Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất”.
Quy định của Luật Đất đai năm 2013 đã thể hiện rất rõ ràng tuy nhiên ngày 11/7/2022 Giám đốc Văn phòng Đăng ký đất đai thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố Cần Thơ, ông Lê Văn Út Em có Văn bản số 225/TB-VPĐKDĐ về việc từ chối giải quyết hồ sơ đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất của Công ty cổ phần phân bón hóa chất Cần Thơ.
Phóng viên Tạp chí Luật sư Việt Nam tại đồng bằng sông Cửu Long đã trao đổi với Giám đốc Công ty cổ phần phân bón và hóa chất Cần Thơ. Theo đó, về nội dung vụ việc, Công ty cổ phần phân bón và hóa chất Cần Thơ (sau đây gọi tắt là Công ty) là chủ sử dụng mảnh đất tọa lạc tại khu dân cư lô số 11B, khu đô thị Nam Cần Thơ, phường Phú Thứ, quận Cái Răng, thành phố Cần Thơ, thửa số 10378, tờ bản đồ số 01 do Ủy ban nhân dân thành phố Cần Thơ cấp ngày 28/4/2022.
Nguồn gốc nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần, thời hạn sử dụng đất đến ngày 08/12/2070. Do có nhu cầu thế chấp quyền sử dụng đất nêu trên để vay vốn ngân hàng phục vụ cho việc phát triển dự án giáo dục nên Công ty đã có nộp hồ sơ đăng ký thể chấp quyền sử dụng đất số 000142 ngày 30/6/2022 và Hợp đồng thế chấp bất động sản số 01/2022/HĐBD/NHCT824-CTY CP PB&HC CANTHO được ký kết giữa Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam, Chi nhánh Tây Đô và Công ty cổ phần phân bón và hóa chất Cần Thơ, được Văn phòng công chứng Trần Ngọc Chiến chứng nhận số 2287, quyển số 01/2022/TP/CC-SCC/HĐGD ngày 30/6/2022.
Ngày 11/7/2022 Công ty có nhận được Thông báo số 225/TB-VPĐKDĐ của Văn phòng Đăng ký đất đai Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố Cần Thơ. Thông báo có nội dung hồ sơ yêu cầu đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất của Công ty cổ phần phân bón và hóa chất Cần Thơ chưa đủ cơ sở để thực hiện, đề nghị Công ty liên hệ bộ phận tiếp nhận và trả kết quả để nhận lại hồ sơ. Theo đó, lý do mà Văn phòng Đăng ký đất đai Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố Cần Thơ từ chối đăng ký thế chấp cho Công ty là vì căn cứ Biên bản giao đất trên thực địa lúc 14 giờ 00 phút, ngày 30/12/2020 tại Khu đất xây dựng nhà trẻ mẫu giáo đã được bàn giao trên thực địa trên 12 tháng nhưng chưa triển khai thực hiện dự án nên UBND thành phố sẽ thu hồi đất. Do quyền sử dụng đất có thể bị nhà nước thu hồi nên chưa đủ điều kiện để đăng ký thế chấp.
Bức xúc trước trả lời không đúng quy định của pháp luật và có dấu hiệu lạm quyền trong khi thi hành công vụ của Giám đốc Văn phòng Đăng ký đất đai thành phố Cần Thơ, ngày 14/7/2022 Công ty đã có đơn khiếu nại gửi đến Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố Cần Thơ và Giám đốc Văn phòng đăng ký đất đai. Đơn khiếu nại căn cứ vào các lý do cụ thể như sau:
Thứ nhất, tại thời điểm Công ty cổ phần phân bón và hóa chất nộp hồ sơ đăng ký thế chấp ngày 30/6/2022 thì Công ty vẫn đang có quyền quản lý sử dụng hợp pháp đối với mảnh đất nêu trên. Tại thời điểm nộp hồ sơ Công ty không bị thu hồi đất, không nhận được bất kỳ quyết định thu hồi đất nào từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với việc thu hồi mảnh đất tọa lạc tại khu dân cư lô số 11B, khu đô thị Nam Cần Thơ, phường Phú Thứ, quận Cái Răng, thành phố Cần Thơ.
Thứ hai, Văn phòng Đăng ký đất đai Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố Cần Thơ cho rằng “Do quyền sử dụng đất của Công ty có thể bị nhà nước thu hồi” là không đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp cho Công ty cổ phần phân bón và hóa chất. Việc suy đoán trường hợp chưa xảy ra để từ chối đăng ký thế chấp là vi phạm về quy định pháp luật đất đai tại điểm a, d, đ khoản 7 Điều 97 Nghị định số 43/2014 NĐ-CP. Cụ thể hành vi gây phiền hà đối với người nộp hồ sơ; giải quyết thủ tục hành chính chậm so với thời hạn quy định; từ chối thực hiện hoặc không thực hiện thủ tục hành chính mà theo quy định của pháp luật về đất đai đã đủ điều kiện để thực hiện.
