Từ tranh chấp một căn nhà bán cho nhiều người
Theo hồ sơ vụ án: Nhà, đất tại số 129 Phan Đình Phùng, phường Yên Đỗ, TP. Pleiku, tỉnh Gia Lai với diện tích hơn 501m² là tài sản của vợ chồng cụ Trịnh Tô và Trịnh Thị Thuận. Sau năm 1975, gia đình cụ chuyển về Đồng Nai nên căn nhà được Nhà nước quản lý theo diện vắng chủ.
Ngày 29/8/2002, giữa cụ Thuận cùng 05 người con (Phong, Sùng, Nghi, Hùng, Diễm) với bà Võ Thị Minh Hương (trú tại TP. Pleiku, Gia Lai) lập “Bàn cam kết hợp đồng mua bán nhà”: Phía gia đình cụ Thuận đồng ý ủy quyền cho bà Hương thay mặt gia đình liên hệ chính quyền để xin lại căn nhà, không kể thời gian là bao lâu. Nếu sau khi được Nhà nước trả lại thì gia đình cụ Thuận đồng ý bán Căn nhà cho bà Hương với giá là 70 cây vàng “9999”.
Ngày 18/9/2006, Cụ Thuận lập giấy ủy quyền cho người con tên Hùng thay mặt cụ liên hệ xin lại căn nhà và toàn quyền quyết định mọi vấn đề liên quan tới căn nhà.
Ngày 27/9/2008, ông Hùng lập giấy thỏa thuận, cam kết bán căn nhà cho bà Đỗ Thị Xuân Lan với giá 12 tỉ đồng. Đến ngày 04/9/2009, ông Hùng và bà Lan tiếp tục lập giấy thỏa thuận bán nhà cho bà Lan với giá 11 tỉ đồng. Tuy nhiên trong ngày 27/9/2008, ông Hùng, bà Lan, bà Hương lập giấy thỏa thuận có nội dung: Ông Hùng đồng ý bán nhà cho bà Lan với giá 13 tỉ đồng, xác nhận tổng số tiền ứng trước là 7 tỉ đồng (bao gồm 02 tỉ đồng là ông Hùng nhận trước và 05 tỉ đồng bà Hương nhận trước), số tiền 06 tỉ đồng còn lại phải thanh toán khi có quyết định (Nhà nước trả nhà) và bên bán có trách nhiệm phải làm hết giấy tờ chủ quyền cho bên mua và bản cam kết hợp đồng ngày 29/9/2002 không còn giá trị và số tiền chị Hương nhận 05 tỉ đồng khi có quyết định mới được xóa nợ.
Đến ngày 29/01/2013, Ủy ban nhân dân tỉnh Gia Lai ban hành Quyết định số 80/QĐ-UBND về việc trả lại căn nhà thì ngày 04/02/2013, cụ Thuận cùng 4 người con là Phong, Sùng, Nghi, Diễm (thiếu ông Hùng) ký giấy cam kết thỏa thuận bán căn nhà cho ông Vũ Đức Anh và ông Trịnh Tiến Dũng với giá 5,5 tỉ đồng, nhận cọc 500 triệu đồng. Do đó, bà Lan khởi kiện yêu cầu cụ Thuận hoàn tất thủ tục bán nhà cho mình, được TAND TP. Pleiku thụ lý Vụ án số 64/2013/TB-TL.VA ngày 01/4/2013, nhưng do bà Lan rút yêu cầu nên vụ án bị đình chỉ theo Quyết định số 80/2013/QĐST-DS ngày 25/7/2013, đến ngày 09/8/2013 cụ Thuận và bà Sùng ký hợp đồng đặt cọc bán nhà đất cho bà Trần Thị Ngọc Bích (trú tại TP. Pleiku) với giá 16 tỉ đồng, đã nhận cọc 3 tỉ đồng, tại Văn phòng công chứng Pleiku ngày 09/8/2013.
