ thể khác nhau trên cũng một đối tượng giao kết hợp đồng. Không quan tâm ông Nghiêm thực hiện hành vi gian dối này vì lý do hay mục đích gì mà khi khách hàng giao tiền tức là tội phạm đã hoàn thành.
Việc ông Nghiêm còn bao nhiêu căn hộ chưa bán hay tổng giá trị bao nhiêu chỉ có ý nghĩa trong việc khắc phục hậu quả về sau (nếu có), chứ đây không phải là lý do để Viện KSND TP. HCM hủy bỏ quyết định khởi tố vụ án đối với ông Nghiêm.
Đồng thời, cần làm rõ vấn đề việc ông Nghiêm khai lý do bán trùng căn hộ cho nhiều khách hàng khác nhau là vì do bị chủ nợ ép ký Hợp đồng. Đây là lời khai không khách quan, bởi lẽ một trong những lý do mà Viện KSND TP. HCM hủy bỏ quyết định khởi tố vụ án là do “theo danh sách thống kê ông Nghiêm còn 16 căn hộ và 3 sàn thương mại tổng trị giá khoảng hơn 81 tỷ đồng chưa bán” thì tại sao ông Nghiêm lại không ký hợp đồng mua bán những căn hộ đó với chủ nợ mà lại bán chính những căn hộ đã bán cho khách hàng.
Kim Chi
