Theo Luật sư Nguyễn Huy Khang, Trưởng Văn phòng Luật sư Huy Khang, Đoàn Luật sư tỉnh Nghệ An, trong các quy định pháp luật về đất đai, từ khi Luật Đất đai năm 1993 có hiệu lực cho đến nay là Luật Đất đai năm 2024 thì pháp luật đều quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản.
Cụ thể, Luật Đất đai năm 1993 quy định hợp đồng chuyển nhượng phải lập thành văn bản tại Ủy ban nhân dân xã (phường). Tại Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm 2013, Luật Đất đai năm 2024 có quy định chi tiết hợp đồng chuyển nhượng phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực tại cơ quan có thẩm quyền.
Pháp luật đất đai đã quy định cụ thể về hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng chuyển nhượng là một trong căn cứ để cơ quan có thẩm quyền thực hiện đăng ký sang tên sử dụng đất đảm bảo quyền của người mua bán bất động sản.
Căn cứ vào điểm a, khoản 3, Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 quy định hợp đồng chuyển nhượng nhà đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản, quy định tại điểm b khoản này.
Căn cứ vào khoản 3, Điều 27 Luật Đất đai năm 2024 quy định công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau: “Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, vay vốn bằng quyền sử dụng đất”.
Tuy nhiên, bà Hoàng Thị Mùi (SN 1936), ở xóm Ngụ Lộc, xã Hưng Lộc, TP. Vinh, tỉnh Nghệ An cho biết, ngày 06/3/2023, bà đã gửi đơn đến UBND xã Hưng Lộc, TP. Vinh đề nghị lập hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) thửa 476, tờ bản đồ số 3, bản đồ 299, diện tích 782m2. Năm 1993, UBND xã Hưng Lộc lập lại bản đồ địa chính, đất của bà Mùi thửa số 68, tờ bản đồ số 3, diện tích 842m2. Tuy nhiên, gia đình bà được công chức địa chính xã cho biết là tạm dừng lập hồ sơ cấp GCNQSDĐ cho bà Hoàng Thị Mùi, bởi UBND xã Hưng Lộc đã thụ lý đơn của ông Trần Đăng Khoa, ở khối 8, phường Hà Huy Tập, TP. Vinh đề nghị dừng cấp GCNQSDĐ cho bà Hoàng Thị Mùi, lý do thửa đất này trước đây bà Mùi đã bán cho ông Khoa.
Bà Hoàng Thị Mùi cho rằng, UBND xã Hưng Lộc thụ lý đơn của ông Trần Ngọc Khoa là không đúng quy định của pháp luật. Theo bà Mùi, ngày 15/01/2007, thời điểm này ông Trần Ngọc Khoa đang công tác tại Chi cục Thuế TP. Vinh tự lập hợp đồng chuyển nhượng đất bên A bên nhượng đất gồm có chủ hộ Hoàng Thị Mùi, con gái Hoàng Thị Châu; bên B anh Trần Ngọc Khoa, vợ Đào Thị Minh ở khối 8, phường Hà Huy Tập, thành phố Vinh. Hai bên đã thống nhất chuyển nhượng lô đất bà Hoàng Thị Mùi được xã Hưng Lộc cấp ngày 27/01/1989 khu vực Đồng Miếu, diện tích 710m2, tài sản trên đất có 1 gian nhà diện tích 40m2 với nhà và đất giá trị 40.000.000 đồng.
Đơn của ông Trần Ngọc Khoa gửi UBND xã Hưng Lộc, TP. Vinh đề nghị dừng cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà Hoàng Thị Mùi không đúng như nội dung hợp đồng ông Khoa lập ra ngày 15/01/2007.
Bản hợp đồng này không đúng quy định của pháp luật. Hợp đồng viết tay này ghi thiếu thông tin thửa đất. Cụ thể, không có thửa đất số bao nhiêu, không có tờ bản đồ số bao nhiêu. Bà Mùi không có thửa đất nào diện tích 710m2, trên có 1 gian nhà lợp boroximang diện tích khoảng 40m2 như trong bản hợp đồng ghi. Bà Mùi khẳng định mình không có thửa đất nào giống như sơ đồ ông Trần Ngọc Khoa vẽ trong bản hợp đồng. Thửa đất ông Khoa vẽ sơ đồ trong bản hợp đồng chuyển nhượng hoàn toàn bà Mùi không biết.
