Tờ cam kết giữa ông Lê Thanh Liêm và ông Nghiêm Quốc Trí.
Quá trình thực hiện gia dịch, ông Nghiêm Quốc Trí nhận thấy có những dấu hiệu bất thường phía sau giao dịch này nên đã làm đơn tố cáo việc bị ông Lê Thanh Liêm “giăng bẫy” nhằm chiếm đoạt giá trị chênh lệch hơn 100 tỉ đồng của thửa đất trên ra cơ quan chức năng.
Đảm bảo giao dịch bằng “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”
Theo trình bày của ông Nghiêm Quốc Trí, do gặp khó khăn về kinh tế, nên ngày 08/9/2021, ông cầm cố thửa đất gần 2.000m2 cùng tài sản gắn liền trên đất là 06 căn nhà mặt tiền (đường 30 tháng 4, khu phố 1, phường Dương Đông, TP. Phú Quốc) để vay của ông Lê Thanh Liêm (SN 1974, thường trú ấp Bãi Vòng, xã Hàm Ninh, TP. Phú Quốc) số tiền 50 tỉ đồng.
Các chứng từ chuyển tiền do ông Trí cung cấp, cho thấy từ ngày 08/9/2021 đến ngày 22/9/2021, ông Liêm chuyển khoản cho ông Trí tổng cộng 40 tỉ đồng. Nội dung ghi trong các lần chuyển tiền là “đặt cọc mua đất”.
Đến ngày 04/10/2021, ông Trí ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với thửa đất trên cho ông Liêm với giá 50 tỉ đồng. Theo đó, ông Trí vẫn được quyền thực hiện tiếp các hợp đồng cho thuê nhà trên đất với các đối tác đang thuê. Cùng ngày, ông Liêm chuyển tiếp cho ông Trí 05 tỉ đồng; đến ngày 15/10/2021, ông Liêm chuyển tiền lần cuối cho ông Trí là 05 tỉ đồng, tổng cộng là 50 tỉ đồng.
“Tôi đồng ý ký hợp đồng chuyển nhượng vì trong tình thế đang thiếu nợ ông Liêm và tin lời ông nói việc chuyển nhượng chỉ để đảm bảo khoản vay, khi nào trả hết nợ thì tôi được lấy lại tài sản. Bởi giá trị thực tế của thửa đất theo chứng thư thẩm định giá do Công ty Cổ phần Thẩm định giá và Tư vấn Đầu tư Miền Tây xác định là 161 tỉ đồng, nên tôi không thể bán cho ông Liêm với giá 50 tỉ đồng được. Đó là hợp đồng giả cách để bảo đảm vay tiền”, ông Trí quả quyết.
Qua hồ sơ cho thấy, 18/11/2021, ông Liêm với tư cách Chủ tịch HĐTV kiêm Tổng Giám đốc Công ty TNHH TL Center PQ đã gửi tờ trình đến UBND tỉnh Kiên Giang xin đầu tư dự án “Khu chung cư kết hợp thương mại dịch vụ và văn phòng TL Center Phú Quốc” trên phần đất 1975,1m2 nhận chuyển nhượng từ ông Trí.
Giao dịch được đảm bảo bằng “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”.
Đến ngày 27/11/2021, Văn phòng UBND tỉnh Kiên Giang có Văn bản số 9429/VT-KT về việc Công ty TNHH TL Center PQ xin đầu tư Dự án khu chung cư kết hợp thương mại dịch vụ và văn phòng TL Center Phú Quốc tại khu phố 1, phường Dương Đông, thành phố Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang, truyền đạt ý kiến của Phó chủ tịch UBND tỉnh Nguyễn Thanh Nhàn, giao cho Ban Quản lý Khu kinh tế Phú Quốc xem xét đề xuất của ông Liêm trình UBND tỉnh.