Đến ngày 30/8/2013, TAND TP. Pleiku ban hành Thông báo số 191/2013/TB-TL.VA về việc thụ lý vụ án theo đơn khởi kiện của bà Hương đồng thời ban hành Quyết định áp dụng biện pháp tạm thời số 49/2013/QĐ-BPKCTT cấm chuyển dịch nhà đất. Do quy định về thẩm quyền, vụ án được chuyển lên TAND cấp tỉnh giải quyết.
Trong quá trình Tòa án đang giải quyết và ban hành nhiều Quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp cấm chuyển nhượng hoặc cho, chia thừa kế và phong tỏa tài sản tranh chấp thế nhưng cụ Thuận và một số người con vẫn ký nhiều văn bản có nội dung tự thỏa thuận/cam kết có công chứng/biên nhận về việc thống nhất xác định lại giá bán nhà cho bà Hương là 15 tỉ. Đến ngày 09/09/2016 đã nhận đủ tiền bán nhà là 15 tỉ đồng của bà Hương thanh toán.
Bên cạnh đó, cụ Thuận và một số người con cũng ký nhiều văn bản có nội dung cam kết/thỏa thuận/xác nhận về việc bán nhà cho bà Bích, tính đến ngày 08/11/2018, đã nhận của bà Bích số tiền 13,61 tỉ đồng, trên 2/3 giá trị hợp đồng. Đến ngày 21/8/2020 thì cụ Thuận qua đời.
Đến mâu thuẫn giữa quan điểm của các cấp có thẩm quyền
Mặc dù, khi giải quyết vụ án thì các đương sự có đưa ra nhiều yêu cầu khởi kiện, yêu cầu độc lập. Kết quả, Tòa án tập trung xem xét giao dịch dân sự về việc mua bán nhà giữa gia đình cụ Thuận với bà Hương và giữa cụ Thuận với bà Bích. Trải qua 2 lần xử sơ thẩm, 2 lần phúc thẩm, 2 lần kháng nghị, 1 lần giám đốc thẩm: Mỗi cơ quan đưa ra nhận định, quan điểm áp dụng pháp luật khác nhau.
Bản án số 04/2018/DS-ST ngày 23/11/2018 của TAND tỉnh Gia Lai xử bác yêu cầu khởi kiệu của bà Hương; buộc ông Hùng trả bà Lan 02 tỉ; chấp nhận yêu cầu khởi kiện độc lập của bà Bích: Công nhận hiệu lực của giao dịch dân sự về hợp đồng mua bán nhà ở và quyền sử dụng đất được xác lập giữa cụ Thuận với bà Bích tại “Hợp đồng đặt cọc” ngày 09/8/2013 (dù thời điểm ký hợp đồng đặt cọc cụ Thuận chưa được toàn quyền định đoạt căn nhà) và tại “Bản thỏa thuận và cam kết” ngày 09/9/2017 (được lập khi Tòa án đã ban hành Quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp cấm).
Ngày 18/12/2018, VKSND Cấp cao tại Đà Nẵng ra Quyết định kháng nghị số 03/2018/KN-DS-VC2 đối với Bản án sơ thẩm số 04/2018/DS-ST, Quyết định kháng nghị chỉ ra: Căn nhà là tài sản chung của cụ Thuận và phần di sản của cụ Tô nhưng cá nhân cụ Thuận ký “Hợp đồng đặt cọc” để bán toàn bộ Căn nhà, nhận 3 tỉ đồng của bà Bích là không đúng pháp luật nhưng được Tòa án công nhận là sai.
Bản án số 101/2020/DS-PT ngày 25/5/2020/DS-PT của TAND Cấp cao tại Đà Nẵng xử: Tuyên bố tất cả các giao dịch giữa cụ Thuận và các con cụ Thuận với bà Hương, bà Lan, bà Bích… về mua, bán căn nhà đều vô hiệu; buộc cụ Thuận giao Căn nhà cho bà Hương; bà Hương được quyền làm thủ tục để toàn quyền sử dụng Căn nhà, buộc bà Hương thanh toán cho bà Bích số tiền hơn 5,6 tỉ đồng.
