Ảnh minh họa.
Luật Đất đai năm 2024 được Quốc hội thông qua tại Kỳ họp bất thường lần thứ 5, Quốc hội khoá XV. Luật Đất đai (sửa đổi) năm 2024 gồm 16 Chương, 260 điều, trong đó, tập trung hoàn thiện các quy định, chính sách như: Xây dựng hệ thống quy hoạch sử dụng đất đai đồng bộ ở 03 cấp; đổi mới quy trình, nội dung, phương pháp lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất; thực hiện việc giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất; quy định chặt chẽ các trường hợp giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất; quy định cụ thể các trường hợp thuê đất trả tiền một lần phù hợp với tính chất, mục đích sử dụng đất, bảo đảm nguồn thu ổn định; cơ chế xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường, các cơ chế kiểm tra, giám sát của Trung ương và Hội đồng nhân dân trong việc xây dựng bảng giá đất...
Trong đó, Luật Đất đai năm 2024 mang tính bước ngoặt sẽ sửa đổi một cách toàn diện các quy định quản lý việc sử dụng đất. Cụ thể, Luật đã bổ sung nhiều sửa đổi quan trọng nhằm tạo điều kiện thuận lợi và mang lại sự rõ ràng về các quy định pháp luật cho doanh nghiệp và nhà đầu tư. Những thay đổi này bao gồm việc cơ chế định giá đất được tái cấu trúc, mở rộng cơ hội vay thế chấp và thủ tục giải phóng mặt bằng được đơn giản hóa, những nội dung sẽ định hình lại môi trường hoạt động kinh doanh và chiến lược đầu tư tại Việt Nam.
Thứ nhất, xóa bỏ khung giá đất
Luật Đất đai năm 2024 đánh dấu những thay đổi đáng kể về cơ chế định giá đất tại Việt Nam so với quy định hiện hành. Luật này thiết lập bảng giá đất hàng năm được xây dựng tỉ mỉ để phù hợp với điều kiện thị trường hiện tại, cung cấp nền tảng vững chắc cho các giao dịch đất đai công bằng và minh bạch. Bên cạnh đó, Chính phủ đã ban hành các biện pháp nhằm ngăn chặn tình trạng giá đất tăng đột biến. Điều này được thực hiện bằng cách giới hạn mức điều chỉnh giá đất dựa trên tổng Chỉ số Giá tiêu dùng (CPI) cả nước bình quân 5 năm liền kề trước đó, đảm bảo tính cân bằng và bền vững trong chính sách định giá đất đai.
Một điểm đáng chú ý mang lại lợi ích cho nhà đầu tư là tính ổn định của tiền thuê đất hàng năm trong thời hạn 5 năm kể từ quyết định cho thuê đất của Nhà nước. Tính ổn định này mang lại sự rõ ràng và khả năng dự báo, yếu tố quan trọng cho việc hoạch định chiến lược đầu tư và kinh doanh dài hạn. Việc điều chỉnh tiền thuê đất được thực hiện dựa trên bảng giá đất của những năm có liên quan, duy trì tính nhất quán và công bằng trong quá trình cho thuê đất.
Thứ hai, chuyển nhượng quyền thuê đất
Theo Luật Đất đai hiện hành, việc chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất có những quy định cụ thể liên quan đến quyền thuê đất. Đáng chú ý, người sử dụng đất thuê đất với hình thức trả tiền thuê hàng năm bị hạn chế chuyển nhượng trực tiếp quyền thuê đất. Thay vào đó, bên nhận chuyển nhượng được yêu cầu ký kết hợp đồng thuê đất mới với Nhà nước, không được hưởng các ưu đãi đã được cấp cho bên chuyển nhượng.
Thực tiễn cho thấy đây là một thách thức lớn. Tuy nhiên, Luật Đất đai năm 2024 đưa ra các quy định đột phá để giải quyết vấn đề này. Các quy định này cho phép người sử dụng đất thuê đất với hình thức trả tiền thuê hàng năm từ Nhà nước được chuyển nhượng quyền thuê đất cùng với quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Sửa đổi này giúp đơn giản hóa các giao dịch, đảm bảo tính kế thừa các ưu đãi cho bên nhận chuyển nhượng, đồng thời nâng cao sức hấp dẫn đầu tư và linh hoạt hoạt động trong lĩnh vực này.
