Dự án đã được các cấp có thẩm quyền nghiên cứu, thẩm định, phê duyệt. Công ty Phúc Sơn cũng đã cam kết giảm 5% giá trị phần xây lắp, được Bộ Kế hoạch và Đầu tư đánh giá với mức giảm 5% giá trị phần xây lắp là cao hơn mức tiết kiệm trung bình của cả nước đối với gói thầu áp dụng hình thức chỉ định thầu là 3,9%. Đồng thời, Dự án hoàn toàn phù hợp với quy hoạch của địa phương đã được xác lập trong quy hoạch sử dụng đất đến năm 2000 và kế hoạch sử dụng đất 05 năm kỳ đầu (2011-2015) tỉnh Khánh Hòa, được Chính phủ phê duyệt tại Nghị quyết số 52/NQ-CP ngày 10/4/2013; và được Chính phủ phê duyệt điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 và kế hoạch sử dụng đất 05 năm kỳ cuối (2016-2020) tỉnh Khánh Hòa tại Nghị quyết số 48/NQ-CP ngày 09/5/2018; và phê duyệt nhiệm vụ điều chỉnh quy hoạch chung TP. Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa đến năm 2040 tại Quyết định số 1456/QĐ-TTg ngày 25/9/2020.
Theo các nhà đầu tư, trước khi mua dự án họ đã nghiên cứu và được chủ đầu tư tư vấn về trình tự, thủ tục đầu tư Dự án. Đồng thời, chủ đầu tư là Công ty Phúc Sơn có đầy đủ tư cách pháp nhân, hồ sơ pháp lý để thực hiện Dự án. Do đó, giữa các nhà đầu tư và Công ty Phúc Sơn đã cùng nhau ký hợp đồng hợp tác đầu tư. Việc ký kết hợp đồng và triển khai được thực hiện công khai, có sự chứng kiến của các cơ quan chức năng, chính quyền địa phương, bảo đảm tính minh bạch và tin cậy về pháp lý.
Nút giao Ngọc Hội.
Theo Luật sư Nguyễn Xuân Anh, Đoàn Luật sư TP. Hà Nội, hợp đồng tiến trình thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã đầu tư hạ tầng giữa chủ đầu tư (Công ty Phúc Sơn) và khách hàng (nhà đầu tư) là một hợp đồng hợp tác đầu tư (tiến trình góp vốn để chuyển nhượng quyền sử dụng đất sau khi đủ điều kiện), không phải hợp đồng mua bán đất ngay lập tức.
Đồng thời, các bên tham gia hợp đồng hoàn toàn tự nguyện, hiểu rõ điều kiện bàn giao sau cùng. Các quy định của pháp luật và Luật Đất đai 2013 không cấm các bên thỏa thuận, huy động vốn, hợp tác như thế này. Hợp đồng là văn bản chứng minh cho dạng hợp tác đầu tư chờ đủ điều kiện nhận chuyển nhượng, không vi phạm quy định cấm chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi chưa đủ điều kiện.
“Về bản chất của Hợp đồng tiến trình thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã đầu tư hạ tầng của Dự án là Hợp đồng hợp tác đầu tư, quan hệ giao kết hợp đồng giữa các Nhà đầu tư và Chủ đầu tư của dự án về bản chất là một giao dịch dân sự giữa hai bên: bên thực hiện dự án (chủ đầu tư) và bên góp vốn (các nhà đầu tư)”, Luật sư Nguyễn Xuân Anh nói.
Phân tích về tính pháp lý của giao dịch dân sự, Luật sư Nguyễn Xuân Anh cho biết, theo Điều 116 Bộ luật Dân sự năm 2015, giao dịch dân sự gồm có hợp đồng hoặc hành vi pháp lý đơn phương, là căn cứ để làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự. Trong đó, hợp đồng được hiểu là căn cứ dùng để ghi nhận lại sự thỏa thuận của các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự. Có thể ví dụ hợp đồng là hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán ô tô, hợp đồng hợp tác kinh doanh…
Hình thức của giao dịch dân sự có thể thể hiện bằng lời nói, bằng văn bản (bao gồm giao dịch dân sự thông qua phương tiện điện tử) hoặc bằng hành vi cụ thể.
Về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự, theo Luật sư Nguyễn Xuân Anh, Điều 117 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định, giao dịch dân sự chỉ được coi là có hiệu lực nếu đáp ứng đầy đủ các điều kiện dưới đây:
Về chủ thể:
- Những cá nhân, tổ chức giao kết giao dịch dân sự phải là chủ thể có năng lực hành vi dân sự và năng lực pháp luật dân sự phù hợp với giao dịch mà mình xác lập;
- Các đối tượng tham gia trong giao dịch dân sự phải hoàn toàn tự nguyện. Nguyên tắc cơ bản của pháp luật dân sự là tôn trọng sự thỏa thuận của các bên và sự tự nguyện, công bằng… của cá nhân, tổ chức trong giao kết, thực hiện giao dịch dân sự.
Về mục đích, nội dung giao dịch dân sự:
- Không vi phạm điều cấm của luật. Tức là, giao dịch đó phải thực hiện theo những gì pháp luật không cấm, không cho phép chủ thể thực hiện. Ví dụ: Pháp luật Việt Nam cấm cá nhân, tổ chức buôn lậu. Do đó, các bên không thể thỏa thuận ký kết hợp đồng mua bán tài sản để phục vụ cho việc buôn lậu…;
- Không trái đạo đức xã hội. Những quy tắc, quy chuẩn đạo đức xã hội thường được áp dụng trong một cộng đồng dân cư hoặc trong cả xã hội. Do đó, các thỏa thuận trong giao dịch dân sự không được vi phạm điều đó.
Đối với hợp đồng hợp tác đầu tư giữa chủ đầu tư (Công ty Phúc Sơn) và các nhà đầu tư (khách hàng), Luật sư Nguyễn Xuân Anh cho rằng, đây là văn bản pháp lý quan trọng, ghi nhận sự thỏa thuận, sự thống nhất về mục tiêu, phương thức thực hiện, trách nhiệm của mỗi bên khi cùng góp vốn, công sức để triển khai Dự án.
Theo quy định tại khoản 9 Điều 3 Luật Đầu tư 2014: Hợp đồng hợp tác kinh doanh là hợp đồng được ký giữa các nhà đầu tư nhằm hợp tác kinh doanh phân chia lợi nhuận, phân chia sản phẩm mà không thành lập tổ chức kinh tế. Các nội dung của hợp đồng đều đảm bảo theo quy định tại Điều 3, Điều 28 và Điều 29.
“Ở đây, các bên ký hợp đồng hoàn toàn tự nguyện, hiểu rõ điều kiện bàn giao sau cùng và Luật Đất đai 2013 không cấm các thỏa thuận huy động vốn kiểu hợp tác đầu tư như vậy. Hợp đồng của nhà đầu tư “là hợp tác đầu tư chờ đủ điều kiện nhận chuyển nhượng”, do đó không vi phạm quy định cấm chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi chưa đủ điều kiện. Nguyện vọng của các nhà đầu tư là Dự án được tiếp tục triển khai và nhận đất theo cam kết trong hợp đồng”, Luật sư Nguyễn Xuân Anh nêu quan điểm.
Cũng theo Luật sư, Dự án đã được cấp phép, giao đất năm 2016 và chưa bị cơ quan có thẩm quyền ra quyết định hủy bỏ. Tại Kết luận Thanh tra Chính phủ năm 2021 cũng khẳng định việc lập, duyệt dự án cơ bản đúng trình tự pháp luật, chỉ đề cập bổ sung, hoàn thiện thủ tục.
