Ngôi nhà bị tổ chức kê biên, thẩm định giá.
Từ hồ sơ vụ việc...
Vừa qua, Tòa soạn Tạp chí Luật sư Việt Nam nhận được đơn thư của bà Nguyễn Thị Thảo (sinh năm 1976, hộ khẩu thường trú: Xóm 5 thôn Yến Vỹ, xã Hương Sơn, huyện Mỹ Đức, TP. Hà Nội) phản ánh về hành vi có dấu hiệu lợi dụng chức vụ quyền hạn trong khi thi hành công vụ của bà Lê Thị Hương, là Chấp hành viên, Chi cục trưởng Chi cục THADS huyện Mỹ Đức, TP. Hà Nội.
Theo nội dung đơn thư, bà Thảo là chủ sử dụng hợp pháp thửa đất số 110D, tờ bản đồ số 4, diện tích 58,5m2 tại Xóm 5 thôn Yến Vỹ, xã Hương Sơn, huyện Mỹ Đức, TP. Hà Nội theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số BI560895, số vào sổ cấp GCN số 925 do UBND huyện Mỹ Đức, TP. Hà Nội cấp ngày 19/7/2012 cho bà Thảo là Nguyễn Thị Thảo.
Năm 2010, bà Thảo và gia đình có xây dựng căn nhà 04 tầng, kiên cố trên toàn bộ diện tích 58,5m2 đất nêu trên, tổng diện tích sàn xây dựng là 230m2, kinh phí xây dựng ngôi nhà là 1,9 tỉ đồng theo thời giá năm 2010.
Năm 2015, bà Thảo có bảo lãnh thế chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất nêu trên cho bà Nguyễn Thị Thu và ông Nguyễn Việt Hải, cùng trú tại xóm 5 thôn Yến Vỹ, Hương Sơn, huyện Mỹ Đức vay vốn kinh doanh tại Ngân hàng TMCP Á Châu (ACB). Do làm ăn thua lỗ, ông Hải bà Thu không thực hiện được nghĩa vụ trả nợ ngân hàng nên ngân hàng ACB đã khởi kiện vụ án tranh chấp hợp đồng tín dụng ra TAND huyện Mỹ Đức.
Ngày 29/7/2019 TAND huyện Mỹ Đức xét xử và ban hành bản án số 01/2019/KDTM-ST chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ngân hàng ACB, buộc ông Hải bà Thu phải trả khoản nợ vay cho ngân hàng. Do ông Hải bà Thu không có khả năng trả nợ nên Ngân hàng yêu cầu Chi Cục THADS huyện Mỹ Đức tiến hành phát mại tài sản đảm bảo là toàn bộ quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của bà Thảo tại thửa đất số 110D, tờ bản đồ số 04 tại xã Hương Sơn, huyện Mỹ Đức, TP. Hà Nội.
Chi cục THADS huyện Mỹ Đức ban hành Quyết định thi hành án số 38/QĐ-CCTHADS ngày 08/11/2019. Ngày 13/01/2020 Chấp hành viên ban hành Quyết định về việc cưỡng chế thi hành án số 04/QĐ-CCTHADS và thông báo về việc cưỡng chế thi hành án số 147/TB-CCTHADS đối với tài sản là quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất đối với thửa đất số 110D, tờ bản đồ số 04 tại xã Hương Sơn, huyện Mỹ Đức, TP. Hà Nội.
Đơn cầu cứu gửi đến cơ quan báo chí của bà Nguyễn Thị Thảo.
Ngày 16/01/2020 Chấp hành viên tiến hành kê biên tài sản thế chấp nhưng không được sự đồng ý của bà Thảo. bà Thảo không đồng ý bàn giao tài sản để phát mại. Ngày 13/02/2020 Chấp hành viên ra Thông báo số 176/TB-CCTHADS về kết quả thẩm định giá và quyết định định giá lại.