Thứ ba, mở rộng cơ hội vay thế chấp
Theo quy định mới, người sử dụng đất thuê hàng năm được phép thế chấp tài sản gắn liền với đất cho các tổ chức khác ngoài tổ chức tín dụng truyền thống. Từ đây, có thể thấy rõ được những thách thức mà doanh nghiệp đã phải đối mặt khi Luật Đất đai 2013 còn hiệu lực. Trong khoảng thời gian đó, các doanh nghiệp gặp nhiều khó khăn trong việc cố gắng thế chấp tài sản gắn liền với đất cho các tổ chức không phải tổ chức tín dụng. Những hạn chế này đã làm giảm đáng kể khả năng huy động vốn một cách đa dạng của các doanh nghiệp, từ đó cản trở tiềm năng phát triển của họ.
Tuy nhiên, sự ra đời của Luật Đất đai năm 2024 đã mở ra những cơ hội về tài chính cho các doanh nghiệp. Luật mới này đã mở rộng khả năng tiếp cận nhiều nguồn vốn khác nhau, mang lại cho doanh nghiệp và nhà đầu tư sự linh hoạt về tài chính chưa từng có cũng như nâng cao khả năng huy động nguồn lực.
Đáng chú ý nhất có thể kể đến việc những sửa đổi này đã khắc phục những hạn chế trước đó của Luật Đất đai 2013, khi cho phép doanh nghiệp thực hiện các hợp đồng thế chấp với những bên cho vay ngoài tổ chức tín dụng.
Thứ tư, tăng cường bảo vệ pháp lý cho doanh nghiệp
Luật Đất đai năm 2024 đặt ra những quy định quan trọng nhằm giải quyết những khó khăn của doanh nghiệp trong việc xử lý tài sản gắn liền với đất. Hiện nay, doanh nghiệp gặp vướng mắc trong việc xử lý tài sản này khi hợp đồng liên doanh liên kết hết hiệu lực, nhất là trường hợp một bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thành lập doanh nghiệp.
Tương tự, việc xử lý tài sản gắn liền với đất khi doanh nghiệp giải thể cũng trở nên phức tạp do sự thiếu đồng bộ giữa Luật Đất đai và Luật Doanh nghiệp. Để khắc phục những thách thức này, luật mới quy định trường hợp doanh nghiệp giải thể hoặc phá sản, đất được giao cho doanh nghiệp phải được xử lý theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp và pháp luật về phá sản.
Khung pháp lý kép này mang đến hướng dẫn và sự bảo vệ rõ ràng hơn, cho phép doanh nghiệp thực hiện các quyền của mình và thực hiện các thủ tục pháp lý một cách hiệu quả trong giai đoạn giải thể hoặc gặp khó khăn về tài chính.
Thứ năm, thủ tục giải phóng mặt bằng được cải thiện
Giải phóng mặt bằng đặt ra những thách thức lớn cho cả doanh nghiệp và cơ quan chính phủ, thường dẫn đến dự án bị chậm trễ ngoài dự kiến. Nhận thức được điều này, Luật Đất đai năm 2024 đưa ra những cải tiến đáng kể về thủ tục giải phóng mặt bằng. Đạo luật này yêu cầu lực lượng công an hỗ trợ duy trì trật tự công cộng trong quá trình thực thi các quyết định kiểm kê bắt buộc.
Ngoài ra, Luật còn đặt ra giới hạn thời hạn đàm phán là 10 ngày để thu hồi đất cho mục đích giải phóng mặt bằng. Hơn nữa, luật cho phép giải phóng mặt bằng một phần đối với các dự án đầu tư được thực hiện theo các giai đoạn khác nhau. Những cải tiến này có khả năng rút ngắn thời gian tổng thể của các thủ tục giải phóng mặt bằng ở Việt Nam, tạo điều kiện thực hiện dự án suôn sẻ hơn và giảm bớt sự chậm trễ.
Có thể nói, sự ra đời của Luật Đất đai năm 2024 đã đánh dấu một bước tiến lớn trong khuôn khổ pháp luật Việt Nam, mở ra một kỷ nguyên mới cho hoạt động quản lý và quy định về sử dụng đất đai. Khi các doanh nghiệp và nhà đầu tư chuẩn bị thực hiện những sửa đổi quan trọng, việc cảnh giác và chủ động thích ứng với bối cảnh đang thay đổi là điều bắt buộc. Bằng cách nắm bắt những thay đổi này và tận dụng những cơ hội mà chúng mang lại, các doanh nghiệp có thể khẳng định vị thế của mình để đạt được sự tăng trưởng và thành công bền vững trong môi trường kinh tế năng động của Việt Nam.
Luật sư NGUYỄN THANH HÀ
Chủ tịch Công ty Luật SBLAW
Một số quy định cần hoàn thiện nhằm thúc đẩy thị trường quyền sử dụng đất
