Một số vấn đề liên quan đến giải quyết quyền lợi của khách hàng trước những sai phạm của nhà đầu tư bất động sản

(LSVN) - Hiện nay, xuất hiện ngày càng nhiều sai phạm của các chủ đầu tư bất động sản. Chính vì vậy mà vấn đề liên quan đến việc giải quyết quyền lợi của khách hàng trước những sai phạm của nhà đầu tư bất động sản đang là vấn đề cấp thiết được đặt ra.

Như tin đã đưa, nổi bật lên trong những sai phạm của chủ đầu tư bất động sản là những sai phạm của Kinh Đô TCI. Theo đó, cả 3 dự án do Kinh Đô TCI Group làm chủ đầu tư đều sai phạm nghiêm trọng, trong đó dự án 8B Lê Trực nhiều năm chưa hoàn thiện và hai dự án tại 302 Cầu Giấy và 102 Trường Chinh lại không có nghiệm thu phòng cháy chữa cháy.

Bên cạnh đó là những sai phạm liên quan đến ông Lê Thanh Thản, Chủ tịch Tập đoàn Mường Thanh. Theo đó, là những sai phạm tại dự án đầu tư xây dựng tổ hợp chung cư Bemes, phường Kiến Hưng, quận Hà Đông, do Tập đoàn Mường Thanh làm chủ đầu tư. Liên quan đến dự án chung cư CT6, theo phản ảnh, rất nhiều người mua nhà tại dự án CT6 Kiến Hưng chuyển về đây ở từ vài năm nay nhưng vẫn không được cấp sổ đỏ và nhiều sai phạm của các chủ đầu tư khác.

Trước những sai phạm của nhà đầu tư bất động sản, vấn đề quyền lợi của khách hàng được giải quyết như thế nào?

Trao đổi với Tạp chí Luật sư Việt Nam, Luật sư Lê Hằng, Công ty Luật TAT Law firm cho rằng, đối với người dân đã mua nhà và hiện đang sinh sống tại các Dự án nhà ở có sai phạm đều được pháp luật bảo vệ quyền lợi hợp pháp đối với giao dịch dân sự đã được thực hiện theo qui định pháp luật hiện hành.

 Liên quan đến các sai phạm của Chủ đầu tư có thể vi phạm ở một hoặc một số khâu liên quan đến pháp luật về thủ tục đầu tư, pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng, pháp luật về tài chính tín dụng. Ví dụ như khách hàng mua các căn hộ chung cư và sử dụng nhiều năm song đến nay vẫn chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.

Có nhiều nguyên nhân dẫn đến việc người dân chưa có giấy tờ sở hữu nhà đất trong đó nguyên nhân phổ biến là do chủ đầu tư chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính như chưa nộp tiền sử dụng đất cho nhà nước, vi phạm qui định tại Điều 179 và Điều 180 của Luật Nhà ở 2014. Theo đó, người có hành vi vi phạm pháp luật về nhà ở nếu gây thiệt hại cho Nhà nước, quyền và lợi ích hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thì ngoài việc bị xử lý theo qui định còn phải bồi thường thiệt hại cho nhà nước hoặc cho người dân bị thiệt hại.

Do đó, căn cứ qui định này thì người dân là những khách hàng mua phải các Dự án này có thể tiến hành khởi kiện ra Tòa án để bảo vệ quyền lợi cho mình. Người dân có thể yêu cầu Tòa án giải quyết buộc Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính cho nhà nước để cấp giấy tờ sở hữu cho khách hàng hoặc buộc Chủ đầu tư chấm dứt giao dịch với khách hàng và trả lại tiền đã mua nhà, bồi thường vật chất (nếu có).

Trường hợp chủ đầu tư chây ì không chấp hành thì khách hàng có quyền tố cáo đề nghị cơ quan có thẩm quyền xử lý nghiêm minh theo qui định pháp luật hiện hành.

Như vậy, căn cứ các qui định nói trên thì người dân đang sinh sống tại các Dự án có sai phạm hoàn toàn tin tưởng quyền lợi của mình đối với căn nhà được pháp luật bảo hộ theo qui định pháp luật hiện hành.

Theo Luật sư Võ Trung Tín, Văn phòng Luật sư Phan Law Vietnam, trước hết, để đảm bảo tốt quyền và lợi ích hợp pháp của mình khi tham gia bất cứ giao dịch dân sự nào, đặc biệt giao dịch bất động sản, người tiêu dùng phải có một số sự chuẩn bị trước.

Trong đó, người mua nhà chung cư cần trang bị kiến thức pháp luật cơ bản về loại hình nhà chung cư, mua bán nhà chung cư. Ngoài ra, người mua cần tìm hiểu về năng lực tài chính của nhà đầu tư; về ngân hàng bảo lãnh dự án chung cư mà họ muốn mua.

Bản chất giao dịch mua bán nhà ở là giao dịch dân sự chịu sự điều chỉnh của Bộ luật Dân sự 2015. Với hình thức là Hợp đồng dân sự căn cứ quy định tại Điều 430 của Bộ luật Dân sự 2015 “Hợp đồng mua bán nhà ở, mua bán nhà để sử dụng vào mục đích khác được thực hiện theo quy định của Bộ luật này, Luật Nhà ở và luật khác có liên quan”.

Chủ thể thực hiện hợp đồng này phải đầy đủ năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự, hai bên hoàn toàn tự nguyện, ngoài ra mục đích và nội dung của hợp đồng không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

Trong thời gian thực hiện hợp đồng người mua cần theo dõi tiến độ dự án, yêu cầu chủ đầu tư phải thực hiện nghĩa vụ công khai thông tin quy định tại khoản 1, Điều 6 của Luật Kinh doanh bất động sản 2014 thì doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có trách nhiệm công khai thông tin về bất động sản.

Trường hợp chủ đầu tư thực hiện mà dự án có sai phạm như: không có nghiệm thu phòng cháy chữa cháy hoặc dự án vi phạm trật tự xây dựng hay chậm cấp “sổ hồng” cho người mua nhà. Dẫn đến việc bên bán không thể hoàn thành nghĩa vụ như trong hợp đồng mà hai bên đã thỏa thuận làm ảnh hưởng quyền và lợi ích hợp pháp của người mua.

Căn cứ vào quy định tại Điều 186 của Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 thì cá nhân có quyền tự mình hoặc thông qua người đại diện hợp pháp khởi kiện vụ án (sau đây gọi chung là người khởi kiện) tại Tòa án có thẩm quyền để yêu cầu bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình. Người khởi kiện có quyền yêu cầu chủ đầu tư tiếp tục thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng, đồng thời yêu cầu phạt vi phạm hợp đồng (nếu có quy định đó trong hợp đồng); bồi thường thiệt hại phát sinh do chủ đầu tư vi phạm hợp đồng.

Người mua nhà chung cư cần lưu ý: Để đảm bảo tốt nhất quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng nên tham vấn chuyên gia pháp lý để có đánh giá khách quan nhất về vụ việc cũng như hướng giải quyết hợp tình hợp lý.

MỸ LINH