Ảnh minh họa.
Ứng dụng công nghệ trong lĩnh vực bất động sản đang trở thành xu hướng tất yếu của thị trường, được phát triển ở nhiều quốc gia, tạo sức hút lớn với không ít nhà đầu tư. Dù đang có nhiều lo ngại, song khi các khoảng trống pháp lý được siết chặt, Blockchain sẽ là một chiếc lò xo giúp thị trường bất động sản Việt Nam bứt tốc.
Trao đổi với Tạp chí Luật sư Việt Nam về một số vấn đề pháp lý liên quan đến vấn đề này, Luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SB Law cho biết rõ hơn về hình thức đầu tư bất động sản Blockchain. Theo đó, bản chất của Blockchain là một công nghệ dạng chuỗi – khối. Nó có chức năng truyền dữ liệu dựa trên một hệ thống đã mã hóa, ở trên nền tảng này các giao dịch đều ngang hàng với nhau.
“Xu thế kinh doanh này được gọi là mới tại Việt Nam, tuy không mới với thế giới. Đây là xu thế mà tương lai có thể phát triển tại Việt Nam, nhưng để phát triển, cần phải có quy định pháp luật cụ thể về hình thức giao dịch bất động sản bằng công nghệ Blockchain nói riêng và các loại hình công nghệ tương tự nói chung. Chỉ từ 1 triệu đồng là đã có thể đầu tư bất động sản. Hẳn nhiều người sẽ cảm thấy ngạc nhiên bởi một bất động sản thường có giá trị rất lớn, có thể từ vài tỉ tới hàng trăm tỉ đồng. Blockchain có thể giúp chia nhỏ suất đầu tư thông qua hợp đồng thông minh - smart contract”, Luật sư Hà chia sẻ.
Có thể thấy hiện nay nhiều doanh nghiệp đã cho ra đời ứng dụng mua bán trực tuyến, cho phép nhiều người kết nối, mua chung bất động sản. Phương thức phổ biến là doanh nghiệp chia nhỏ giá trị của một bất động sản (căn nhà, nền đất) thành hàng nghìn phần rồi “token hóa” để bán cho nhiều người. Thực ra, đây chỉ là công nghệ fintech về huy động vốn dưới dạng "hợp đồng hợp tác kinh doanh", người góp vốn hoàn toàn không sở hữu, đứng tên bất động sản, cũng không sở hữu phần vốn (hoặc cổ phần) của công ty. Cụ thể hơn đó là việc chẻ nhỏ thành các phần vốn góp để huy động vốn hợp tác đầu tư linh hoạt hơn, các ứng dụng được tung ra mới đây làm thay cho các hợp đồng hợp tác bằng giấy.
Ví dụ một bất động sản được định giá 4 tỉ đồng được chia làm 1.000 phần, tương ứng 1.000 token, mỗi token trị giá 4 triệu đồng. Khách hàng có thể mua một hoặc nhiều token và trở thành những đồng chủ sở hữu bất động sản đó. Trong quá trình nắm giữ, khách hàng có quyền mua bán token của nhau và/hoặc cùng thống nhất bán bất động sản khi muốn chốt lời.
Hay ví dụ như một mảnh đất có giá khoảng 3 tỉ đồng sẽ được chia nhỏ khoảng 1.000 phần, tương ứng với các token gắn mã số blockchain để chào bán, giá mỗi phần là 3 triệu đồng. Sổ đỏ của bất động sản sẽ được đơn vị phát hành nắm giữ tại văn phòng của công ty và các nhà đầu tư có thể xem bất kỳ lúc nào. Khi nhận được yêu cầu mua đơn vị phát hành sẽ gửi lời đề nghị cho tất cả những nhà đầu tư, tiến hành bỏ phiếu quyết định, nếu trên 51% sẽ quyết định bán.
Hành lang pháp lý đối với hình thức đầu tư bất động sản này
Theo Luật sư Hà, xu thế kinh doanh Blockchain bất động sản được gọi là mới tại Việt Nam, tuy không mới với thế giới. Mặc dù có thể đây là xu thế mà tương lai có thể phát triển tại Việt Nam, nhưng để phát triển, cần phải có quy định pháp luật cụ thể về hình thức giao dịch bất động sản bằng công nghệ Blockchain nói riêng và các loại hình công nghệ tương tự nói chung. Lưu ý rằng bất động sản là một sản phẩm đặc thù, trong đó các quy định pháp lý điều chỉnh đối với sản phẩm này rất chặt chẽ. Bản chất có bản nhất của hình thực Blockchain bất động sản chính là việc mua chung một sản phẩm, một tài sản là động sản hay bất động sản và trên thực tế đều được pháp luật công nhận, nghĩa là pháp luật thừa nhận quyền sở hữu chung. Tuy nhiên, để đánh giá việc mua chung tài sản là bất động sản thông qua công nghệ Blockchain có phù hợp với pháp luật hay không, cần xem xét 3 vấn đề cơ bản:
Thứ nhất, theo điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013, hợp đồng mua bán hay chuyển nhượng bất động sản phải được công chứng hoặc chứng thực.