Việc điểm chỉ trong hợp đồng này không đúng với quy định của pháp luật. Bà Mùi và con gái Hoàng Thị Châu không ký tên và cũng không điểm chỉ vào bản hợp đồng này. Hợp đồng viết tay này không có chứng thực của chính quyền địa phương, cũng không có công chứng. Bà Mùi cho rằng bản hợp đồng này trái với quy định của pháp luật.
Nội dung đơn ông Trần Ngọc Khoa gửi UBND xã Hưng Lộc ngày 05/9/2023 hoàn toàn khác với nội dung trong bản hợp đồng ông Khoa lập ngày 15/01/2007. Diện tích đất trong bản hợp đồng và diện tích đơn ông Khoa gửi UBND xã Hưng Lộc không trùng nhau. Có nhiều nội dung không đúng sự thực như: Ông Khoa nói bà Mùi đã trao toàn bộ giấy tờ gốc thửa đất cho ông, giấy ủy quyền đi làm và nhận GCNQSDĐ. Bà Mùi yêu cầu ông Trần Ngọc Khoa cung cấp những giấy tờ như trên và Quyết định cưỡng chế của UBND xã Hưng Lộc năm 2009 đối với thửa đất ông mua của bà Mùi.
16 năm, từ năm 2007 đến thời điểm ông Trần Ngọc Khoa gửi đơn cho UBND xã Hưng Lộc ngày 05/9/2023 ông Khoa không 1 lần làm việc với bà Mùi về bản hợp đồng ông Khoa tự lập. Bà Mùi khẳng định ông Khoa không thực hiện bản hợp đồng tự lập ra. Bà Mùi yêu cầu ông Trần Ngọc Khoa cần gặp bà để làm sáng tỏ những nội dung trên. Bà Mùi cho rằng đơn của ông Trần Ngọc Khoa gửi UBND xã Hưng Lộc là vu khống cho gia đình bà.
Hợp đồng chuyển nhượng viết tay không có chứng thực, công chứng giữa bà Hoàng Thị Mùi cùng con gái Hoàng Thị Châu và ông Trần Ngọc Khoa, vợ bà Đào Thị Minh không đúng quy định của pháp luật.
Theo Luật sư Nguyễn Huy Khang nhận định, hợp đồng chuyển nhượng đất giữa bà Hoàng Thị Mùi cùng con gái Hoàng Thị Châu với ông Trần Ngọc Khoa và vợ bà Đào Thị Minh không đúng với quy định của pháp luật. Theo Điều 698 Bộ luật Dân sự năm 2005, trong hợp đồng bên A chủ hộ bà Hoàng Thị Mùi và con gái Hoàng Thị Châu không ghi số chứng minh thư, không có nơi ở. Bên B ông Trần Ngọc Khoa và vợ bà Đào Thị Minh không có số chứng minh thư. Hợp đồng không ghi loại đất, hạng đất, ranh giới, tình trạng đất, thời hạn sử dụng đất, bên nào chịu trách nhiệm làm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, phương thức thanh toán, thời hạn thanh toán, trách nhiệm nộp thuế, phí, lệ phí, giải quyết các chi phí phát sinh như thế nào. Đặc biệt, không ghi trách nhiệm các bên thực hiện hợp đồng và vi phạm hợp đồng. Hai bên không có cam kết, trường hợp hai bên chấm dứt hợp đồng.
Mẫu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Nghị định 96/2024/NĐ-CP thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà Hoàng Thị Mùi cùng con gái Hoàng Thị Châu với ông Trần Ngọc Khoa và vợ bà Đào Thị Minh sai phạm càng lớn.
Do đó, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất viết tay, không có công chứng, chứng thực giữa bên A chủ hộ bà Hoàng Thị Mùi và con gái Hoàng Thị Châu với bên B ông Trần Ngọc Khoa và vợ bà Đào Thị Minh không đúng quy định của pháp luật (vô hiệu).
"Việc UBND xã Hưng Lộc, TP. Vinh thụ lý đơn của ông Trần Ngọc Khoa về đề nghị dừng cấp Giấy chứng quyền sử dụng đất cho bà Mùi từ một bản hợp đồng vô hiệu là không đúng với quy định của pháp luật. Bà Mùi đề nghị UBND xã Hưng Lộc hủy Quyết định thụ lý, trả lại đơn cho ông Trần Ngọc Khoa là có cơ sở", Luật sư nhận định.