Vì đây là bản án có hiệu lực, bà Hương thực hiện nghĩa vụ thi hành án, được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng đất vào ngày 19/6/2020. Sau đó, bà Hương chuyển nhượng căn nhà cho ông Võ Ngọc Toàn (trú tại Pleiku). Công văn số 2385/UBND-TNMT của UBND TP. Pleiku nêu rõ, ông Toàn đã đăng ký đứng tên vào ngày 25/6/2020 đúng theo quy định pháp luật.
Đến ngày 17/9/2020, ông Nguyễn Văn Du, Phó Chánh án TAND Tối cao ký Quyết định kháng nghị giám đốc thẩm số 66/2020/KN-DS đối với Bản án phúc thẩm số 101/2020/DS-PT ngày 25/5/2020 để đề nghị Hội đồng Thẩm phán TAND Tối cao xét xử giám đốc thẩm hủy bản án phúc thẩm nêu trên; giữ nguyên Bản án sơ thẩm số 04/2018/DS-ST ngày 23/11/2018.
Quyết định giám đốc thẩm số 07/2021/DS-GĐT ngày 06/4/2021 của TAND Tối cao cũng chính ông Du ký chấp nhận một phần Quyết định kháng nghị giám đốc thẩm số 66/2020/KN-DS do chính ông ký; hủy Bản án phúc thẩm số 101/2020/DS-PT ngày 25/5/2020 và Bản án sơ thẩm số 04/2018/DS-ST ngày 23/11/2018; giao hồ sơ vụ án cho TAND tỉnh Gia Lai xét xử lại theo thủ tục sơ thẩm. Trong Quyết định giám đốc thẩm có đề nghị xem xét việc bà Hương được cấp sổ hồng, đã ký hợp đồng chuyển nhượng Căn nhà cho ông Toàn.
Bản án số 02/2024/DSST ngày 27/2/2024 của TAND tỉnh Gia Lai do Thẩm phán Nguyễn Đình Nam làm chủ tòa tuyên xử (có nội dung tương tự bản án sơ thẩm số 04/2018/DS-ST ngày 23/11/2018 đã bị hủy): Bác bỏ yêu cầu khởi kiện của bà Hương; chấp nhận yêu cầu khởi kiện độc lập của bà Bích; bà Bích được quyền liên hệ cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để làm các thủ tục đăng ký sang tên; tuyên hủy sổ hồng số CH06507 ngày 19/6/2020 do UBND TP. Pleiku cấp cho bà Hương, tuyên vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng Căn nhà giữa bà Hương với ông Toàn.
Theo Luật sư Trương Thị Phụng, Đoàn Luật sư tỉnh Gia Lai: Để tuyên hủy sổ hồng của bà Hương, Bản án sơ thẩm số 02/2024/DSST ngày 27/2/2024 của TAND tỉnh Gia Lai áp dụng quy định tại điểm c khoản 2 Điều 70 mục 3 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Đất đai để tính từ ngày bà Hương nộp hồ sơ đến ngày được cấp sổ chỉ 14 ngày, để kết luận: Thành phần hồ sơ đăng ký đất đai không có thủ tục niêm yết công khai hồ sơ tại phường nơi có đất là chưa đúng quy định.
Trường hợp bà Hương là người nhận sở hữu căn nhà theo quyết định bản án có hiệu lực nên thuộc trường hợp được thực hiện theo quy định tại Điều 84 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định: Việc nộp hồ sơ thực hiện theo Điều 60 và Điều 79 của Nghị định này; tại Điều 60, Điều 79 của Nghị định không có nội dung nào quy định phải niêm yết công khai 15 ngày tại phường nơi có đất.
Mặt khác, tại Bản án sơ thẩm TAND tỉnh Gia lai nhận định việc bà Hương chuyển nhượng nhà, đất cho ông Toàn là không ngay tình để tuyên vô hiệu hợp đồng, nhưng lại không nêu được quy định pháp luật cụ thể làm căn cứ cho nhận định này. Điều này là thiếu thuyết phục và mâu thuẫn với Công văn số 2385/UBND-TNMT của UBND TP. Pleiku – văn bản đã xác nhận việc chuyển nhượng giữa chị em bà Hương là đúng quy định pháp luật. Đây cũng là lý do để bà Hương, ông Toàn kháng cáo.
