LSVNO - Trước việc chung cư Gia Phú sắp bị ngân hàng bán đấu giá, trong khi hàng loạt nạn nhân có quyền lợi liên quan với chủ đầu tư chưa được giải quyết, chuyên gia luật cho rằng, người dân cần bình tĩnh tiến hành từng bước để bảo vệ quyền lợi cho mình.
Vụ dự án chung cư Gia Phú (phường Linh Trung, quận Thủ Đức, TP. HCM) do Công ty TNHH Địa ốc Gia Phú làm chủ đầu tư, ông Nguyễn Hùng Nghiêm làm đại diện pháp lý công ty. Với hành vi bán một căn hộ cho nhiều người, chủ đầu tư đã vướng vào vũng lầy kiện tụng nhiều năm qua, không thể giải quyết triệt để. Dự án phải dừng thi công và sau đó thế chấp cho Ngân hàng BIDV.
Tính đến ngày 30/4/2018, tổng dư nợ của công ty này hơn 232,616 tỷ đồng, trong đó nợ gốc gần 89 tỉ đồng, nợ lãi hơn 143 tỷ đồng. Mới đây, Ngân hàng BIDV ra thông báo phát mãi bán đấu giá chung cư để thu hồi nợ với giá khởi điểm đấu giá chung cư là 112,148 tỷ đồng trong khi số dư nợ 232.616 tỷ đồng.
Người dân hoang mang đứng trước cổng chung cư tai tiếng Gia Phú sau khi thông tin dự án sẽ bị bán đấu giá.
Điều này làm những nạn nhân vô cùng bức xúc, lo lắng về quyền lợi của mình bị mất. PV Tạp chí điện tử Luật sư Việt Nam (LSVNO) đã có cuộc trao đổi với Luật sư Võ Đan Mạch - Giám đốc Công ty Luật TNHH MTV Ta Pha (TAPHALAW, TP HCM) về vụ việc này.
PV: Vụ việc chủ đầu tư bán một căn hộ cho nhiều người tại dự án chung cư Gia Phú (quận Thủ Đức), CQCSĐT đã ra quyết định đình chỉ điều tra vụ án căn cứ vào Quyết định hủy bỏ quyết định khởi tố vụ án hình sự của VKSND TP HCM. Quá trình nghiên cứu hồ sơ vụ việc, theo luật sư, VKS đưa ra quyết định như vậy và CQĐT đình chỉ điều tra vụ án với lý do trên có cơ sở hay không?
Luật sư: Như chúng ta đã biết, dự án chung cư Gia Phú có 156 căn hộ, bắt đầu triển khai xây dựng từ năm 2010, bán với giá 12 triệu đồng/m2. Khách hàng mua nhà tại dự án này thì đóng tiền trực tiếp cho chủ đấu tư, hoặc đóng tiền qua sàn giao dịch, với ít nhất 70%, thậm chí có người đóng đến hơn 90% trên tổng giá trị căn hộ.
Dự án đã xây đến phần thô nhưng sau nhiều lần nhận tiền của khách hàng, việc bàn giao nhà vẫn chưa được tiến hành như thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng. Chẳng những vậy, đến cuối năm 2012, dự án này bất ngờ ngừng thi công. Sau một thời gian ngưng trệ, khách hàng mới phát hiện ra, căn hộ mà mình ký hợp đồng mua đã bị chủ đầu tư bán lại cho nhiều người. Nhiều khách hàng đã làm đơn tố cáo gửi Cơ quan Cảnh sát điều tra (PC45) – Công an TP HCM. Sau đó, PC 45 đã ra quyết định khởi tố vụ án hình sự đối với 2 đại diện Công ty Gia Phú là bà Đoàn Thị Hoàn My (Tổng giám đốc công ty) và ông Nguyễn Hùng Nghiêm (Phó tổng giám đốc công ty).
Thế nhưng, theo hồ sơ các nạn nhân cung cấp: Từ thông báo số 3047/TB – PC45 (Đ8) - ngày 31/08/2016 của Cơ quan Cảnh sát Điều tra Công an TP HCM trả lời cho hơn 150 khách hàng mua căn hộ tại dự án chung cư Gia Phú, gửi đơn tố cáo tội phạm, tội “lừa đảo chiếm đoạt tài sản” của chủ đầu tư.
Văn bản này cho biết: VKSND TP. HCM ra quyết định hủy bỏ quyết định khởi tố vụ án, quyết định khởi tố bị can và không phê chuẩn lệnh bắt tạm giam đối với ông Nguyễn Hùng Nghiêm (là đại diện phụ trách điều hành Công ty TNHH Địa ốc Gia Phú, chủ đầu tư dự án) với lý do: “Dự án chung cư Gia Phú theo danh sách thống kê còn 16 căn hộ và 3 sàn thương mại tổng trị giá khoảng hơn 81 tỷ đồng chưa bán. 10 căn hộ còn lại chưa thể hiện rõ.”. “Nghiêm khai do thiếu tiền kinh doanh nên phải đi vay chủ của chủ nợ, không có tiền trả cho chủ nợ nên chủ nợ ép phải ký hợp đồng mua bán và hành vi trên chưa đủ yếu tố cấu thành tội phạm”.