Ngày 21/02/2020 Chấp hành viên tổ chức cho các bên thỏa thuận về tổ chức đấu giá. Do không thỏa thuận được, bà Thảo và gia đình không đồng ý và không ký biên bản. Ngày 19/5/2021 Công ty Đấu giá hợp danh Thành Hưng tổ chức bán đấu giá và bà Hoàng Thị Lan, trú tại thị trấn Đại Nghĩa, huyện Mỹ Đức là người mua trúng đấu giá tài sản với giá 333.592.037 đồng.
Do không đồng ý với việc bán đấu giá để thi hành án của Chi cục THADS huyện Mỹ Đức, bà Thảo đã khiếu nại lên Cục THADS TP. Hà Nội. Ngày 15/7/2021 Cục THADS TP. Hà Nội ban hành Quyết định giải quyết khiếu nại số 48/QĐ-CTHADS chấp nhận một phần khiếu nại của bà Thảo, cụ thể: xác nhận việc Chi cục THADS huyện Mỹ Đức có vi phạm trong việc không thông báo, tống đạt các quyết định thi hành án, quyết định giảm giá cho bà Thảo, đã vi phạm Điều 39, Luật THADS năm 2014.
Phản ánh của công dân
Trong đơn, bà Bảo phản ánh về việc Chấp hành viên Lê Thị Hương tổ chức kê biên, thẩm định giá sử dụng chức vụ, quyền hạn một cách trái phép. Theo đó, giá trị thẩm định ban đầu đối với tài sản là quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất đối với thửa đất số 110D, tờ bản đồ số 04 là: 920.810.000 đồng. Trong đó, giá trị quyền sử dụng đối với thửa đất có diện tích 58,5m2 là: 234.000.000 đồng, giá trị căn nhà 04 tầng tổng diện tích 231,6m2 là: 686.809.000 đồng.
Tài sản 12 lần giảm giá bất thường và việc xác định giá khởi điểm để bán đấu giá có dấu hiệu vi phạm pháp luật; Theo đơn, bà Thảo và gia đình không được biết, không được thỏa thuận bất cứ vấn đề gì liên quan đền việc bán đấu giá tài sản và không được làm việc với tổ chức thẩm định giá nào, do đó việc bà Hương giảm giá để xác định giá khởi điểm bán đấu giá là không có căn cứ.
Bà Thảo không rõ căn cứ vào đâu mà bà Hương giảm giá rất nhiều lần như vậy mặc dù giá trị quyền sử dụng 58,5m2 đất và tài sản gắn liền với đất (nhà 04 tầng) của bà Thảo theo giá thị trường hiện nay không dưới 1,5 tỉ đồng và bà Thảo là người được quyền ưu tiên mua đấu giá nhưng hoàn toàn không được biết, không được mua hồ sơ tham gia đấu giá.
Chấp hành viên và tổ chức bán đấu giá hoàn toàn không cho bà Thảo biết để thỏa thuận về các lần giảm giá tài sản và không tống đạt các thông báo cho bà Thảo là người phải thi hành án được biết việc giảm giá này. Theo đơn, thì bà Hương đã dùng nhiều cách để bà Thảo không nhận được các thông báo trên mặc dù bà Thảo luôn có mặt ở nhà như cử cán bộ xuống nhà bà Thảo, không liên hệ với bà Thảo nhưng dán giấy thông báo ở cửa nhà, chụp ảnh rồi ngay lập tức ra về, sau đó làm biên bản với ủy ban xã để xác nhận việc bà Thảo vắng mặt, không nhận thông báo. Việc làm của bà Hương là cố tình để tạo ra căn cứ giảm giá tài sản trái pháp luật. Từ mức định giá tài sản của bà Thảo ban đầu là 920.810.000 đồng sau đó qua 12 lần giảm giá chỉ còn giá khởi điểm khi tổ chức đấu giá là 327.592.037 đồng.
Cục THADS TP. Hà Nội ban hành Quyết định giải quyết khiếu nại số 48/QĐ-CTHADS liên quan đến khiếu nại của bà Nguyễn Thị Thảo.