Từ 02 Văn bản này, ông Liêm thuyết phục ông Trí ký hợp đồng góp vốn đầu tư dự án bằng chính quyền sử dụng đất nói trên. Tuy nhiên, ông Liêm lấy lý do trước đó ông và ông Trí đã làm hợp đồng chuyển nhượng thửa đất, nếu ghi góp vốn bằng quyền sử dụng đất thì phải ra công chứng hủy hợp đồng chuyển nhượng. Từ đó, ông Liêm lại thuyết phục ông Trí sửa điều khoản góp vốn rất nhùng nhằng trong hợp đồng là: “Góp bằng tiền mặt là 65.869.000.000 đồng. Do để được sở hữu 49% tương ứng số tiền 97.999.999.984 đồng trong trường hợp dự án được phê duyệt đủ điều kiện kêu gọi góp vốn bởi khách hàng đầu tư thì ông Nghiêm Quốc Trí được quyền dùng 50% số tiền của tỉ lệ 49%. Còn lại 50% để trả nợ cho Công ty... Sau ngày 04/4/2023, Hợp đồng góp vốn không còn hiệu lực”.
Bên mua lộ việc làm không rõ ràng
Các văn bản liên quan đến Dự án Khu chung cư kết hợp thương mại dịch vụ và Văn phòng TL Center Phú Quốc tại khu phố 1, Dương Đông, TP.Phú Quốc, Kiên Giang của ông Lê Thanh Liêm.
Sau khi ký hợp đồng góp vốn, ông Liêm đề nghị ông Trí giao cho ông một phần đất và căn nhà có diện tích khoảng 200m2 tại khu đất này để và treo bảng Công ty TNHH TL Center PQ”. Phần diện tích còn lại trên 1.700m2 và 05 căn nhà gắn liền với đất ông Trí vẫn tiếp tục sử dụng.
Đến khoảng tháng 2/2022, ông Liêm lại treo bảng “Công ty Bất động sản Lê Anh” trên căn nhà ông Trí giao. Nghi ngờ có điều bất thường, ông Trí nhiều lần tìm ông Liêm để làm rõ sự việc và yêu cầu cho chuộc lại đất nhưng không gặp.
Đến ngày 17/5/2022, ông Trí tìm gặp được ông Liêm thì ông Liêm chủ động viết “Tờ cam kết” với nội dung sẽ hỗ trợ ông Trí 100 tỉ đồng với điều kiện ông Trí không thưa kiện, khiếu nại hợp đồng góp vốn; không thưa kiện tất cả các giao dịch đã chuyển nhượng, nhà và đất đã chuyển nhượng hợp pháp cho ông Liêm…
Theo đó, ông Liêm thỏa thuận ngày 17/5/2022 trả ông Trí 10 tỉ đồng; ngày 17/6/2022 sẽ trả tiếp 10 tỉ đồng. Còn lại 80 tỉ đồng sẽ thanh toán khi được UBND tỉnh Kiên Giang chấp thuận chủ trương đầu tư khu chung cư thương mại tại số 219 đường 30/4, khu phố 1, phường Dương Đông, TP.Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang.
Bản thân ông Trí lúc ký cam kết không biết rằng lời hứa như trên của ông Liêm sẽ không thể nào thành hiện thực. Bởi gần 06 tháng trước, ông Liêm đã rút lại hồ sơ xin đầu tư Dự án Khu chung cư kết hợp thương mại dịch vụ và văn phòng TL Center Phú Quốc. Cụ thể là ngày 07/12/2021, ông Liêm đã ký tờ trình số 02/2021/TTr-TLC gửi Ban Quản lý Khu kinh tế Phú Quốc về việc xin rút hồ sơ xin đầu tư dự án nói trên. Lý do rút do quá trình soạn thảo văn bản có sự nhầm lẫn?
Chứng thư thẩm định giá và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên ông Nghiêm Quốc Trí.
Điều bất thường nữa là trước khi gửi tờ trình xin UBND tỉnh đầu tư dự án nói trên, toàn bộ thửa đất gần 2.000m2 dự kiến làm dự án cũng bị ông Liêm tách ra thành 5 thửa nhỏ, cho 4 người cùng ở quê tỉnh Cà Mau đứng tên 4 thửa, gồm: Nguyễn Thị Gọn (SN 1980, thường trú ấp Tắc Thủ, xã Hồ Thị Kỷ, huyện Thới Bình) sử dụng 526,2m2; Nguyễn Nhã Linh (SN 2002, thường trú Xã Tân Lộc, huyện Thới Bình) sử dụng 374,3m2; Trần Lập Phương (SN 1971, thường trú khóm 6, phưởng 1, TP Cà Mau) sử dụng 300m2; Quách Thùy Trân (SN 1993, thường trú ấp 7, xã Khánh An, huyên U Minh) sử dụng 445,1m2. Còn lại 329,3m2, ông Liêm đứng tên sử dụng.