Cơ quan điều tra ra quyết định đình chỉ điều tra vụ án căn cứ vào Quyết định hủy bỏ quyết định khởi tố vụ án hình sự của VKSND TP. HCM.
Theo quan điểm của tôi, việc Viện Kiểm sát đưa ra quyết định như vậy cũng như việc đình chỉ điều tra vụ án của Cơ quan Điều tra với lý do trên là chưa có cơ sở. Đã gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền lợi của những cư dân đã đặt cọc mua căn hộ Chung cư Gia Phú. Căn cứ vào các quy định của Bộ luật Hình sự và các quy định của pháp luật liên quan, có cơ sở để xác định hành vi gian dối, bán một tài sản cho nhiều người của Nguyễn Hùng Nghiêm đã đủ yếu tố cấu thành tội “Lừa đảo chiếm đoạt tài sản” theo quy định tại Điều 174 Bộ luật Hình sự 2015, sửa đổi bổ sung năm 2017 hoặc tội “Lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản” theo quy định tại Điều 175 Bộ luật này.
Vì vậy, khi chủ thể có hành vi gian dối nhằm chiếm đoạt và đã chiếm đoạt được tiền thì hành vi phạm tội đã xảy ra và việc số tiền nhận được sử dụng vào mục đích gì không phải là dấu hiệu cấu thành tội phạm.
PV: Suốt 7 năm người mua nhà tại dự án đã làm đơn kêu cứu đến các cấp từ địa phương đến Trung ương. Các cơ quan báo chí cũng đưa tin phản ánh về vụ việc, nhưng đến nay vẫn không được giải quyết. Xét ở góc độ là người làm luật, Luật sư có những góp ý nào để giúp người dân bảo vệ quyền lợi cho mình?
Chủ đầu tư sẽ là người chịu trách nhiệm và bồi thường thiệt hại vì những hành vi vi phạm nghĩa vụ hợp đồng mà họ đã gây ra với người dân. Tuy nhiên, hiện nay Ngân hàng BIDV ra thông báo sẽ phát mãi bán đấu giá chung cư để thu hồi nợ với giá khởi điểm đấu giá chung cư là 112,148 tỷ đồng trong khi số dư nợ 232.616 tỷ đồng. Trường hợp này sẽ xảy ra hai tình huống:
Nếu số tiền sau đấu giá có giá trị thấp hơn hoặc bằng số dư nợ của Công ty Gia Phú với Ngân hàng BIDV, thì Theo Nghị quyết số 42/2017/QH14 về thí điểm xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng, Ngân hàng BIDV sẽ được ưu tiên trả nợ.
Nếu số tiền sau đấu giá có giá trị cao hơn số dư nợ của Công ty Gia Phú với Ngân hàng BIDV thì sẽ căn cứ vào các quy định của pháp luật để phân chia cho khách hàng của công ty.
Luật sư Võ Đan Mạch.
Việc này đã gây tâm lý bất ổn cho các cư dân trong thời gian qua. Tuy nhiên, các cư dân không nên quá lo lắng về vấn đề này, mà cần phải chủ động và tiếp tục đưa ra những yêu cầu đến các cơ quan chức năng để bảo vệ quyền lợi cho mình. Bởi vì theo quy định của pháp luật, cụ thể tại Điều 10 Nghị quyết 42/2017/QH14 về xử lý tài sản bảo đảm là dự án bất động sản thì tổ chức tín dụng được xử lý tài sản bảo đảm khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện:
Dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt theo quy định của pháp luật; Có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;Dự án không có tranh chấp về quyền sử dụng đất đã được thụ lý nhưng chưa được giải quyết hoặc đang được giải quyết tại Tòa án có thẩm quyền; không đang bị kê biên để bảo đảm thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;Không có quyết định thu hồi dự án, thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.”Do đó, tùy vào hoàn cảnh thực tế, người dân có thể thực hiện các cách thức sau để bảo vệ quyền lợi của mình:
Thứ nhất, nếu đang trong quá trình tố tụng, người dân cần yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện các biện pháp ngăn chặn.
Thứ hai, tiếp tục khởi kiện ra TAND có thẩm quyền để giải quyết tranh chấp theo quy định của pháp luật. Để đảm bảo quyền lợi cho mình, khách hàng cần căn cứ vào những nội dung đã thỏa thuận trong hợp đồng trước đây đã ký kết với chủ đầu tư. Như các điều khoản về thời hạn bàn giao nhà, các điều khoản về thanh lý hợp đồng hay các điều khoản về trách nhiệm bồi thường, điều khoản phạt vi phạm khi vi phạm hợp đồng và đính kèm thêm các chứng cứ, hồ sơ liên quan.
Thứ ba, đối với những khách hàng đã khởi kiện ra TAND và đã có quyết định của Tòa án và là bên được thi hành: Khi đáp ứng thời gian có hiệu lực của bản án, khách hàng cần làm các thủ tục để yêu cầu thi hành án.
Vâng, xin cảm ơn Luật sư về những chia sẻ của mình!
Kim Chi
