3 ý kiến đóng góp dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi)

Luật sư Lê Hồng Nguyên, Ủy Viên Ban Thường Vụ, Trưởng Cơ Quan Đại diện Liên đoàn Luật sư Việt Nam tại TP. Hồ Chí Minh góp ý tại hội thảo.

Dự án Luật Đất đai (sửa đổi) là một dự án luật lớn, có ý nghĩa, tầm quan trọng đặc biệt, có tác động sâu sắc tới nhiều mặt của đời sống kinh tế - xã hội của đất nước.

Sau khi nghiên cứu các tài liệu liên quan đến Nghị quyết 11/2011/NQ- CP ngày 30/8/2022 , dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), chúng tôi có một số ý kiến đóng góp như sau:

1. Góp ý quy định về ban hành, điều chỉnh “bảng giá đất, hệ số điều chỉnh biến động giá đất” tại khoản 1, Điều 130, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi)

Những bất cập của quy định “HĐND cấp tỉnh thông qua hệ số điều chỉnh biến động giá đất trước khi ban hành” khi quy định ban hành “bảng giá đất” hàng năm:

Thứ nhất, Nghị quyết số 18-NQ/TW đã xác định “Mục tiêu tổng quát”, trong đó có mục tiêu xây dựng “Thị trường bất động sản, trong đó có thị trường quyền sử dụng đất, trở thành kênh phân bổ đất đai hợp lý, công bằng, hiệu quả”, có nghĩa là “Thị trường quyền sử dụng đất” là thị trường thành phần, là một bộ phận của “Thị trường bất động sản”.

Khoản 5, Điều 7, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định: “5. Nhà nước có cơ chế, chính sách bình ổn khi thị trường bất động sản có biến động, bảo đảm lợi ích cho nhà đầu tư và khách hàng” (Ghi chú: Xin lưu ý đối tượng được bảo vệ là “nhà đầu tư và khách hàng”,  không bao gồm “chủ đầu tư”, bởi lẽ chủ đầu tư phải tự chịu trách nhiệm về kết quả kinh doanh của mình).

Thị trường bất động sản có biến động đến mức Nhà nước phải can thiệp kịp thời, hiệu quả để bình ổn, có thể xảy ra trong 02 trường hợp:

Trường hợp 1: Thị trường bị sốt nóng “bong bóng”, bị đầu cơ.

Trường hợp 2: Thị trường bị suy thoái, bị “đóng băng”.

Nghiên cứu kinh nghiệm của Trung Quốc đã giao thẩm quyền cho Chính phủ và các Tỉnh trưởng quyết định các biện pháp mạnh, kịp thời và hiệu quả, như áp dụng các mức thuế suất cao chống “đầu cơ lướt sóng”; đánh thuế cao người có nhiều nhà, chống thu gom nhà đất; chống bỏ hoang hóa đất đai; kiểm soát chặt chẽ tín dụng… để can thiệp nhằm bình ổn thị trường bất động sản khi có biến động.

Nhưng, ở nước ta thì Luật Thuế chưa quy định một số loại thuế, mức thuế suất điều tiết thị trường bất động sản trong điều kiện thị trường bình thường, nhất là chưa quy định các mức thuế suất cao hơn để chống đầu cơ lướt sóng, chống thu gom nhà đất, như chưa quy định mức thuế cao hơn đối với người có nhiều nhà đất, hoặc chậm (hoặc không) đưa nhà đất vào sử dụng, sản xuất. kinh doanh và Luật Thuế cũng chưa giao thẩm quyền cho Chính phủ để xử lý kịp thời trong trường hợp thị trường có biến động.

Thứ hai, khoản 1, Điều 130, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định UBND cấp tỉnh xây dựng và “trình HĐND” cùng cấp thông qua “hệ số điều chỉnh biến động giá đất” trước khi ban hành thì sẽ không đảm bảo tính kịp thời, hiệu quả khi thị trường bất động sản có biến động, bởi lẽ HĐND cấp tỉnh xuân thu nhị kỳ họp 02 lần mà theo dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) lại quy định “bảng giá đất” ban hành hàng năm.

Chúng tôi nhận thấy, cần bỏ quy định “UBND cấp tỉnh xây dựng và trình HĐND cùng cấp thông qua hệ số điều chỉnh biến động giá đất trước khi ban hành” vì nội dung này không thống nhất với phần cuối khoản 1, Điều 130, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định: “Trong thời gian thực hiện bảng giá đất, khi giá đất phổ biến trên thị trường có biến động thì UBND cấp tỉnh điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp” giao thẩm quyền điều chỉnh “bảng giá đất” cho UBND cấp tỉnh, nhưng UBND cấp tỉnh không có thẩm quyền này, mà chỉ có thẩm quyền “ban hành hệ số điều chỉnh biến động giá đất” để điều chỉnh “bảng giá đất” thì chính xác hơn.

