Theo Luật sư Nguyễn Xuân Anh, Công ty Luật ABA Việt Nam, Đoàn Luật sư TP. Hà Nội, Hợp đồng tiến trình thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã đầu tư hạ tầng giữa chủ đầu tư (Công ty Phúc Sơn) và khách hàng (nhà đầu tư) là một hợp đồng hợp tác đầu tư (tiến trình góp vốn để chuyển nhượng quyền sử dụng đất sau khi đủ điều kiện), không phải hợp đồng mua bán đất ngay lập tức.
Đồng thời, các bên tham gia hợp đồng hoàn toàn tự nguyện, hiểu rõ điều kiện bàn giao sau cùng. Các quy định của pháp luật và Luật Đất đai 2013 không cấm các bên thỏa thuận, huy động vốn, hợp tác như thế này. Hợp đồng là văn bản chứng minh cho dạng hợp tác đầu tư chờ đủ điều kiện nhận chuyển nhượng, không vi phạm quy định cấm chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi chưa đủ điều kiện.
Về thực tế, hiện nay Dự án đang bị chậm do nhiều nguyên nhân, trong đó có việc các cơ quan tố tụng đang điều tra các dấu hiệu vi phạm về quản lý đất đai tại tỉnh Khánh Hòa.
“Các vi phạm pháp luật cần được xử lý nghiêm minh, đúng pháp luật. Tuy nhiên, trong Dự án này, các cơ quan quản lý cần xem xét quyền lợi của các nhà đầu tư một cách thấu đáo, thận trọng trên cơ sở của pháp luật dân sự. Bởi họ không phải là người gây ra lỗi, việc ký kết hợp đồng là đúng trình tự, quy định pháp luật, ngay tình, thực hiện giao dịch trên cơ sở các quyết định của các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Nguyện vọng của các nhà đầu tư là Dự án tiếp tục được triển khai và nhận đất theo cam kết trong hợp đồng. Mong muốn này hoàn toàn có cơ sở pháp lý, đồng thời tạo thuận lợi cho môi trường đầu tư sau này”, Luật sư Nguyễn Xuân Anh nhận định.
Luật sư cho rằng cần giải quyết nguyện vọng của nhà đầu tư tại Dự án Khu Trung tâm Đô thị - Thương mại - Dịch vụ - Tài chính - Du lịch Nha Trang (Dự án sân bay Nha Trang cũ) trên cơ sở pháp luật dân sự.
Cơ sở pháp lý được Luật sư dẫn chứng đó là, Hiến pháp và pháp luật đều có nguyên tắc bảo đảm quyền con người, quyền công dân hợp pháp không bị xâm phạm bởi hành vi vi phạm của người khác. Việc cho phép Dự án tiếp tục, kèm theo cơ chế giám sát và các điều chỉnh phù hợp, chính là hướng giải quyết bảo đảm hài hòa các yếu tố: Nhà nước không thất thoát tài sản công, người có sai phạm bị xử lý, còn doanh nghiệp và người dân ngay tình được tiếp tục thực hiện quyền lợi hợp pháp của họ theo pháp luật.
Tại Kết luận của Thanh tra Chính phủ năm 2021 cũng xác định “một số vấn đề cần khắc phục” về thẩm định giá đất và bàn giao (nội dung hành chính) đối với Dự án, chứ không kết luận chủ đầu tư có hành vi gian dối, lừa đảo hay yêu cầu hủy Dự án.
“Quan trọng là các nhà đầu tư tham gia tự nguyện, dựa trên hợp đồng dân sự hợp pháp, không thuộc đối tượng bị xử lý hình sự. Theo Bộ luật Tố tụng hình sự 2015, chỉ có thể khởi tố những ai có dấu hiệu tội phạm (không khởi tố với nhà đầu tư góp vốn hợp pháp) và trách nhiệm hình sự chỉ thuộc về đối tượng phạm tội cụ thể. Do vậy, nếu có sai phạm sẽ không liên đới đến quyền lợi hay trách nhiệm hình sự của nhà đầu tư ngay tình”, Luật sư nói.
Ngày 30/11/2024, Quốc hội ban hành Nghị quyết số 170/2024/QH15 về cơ chế, chính sách đặc thù để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc đối với các dự án, đất đai trong kết luận thanh tra, kiểm tra, bản án tại TP. HCM, TP. Đà Nẵng và tỉnh Khánh Hòa. Trong đó, đối với một số dự án tại tỉnh Khánh Hòa, Quốc hội quyết nghị cho nhà đầu tư được tiếp tục sử dụng đất để thực hiện dự án.
Đồng thời, theo Công văn số 3617/BQP-TCHC ngày 27/9/2023 của Bộ Quốc phòng thì Dự án “thuộc một trong các trường hợp không thực hiện việc sắp xếp lại, xử lý…”.
Quyết định số 259/QĐ-TTg ngày 31/3/2024 của Chính phủ phê duyệt khu vực sân bay Nha Trang cũ và vùng phụ cận, diện tích khoảng 263ha, dân số dự kiến khoảng 23.200 người; là trung tâm dịch vụ du lịch, văn phòng, thương mại - tài chính vùng Nam Trung bộ.
“Đây là những căn cứ, tiền đề để các cơ quan quản lý xem xét, giải quyết Dự án một cách hài hòa lợi ích các bên. Dự án sân bay Nha Trang cũ, với hồ sơ pháp lý đầy đủ, các cơ quan chức năng thay vì đình chỉ hay “đóng băng” nên áp dụng các cơ chế đặc thù để tiếp tục triển khai, nhằm hài hòa quyền lợi của Nhà nước, nhưng cũng phải bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người dân, tránh gây thiệt hại cho nhà đầu tư, đồng thời duy trì sự ổn định của nền kinh tế và môi trường đầu tư lành mạnh tại tỉnh Khánh Hòa”, Luật sư Nguyễn Xuân Anh nêu quan điểm.
Một góc Dự án Khu Trung tâm Đô thị - Thương mại - Dịch vụ - Tài chính - Du lịch Nha Trang (Dự án sân bay Nha Trang cũ).
Từ thực tiễn Dự án, việc hoàn thiện pháp luật khi xử lý các vấn đề tồn tại đối với các dự án BT, Luật sư Nguyễn Xuân Anh cho rằng, trước hết chúng ta cần hoàn thiện pháp luật theo hướng bảo vệ công bằng nhà đầu tư và minh bạch thủ tục.
Cụ thể, cần ban hành các văn bản hướng dẫn Nghị quyết số 170/2024/QH15 của Quốc hội để tháo gỡ cho các dự án BT bị thanh tra; sớm hoàn thiện Luật Đất đai 2024 và nghị định chi tiết kèm theo. Đề nghị quy định rõ các thủ tục chuyển tiếp và cách xử lý các dự án BT, trong đó Dự án sân bay Nha Trang là điển hình.
Về dân sự, có thể bổ sung nguyên tắc bên góp vốn ngay tình được ưu tiên thực hiện hợp đồng.
Cuối cùng, các cơ quan chức năng nên tăng cường đối thoại với các nhà đầu tư để kịp thời điều chỉnh chính sách, tạo điều kiện cho các dự án theo các cam kết hợp pháp.
