Ảnh minh họa.
Theo Luật sư Trần Xuân Tiền, Đoàn Luật sư TP. Hà Nội cho biết, “môi giới bất động sản là việc làm trung gian cho các bên trong mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản” theo quy định tại khoản 2, Điều 3, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014.
Và theo quy định tại quy định tại khoản 3, Điều 62, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định: “Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản không được đồng thời vừa là nhà môi giới vừa là một bên thực hiện hợp đồng trong một giao dịch kinh doanh bất động sản”.
Mặt khác, tại Điều 66, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định, doanh nghiệp, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản có các quyền như sau: “1. Thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản theo quy định của Luật này; 2. Yêu cầu khách hàng cung cấp hồ sơ, thông tin về bất động sản; 3. Hưởng thù lao, hoa hồng môi giới theo thỏa thuận trong hợp đồng đã ký với khách hàng; 4. Thuê doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập khác thực hiện công việc môi giới bất động sản trong phạm vi hợp đồng dịch vụ môi giới bất động sản đã ký với khách hàng, nhưng phải chịu trách nhiệm trước khách hàng về kết quả môi giới; 5. Các quyền khác trong hợp đồng”.
Về nghĩa vụ của doanh nghiệp, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, thì tại Điều 67, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định: “1. Thực hiện đúng hợp đồng đã ký với khách hàng; 2. Cung cấp hồ sơ, thông tin về bất động sản do mình môi giới và chịu trách nhiệm về hồ sơ, thông tin do mình cung cấp; 3. Hỗ trợ các bên trong việc đàm phán, ký kết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; 4. Thực hiện chế độ báo cáo theo quy định của pháp luật và chịu sự kiểm tra, thanh tra của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; 5. Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra; 6. Thực hiện nghĩa vụ về thuế với Nhà nước theo quy định của pháp luật; 7. Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng”.
Đối chiếu với các quy định trên, công ty môi giới bất động sản chỉ được thực hiện các dịch vụ trung gian cho các bên có nhu cầu mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản và hưởng thù lao, hoa hồng môi giới từ các giao dịch này. Thu hoặc nhận tiền đặt cọc cho việc giao kết và thực hiện các hợp đồng giao dịch bất động sản không thuộc phạm vi nội dung môi giới bất động sản, không có quyền ký hợp đồng hợp đồng mua bán với bên mua bất động sản.
Như vậy, nếu công ty môi giới đồng thời là một bên thực hiện hợp đồng như hợp đồng đặt cọc thì công ty môi giới bất động sản có thể bị xử phạt từ 40.000.000 - 60.000.000 đồng theo điểm d, khoản 1, Điều 59, Nghị định 16/2022/NĐ-CP.
Đối với hành vi yêu cầu yêu cầu khách hàng phải chuyển 1,3 tỉ “tiền chênh” vào tài khoản cá nhân của mình của công ty môi giới bất động sản thì đây cũng là hành vi vi phạm pháp luật. Bởi theo quy định tại Điều 64, Điều 65, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, người môi giới (công ty môi giới) sẽ được hưởng các chi phí được quy định trong hợp đồng, bao gồm thù lao và hoa hồng môi giới bất động sản. Ngoài hai loại chi phí này, bên môi giới yêu cầu và nhận chi phí khác ngoài hợp đồng là không đúng quy định pháp luật.
Và việc công ty môi giới bất động sản thu các loại phí kinh doanh dịch vụ bất động sản mà pháp luật không quy định (thu “tiền chênh” mà không quy định trong hợp đồng, nộp vào tài khoản cá nhân của nhân viên) có thể bị xử phạt từ 120.000.000 - 160.000.000 đồng theo quy định tại điểm đ, khoản 2, Điều 59, Nghị định 16/2022/NĐ-CP. Ngoài ra, tổ chức, cá nhân vi phạm buộc phải trả lại cho bên nộp tiền các loại phí kinh doanh dịch vụ bất động sản căn cứ theo quy định tại điểm e, khoản 5, Điều 59, Nghị định này (trong trường hợp khách hàng đã nộp tiền cho bên môi giới).
Luật sư khuyến cáo, người dân khi mua nhà thông qua công ty môi giới nên cẩn thận và tìm hiểu thông tin kỹ, lựa chọn công ty môi giới uy tín. Khi công ty môi giới cung cấp thông tin, cần phải kiểm chứng, làm rõ các thông tin về chi phí và thủ tục liên quan, nếu cần thiết có thể tham khảo ý kiến của luật sư liên quan đến thủ tục pháp lý trong lĩnh vực đất đai.
Bên cạnh đó, các bên mua bán cần trực tiếp ký kết hợp đồng đặt cọc và giao nhận tiền đặt cọc với nhau, hạn chế việc qua các khâu trung gian, để đảm bảo tốt nhất sự an toàn về mặt pháp lý, tránh các rủi ro và tranh chấp pháp lý có thể phát sinh.
HOÀNG NGUYÊN
Doanh nghiệp cần xử lý ra sao khi bị người khác xâm phạm thông tin, hình ảnh?
