Bộ Xây dựng cho biết, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 được Quốc hội thông qua ngày 28/11/2023, có hiệu lực kể từ ngày 01/8/2024 (được sửa đổi theo Luật số 43/2024/QH15 về hiệu lực thi hành). Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã góp phần thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản, bảo đảm công khai, minh bạch, đồng bộ thống nhất với các pháp luật liên quan như đầu tư, đất đai, quy hoạch… Đến nay, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã được thực hiện hơn 01 năm.
Tuy nhiên, cùng với sự phát triển kinh tế xã hội, đã xuất hiện những yêu cầu mới, đặc biệt là việc sắp xếp, điều chỉnh lại địa giới hành chính, tổ chức lại bộ máy hành chính nhà nước và thực hiện mô hình chính quyền địa phương 02 cấp, do đó cần nghiên cứu sửa đổi, bổ sung các quy định tại Luật này.
Bộ Xây dựng đề xuất 8 chính sách bao gồm:
- Chính sách 1: Điều chỉnh, bổ sung quy định chung;
- Chính sách 2: Sửa đổi, bổ sung quy định về: Kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng có sẵn;
- Chính sách 3: Sửa đổi, bổ sung quy định về kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai;
- Chính sách 4: Sửa đổi, bổ sung quy định về kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản;
- Chính sách 5: Sửa đổi, bổ sung quy định về chuyển nhượng dự án bất động sản;
- Chính sách 6: Sửa đổi, bổ sung về hợp đồng kinh doanh bất động sản;
- Chính sách 7. Sửa đổi, bổ sung về kinh doanh dịch vụ bất động sản và đào tạo, bồi dưỡng, cấp chứng chỉ hành nghề trong kinh doanh dịch vụ bất động sản;
- Chính sách 8: Sửa đổi, bổ sung về xây dựng và quản lý hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản.
Trong đó đáng chú ý là chính sách liên quan đến kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng có sẵn và kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai.
Ảnh minh họa. Nguồn: Internet.
Sửa đổi, bổ sung quy định về kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng có sẵn
Bộ Xây dựng cho biết, mục tiêu của chính sách là sửa đổi, hoàn thiện các quy định của pháp luật về kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng có sẵn còn tồn tại, vướng mắc, chưa phù hợp với thực tiễn để thúc đẩy phát triển thị trường đồng thời nhằm góp phần ổn định chính trị - xã hội, đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội, bảo đảm an ninh, quốc phòng bảo đảm an sinh xã hội.
Nội dung của chính sách bao gồm:
Sửa đổi, bổ sung quy định về nguyên tắc kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng có sẵn nhằm quy định rõ hơn về việc mua bán nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng phải gắn với quyền sử dụng đất.
Sửa đổi, bổ sung quy định nhằm làm rõ hơn về điều kiện của nhà ở, công trình xây dựng có sẵn đưa vào kinh doanh.
Sửa đổi, bổ sung quy định về đối tượng được mua, thuê, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng có sẵn của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhằm quy định về bình đẳng hơn giữa tổ chức, cá nhân nước ngoài và tổ chức, cá nhân trong nước.
Các giải pháp thực hiện chính sách:
Giải pháp 1: Giữ nguyên quy định hiện hành.
Giải pháp 2: Bổ sung sửa đổi các quy định tại Chương Kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng có sẵn của Luật Kinh doanh bất động sản.
Theo Bộ Xây dựng, giải pháp tối ưu được lựa chọn là giải pháp 2, với lý do: để sửa đổi, bổ sung chính sách hiện tại về kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng có sẵn trong Luật Kinh doanh bất động sản.
Điều này sẽ giải quyết, tháo gỡ được nhiều vấn đề vướng mắc, khó khăn, bất cập của thị trường bất động sản làm cơ sở khơi thông thị trường, khơi thông nguồn vốn cho thị trường bất động sản; giải quyết cân đối hài hòa quan hệ cung - cầu của thị trường bất động sản.
Các tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản được hưởng lợi từ việc hoàn thiện phù hợp với thực tiễn thị trường hệ thống quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản.