Bản án số 272/2025/DS-PT ngày 16/6/2025 của TAND cấp cao tại Đà Nẵng tuyên xử: Chấp nhận yêu cầu kháng cáo của bà Hương, bà Lan, ông Toàn, sửa Bản án sơ thẩm số 02/2024/DS-ST ngày 27/2/2024 của TAND tỉnh Gia Lai; tuyên bố các giao dịch giữa cụ Thuận và các con với bà Hương, với bà Lan, với bà Bích… đều vô hiệu; buộc những người thừa kế quyền và nghĩa vụ của cụ Thuận giao Căn nhà cho ông Toàn quản lý, sử dụng.
Tưởng rằng sau 04 bản án, 01 kháng nghị, 01 Quyết định giám đốc thẩm, vụ án được sáng tỏ, giải quyết xong, nhưng chưa tới 20 ngày kể từ ngày Bản án phúc thẩm số 272/2025/DS-PT ngày 16/6/2025 được ban hành thì VKSND Tối cao ra văn bản số 01/YC-VKS-DS ngày 04/7/2025 yêu cầu dừng việc thi hành án, sau đó ra Quyết định kháng nghị giám đốc thẩm số 06/QĐ-VKS-DS ngày 29/9/2025 đề nghị Hội đồng Thẩm phán TAND Tối cao xét xử giám đốc thẩm theo hướng hủy Bản án dân sự phúc thẩm số 272/2025/DS-PT ngày 16/6/2025 của TAND Cấp cao tại Đà Nẵng; giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 02/2024/DS-ST ngày 27/2/2024 của TAND tỉnh Gia Lai.
Theo Luật sư Trần Quang Nhựt, Đoàn Luật sư tỉnh Khánh Hòa: Quyết định kháng nghị giám đốc thẩm của VKSND Tối cao có quan điểm công nhận hiệu lực “Hợp đồng đặt cọc” giữa cụ Thuận với bà Bích ngày 09/8/2013 nhưng trên thực tế: Tại thời điểm lập bản cam kết chỉ có cụ Thuận và 1 người con ký làm chứng ký, khi đó cụ Thuận chưa được toàn quyền định đoạt căn nhà. VKSND Tối cao áp dụng chứng cứ là Bản án phúc thẩm 25/2017/DS-PT ngày 24/7/2017 của TAND Cấp cao tại Đà Nẵng giao cho cụ Thuận được quyền sở hữu, sử dụng di sản là căn nhà sau thời điểm thực hiện giao kết hợp đồng đặt cọc tới 4 năm để xác định “Hợp đồng đặt cọc” có giá trị thực hiện là không phù hợp.
Hơn nữa, để được toàn quyền sở hữu, sử dụng Căn nhà, cụ Thuận phải có nghĩa vụ thi hành nghĩa vụ thanh toán tiền cho các con thế nhưng VKSND Tối cao không chứng minh được cụ Thuận đã thực hiện nghĩa vụ thi hành án xong chưa? Chưa làm rõ việc thụ lý giải quyết vụ kiện chia thừa kế (năm 2016) có xâm phạm hiệu lực của các Quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời cấm chia thừa kế mà TAND tỉnh Gia Lai đã ban hành trong năm 2013 trước khi vụ kiện chia thừa kế được thụ lý và xét xử.
Đáng chú ý, việc ký, lập, nhận tiền cọc liên quan đến hợp đồng này đang được Cơ quan CSĐT Công an tỉnh Gia lai thụ lý giải quyết tố cáo. Tại Công văn số 1527/TL-CSHS ngày 25/11/2022, Cơ quan CSĐT Công an tỉnh Gia Lai xác định: Trên cơ sở tài liệu chứng cứ thu thập được đủ căn cứ xác định: Vào ngày 09/8/2013 các cá nhân Trịnh Thị Sùng, Vũ Đức Anh có sự bàn bạc, thống nhất dụ dỗ bà Trịnh Thị Thuận ký Hợp đồng đặt cọc ngày 09/8/2013 bán căn nhà cho bà Bích, sau đó Vũ Đức Anh nhận và chiếm đoạt 3 tỉ đồng mà bà Bích giao theo nội dung đơn tố cáo đề ngày 26/4/2016 và ngày 08/6/2016 của bà Trịnh Thị Thuận và các con, vụ việc có dấu hiệu của tội: “Lừa đảo chiếm đoạt tài sản" quy định tại Điều 174 Bộ luật Hình sự, cần phải phục hồi việc giải quyết nguồn tin về tội phạm để ra Quyết định khởi tố vụ án hình sự, tiến hành điều tra theo đúng quy định pháp luật. Cơ quan CSĐT Công an tỉnh Gia lai đã chuyển toàn bộ hồ sơ đến VKSND tỉnh Gia Lai để thống nhất đường lối xử lý, giải quyết. Hiện đang chờ quan điểm của VKSND tỉnh Gia Lai.
