Ảnh minh họa.
Nghĩa vụ của các bên khi không thực hiện hợp đồng đặt cọc
Theo Luật sư Nguyễn Văn Tuấn, Giám đốc Công ty Luật TNHH TGS, Đoàn Luật sư TP. Hà Nội cho biết, đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
Trường hợp từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì các bên có nghĩa vụ theo khoản 2, Điều 328, Bộ luật Dân sự 2015, cụ thể như sau: "Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác".
Theo đó, nghĩa vụ (mức phạt cọc) của các bên khi từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thực hiện như sau:
- Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác (thỏa thuận khác ở đây là mức phạt cọc cao hơn hoặc thấp hơn so với quy định hoặc thỏa thuận không phạt cọc…).
- Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Không hủy hợp đồng đặt cọc công chứng có được bán đất?
Luật sư cho biết, theo quy định, hình thức đặt cọc bao gồm văn bản hoặc là lời nói. Riêng hình thức bằng văn bản gồm nhiều loại khác nhau, đó là hợp đồng đặt cọc có công chứng, hợp đồng đặt cọc có chứng thực, hợp đồng đặt cọc có người làm chứng, hợp đồng đặt cọc không có người làm chứng.
Căn cứ Bộ luật Dân sự 2015 và Luật Công chứng 2014, trường hợp bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng (không mua) và đồng thời không hủy hợp đồng đặt cọc có công chứng thì bên nhận đặt cọc vẫn chuyển nhượng quyền sử dụng đất bình thường mà không bị hạn chế bởi bất kỳ quy định nào, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
Việc này xuất phát từ một số lý do sau:
(1) Không có quy định nào cấm, hạn chế quyền chuyển nhượng của bên nhận đặt cọc khi bên đặt cọc từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng và đồng thời không hủy hợp đồng đặt cọc có công chứng (điều này khá dễ hiểu, bởi lẽ không thể vì hành vi vi phạm của bên đặt cọc mà bên nhận đặt cọc bị hạn chế, mất quyền chuyển nhượng).
(2) Khi hết thời hạn đặt cọc, bên đặt cọc từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng là hành vi vi phạm hợp đồng; khi đó phải thực hiện nghĩa vụ theo quy định tại khoản 2, Điều 328, Bộ luật Dân sự 2015.
(3) Bản chất của công chứng.
Bản chất của công chứng là chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng, giao dịch dân sự khác bằng văn bản. Trường hợp công chứng hợp đồng đặt cọc thì công chứng viên chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của thỏa thuận giữa bên nhận đặt cọc và bên đặt cọc.
Nội dung này được quy định rõ tại khoản 1, Điều 2, Luật Công chứng 2014 như sau: "Công chứng là việc công chứng viên của một tổ chức hành nghề công chứng chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng, giao dịch dân sự khác bằng văn bản (sau đây gọi là hợp đồng, giao dịch), tính chính xác, hợp pháp, không trái đạo đức xã hội của bản dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặc từ tiếng nước ngoài sang tiếng Việt (sau đây gọi là bản dịch) mà theo quy định của pháp luật phải công chứng hoặc cá nhân, tổ chức tự nguyện yêu cầu công chứng".
Theo đó, nếu không có thỏa thuận khác thì công chứng không làm hạn chế, mất quyền chuyển nhượng nhà đất khi bên nhận đặt cọc không hủy hợp đồng đặt cọc. Điều này này là hiển nhiên, bởi lẽ trường hợp này công chứng không quyết định nội dung của hợp đồng (quyền, nghĩa vụ của các bên thực hiện theo thỏa thuận với điều kiện không trái luật, không trái đạo đức xã hội).
Trên thực tế, khi hết thời hạn đặt cọc nếu bên đặt cọc từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng (từ chối mua) thì có thể có một số tổ chức công chứng không công chứng hợp đồng chuyển nhượng giữa bên nhận đặt cọc với bên thứ ba.
Nguyên nhân của việc này có thể là:
- Bên nhận đặt cọc và bên đặt cọc có thỏa thuận về việc không được chuyển nhượng nhà đất khi không (chưa) hủy hợp đồng đặt cọc đã ký kết (nếu có điều khoản này thì bên nhận đặt cọc tự mua dây buộc mình).
- Công chứng viên cố tình làm khó bên nhận đặt cọc.
Giải pháp:
Nếu thuộc trường hợp không có thỏa thuận khác mà tổ chức công chứng vẫn làm khó bên nhận đặt cọc thì xử lý theo các hướng sau:
- Yêu cầu công chứng viên giải thích, trong đó chỉ rõ căn cứ pháp lý về việc từ chối thực hiện yêu cầu công chứng hợp đồng chuyển nhượng nhà, đất.
- Lựa chọn công chứng tại đơn vị khác hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng nhà, đất tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất.
Lời khuyên Luật sư trước khi ký hợp đồng đặt cọc:
- Không nên thỏa thuận thêm các điều khoản trong trường hợp bên đặt cọc từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng, nhất là khi không am hiểu pháp luật về lĩnh vực này.
- Đọc kỹ nội dung các điều khoản trước khi ký kết.
- Hợp đồng đặt cọc phải ghi thời hạn (hết thời hạn này thì quyền, nghĩa vụ của các bên thực hiện theo quy định tại khoản 2, Điều 328, Bộ luật Dân sự 2015).
HOÀNG NGUYỄN
