Thông báo về việc thụ lý vụ án của Tòa án nhân dân huyện Mỹ Hào.
Nội dung vụ việc
Ngày 05/3/2021, Công ty cổ phần VID Hưng Yên (Công ty VID Hưng Yên) có ký kết với ông Bùi Việt Anh một Biên bản thoả thuận nguyên tắc về việc thuê lại đất gắn liền với cơ sở hạ tầng số 0503/2021/MOUKCN/MQ-VA. Ngày 07/4/2021, ông Bùi Việt Anh thành lập Công ty cổ phần đầu tư sản xuất Việt Đức Hưng Yên (Công ty Việt Đức Hưng Yên) để thực hiện dự án trên.
Căn cứ trên biên bản thoả thuận nguyên tắc, tại Điều 7, Mục III, phần B trong Phụ lục điều chỉnh, Công ty VID Hưng Yên cam kết bàn giao lô đất thuê trong tháng 7/2021 và chậm nhất ngày 30/9/2021 Công ty VID Hưng Yên phải hoàn thành cơ sở hạ tầng. Lần lượt trong các ngày 14/10/2021 và 28/10/2021, Công ty VID Hưng Yên có gửi công văn thông báo chậm tiến độ bàn giao sang đến qúy 4 năm 2022 do chưa giải phóng được mặt bằng và đề xuất một số phương án xử lý.
Ông Bùi Việt Anh có gửi lại công văn cho Công ty VID Hưng Yên vào các ngày 21/10/2021 và 05/11/2021 yêu cầu Công ty VID Hưng Yên thực hiện đúng nghĩa vụ trong biên bản thoả thuận giữa hai bên, nhưng đều không nhận được sự hợp tác. Sau đó, đến ngày 18/11/2021, hai bên có gặp nhau để đàm phán hoà giải, ông Bùi Việt Anh có ý kiến đồng ý với phương án của Công ty VID Hưng Yên đưa ra nhưng yêu cầu Công ty VID Hưng Yên đền bù cho những thiệt hại bên ông Bùi Việt Anh. Tuy nhiên, Công ty VID Hưng Yên không chấp nhận phương án này bằng công văn trả lời ngày 29/11/2021.
Theo Biên bản thoả thuận nguyên tắc về việc thuê lại đất gắn liền với cơ sở hạ tầng số 0503/2021/MOUKCN/MQ-VA giữa Công ty VID Hưng Yên và ông Bùi Việt Anh, tại Điều 9.6: “Trong trường hợp Bên A (Công ty VID Hưng Yên) không bàn giao cơ sở hạ tầng và lô đất thuê theo đúng thời gian đã thỏa thuận tại Thỏa thuận này (bao gồm cả thời gian gia hạn nếu có) thì Bên A phải thanh toán thêm cho Bên B (ông Bùi Việt Anh) tiền lãi chậm trả theo lãi suất quy định tại Mục IV Phần C của Thỏa thuận này tính trên toàn bộ số tiền Bên B đã thanh toán cho Bên A theo Thỏa thuận này tính từ thời điểm cuối cùng mà Bên A có nghĩa vụ phải bàn giao cơ sở hạ tầng và lo đất thuê cho Bên B đến ngày bàn giao thực tế”.
Điều 9.7: “Quá thời hạn 45 (bốn mươi lăm) ngày kể từ ngày cuối cùng mà Bên A phải bàn giao cơ sở hạ tầng và lô đất thuê cho Bên B mà Bên A vẫn không thực hiện việc bàn giao này mà không có lý do hợp lý và thông báo trước cho Bên B về việc gia hạn, thì Bên B được quyền đơn phương chấm dứt Thỏa thuận này. Ngoại trừ việc Bên A sẽ hoàn trả cho Bên B các khoản tiền Bên B đã thanh toán cho Bên A cùng với tiền phạt do chậm bàn giao theo quy định tại Thỏa thuận này, Bên A sẽ không có nghĩa vụ thanh toán bất kỳ chi phí khoản tiền, chi phí nào khác. Trường hợp quá thời hạn 45 (bốn mươi lăm) ngày nên trên mà Các Bên vẫn muốn tiếp tục thực hiện Thỏa thuận và Bên B đồng ý nhận bàn giao thì Điều 9.6 của Thỏa thuận này sẽ được áp dụng”.