Ngoài ra, tham khảo nội dung khoản 6, Điều 6, Nghị định số 44/2014/NĐ-CP đã quy định: “6. Hồ sơ điều chỉnh bảng giá đất trình Thường trực HĐND cấp tỉnh thông qua…”. Quy định giao cho “Thường trực HĐND cấp tỉnh” thông qua là không phù hợp với Hiến pháp 2013 vì “Thường trực HĐND cấp tỉnh” không có “thẩm quyền riêng” nên dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) giao “UBND cấp tỉnh” thông qua là phù hợp.

Thứ ba, nếu quy định xây dựng “bảng giá đất” định kỳ 05 năm một lần thì quy định “hệ số điều chỉnh biến động giá đất” để điều chỉnh “bảng giá đất” phải được HĐND cấp tỉnh thông qua trước khi ban hành vào ngày 01/01 hàng năm lại là cần thiết.

Bên cạnh đó, cần bổ sung quy định giao cho UBND cấp tỉnh xem xét ban hành các loại “hệ số điều chỉnh biến động giá đất” để điều chỉnh các trường hợp tương tự như quy định tại Điều 18, Nghị định 44/2014/NĐ-CP và đề xuất trên đây của UBND TP. Hồ Chí Minh, như sau:

1. “Hệ số điều chỉnh biến động giá đất” để áp dụng cho từng dự án tại thời điểm Nhà nước quyết định thu hồi đất để tính tiền bồi thường cho người có đất bị thu hồi.

2. “Hệ số điều chỉnh biến động giá đất” để xác định “giá đất cụ thể” được áp dụng đối với từng loại dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, nhà ở thương mại theo từng khu vực để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất (áp dụng đối với cả các thửa đất, khu đất dự án có giá trị trên 30 tỉ đồng).

Thứ tư, Nếu quy định xây dựng “bảng giá đất” hàng năm thì quy định “hệ số điều chỉnh biến động giá đất” phải được HĐND cấp tỉnh thông qua trước khi ban hành là không cần thiết, mà nên giao cho UBND cấp tỉnh ban hành “hệ số điều chỉnh biến động giá đất”.

Những bất cập do quy định “UBND cấp tỉnh điều chỉnh bảng giá đất” trong trường hợp quy định ban hành “bảng giá đất” hàng năm:

Khoản 1, Điều 130, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định: "Trong thời gian thực hiện bảng giá đất, khi giá đất phổ biến trên thị trường có biến động thì UBND cấp tỉnh điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp".

Quy định này mâu thuẫn với quy định “UBND cấp tỉnh xây dựng và trình HĐND cùng cấp thông qua bảng giá đất trước khi ban hành” cũng tại cùng khoản 1, bởi lẽ cấp nào có thẩm quyền ban hành thì cấp đó mới có thẩm quyền điều chỉnh, nên cần quy định UBND cấp tỉnh chỉ ban hành “hệ số điều chỉnh biến động giá đất” để điều chỉnh “bảng giá đất” trong trường hợp thị trường bị biến động.

Kiến nghị:

Đề nghị sửa khoản 1, Điều 130, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) theo phương án như sau: “Bảng giá đất” ban hành 05 năm một lần. Theo đó:

2. Về công nhận quyền sử dụng đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Điều 115, dự thảo Luật đã liệt kê các giấy tờ đủ điều kiện để làm căn cứ công nhận Quyền sử dụng đất (QSDĐ) cho cá nhân, hộ gia đình chưa được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ. Quy định này là một quy định vô cùng thiết thực để bảo vệ quyền lợi của người sử dụng đất, bởi những năm trước đây, giao dịch đất đai thường xuyên thông qua giao dịch miệng hoặc giấy tay nên không thể nào có đầy đủ giấy tờ theo như yêu cầu của pháp luật. Việc công nhận QSDĐ dựa trên các giấy tờ liên quan có tác dụng giúp cho người sử dụng đất ngay tình thông qua các giao dịch bằng giấy tay có thể tiến hành đăng ký sử dụng đất hợp pháp và bảo đảm quyền lợi của mình đối với thửa đất đang sử dụng.

Bên cạnh đó, việc quy định chi tiết Điều 116, dự thảo Luật về công nhận QSDĐ cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về QSDĐ và Điều 117, dự thảo Luật về công nhận QSDĐ cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất không có giấy tờ về QSDĐ là một nội dung vô cùng chính xác trong bối cảnh hiện nay. Trong thời gian gần đây, rất nhiều tranh chấp đất đai diễn ra giữa cơ quan chính quyền và người sử dụng đất, việc bổ sung thêm các quy định trên sẽ giúp giảm thiểu được tình trạng này và bảo vệ được quyền của người sử dụng đất ngay tình.