Ngoài ra việc giải quyết hồ sơ chậm trễ của cơ quan gây ảnh hưởng đến hoạt động của doanh nghiệp (người nộp hồ sơ), không đúng với quy định về thời gian giải quyết thủ tục đăng ký thế chấp theo điểm n Điều 61 Nghị định 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 về sửa đổi bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai (Điểm n quy định đăng ký, xóa đăng ký thế chấp, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất là không quá 03 ngày).
Thứ ba, hồ sơ đăng ký thế chấp của Công ty cổ phần phân bón và hóa chất Cần Thơ không thuộc trường hợp từ chối theo quy định tại Điều 15 Nghị định số 102/2017/NĐ-CP ngày 01/9/2017. Theo đó: “Cơ quan đăng ký từ chối đăng ký khi có một trong các căn cứ sau đây:
a) Không thuộc thẩm quyền đăng ký;
b) Khi phát hiện thông tin trong hồ sơ đăng ký không phù hợp với thông tin được lưu giữ tại cơ quan đăng ký hoặc có giấy tờ giả mạo;
c) Người yêu cầu đăng ký không nộp phí đăng ký, trừ trường hợp không phải nộp phí đăng ký theo quy định của pháp luật;
d) Tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất, nhà ở không đủ điều kiện thế chấp theo quy định của Luật đất đai và Luật nhà ở. Trường hợp tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất, nhà ở có tranh chấp, thì cơ quan đăng ký chỉ từ chối đăng ký khi đã có văn bản thụ lý hoặc văn bản chứng minh việc thụ lý giải quyết tranh chấp của cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp;
đ) Kê khai nội dung đăng ký không đúng quy định của pháp luật;
e) Yêu cầu đăng ký thay đổi, đăng ký văn bản thông báo về việc xử lý tài sản bảo đảm, yêu cầu sửa chữa sai sót trong trường hợp đã xóa đăng ký biện pháp bảo đảm;
g) Khi cơ quan đăng ký nhận được văn bản của Chấp hành viên của cơ quan thi hành án dân sự hoặc Thừa phát lại của Văn phòng thừa phát lại yêu cầu tạm dừng hoặc dừng việc đăng ký đối với tài sản bảo đảm mà bên bảo đảm là người phải thi hành án theo quy định của pháp luật về thi hành án dân sự;
h) Khi cơ quan đăng ký nhận được văn bản thông báo về việc kê biên tài sản thi hành án là tài sản bảo đảm do cơ quan thi hành án hoặc Văn phòng thừa phát lại gửi đến”.
Văn phòng đăng ký đất đai căn cứ vào khoản d: “Tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất, nhà ở không đủ điều kiện thế chấp..” là chưa đúng theo quy định pháp luật đất đai. Tại thời điểm thế chấp, bất động sản nêu trên hoàn toàn đủ điều kiện thế chấp theo quy định của khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013. Cụ thể: “Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất”.
Thứ tư, thẩm quyền thu hồi đất (nếu có trong trường hợp Công ty bị thu hồi đất) không thuộc thẩm quyền của Giám đốc Văn phòng Đăng ký đất đai Sở Tài nguyên và môi trường thành phố Cần Thơ mà thuộc thẩm quyền của UBND cấp tỉnh theo khoản 1 Điều 66 Luật Đất đai năm 2013. Như vậy, việc Văn phòng Đăng ký đất đai suy đoán và ban hành thông báo nêu trên là không đúng thẩm quyền.
Thứ năm, Công ty phân bón và hóa chất Cần Thơ chỉ mới vừa được ký hợp đồng thuê đất và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ngày 28/4/2022.
Thiết nghĩ, sự phát triển của doanh nghiệp, đặc biệt là doanh nghiệp mà Nhà nước đang nắm cổ phần chi phối như Công ty cổ phần phân bón và hóa chất Cần Thơ sẽ đóng góp vào sự phát triển của thành phố Cần Thơ nói riêng, cả nước nói chung nên quyền lợi hợp pháp của doanh nghiệp cần được Sở Tài nguyên và Môi trường cùng với Ủy ban nhân dân thành phố Cần Thơ quan tâm, bảo vệ, tạo điều kiện cũng như kịp thời giải quyết, xử lý những hành vi lợi dụng chức vụ quyền hạn để cản trở quyền và lợi ích hợp pháp của doanh nghiệp trong quá trình sử dụng đất.
NGUYỄN THÀNH - NGỌC OANH
Vi phạm hợp đồng theo quy định của Luật Thương mại 2005 và Bộ nguyên tắc PICC