Như vậy, có thể thấy trong chính Thỏa thuận giữa Công ty VID Hưng Yên và ông Bùi Việt Anh đã quy định rõ việc bàn giao cơ sở hạ tầng và lô đất thuê theo đúng thời gian đã thỏa thuận; việc thanh toán và tiền lãi chậm trả tại Điều 9.6. Bên cạnh đó, do các bên không thỏa thuận được thời hạn gia hạn việc bàn giao này nên việc bàn giao được thực hiện theo Thỏa thuận ban đầu giữa các bên.
Để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của mình, ngày 14/12/2021, ông Bùi Việt Anh đã có đơn gửi Tòa án nhân dân thị xã Mỹ Hào, tỉnh Hưng Yên. Theo đó, yêu cầu Công ty VID Hưng Yên thực hiện nghĩa vụ biên bản thoả thuận nguyên tắc về việc thuê lại đất gắn liền với cơ sở hạ tầng số 0503/2021/MOUKCN/MQ-VA; tuân thủ, thực hiện các quy định của pháp luật khi vi phạm hợp đồng, đặc biệt, phải chi trả tiền phạt do vi phạm hợp đồng; bồi thường những thiệt hại đã gây ra cho ông Bùi Việt Anh.
Khi nào được xác định là trường hợp bất khả kháng?
Liên quan đến vấn đề này, Luật sư Nguyễn Như Hải, Giám đốc Công ty Luật TNHH Unilaw cho biết, khoản 1 Điều 156 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: Sự kiện bất khả kháng là sự kiện xảy ra một cách khách quan không thể lường trước được và không thể khắc phục được mặc dù đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết và khả năng cho phép. Theo quy định trên, một sự kiện được xem sự kiện bất khả kháng nếu hội tụ đủ 03 yếu tố: (i) khách quan, (ii) không thể lường trước, và (iii) không thể khắc phục.
Lý do về giải phóng mặt bằng không thể là bất khả kháng vì thiếu cả 3 yếu tố nêu trên. Nghĩa vụ chứng minh thuộc về phía Công ty VID Hưng Yên. Tuy nhiên, trong trường hợp này Công ty VID Hưng Yên chỉ đề cập một cách chung chung mà không đưa ra được chứng cứ chứng minh được lý do của họ là bất khả kháng.
Luật sư Đặng Văn Cường, Trưởng Văn phòng Luật sư Chính pháp nhận định, trong vụ việc nêu trên, bên cho thuê chưa bàn giao đất cho bên đi thuê với lý do là chưa giải phóng xong mặt bằng. Đây được xác định là trở ngại khách quan chứ không phải là trường hợp bất khả kháng. Một sự kiện được cho là sự kiện bất khả kháng và không phát sinh trách nhiệm bồi thường thiệt hại khi sự kiện đó xảy ra một cách khách quan mà các bên không thể lường trước được và dù đã áp dụng mọi biện pháp để khắc phục hậu quả, giảm bớt thiệt hại nhưng sự việc vẫn xảy ra, phát sinh thiệt hại. Trong trường hợp này thì thiệt hại xảy ra sẽ do các bên tự chịu mà không có quyền yêu cầu bồi thường. Trường hợp chưa giải phóng xong mặt bằng nên chưa bàn giao được mặt bằng không phải là trường hợp bất khả kháng theo quy định của pháp luật.
Còn sự việc bên cho thuê lại đất không thể bàn giao được do họ chưa nhận được đất từ bên cho thuê, nguyên nhân là do chưa giải phóng xong mặt bằng thì đây có thể được xác định là trở ngại khách quan. Đồng thời, cũng là cơ sở để xác định là chưa đủ điều kiện để giao kết hợp đồng. Một điều đáng lưu ý là đây chỉ là hợp đồng nguyên tắc, chưa phải là hợp đồng chính thức. Hợp đồng nguyên tắc là những thỏa thuận cơ bản, và thường là các bên chưa thực hiện các quyền và nghĩa vụ của mình. Hợp đồng nguyên tắc có thể bị hủy bỏ nếu như các điều kiện ký kết hợp đồng chưa xảy ra.
Bởi vậy, trong vụ việc này tòa án sẽ yêu cầu các bên cung cấp tài liệu chứng cứ, đưa ra yêu cầu, tài liệu, đồ vật để bảo vệ quyền và lễ hợp pháp của mình. Trong trường hợp các đương sự không thể cung cấp được chứng cứ cho Tòa án thì có thể đề nghị Tòa án thu thập theo quy định của pháp luật. Trong quá trình giải quyết vụ án, Tòa án cũng sẽ tổ chức hòa giải, đối thoại, công khai chứng cứ. Trường hợp các bên thỏa thuận được với nhau để giải quyết vụ án thì Tòa án sẽ ghi nhận sự thỏa thuận đó nếu như thỏa thuận là tự nguyện và không trái pháp luật, đạo đức xã hội. Trường hợp các đương sự tự nguyện rút đơn khởi kiện thì Tòa án sẽ đình chỉ giải quyết vụ án.
Bên cạnh đó, trong thời gian diễn ra sự việc này, ông Bùi Việt Anh và Công ty Việt Đức Hưng Yên đã chịu những thiệt hại rất lớn (kế hoạch xây nhà xưởng, ký hợp đồng với các đối tác xây nhà xưởng, đối tác thuê lại nhà xưởng...). Những thiệt hại của ông Bùi Việt Anh xuất phát từ sự thiếu trách nhiệm, không tuân thủ quy định pháp luật của Công ty VID Hưng Yên. Việc Công ty VID Hưng Yên chậm bàn giao đất cho ông Bùi Việt Anh theo hợp đồng không phải do nguyên nhân thiên tai, dịch bệnh, mà do Công ty VID Hưng Yên chưa giải phóng, đền bù mặt bằng với người dân địa phương nhưng đã ký hợp đồng với ông Bùi Việt Anh. Đây là việc làm thiếu trách nhiệm, là nguyên nhân có thể dự tính trước chứ không phải lý do bất khả kháng.
Phải bồi thường hợp đồng khi nào?
Luật sư Đặng Văn Cường cho biết, vụ việc trên là việc tranh chấp hợp đồng thuê cơ sở hạ tầng và thuê lại đất theo đơn khởi kiện 14/12/2021 của nguyên đơn là ông Bùi Việt Anh. Đến nay, TAND huyện Mỹ Hào, tỉnh Hưng Yên đã thụ lý vụ án theo Thông báo về việc thụ lý số 04/2022/TB-TA. Tòa án xác định đây là vụ án kinh doanh thương mại nên sẽ được giải quyết theo thủ tục tố tụng dân sự. Theo quy định của pháp luật thì nguyên đơn được quyền đưa ra yêu cầu khởi kiện, tuy nhiên có nghĩa vụ phải chứng minh cho yêu cầu của mình là có căn cứ và hợp pháp. Bị đơn cũng có quyền đưa ra yêu cầu phản tố, người liên quan cũng có quyền đưa ra yêu cầu độc lập. Bởi vậy, trong vụ án này, sau khi thụ lý vụ án thì Tòa án sẽ thông báo về việc khởi kiện cho bị đơn và những người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan. Bị đơn và những người liên quan có quyền ý kiến của mình đối với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn và có quyền đưa ra yêu cầu của mình theo quy định pháp luật.
Hiện nay, theo thông tin ở trên thì mới chỉ có nguyên đơn đưa ra yêu cầu khởi kiện, các đương sự không có yêu cầu nào khác. Nguyên đơn yêu cầu thực hiện hợp đồng và yêu cầu bị đơn phải bồi thường thiệt hại. Bởi vậy, nguyên đơn có nghĩa vụ chứng minh là các bên đã xác lập hợp đồng và hợp đồng hợp pháp, nguyên đơn đã thực hiện nghĩa vụ của mình tuy nhiên bị đơn chậm thực hiện và gây ra thiệt hại cho nguyên đơn. Tòa án sẽ xem xét từng vấn đề để giải quyết theo quy định của pháp luật. Trước tiên, Tòa án sẽ xem xét hợp đồng trên có hợp pháp hay không.
Trường hợp hợp đồng là hợp pháp thì các bên phải thực hiện các nghĩa vụ theo hợp đồng, nếu không thực hiện mà gây thiệt hại cho bên kia thì phải bồi thường thiệt hại theo quy định của pháp luật. Nếu hợp đồng không hợp pháp, bị vô hiệu do không thỏa mãn dấu hiệu về mặt chủ thể, đối tượng của hợp đồng, về nội dung hợp đồng hay về trình tự thủ tục luật định thì tòa án sẽ tuyên bố hợp đồng vô hiệu và giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu là hợp đồng không có hiệu lực pháp luật, các bên hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận, bên nào có lỗi làm hợp đồng vô hiệu và gây thiệt hại cho bên kia thì phải bồi thường thiệt hại theo quy định.
