Ngày 26/12/2025, Tòa Phúc thẩm thuộc Tòa án nhân dân Tối cao (TANDTC ) tại Đà Nẵng đã tuyên Bản án hành chính phúc thẩm số 194/2025/HC-PT, chấp nhận toàn bộ kháng cáo của Công ty TNHH MTV An An Hòa, sửa bản án sơ thẩm và tuyên hủy Quyết định số 3030/QĐ-UBND ngày 18/12/2024 của Chủ tịch UBND tỉnh Quảng Nam (cũ) cùng hai thông báo truy thu tiền sử dụng đất với tổng số tiền hơn 38,7 tỉ đồng.
Theo hồ sơ vụ án, Công ty TNHH MTV An An Hòa là chủ đầu tư Dự án Khu dân cư thị trấn Núi Thành (giai đoạn 2) tại huyện Núi Thành, tỉnh Quảng Nam (nay xã Núi Thành, TP. Đà Nẵng).
Trước đó, UBND tỉnh Quảng Nam đã ban hành nhiều quyết định phê duyệt và điều chỉnh giá đất để tính tiền sử dụng đất đối với dự án, gồm: Quyết định số 2809/QĐ-UBND năm 2018; Quyết định số 4172/QĐ-UBND năm 2019; Quyết định số 3667/QĐ-UBND năm 2021.
Trên cơ sở các quyết định này, doanh nghiệp đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính, dự án được quyết toán và bàn giao hạ tầng từ năm 2019, đồng thời toàn bộ sản phẩm của dự án đã được chuyển nhượng trong năm 2020.
Tuy nhiên, ngày 18/12/2024, Chủ tịch UBND tỉnh Quảng Nam ban hành Quyết định số 3030/QĐ-UBND phê duyệt điều chỉnh lại giá đất để tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất. Trên cơ sở đó, cơ quan thuế ban hành hai thông báo truy thu tổng cộng hơn 38,7 tỉ đồng đối với doanh nghiệp.
Cho rằng quyết định này không phù hợp với quy định pháp luật, Công ty TNHH MTV An An Hòa đã khởi kiện yêu cầu hủy quyết định điều chỉnh giá đất và các thông báo truy thu.
Ảnh minh họa. Nguồn internet.
Tại Bản án hành chính sơ thẩm số 52/2025/HC-ST ngày 17/6/2025, TAND tỉnh Quảng Nam cho rằng việc điều chỉnh giá đất của UBND tỉnh nhằm khắc phục những thiếu sót trong quá trình xác định giá đất trước đây và bảo đảm không thất thu ngân sách nhà nước.
Theo nhận định của Hội đồng xét xử sơ thẩm, phương án xác định giá đất trong các quyết định trước đó có một số nội dung chưa phù hợp quy định, như: Việc sử dụng yếu tố điều chỉnh theo hình thức chuyển nhượng (bán sỉ, bán lẻ) với tỉ lệ 100% – 105% chưa bảo đảm căn cứ pháp lý; Một số yếu tố liên quan đến hạ tầng kỹ thuật và điều kiện địa chất công trình của dự án chưa được đánh giá đầy đủ trong quá trình xây dựng phương án giá đất.
Tòa án sơ thẩm cho rằng, việc ban hành Quyết định 3030/QĐ-UBND thuộc thẩm quyền của UBND tỉnh theo quy định của pháp luật đất đai, vì vậy không có căn cứ xác định quyết định này trái pháp luật. Trên cơ sở đó, Tòa đã bác toàn bộ yêu cầu khởi kiện của doanh nghiệp.
Không đồng tình với bản án sơ thẩm, doanh nghiệp đã kháng cáo. Xem xét vụ án, Tòa Phúc thẩm TANDTC tại Đà Nẵng đã đưa ra nhiều nhận định quan trọng.
Một trong những điểm đáng chú ý là khi ban hành Quyết định số 3030/QĐ-UBND, UBND tỉnh Quảng Nam đã viện dẫn Nghị định số 44/2014/NĐ-CP, trong khi văn bản này đã hết hiệu lực kể từ khi Nghị định số 71/2024/NĐ-CP có hiệu lực theo quy định của Luật Đất đai năm 2024.