Cả 4 thửa đất đều được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vào ngày 12/11/2021, tức là trước 06 ngày ông Liêm gửi tờ trình UBND tỉnh Kiên Giang xin đầu tư Dự án. Ngoài ra, 04 thửa đất này cùng đem đi thế chấp cho một Chi nhánh ngân hàng ở Cà Mau và cùng được ngân hàng này giải ngân cho vay trong cùng 01 ngày với tổng số tiền 64 tỉ đồng.
Trong đơn tố cáo, ông Trí bức xúc trình bày: “Việc ông Liêm tách thửa thực hiện xong từ ngày 12/11/2021, nhưng đến ngày 18/11/2021 ông Liêm vẫn sử dụng giấy tờ thửa đất 1975,1m2 để làm tờ trình gửi UBND tỉnh Kiên Giang xin chủ trương đầu tư dự án. Hành vi này của Lê Thanh Liêm không chỉ gian dối đối với tôi mà còn lừa dối cả cơ quan quản lý nhà nước”.
Vì sao giá trị đất hơn 161 tỉ đồng nhưng ông Lê Thanh Liêm lại nhận chuyển nhượng từ ông Trí với giá chỉ có 50 tỉ đồng, rồi sau đó ông Lê Thanh Liêm lại cam kết trả cho ông Nghiêm Quốc Trí 100 tỉ đồng để không khiếu nại, thưa kiện. Cũng như việc ông Lê Thanh Liêm đã âm thầm tách thửa đất ra thành 05 thửa cho nhiều người nhưng vẫn làm tờ trình xin đầu tư dự án nhằm mục đích gì?
Theo Luật sư Nguyễn Hồng Tâm - Giám đốc Công ty Luật TNHH Chí Công & Thiện Tâm, Đoàn Luật sư TP. Hà Nội: Qua sự việc giao dịch dân sự nêu trên, hai bên đã có dấu hiệu của việc dùng “Hợp đồng giả cách” để che đậy mục đích thật sự trong các thỏa thuận giao dịch của hai bên.
Hiện nay, pháp luật Việt Nam không có khái niệm về “Hợp đồng giả cách”. Tuy nhiên, thuật ngữ này vẫn xuất hiện nhiều trên các diễn đàn, trang thông tin về pháp luật. Theo đó, “Hợp đồng giả cách” là một loại Hợp đồng được xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che dấu đi một giao dịch dân sự khác, thường xuất hiện trong các giao dịch dân sự về mua bán, chuyển nhượng hay vay tài sản. Khi các chủ thể tham gia vào một giao dịch dân sự thì giữa nội dung, mục đích mong muốn của các bên sẽ được thể hiện trên một hình thức giao dịch dân sự đó, có thể bằng văn bản, lời nói hoặc một hành vi nhất định.
Trên thực tế có những trường hợp giữa nội dung, mục đích, mong muốn của các bên khi tham gia vào giao dịch dân sự lại không được thể hiện bằng chính hình thức của giao dịch đó mà lại được che giấu, ngụy tạo bằng một giao dịch dân sự khác. Theo đó, sẽ tồn tại ít nhất hai giao dịch dân sự về một đối tượng mà các bên nhắm tới, đó là: (1) giao dịch dân sự giả tạo; (2) giao dịch dân sự có thật. Mục đích giao kết thực sự của các bên chỉ được thể hiện tại một giao dịch dân sự, còn một giao dịch dân sự kia nhằm che giấu giao dịch dân sự có thật. Nếu nhìn ở góc độ riêng biệt thì đó là hai giao dịch dân sự độc lập có nội dung khác nhau, tuy nhiên phải xét về mối quan hệ giao dịch, ý chí thực sự của các bên và việc các bên thực hiện nội dung giao dịch dân sự trên thực tế thì mới xác định được đâu là giao dịch dân sự “thật” và đâu là giao dịch dân sự “giả”.