Tuy nhiên, cần phải bổ sung vào các quy định trên về một số trường hợp đặc biệt của lịch sử còn tồn tại như trường hợp người dân được Nhà nước cho “ở nhờ” đất từ những năm chế độ cũ, bởi rất nhiều trường hợp hộ gia đình được cha ông cho thừa kế đất đai với nguồn gốc là Nhà nước có văn bản cho phép sinh sống, canh tác nhưng không cấp Giấy chứng nhận QSDĐ cho họ.

Ngoài ra, việc công nhận QSDĐ không chỉ dựa trên các quy định pháp luật mà còn phải phù hợp với quy hoạch đất đai, sau khi thông qua thủ tục công nhận QSDĐ cho người sử dụng đất mà không lâu sau lại thu hồi đất để thực hiện dự án thì chắc chắn sẽ gây vướng mắc cho người dân.

Điều 121 đến Điều 125, dự thảo Luật đã quy định đầy đủ về các trường hợp được và không được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, trình tự thủ tục cấp, thu hồi, đính chính Giấy chứng nhận QSDĐ. Việc quy định cụ thể các trường hợp sử dụng đất không cần cấp Giấy chứng nhận QSDĐ tại Điều 123, dự thảo Luật tạo cơ sở để tổ chức, cá nhân, hộ gia đình có nhu cầu sử dụng đất tham khảo và quyết định hợp lý khi lựa chọn sử dụng loại đất nào là phù hợp nhất cho nhu cầu của mình.

Quy trình cấp Giấy chứng nhận QSDĐ buộc phải trải qua rất nhiều thủ tục phức tạp, vì thế để bỏ bớt các thủ tục hành chính như công tác xác nhận, thẩm định hiện nay quá nhiêu khê, cơ quan có thẩm quyền, đề nghị bổ sung trong dự thảo Luật về việc buộc cơ quan chính quyền phải cấp Giấy chứng nhận QSDĐ cho người sử dụng đất khi họ đã đáp ứng được các tiêu chí sau:

1) Tổ chức, cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất ổn định, lâu dài;

2) Thửa đất không có tranh chấp;

3) Phù hợp với quy hoạch Nhà nước.

Bên cạnh đó, trong các quy định trên chưa đề cập rõ về các đối tượng đặc biệt như người Việt Nam định cư ở nước ngoài và trường hợp nhận chuyển QSDĐ theo hình thức thừa kế. Để loại bỏ được các rủi ro khi áp dụng các quy định này trên thực tế, đề nghị quy định rõ người Việt Nam định cư ở nước ngoài phải thực hiện các phương thức gì để được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ tại Việt Nam; về vấn đề thừa kế, các đồng thừa kế phải được cùng ghi tên trong Giấy chứng nhận QSDĐ, không nên chỉ ghi tên một người đại diện rồi sau đó đưa cho người đó quản lý, như vậy sẽ tạo khó khăn trong việc xác minh khi có tranh chấp xảy ra giữa các đồng thừa kế.

3. Về khuyến khích tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thực hiện tập trung đất để sản xuất nông nghiệp

Khoản 3, Điều 163, dự thảo Luật yêu cầu Nhà nước phải có chính sách khuyến khích tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thực hiện tập trung đất để sản xuất nông nghiệp; ứng dụng khoa học, công nghệ để sử dụng tiết kiệm, hiệu quả quỹ đất đã tập trung. Điều 160, Điều 161, dự thảo Luật bổ sung các cơ chế góp QSDĐ, chính sách khuyến khích tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thực hiện tập trung đất để sản xuất nông nghiệp.

Việc quy định các chính sách khuyến khích hỗ trợ tổ chức, hộ gia đình, cá nhân tập trung đất có tác động vô cùng tích cực trong công tác quản lý và phát triển đất đai. Tuy nhiên, hiện nay vẫn chưa có quy định cụ thể nào về trình tự thủ tục hay phương án khuyến khích được sử dụng. Vì thế, cần phải có ngay một bộ quy định chi tiết về vấn đề này để có cơ sở thi hành chính sách trên thực tế.

Có thể áp dụng các chính sách như ưu tiên cho thuê đất trong cùng phạm vi để tiếp tục tập trung đất hoặc hỗ trợ cho người dân bằng cách tổ chức giao lưu giới thiệu các chủ sở hữu đất liền kề với nhau để tạo cơ hội chuyển nhượng, giao dịch đất đai phục vụ cho mục đích tập trung đất.

Luật sư LÊ HỒNG NGUYÊN

Ủy viên Ban Thường vụ, Trưởng Cơ quan Đại diện Liên đoàn Luật sư Việt Nam

Liên đoàn Luật sư Việt Nam đưa ra 07 nhóm nội dung góp ý Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi)