HoREA đánh giá cao việc các cơ quan chức năng đã tiếp thu nhiều ý kiến đóng góp để xây dựng dự thảo nghị quyết, đặc biệt là quy định mới về Quỹ Nhà ở quốc gia sẽ có chức năng đầu tư, xây dựng và tạo lập quỹ nhà ở xã hội cũng như nhà ở cho cán bộ, công chức, viên chức và người lao động thuê mua, thuê. Đây là điểm mới so với các dự thảo trước, thể hiện rõ mục tiêu hỗ trợ nhiều đối tượng chính sách, thúc đẩy hoàn thành mục tiêu xây dựng ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội giai đoạn 2021 – 2030. Đồng thời, đề xuất nhiều điều chỉnh quan trọng, trong đó có các nhóm đề xuất nổi bật như mở rộng đối tượng thụ hưởng; tháo gỡ thủ tục nghiệm thu; điều chỉnh cách xác định giá bán – thuê nhà ở xã hội…
Cụ thể, Hiệp hội kiến nghị bổ sung nhóm người thu nhập trung bình thấp, cán bộ, công chức, viên chức, lực lượng vũ trang gặp khó khăn về nhà ở nhưng chưa đủ điều kiện xếp vào nhóm đối tượng áp dụng của Nghị quyết; bổ sung "nhà ở cho cán bộ, công chức, viên chức, người lao động thuê mua, thuê" vào Điều 2 trong Dự thảo Nghị quyết về đối tượng áp dụng để bao gồm đầy đủ các đối tượng hưởng chính sách nhà ở xã hội và để bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất với quy định tại khoản 3 Điều 4 của Dự thảo Nghị quyết. Việc bổ sung nhóm cán bộ, công chức, viên chức vào đối tượng được hỗ trợ về nhà ở là bước đi hợp lý, tạo cơ sở để sau này Chính phủ ban hành các hướng dẫn cụ thể nhằm triển khai các chương trình nhà ở cho nhóm đối tượng này tương tự như các cơ chế đã áp dụng đối với lực lượng vũ trang nhân dân trong Luật Nhà ở hiện hành.
Ảnh minh họa.
Bên cạnh đó, HoREA đề xuất cho phép chủ đầu tư được tự nghiệm thu công trình nhà ở xã hội, thay vì bắt buộc phải có sự kiểm tra của cơ quan nhà nước trước khi đưa vào sử dụng. Cụ thể, chủ đầu tư sẽ tự chịu trách nhiệm pháp lý về việc nghiệm thu công trình. Cơ quan nhà nước chỉ tiến hành kiểm tra khi có yêu cầu bằng văn bản từ cơ quan có thẩm quyền. Cơ quan này dẫn chứng cơ chế tự nghiệm thu từng được quy định tại Luật Xây dựng năm 2003, dựa trên nguyên tắc các bên tham gia xây dựng (chủ đầu tư, nhà thầu, tư vấn thiết kế) sẽ tự chịu trách nhiệm nghiệm thu theo hợp đồng và pháp luật, còn cơ quan quản lý thực hiện hậu kiểm khi cần thiết. Đây là cách làm phù hợp với xu hướng hiện đại hóa quản lý đầu tư xây dựng, không làm “phình to” bộ máy kiểm soát nhà nước, đồng thời nâng cao tính chuyên nghiệp và minh bạch. Tuy nhiên, Hiệp hội cho rằng vẫn phải ngoại trừ trường hợp cơ quan có thẩm quyền yêu cầu phải kiểm tra công tác nghiệm thu công trình xây dựng của chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội theo yêu cầu của các cơ quan có thẩm quyền.
Liên quan đến giá bán, HoREA kiến nghị sửa quy định hiện hành vốn chỉ cho phép chủ đầu tư trả lại phần chênh lệch nếu giá quyết toán thấp hơn giá hợp đồng, nhưng lại không cho thu thêm nếu giá cao hơn. Theo quy định hiện hành, mức giá do chủ đầu tư đề xuất, sau đó được cơ quan nhà nước thẩm định và phê duyệt. Tuy nhiên, trong thực tế, sau quá trình kiểm toán độc lập hoặc thanh tra, tổng mức đầu tư có thể phát sinh cao hơn so với giá đã ký với người dân. Dù vậy, doanh nghiệp lại không được thu hồi phần chênh lệch, dẫn đến thiệt hại tài chính và giảm động lực đầu tư.
Để tháo gỡ vướng mắc, HoREA kiến nghị sửa đổi quy định theo hướng nếu sau kiểm toán, giá bán hoặc giá thuê mua thực tế cao hơn giá trong hợp đồng, thì chủ đầu tư được phép thu thêm phần chênh lệch này, trừ khi tự nguyện không thu. Cơ chế này sẽ giúp doanh nghiệp yên tâm về khả năng cân đối chi phí đầu tư, trong khi người mua cũng biết trước rủi ro biến động giá trong phạm vi hợp lý, tránh phát sinh tranh chấp.
Ngoài ra, HoREA cũng đề xuất giảm tiền đặt cọc thuê nhà từ mức tối đa 12 tháng (như Luật Nhà ở 2023 quy định) xuống còn tối đa 3 tháng. Điều này nhằm giảm áp lực tài chính cho công nhân, người thu nhập thấp - nhóm đang cần hỗ trợ thực sự. HoREA kiến nghị bố trí ngân sách trung hạn để cấp bù lãi suất và tái cấp vốn cho các tổ chức tín dụng tham gia cho vay mua, thuê nhà ở xã hội. Theo tính toán của Hiệp hội, nếu được vay lãi suất 4,8%/năm trong 25 năm, người mua nhà ở xã hội trị giá 2 tỉ đồng chỉ phải trả khoảng 11,7 triệu đồng/tháng - mức phù hợp với thu nhập bình quân của công nhân đô thị.