Ông Lê Thanh Liêm chia tách thửa đất gần 2.000m2 của ông Nghiêm Quốc Trí thành 05 thửa đất khác nhau.
Theo khoản 1 Điều 124 BLDS 2015 quy định: “Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì giao dịch dân sự giả tạo vô hiệu, còn giao dịch bị che giấu vẫn còn hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của BLDS hoặc luật khác có liên quan”. Do đó, khi có dấu hiệu giả tạo hay cưỡng ép ký kết Hợp đồng chuyển nhượng nhà, đất thì Hợp đồng này có thể bị tuyên vô hiệu.
Theo Điều 131 BLDS 2015 quy định “Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu là các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, trả lại cho nhau những gì đã nhận, trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả; Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó; Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường”. Như vậy, khi những Hợp đồng giả cách bị tuyên vô hiệu, đồng nghĩa việc tài sản của những người vay vẫn là của họ.
Theo Điều 124 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo như sau: Giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo 1. Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì giao dịch dân sự giả tạo vô hiệu, còn giao dịch dân sự bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này hoặc luật khác có liên quan. 2. Trường hợp xác lập giao dịch dân sự giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba thì giao dịch dân sự đó vô hiệu. Ví dụ: Trong quan hệ vay mượn tài sản, để bảo đảm cho nghĩa vụ trả nợ thì bên cho vay yêu cầu bên vay nợ phải sang tên bất động sản của mình cho bên cho vay, nếu đến thời điểm trả nợ mà bên đi vay không trả được nợ thì bên cho vay có quyền định đoạt bất động sản đó để bảo đảm nghĩa vụ trả nợ. Hợp đồng giả cách là một loại hợp đồng dân sự được xác lập một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác. Hợp đồng giả cách không có giá trị pháp lý, không phát sinh quyền và nghĩa vụ cho các bên. Hệ quả pháp lý của hợp đồng giả cách? Theo Điều 116 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về giao dịch dân sự như sau: Giao dịch dân sự là hợp đồng hoặc hành vi pháp lý đơn phương làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự. Theo Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự như sau: Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự 1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây: a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập; b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện; c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội. 2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định. Theo đó, điều kiện để giao dịch dân sự có hiệu lực là việc chủ thể phải có năng lực pháp luật và năng lực hành vi dân sự, nội dung và mục đích của giao dịch không trái pháp luật, đạo đức xã hội, hình thức của giao dịch dân sự phải phù hợp với quy định của pháp luật Theo Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu như sau: Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu 1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập. 2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả. 3. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó. 4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường. 5. Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định. Như vậy, đối với các loại hợp đồng giả cách sẽ không làm phát sinh quyền và nghĩa vụ giữa các bên, pháp luật không thừa nhận và bảo vệ quyền lợi của các bên khi tham gia loại hợp đồng này, hợp đồng này bị vô hiệu theo quy định của pháp luật. Theo Điều 132 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu như sau: Thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu 1. Thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu quy định tại các Điều 125, 126, 127, 128 và 129 của Bộ luật này là 02 năm, kể từ ngày: a) Người đại diện của người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự biết hoặc phải biết người được đại diện tự mình xác lập, thực hiện giao dịch; b) Người bị nhầm lẫn, bị lừa dối biết hoặc phải biết giao dịch được xác lập do bị nhầm lẫn, do bị lừa dối; c) Người có hành vi đe dọa, cưỡng ép chấm dứt hành vi đe dọa, cưỡng ép; d) Người không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình xác lập giao dịch; đ) Giao dịch dân sự được xác lập trong trường hợp giao dịch dân sự không tuân thủ quy định về hình thức. 2. Hết thời hiệu quy định tại khoản 1 Điều này mà không có yêu cầu tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu thì giao dịch dân sự có hiệu lực. 3. Đối với giao dịch dân sự quy định tại Điều 123 và Điều 124 của Bộ luật này thì thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu không bị hạn chế. |
PV
Bà Rịa-Vũng Tàu: Tranh chấp thừa kế giữa con ruột với con nuôi
