1. Lĩnh vực đất đai là một trong những lĩnh vực hết sức hệ trọng, phức tạp, nhạy cảm, đặc biệt quan trọng đối với sự ổn định và phát triển bền vững của đất nước, liên quan đến nhiều lĩnh vực khác nhau (như: kinh tế, chính trị, văn hóa, xã hội, an ninh, quốc phòng, tôn giáo, dân tộc, các vấn đề an ninh phi truyền thống, các vấn đề đổi mới sáng tạo, chuyển đổi số...), được cộng đồng quốc tế quan tâm. Trong hệ thống pháp luật về đất đai, Luật Đất đai giữ vai trò trung tâm, có tác động sâu rộng đến các tầng lớp nhân dân và cộng đồng doanh nghiệp, có mối quan hệ chặt chẽ với nhiều luật khác có liên quan.
Nhận thức được tầm quan trọng đó, Đảng, Nhà nước ta đã quan tâm chỉ đạo hoàn thiện hệ thống chính sách, pháp luật về đất đai, nhất là việc ban hành Luật Đất đai năm 2024 đã thể chế hóa nhiều nội dung mới mang tính chất đột phá quan trọng, góp phần vào mục tiêu hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý, sử dụng đất; cơ bản giải quyết được các vướng, bất cập đã chỉ ra trong quá trình tổng kết thi hành Luật Đất đai năm 2013; đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, phát triển kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, hội nhập quốc tế sâu rộng; góp phần sử dụng tiết kiệm, hiệu quả, bền vững tài nguyên đất trong giai đoạn mới. Tuy nhiên, sau hơn 01 năm thực hiện, bên cạnh những kết quả đạt được, việc thi hành Luật Đất đai năm 2024 cũng đã bộc lộ những tồn tại, vướng mắc nhất định, nhất là các nội dung liên quan đến quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; thu hồi đất, giao đất; việc thu hồi đất phục vụ các dự án phát triển kinh tế, văn hóa, xã hội...
Thời gian qua, Bộ Chính trị đã ban hành nhiều nghị quyết quan trọng góp phần tháo gỡ những điểm nghẽn về thể chế, chính sách, pháp luật, khai thác, sử dụng có hiệu quả tài nguyên đất đai, đáp ứng yêu cầu phát triển đất nước trong kỷ nguyên mới. Nghị quyết số 66-NQ/TW, ngày 30/4/2025 của Bộ Chính trị “Về đổi mới công tác xây dựng và thi hành pháp luật đáp ứng yêu cầu phát triển đất nước trong kỷ nguyên mới” đã đề ra nhiều nhóm nhiệm vụ, giải pháp quan trọng, trong đó có nhiệm vụ, giải pháp: “Đổi mới tư duy, định hướng xây dựng pháp luật theo hướng vừa đảm bảo yêu cầu quản lý nhà nước, vừa khuyến khích sáng tạo, giải phóng toàn bộ sức sản xuất, khơi thông mọi nguồn lực phát triển... Tạo cơ sở pháp lý để khu vực kinh tế tư nhân tiếp cận hiệu quả các nguồn lực về vốn, đất đai...”([1]). Nghị quyết số 68-NQ/TW, ngày 04/5/2025 của Bộ Chính trị “Về phát triển kinh tế tư nhân” cũng đã đề ra một trong những nhiệm vụ, giải pháp: “Hoàn thiện hệ thống pháp luật, xóa bỏ rào cản tiếp cận thị trường đảm bảo môi trường kinh doanh thông thoáng, minh bạch, rõ ràng, nhất quán, ổn định lâu dài... Thực hiện cơ chế thị trường, không phân biệt đối xử giữa các doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế trong huy động, phân bổ và sử dụng các nguồn lực vốn, đất đai, tài nguyên...”([2]). Đặc biệt, ngày 06/01/2026, Bộ Chính trị ban hành Nghị quyết số 79-NQ/TW “Về phát triển kinh tế nhà nước” đã đề ra nhóm nhiệm vụ, giải pháp cụ thể đầu tiên là về đất đai và tài nguyên, trong đó yêu cầu: “Tiếp tục hoàn thiện quy định pháp luật về quản lý đất đai, trước mắt trong năm 2026 hoàn thành việc xây dựng và ban hành Luật Đất đai sửa đổi và các văn bản hướng dẫn nhằm tháo gỡ các vướng mắc trong quản lý đất đai, khơi thông nguồn lực từ đất đai. Có cơ chế, chính sách bình đẳng giữa các thành phần kinh tế trong tiếp cận đất đai...”([3]).
