.jpg)
Ảnh minh họa.
Có thể nói, việc Quốc hội thông qua Luật Đất đai (sửa đổi) là bước tiến lớn trong việc hoàn thiện thể chế, chính sách về quản lý và sử dụng đất đồng bộ và phù hợp với thể chế phát triển nền kinh tế thị trường định hướng XHCN. Đồng thời, giải quyết những tồn tại, vướng mắc có liên quan đến nguồn gốc từ nông, lâm trường quốc doanh; đất quốc phòng, an ninh kết hợp với sản xuất và xây dựng kinh tế; đất lấn biển; đất tôn giáo; đất nghĩa trang; đất ở, đất sản xuất cho đồng bào dân tộc thiểu số (DTTS)... Mặt khác, khắc phục tình trạng lãng phí, hoang hoá, ô nhiễm, suy thoái và những tồn tại, vướng mắc về quản lý và sử dụng đất do lịch sử để lại.
Đặc biệt, Luật Đất đai (sửa đổi) còn đảm bảo quyền, lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất theo hướng có lợi nhất.
Thứ nhất, quy định chuyển tiếp về thu hồi đất; bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. Theo đó, đối với trường hợp đã có quyết định thu hồi đất và quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định của pháp luật về đất đai trước ngày Luật Đất đai (sửa đổi) có hiệu lực thi hành nhưng chưa thực hiện thì tiếp tục thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã phê duyệt; việc xử lý chi trả bồi thường chậm được thực hiện theo quy định của pháp luật tại thời điểm Nhà nước ban hành quyết định thu hồi đất.
Trường hợp tại thời điểm có quyết định giao đất tái định cư mà giá đất tái định cư thấp hơn giá đất trong phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thì áp dụng giá đất tại thời điểm ban hành quyết định giao đất tái định cư. Điều này đảm bảo quyền lợi tốt nhất cho người sử dụng đất thuộc diện phải thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; đồng thời góp phần cho việc thu hồi đất, giải phóng mặt bằng được nhanh chóng, thuận tiện hơn.
Thứ hai, quy định chuyển tiếp về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất. Theo đó, người sử dụng đất đã được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trước ngày Luật Đất đai (sửa đổi) có hiệu lực thi hành mà nay thuộc trường hợp thuê đất theo quy định của Luật Đất đai (sửa đổi) thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn sử dụng đất còn lại mà không phải chuyển sang thuê đất. Đồng thời, người sử dụng đất thuộc trường hợp được tiếp tục sử dụng đất theo của Luật Đất đai 2013 thì được tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn sử dụng đất còn lại mà không phải chuyển sang thuê đất theo quy định của Luật Đất đai (sửa đổi). Đồng thời, tổ chức kinh tế thuộc trường hợp được tiếp tục sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai 2013 thì được tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn còn lại của dự án mà không phải chuyển sang thuê đất theo quy định của Luật Đất đai (sửa đổi)...
Thứ ba,đối với dự án đầu tư đã có văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc lựa chọn nhà đầu tư, chủ đầu tư của cơ quan có thẩm quyền theo đúng quy định của pháp luật về đầu tư, pháp luật về nhà ở, pháp luật về đấu thầu trước ngày 01/7/2014 nhưng chưa giao đất, cho thuê đất cho nhà đầu tư, chủ đầu tư mà nay phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thì được UBND cấp tỉnh rà soát, xác nhận đã thực hiện đúng quy định của pháp luật về đầu tư, pháp luật về nhà ở, pháp luật về đấu thầu tại thời điểm ban hành các văn bản đó. Đồng thời việc chậm giao đất, cho thuê đất không phải lỗi của nhà đầu tư, chủ đầu tư thì không phải tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất, không đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất theo quy định của Luật Luật Đất đai (sửa đổi).
Thứ tư,cá nhân đã được Nhà nước giao đất bãi bồi ven sông, ven biển trước ngày 01/7/2014 để sử dụng vào mục đích nông nghiệp thì được tiếp tục sử dụng trong thời hạn giao đất còn lại. Khi hết thời hạn giao đất, nếu có nhu cầu sử dụng đất, phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và không vi phạm pháp luật về đất đai thì tiếp tục được Nhà nước xem xét giao đất, cho thuê đất.
Thứ năm, hồ sơ đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đã được cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận nhưng đến ngày Luật Đất đai (sửa đổi) có hiệu lực thi hành mà chưa được cơ quan có thẩm quyền cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì tiếp tục giải quyết thủ tục theo quy định của Luật Đất đai 2013 và các văn bản quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành; thẩm quyền cấp GCNQSDĐ, sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện theo quy định của Luật mới.
Thứ sáu,GCNQSDĐ, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đã được cấp theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng trước ngày Luật Đất đai (sửa đổi) có hiệu lực thi hành vẫn có giá trị pháp lý và không phải cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; trường hợp có nhu cầu thì được cấp đổi sang GCNQSDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của Luật Đất đai (sửa đổi).
Thứ bảy, trường hợp đất đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất mà đã hết thời hạn sử dụng đất nhưng đến trước ngày Luật Đất đai (sửa đổi) có hiệu lực thi hành cơ quan nhà nước có thẩm quyền chưa thu hồi đất thì được xem xét gia hạn sử dụng đất hoặc thu hồi đất theo quy định của Luật2024. Khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện giao đất, cho thuê đất cho hộ gia đình để thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được phê duyệt thì phải ghi cụ thể các cá nhân là thành viên hộ gia đình có quyền sử dụng đất vào quyết định giao đất, cho thuê đất.
Ngoài ra, Luật Đất đai (sửa đổi) còn quy định chuyển tiếp khác có lợi cho người sử dụng đất như: Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư sản xuất, kinh doanh trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn còn lại của dự án quy định tại Luật Đất đai 2013 thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn còn lại của dự án mà không phải chuyển sang thuê đất. Khi hết thời hạn thực hiện dự án nếu có nhu cầu thì được Nhà nước xem xét cho thuê đất theo quy định của Luật Đất đai (sửa đổi).
Người sử dụng đất được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất mà được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định của pháp luật về đất đai trước ngày Luật Đất đai (sửa đổi) có hiệu lực thi hành thì tiếp tục được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong thời hạn sử dụng đất còn lại theo quy định của pháp luật về đất đai trước ngày Luật Đất đai (sửa đổi) có hiệu lực thi hành. Cá nhân là người dân tộc thiểu số được Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo chính sách hỗ trợ đất đai đối với đồng bào DTTS theo quy định của pháp luật trước ngày Luật Đất đai (sửa đổi) có hiệu lực thi hành mà đủ điều kiện được hưởng chính sách hỗ trợ đất đai đối với đồng bào DTTS theo quy định mới thì được hưởng chính sách hỗ trợ về đất đai quy định của Luật Đất đai (sửa đổi)...
Thạc sĩ PHẠM VĂN CHUNG
Sở Tư pháp tỉnh Kon Tum
Một số quy định cần hoàn thiện nhằm thúc đẩy thị trường quyền sử dụng đất