Bên cạnh đó, theo Kết luận số 114/KL-TTCP ngày 09/4/2025 của Thanh tra Chính phủ, việc xác định tiền sử dụng đất tại một số dự án ở Quảng Nam trước đây có sai sót do áp dụng phương pháp thặng dư nhưng không quy đổi doanh thu và chi phí về giá trị hiện tại tại thời điểm định giá, không phù hợp với quy định tại Thông tư 36/2014/TT-BTNMT.
Hội đồng xét xử phúc thẩm nhận định: nếu việc xác định giá đất trước đây chưa đúng dẫn đến thất thu ngân sách thì đây là trách nhiệm của cơ quan nhà nước trong quá trình quản lý. Tuy nhiên, khi khắc phục sai sót, cơ quan có thẩm quyền phải đánh giá toàn diện, khách quan, tính đến cả yếu tố bất lợi và có lợi cho doanh nghiệp, đặc biệt trong bối cảnh dự án đã hoàn thành và các nghĩa vụ tài chính đã được thực hiện.
Hội đồng xét xử phúc thẩm do Thẩm phán Phùng Anh Dũng làm chủ tọa đã chấp nhận toàn bộ kháng cáo của doanh nghiệp.
Bản án phúc thẩm nêu rõ: Việc điều chỉnh giá đất phải tuân thủ đúng quy định pháp luật và nguyên tắc hiệu lực của văn bản quy phạm pháp luật; Kết luận thanh tra mới cho thấy phương pháp xác định giá đất trước đây chưa đúng, do đó việc tiếp tục áp dụng máy móc để truy thu là chưa bảo đảm đầy đủ cơ sở pháp lý; Để bảo đảm không thất thoát ngân sách nhà nước nhưng đồng thời không xâm hại quyền và lợi ích hợp pháp của doanh nghiệp, cần hủy quyết định điều chỉnh để cơ quan có thẩm quyền xác định lại theo đúng quy định.
Từ đó, Tòa tuyên: Hủy Quyết định số 3030/QĐ-UBND ngày 18/12/2024 của Chủ tịch UBND tỉnh Quảng Nam; Hủy hai Thông báo số 1358 và 1359 của cơ quan thuế về việc truy thu tiền sử dụng đất; Doanh nghiệp không phải chịu án phí, người bị kiện phải chịu án phí hành chính sơ thẩm theo quy định.
Theo nhận định của Luật sư Vũ Minh Thương, Trưởng Văn phòng Luật sư Vũ Minh Thương, Đoàn Luật sư TP. Đà Nẵng: Bản án phúc thẩm này có ý nghĩa đáng chú ý trên nhiều phương diện pháp lý.
Thứ nhất, bản án khẳng định nguyên tắc áp dụng văn bản quy phạm pháp luật theo đúng hiệu lực tại thời điểm ban hành, tránh tình trạng viện dẫn văn bản đã hết hiệu lực khi ban hành quyết định hành chính.
Thứ hai, vụ án đặt ra yêu cầu chặt chẽ hơn đối với phương pháp xác định giá đất cụ thể, đặc biệt trong các dự án đã hoàn thành, đã quyết toán và đã chuyển nhượng toàn bộ sản phẩm.
Thứ ba, bản án nhấn mạnh nguyên tắc bảo đảm cân bằng lợi ích giữa Nhà nước và doanh nghiệp: Việc khắc phục thất thu ngân sách là cần thiết, nhưng không thể tạo ra những rủi ro pháp lý không lường trước cho nhà đầu tư khi họ đã thực hiện nghĩa vụ tài chính theo các quyết định hành chính có hiệu lực trước đó.
Trong bối cảnh nhiều địa phương đang rà soát các dự án theo kết luận thanh tra, kiểm tra, bản án này được xem là một tham chiếu quan trọng về giới hạn điều chỉnh nghĩa vụ tài chính đất đai sau khi dự án đã hoàn thành, đồng thời đặt ra yêu cầu nâng cao trách nhiệm của cơ quan quản lý nhà nước trong quá trình ban hành và thực thi các quyết định hành chính.
NGUYÊN TRUNG