Thứ hai, theo Điều 439 của Bộ luật Dân sự 2015, quyền sở hữu đối với tài sản mua bán được chuyển cho bên mua kể từ thời điểm tài sản được chuyển giao, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác; đối với tài sản mua bán mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu thì quyền sở hữu được chuyển cho bên mua kể từ thời điểm hoàn thành thủ tục đăng ký quyền sở hữu đối với tài sản đó.
Thứ ba, theo khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai 2013, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.
Với những phân tích trên, dễ dàng nhận thấy việc mua bán, chuyển nhượng bất động sản thông qua hệ thống Blockchain sẽ không có hợp đồng được công chứng, sẽ không đăng ký quyền sở hữu cho người mua và người mua cũng không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Do đó, việc mua bán, chuyển nhượng này không tuân theo quy định của pháp luật nên khả năng tiềm ẩn các rủi do là vô cùng lớn đới với pháp luật hiện hành.
Khuyến cáo đối với các nhà đầu tư
Luật sư Nguyễn Thanh Hà cho biết: "Nhìn qua, phương thức này có vẻ rất hấp dẫn, người bán bất động sản dễ dàng hơn trong tiếp cận khách hàng, còn người mua có thể tham gia đầu tư với số tiền rất nhỏ. Tuy nhiên, dưới góc nhìn của tôi việc mua chung này ẩn chứa rất nhiều vấn đề và từ đó dẫn tới rủi ro".
Luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SB Law.
Một là vấn đề sở hữu, giả sử có 1.000 người mua chung 1 bất động sản, vậy sổ đỏ sẽ do ai quản lý? Thông thường, các chủ sở hữu sẽ ủy quyền quản lý cho bên thứ ba (thường là doanh nghiệp bán token). Tuy nhiên, điều này đưa đến rủi ro rất lớn là không kiểm soát được hành vi của doanh nghiệp quản lý sổ đỏ. Bởi trên thực tế, những người mua chung bất động sản chỉ là mua token, mà giao dịch token lại chưa được pháp luật công nhận. Hợp đồng thông minh (smart contract) do đơn vị bán token phát hành hoàn toàn không có giá trị về mặt pháp lý. Nếu đơn vị quản lý sổ đỏ ôm tiền huy động được bỏ trốn hoặc bán bất động sản đó cho một bên khác thì những người mua token coi như mất trắng.
Hai là vấn đề quản lý, trong trường hợp bất động sản mua chung là căn nhà, bên nhận ủy quyền không quản lý tốt, khiến giá trị căn nhà giảm xuống thì tất cả người mua chịu thiệt. Nếu bất động sản mua chung ở dạng hình thành trong tương lai, rủi ro mất tiền lại càng lớn hơn vì chuyện dự án trục trặc pháp lý, chậm tiến độ hay bị đình chỉ, thu hồi rất phổ biến trên thị trường Việt Nam.
Ba là vấn đề định đoạt, theo quy định của pháp luật Việt Nam về đồng sở hữu bất động sản (cùng đứng tên sổ), việc quyết định bán bất động sản để chốt lời cần có sự đồng thuận của tất cả chủ sở hữu. 999 người muốn bán mà 1 người không muốn thì giao dịch sẽ tắc lại, chưa kể đến các vấn đề về ly hôn hay thừa kế. Lúc này, người muốn rút lui chỉ có thể bán phần sở hữu của mình cho người khác trong hệ thống, nguy cơ phải bán rẻ là hoàn toàn có thể xảy ra. Ngược lại, người muốn gom toàn bộ phần sở hữu sẽ phải chịu mua giá cao, vô hình trung lại phải mua bất động sản cao hơn giá thị trường. Có công ty đưa ra quy định chỉ cần 51% chủ sở hữu đồng ý thì giao dịch bán bất động sản sẽ diễn ra. Tuy nhiên, nếu 51% này do chính đơn vị bán token sở hữu thì họ hoàn toàn có thể bán rẻ sản phẩm cho chính người của họ, đồng nghĩa 49% còn lại chịu thiệt.
Bốn là vấn đề định giá, vì việc lựa chọn và thẩm định giá trị bất động sản phụ thuộc vào doanh nghiệp phát hành token, do đó đơn vị này hoàn toàn có thể định giá cao sản phẩm so với giá thị trường. Người mua, vì tâm lý chỉ bỏ ra vài triệu đồng/suất đầu tư, dễ dàng bỏ qua điều này. Ở quy mô lớn, hành vi định giá cao không chỉ gây thiệt hại cho người mua mà còn góp phần đẩy giá bất động sản lên cao, gây ảnh hưởng xấu tới thị trường chung.
Có thể thấy, Blockchain giúp giải quyết dễ dàng bài toán chia nhỏ suất đầu tư thông qua hợp đồng thông minh. Tuy nhiên, hình thức mới này cần có khung pháp lý điều chỉnh, nhằm tránh rủi ro cho nhà đầu tư.
HỒNG HẠNH