Vấn đề bồi thường thiệt hại chỉ được đặt ra khi hợp đồng có hiệu lực pháp luật mà một bên vi phạm nghĩa vụ của hợp đồng dẫn đến gây thiệt hại cho bên kia, hoặc bồi thường thiệt hại trong trường hợp hợp đồng vô hiệu làm phát sinh thiệt hại của bên không có lỗi.
Về vấn đề bồi thường thiệt hại
Hiện nay, các doanh nghiệp phát triển hạ tầng đều phải giải phóng mặt bằng. Vì vậy, nếu viện dẫn chậm giải phóng mặt bằng để đơn phương đình chỉ hợp đồng và trả lại tiền mà bên nhận chuyển nhượng đã thanh toán trước và để được miễn thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng thì sẽ không còn quan hệ hợp đồng nào được thực hiện. Về mức bồi thường, Luật sư Nguyễn Như Hải nhận định, do hợp đồng mang tính chất kinh doanh, nên có thể áp dụng Luật Thương mại. Hợp đồng thương mại căn cứ pháp luật để yêu cầu bổi thường thiệt hại áp dụng theo khoản 2 Điều 302 Luật Thương mại 2005: “Giá trị bồi thường thiệt hại bao gồm giá trị tổn thất thực tế, trực tiếp mà bên bị vi phạm phải chịu do bên vi phạm gây ra và khoản lợi trực tiếp mà bên bị vi phạm đáng lẽ được hưởng nếu không có hành vi vi phạm”.
Như vậy, ngoài thiệt hại thực tế, còn phải bồi thường khoản lợi nhuận đáng lẽ được hưởng. Ví dụ, nếu giao đúng hạn, bên mua đã cho bên thứ ba thuê và có lợi nhuận từ khoản tiền thuê...
Luật sư Đặng Văn Cường cho biết thêm, trường hợp các bên không thỏa thuận được với nhau thì trong quá trình xem xét tòa án sẽ xem xét các điều kiện có hợp lực hiệu lực của hợp đồng dân sự như: về chủ thể, về đối tượng, về ý chí, về nội dung, về trình tự thủ tục ký kết và thực hiện hợp đồng. Theo đó, yêu cầu của nguyên đơn chỉ có thể được tòa án chấp nhận trong trường hợp hợp đồng có hiệu lực pháp luật. Trường hợp hợp đồng không thỏa mãn một trong các dấu hiệu có hiệu lực pháp luật theo quy định của Bộ luật Dân sự thì Tòa án sẽ tuyên bố hợp đồng vô hiệu và sẽ giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu. Trường hợp hợp đồng có hiệu lực pháp luật thì bắt buộc các bên phải thực hiện. Nếu trường hợp một bên không thực hiện hợp đồng mà không phải là do bất khả kháng, đồng thời gây thiệt hại cho các bên liên quan thì bên vi phạm hợp đồng, có lỗi, gây thiệt hại phải bồi thường thiệt hại theo quy định pháp luật. Bên yêu cầu bồi thường thiệt hại có trách nhiệm phải chứng minh những thiệt hại của mình để tòa án xem xét giải quyết.
Ngoài ra, theo quan điểm của Luật sư Đặng Văn Cường, từ năm 2020 đến nay dịch bệnh đã ảnh hưởng đến nhiều lĩnh vực trong đời sống xã hội trong đó ảnh hưởng đến nhiều hợp đồng dân sự, hợp đồng thương mại. Bởi vậy, cũng có những trường hợp diễn biến của dịch bệnh được xác định là trường hợp bất khả kháng hoặc thuộc trường hợp thực hiện hợp đồng khi hoàn cảnh thay đổi căn bản. Căn cứ vào từng thời điểm, từng loại hợp đồng và nỗ lực của các bên bên để xác định việc trọng thực hiện hợp đồng có phải thuộc trường hợp bất khả kháng hay hoàn cảnh thay đổi hay không.
Nếu sự việc diễn ra là khách quan, các bên đã cố gắng tìm mọi cách khắc phục những hậu quả ảnh hưởng đến hợp đồng vẫn xảy ra ví dụ như các bên đường sự mắc bệnh phải điều trị, bị phong tỏa vì dịch bệnh, do chính sách pháp luật thay đổi mà các bên đã khắc phục tìm mọi cách khắc phục nhưng không được thì lúc đó sẽ không xác định lỗi, vấn đề thiệt hại sẽ không có cơ sở để yêu cầu bồi thường.
PV
Ban hành Kế hoạch giám sát việc chấp hành pháp luật tố tụng hành chính và thi hành án hành chính