Ảnh minh họa. Nguồn: Internet.
2. Các nhiệm vụ, giải pháp nêu trên là những yêu cầu, đòi hỏi cấp bách, là cơ sở quan trọng để nghiên cứu, đề xuất hoàn thiện pháp luật về đất đai, đáp ứng yêu cầu phát triển nhanh, bền vững các thành phần kinh tế tư nhân, kinh tế nhà nước và phát triển đất nước trong kỷ nguyên mới. Trên cơ sở nghiên cứu, tác giả xin trao đổi một số vấn đề tồn tại, bất cập trong các quy định của pháp luật về đất đai hiện nay và kiến nghị, đề xuất giải pháp hoàn thiện. Cụ thể:
Thứ nhất, về việc thu hồi đất
Luật Đất đai năm 2024 đã mở rộng phạm vi thu hồi đất so với Luật Đất đai năm 2013; tuy nhiên vẫn còn những bất cập nhất định. Luật Đất đai năm 2024 vẫn còn có quy định phân biệt giữa dự án sử dụng vốn đầu tư công và dự án sử dụng vốn đầu tư tư nhân, là chưa phù hợp với tinh thần chỉ đạo tại các Nghị quyết số 66-NQ/TW, Nghị quyết số 68-NQ/TW và Nghị quyết số 79-NQ/TW; chưa đảm bảo công bằng, minh bạch trong tiếp cận đất đai giữa các thành phần kinh tế.
Đồng thời, Luật Đất đai năm 2024 cũng chưa có các quy định cụ thể về việc thu hồi đất để giao đất, cho thuê đất trong trường hợp các dự án đặc thù về địa điểm, các dự án chỉnh trang đô thị, dự án cấp bách phục vụ nhiệm vụ chính trị, đối ngoại, ưu đãi, thu hút đầu tư, khu thương mại tự do, trung tâm tài chính quốc tế, logistics, công nghiệp văn hóa và các dự án hỗn hợp. Việc thiếu cơ chế thu hồi đất này đã gây khó khăn trong việc tiếp cận đất đai, triển khai dự án, đồng thời ảnh hưởng đến sản xuất, kinh doanh khi không có mặt bằng để tiếp tục hoạt động. Điển hình như Trung tâm tài chính quốc tế tại Việt Nam tại Thành phố Hồ Chí Minh và Đà Nẵng, được thành lập theo Nghị định số 323/2025/NĐ-CP, ngày 18/12/2025 của Chính phủ. Trong bối cảnh tình hình thế giới diễn biến nhanh chóng, phức tạp, khó lường, cạnh tranh chiến lược, năng lượng và chiến tranh thương mại giữa các quốc gia ngày càng gay gắt, việc thu hút dự án thuộc các lĩnh vực dịch vụ, văn hóa, thể thao, du lịch, ít phụ thuộc vào xuất nhập khẩu, góp phần gia tăng tính tự chủ cho nền kinh tế càng trở nên cấp thiết.