Sửa đổi, bổ sung quy định về kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai
Mục tiêu của chính sách là sửa đổi quy định về về kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai để bảo đảm phù hợp thực tế, bao quát rộng lớn được hầu hết các nội dung liên quan đến kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai, dự liệu các quan hệ xã hội sẽ phát sinh để sẵn sàng có các quy định pháp luật điều chỉnh cần thiết.
Nội dung của chính sách: Sửa đổi, bổ sung quy định nhằm làm rõ hơn về điều kiện của nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh, cụ thể như sau:
Bổ sung làm rõ việc hoàn thành cơ sở hạ tầng kỹ thuật theo tiến độ dự án, phù hợp với quy hoạch chi tiết được phê duyệt.
Bổ sung quy định về việc công trình xây dựng cũng phải xong móng.
Các giải pháp thực hiện chính sách:
Giải pháp 1: Giữ nguyên quy định hiện hành.
Giải pháp 2: Bổ sung sửa đổi các quy định tại Chương Kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai của Luật Kinh doanh bất động sản.
Giải pháp tối ưu được lựa chọn là giải pháp 2, với lý do: làm rõ hơn về điều kiện của nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh.
Các đề xuất sửa đổi, bổ sung như nêu trên giúp quản lý tốt hơn, đảm bảo việc kinh doanh quyền sử dụng đất trong các dự án bất động sản đúng yêu cầu, điều kiện, trình tự, thủ tục theo quy định; góp phần phát triển thị trường bất động sản ổn định, lành mạnh và phát triển nền kinh tế nói chung.
Dự luật dự kiến sẽ trình Quốc hội tại Kỳ họp thứ 2, Quốc hội khóa XVI (tháng 10/2026).
Trong báo cáo tổng kết thi hành Luật Kinh doanh bất động sản, Bộ Xây dựng cho biết một số khái niệm pháp lý cơ bản trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản trước đây chưa được quy định đầy đủ hoặc chưa rõ ràng, như khái niệm "dự án bất động sản", "chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản"… dẫn đến cách hiểu và áp dụng chưa thống nhất giữa các cơ quan quản lý nhà nước, tổ chức và cá nhân.
Pháp luật trước đây chưa có quy định chặt chẽ về kiểm soát nội dung hợp đồng kinh doanh bất động sản, việc sử dụng hợp đồng mẫu và các nguyên tắc thanh toán trong giao dịch bất động sản. Điều này dẫn đến việc các chủ đầu tư tự xây dựng hợp đồng với nhiều điều khoản khác nhau, có trường hợp gây bất lợi cho người mua.
Bên cạnh đó, thực tiễn phát sinh nhiều mô hình kinh doanh bất động sản mới như condotel, officetel, căn hộ du lịch, biệt thự nghỉ dưỡng… nhưng khung pháp lý điều chỉnh chưa đầy đủ, dẫn đến rủi ro pháp lí cho các bên tham gia giao dịch.
Đối với kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai, thứ nhất, các quy định về kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai trước đây chủ yếu tập trung vào nhà ở, trong khi chưa có quy định đầy đủ đối với công trình xây dựng không phải nhà ở.
Thứ hai, quy định về quyền kinh doanh của chủ đầu tư đối với bất động sản hình thành trong tương lai còn hạn chế, chưa bao quát đầy đủ các hình thức huy động vốn và khai thác bất động sản trong quá trình thực hiện dự án.
Thứ ba, quy định về điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh chưa thật sự rõ ràng đối với công trình xây dựng, đặc biệt là các công trình có thể được chuyển nhượng theo từng phần diện tích.
Thứ tư, quy định về bảo lãnh trong bán, cho thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai còn thiếu chi tiết, phạm vi áp dụng chưa bao quát đối với công trình xây dựng không phải nhà ở.
Thứ năm, pháp luật chưa có quy định đầy đủ về chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua đối với công trình xây dựng hình thành trong tương lai, trong khi nhu cầu chuyển nhượng trên thực tế rất lớn.