Ngoài ra, trong đơn bà Thảo còn phản ánh về việc mặc dù 13 lần thông báo bán đấu giá nhưng người phải thi hành án hoàn toàn không được biết, không được mua hồ sơ đấu giá. Bà Thảo cho biết, nếu được tham gia thì bà Thảo và gia đình chắc chắn sẽ mua lại được tài sản của chính mình.
Ngày 19/5/2021 Công ty Đấu giá hợp danh Thành Hưng tổ chức bán đấu giá và bà Hoàng Thị Lan, trú tại Thị trấn Đại Nghĩa, huyện Mỹ Đức là người mua trúng đấu giá tài sản với giá 333.592.037 đồng so với giá khởi điểm là 327.592.037 đồng, tức là chỉ chênh lệch 6.000.000 đồng. Đây là dấu hiệu bất thường bởi lẽ số tiền trúng đấu giá chỉ chênh lệnh rất nhỏ, bà Thảo nghi ngờ việc có thông đồng giữa các chủ thể tham gia đấu giá nhằm mục đích chiếm đoạt tài sản giá trị lớn của bà Thảo vì thực tế giá trị đất và tài sản trên đất chắc chắn phải lớn hơn nhiều lần số tiền trúng đấu giá như trên.
Sau khi bà Hoàng Thị Lan mua trúng đấu giá thì bà Hương mới gọi điện thoại thông báo cho bà Thảo về việc tổ chức đấu giá tài sản, yêu cầu bà Thảo phải thương lượng, thỏa thuận với bà Lan để mua lại tài sản với giá 600.000.000.
Hành vi ban hành các quyết định thi hành án và cưỡng chế thi hành án của bà Hương đã gây thiệt hại cho quyền, lợi ích hợp pháp của bà Thảo và gia đình. Vì theo Bà thì gia đình đã có chuẩn bị được đủ số tiền để chuộc/mua lại tài sản đấu giá nhưng hoàn toàn không được tham gia mua đấu giá.
Góc nhìn của Luật sư từ nội dung vụ việc
Từ hồ sơ vụ việc như trên, Luật sư Hoàng Thanh Sơn, Trưởng văn phòng Luật sư Hoàng Thanh Sơn và Cộng sự đã có nhận định như sau: Cụ thể, 12 lần giảm giá tài sản bất thường và việc xác định giá khởi điểm để bán đấu giá có dấu hiệu vi phạm pháp luật; Theo Điều 98, Luật THADS số 12/VBHN-VPQH ngày 11/12/2014 và Điều 26, Nghị định số 62/2015/NĐ-CP, giá khởi điểm để bán đấu giá được xác định như sau; Giá tài sản do đương sự thỏa thuận là giá khởi điểm để bán đấu giá; Trường hợp đương sự có thỏa thuận về tổ chức thẩm định giá thì Chấp hành viên ký hợp đồng dịch vụ với tổ chức thẩm định giá đó.
Tuy nhiên, bà Thảo và gia đình không được biết, không được thỏa thuận bất cứ vấn đề gì liên quan đến việc bán đấu giá tài sản và không được làm việc với tổ chức thẩm định giá nào, do đó việc Chấp hành viên giảm giá để xác định giá khởi điểm bán đấu giá là không có căn cứ. Chúng tôi không rõ căn cứ vào đâu mà bà Hương giảm giá rất nhiều lần như vậy mặc dù giá trị quyền sử dụng 58,5m2 đất và tài sản gắn liền với đất (nhà 04 tầng) của gia đình bà Thảo theo giá thị trường hiện nay không dưới 1,5 tỉ đồng và bà Thảo và các đồng sở hữu là người được quyền ưu tiên mua đấu giá nhưng hoàn toàn không được biết, không được mua hồ sơ tham gia đấu giá.