Ngoài nội dung trên, khi kháng nghị, VKSND Tối cao cho rằng ông Toàn không phải là người thứ ba ngay tình vì biết rõ nhà đất đang có tranh chấp, ông Toàn là em ruột nhưng vẫn nhận chuyển nhượng căn nhà từ bà Hương, có dấu hiệu tẩu tán tài sản... Thế nhưng VKSND Tối cao không nêu ra được cụ thể quy định pháp luật nào cấm chuyển nhượng tài sản đối với tài sản được sở hữu từ bản án có hiệu lực pháp luật; cũng không nêu ra được tài liệu, chứng cứ cho thấy Căn nhà đang bị cơ quan có thẩm quyền ngăn chặn, cấm giao dịch.
Điều này đồng nghĩa, tại thời điểm giao dịch, bà Hương là người có đầy đủ quyền định đoạt đối với tài sản, việc chuyển nhượng là giao dịch dân sự hợp pháp, không bị pháp luật cấm; không có quy định pháp luật nào cấm anh, chị em ruột giao dịch mua bán nhà. Việc “biết” từng có tranh chấp không đồng nghĩa với việc giao dịch là không ngay tình, đặc biệt trong bối cảnh tranh chấp đã được giải quyết bằng bản án có hiệu lực và quyền sở hữu, sử dụng tài sản đã được Nhà nước công nhận hợp pháp cho bà Hương. Việc xác định toàn bộ giao dịch vô hiệu và hệ quả kéo theo là không bảo đảm sự ổn định của các quan hệ dân sự đã được xác lập trên cơ sở bản án có hiệu lực pháp luật. Cách đánh giá này phủ nhận giá trị pháp lý của bản án đã thi hành, cũng như quyền định đoạt tài sản hợp pháp của người được công nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản đã được cấp giấy chứng nhận.
Luật sư Nhựt khẳng định: Việc VKSND Tối cao kết luận ông Toàn không phải là người thứ ba ngay tình, đồng thời xem giao dịch giữa bà Hương và ông Toàn là hành vi tẩu tán tài sản, là chưa có căn cứ pháp lý rõ ràng, chưa xem xét đầy đủ trình tự, diễn biến và hiệu lực của các bản án đã có trước đó. Mặt khác, nhận định của VKSND Tối cao chưa phù hợp với quy định tại Khoản 2 Điều 133 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: “Trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng tài sản đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, sau đó được chuyển giao bằng một giao dịch dân sự khác cho người thứ ba ngay tình và người này căn cứ vào việc đăng ký đó mà xác lập, thực hiện giao dịch thì giao dịch đó không bị vô hiệu...”; Khoản 3 Điều 135 Luật Thi hành án dân sự, được sửa đổi bổ sung năm 2014 quy định về thi hành quyết định giám đốc thẩm tuyên giữ nguyên bản án, quyết định đúng pháp luật của Toà án cấp dưới đã bị huỷ hoặc bị sửa: “Đối với phần bản án, quyết định của Tòa án hủy, sửa bản án, quyết định của Tòa án cấp dưới mà đã thi hành được một phần hoặc đã thi hành xong thì đương sự có thể thỏa thuận với nhau về việc hoàn trả tài sản, phục hồi lại quyền tài sản…”
NAM HUỲNH – ĐẠT ĐỖ