Khoản 1, Điều 104, Luật THADS số 12/VBHN-VPQH ngày 11/12/2014 quy định: "...trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được thông báo của tổ chức bán đấu giá về việc tài sản đưa ra bản đấu giá lần đầu nhưng không có người tham gia đấu giá, trả giá hoặc bán đấu giá không thành thì Chấp hành viên thông báo và yêu cầu đương sự thỏa thuận về mức giảm giá tài sản..., Chấp hành viên và tổ chức bán đấu giá không cho bà Thảo biết đề thỏa thuận về các lần giảm giá tài sản và không tống đạt các thông báo cho bà Thảo là người phải thi hành án được biết việc giảm giá này (Cục THADS TP. Hà Nội đã có kết luận rõ ràng về sai phạm của Chấp hành viên)".
Từ mức định giá tài sản của bà Thảo ban đầu là 920.810.000 đồng sau đó qua 12 lần giảm giá chỉ còn giá khởi điểm khi tổ chức đấu giá là 327.592.037 đồng. Đây là dấu hiệu không bình thường trong việc tổ chức giảm giá bán đấu giá tài sản. 13 lần thông báo bán đấu giá nhưng người phải thi hành án không được biết, không được mua hồ sơ đấu giá: Khoản 3, Điều 74, Luật THADS năm 2008, sửa đổi, bổ sung năm 2014 quy định. “Khi bán tài sản chung, chủ sở hữu chung được quyền ưu tiên mua tài sản”. Tuy nhiên, Chấp hành viên không thông báo cho bà Thảo và gia đình được biết việc tổ chức bán đấu giá, Chấp hành viên tổ chức 13 lần thông báo bán đấu giá nhưng bà Thảo không được tham gia việc đấu giá này, không được mua hồ sơ đấu giá, nếu được biết, được tham gia thì bà Thảo và gia đình sẽ có cơ hội mua lại được tài sản của chính mình.
Ngày 19/5/2021, Công ty Đấu giá hợp danh Thành Hưng tổ chức bán đấu giá và bà Hoàng Thị Lan, trú tại Thị trấn Đại Nghĩa, huyện Mỹ Đức là người mua trúng đấu giá tài sản với giá 333.592.037 đồng/327.592.037 đồng, tức là chì chênh lệch 6.000.000 đồng (Sáu triệu đồng) so với giá khởi điểm. Đây là dấu hiệu bất thường bởi lẽ số tiền trúng đấu giá chỉ chênh lệnh rất nhỏ với giá khởi điểm vì thực tế giá trị đất và tài sản trên đất (nhà 04 tầng mới xây) theo thị trường hiện nay phải lớn hơn nhiều lần số tiền trúng đấu giá như trên.
Sau khi bà Hoàng Thị Lan mua trúng đấu giá thì Chấp hành viên mới gọi điện thoại thông báo cho bà Thảo về việc đã tổ chức đấu giá tài sản, yêu cầu bà Thảo phải thương lượng, thỏa thuận với bà Lan (người trúng đấu giá) để mua lại tài sản với giá 600.000.000 đồng (sáu trăm triệu đồng). Đây là việc làm trái pháp luật của Chấp hành viên bởi theo quy định pháp luật, việc thỏa thuận phải tiến hành trước khi tổ chức đấu giá để bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp cho các bên đương sự, trong trường hợp này là bà Thảo và gia đình (bên phải thi hành án)
Hậu quả của việc bán đấu giá, giảm giá bán đấu giá tài sản không thông báo, có dấu hiệu vi phạm pháp luật của Chấp hành viên đã gây thiệt hại cho quyền, lợi ích hợp pháp của bà Thảo và gia đình vì gia đình bà Thảo đã có sự chuẩn bị tiền để chuộc/mua lại tài sản nhưng không được tham gia mua đấu giá. Như vậy, hành vi của Chấp hành viên đã gây ra thiệt hại nghiêm trọng về tài sản và tinh thần của bà Thảo khiến gia đình bà Thảo có nguy cơ mất toàn bộ tài sản là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất với giá trị rất rẻ so với giá thị trường trong khi đó vẫn phải chịu khoản nợ với ngân hàng, hơn nữa đây là nơi ở duy nhất của toàn thể gia đình bà Thảo, họ không còn nơi ở nào khác.
PV