Thứ hai, về hình thức nộp tiền thuê đất
Luật Đất đai năm 2013 chỉ cho phép nộp tiền thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê. Luật Đất đai năm 2024 đã bổ sung cơ chế linh hoạt cho người sử dụng đất trong việc lựa chọn chuyển từ trả tiền một lần sang trả tiền hằng năm. Cụ thể, tại khoản 2 Điều 30 Luật Đất đai năm 2024 quy định: “Tổ chức kinh tế, cá nhân người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài đang được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê được lựa chọn chuyển sang thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm. Tiền thuê đất đã nộp được khấu trừ vào tiền thuê đất hằng năm phải nộp theo quy định của Chính phủ”. Mặc dù đây là một trong những điểm sáng nổi bật trong quy định của Luật Đất đai năm 2024 so với Luật Đất đai năm 2013; tuy nhiên, việc quy định khấu trừ số tiền thuê đất đã nộp vào các kỳ sau vẫn là quy định còn mang tính chất hạn chế. Trên thực tế, trong quá trình hoạt động đầu tư, sản xuất, kinh doanh, các doanh nghiệp luôn cố gắng phân bổ nguồn vốn hợp lý, tạo sự luân chuyển dòng tiền, vốn đầu tư và các nguồn lực khác có liên quan. Trường hợp tổ chức kinh tế, cá nhân nộp thừa tiền thuê đất nhưng chỉ được khấu trừ vào tiền thuê đất của các kỳ tiếp theo sẽ khiến một số doanh nghiệp gặp khó khăn trong việc luân chuyển dòng vốn hoặc mở rộng sản xuất, kinh doanh, nhất là đối với các khu đất thuê có diện tích và tiền thuê đất hàng năm lớn. Ngoài ra, số tiền thuê đất đã nộp thừa nếu được hoàn trả cho tổ chức kinh tế, doanh nghiệp thì có thể tạo ra nguồn lãi lũy kế, lãi phát sinh thay vì khấu trừ trong các kỳ thuê đất tiếp theo.
Thứ ba, qua nghiên cứu Dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 2024 (Dự thảo), tác giả nhận thấy có một số tồn tại, bất cập như sau:
- Tại khoản 13 Điều 1 Dự thảo quy định Nhà nước thu hồi đất đối với “các dự án phát triển kinh tế - xã hội khác do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định phù hợp với điều kiện thực tế tại địa phương” là chưa thực sự phù hợp vì Hiến pháp và các quy định pháp luật hiện hành đã xác định rõ các trường hợp Nhà nước được thu hồi đất gắn với mục tiêu quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, công cộng. Việc quy định phân cấp cho Hội đồng nhân dân tỉnh quyết định dự án thu hồi đất mà không nêu rõ các tiêu chí, điều kiện cụ thể kèm theo có thể dẫn tới khoảng trống pháp lý, việc áp dụng tùy nghi và nảy sinh nguy cơ hình thành lợi ích nhóm, cục bộ địa phương.
- Dự thảo bỏ quy định thời hạn tối đa 180 ngày để xác định giá đất (hiện quy định tại khoản 4 Điều 155 Luật Đất đai năm 2024) có thể gây ra những bất cập, vướng mắc nhất định. Thực tiễn cho thấy, nếu không có các mốc thời gian cụ thể thì có thể làm giảm trách nhiệm trong việc thực hiện nghĩa vụ tài chính, ảnh hưởng đến tiến độ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất. Đồng thời, trường hợp giữa các địa phương áp dụng thời gian xác định giá đất khác nhau cũng có thể gây ra sự thiếu thống nhất, thiếu công bằng, minh bạch trong áp dụng pháp luật, có thể nảy sinh tiêu cực, gây khó khăn trong cho doanh nghiệp trong tiếp cận các nguồn lực đất đai.
- Dự thảo quy định: “Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất thực hiện theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực”, là chưa thể hiện rõ các trường hợp bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực đối với hợp đồng, giao dịch về quyền sử dụng đất. Việc quy định chung chung như vậy có thể dẫn đến tình trạng thiếu thống nhất trong áp dụng pháp luật, làm gia tăng nguy cơ rủi ro pháp lý, nhất là đối với các giao dịch có giá trị tài sản lớn. Thực tiễn cho thấy, nhiều trường hợp giao dịch chỉ lập hợp đồng viết tay, không công chứng hoặc chứng thực đã dẫn đến phát sinh tranh chấp, khiếu kiện phức tạp, kéo dài và tiềm ẩn nguy cơ thất thu ngân sách bởi các giao dịch ngầm, giao dịch giả cách.
3. Để quán triệt quan điểm, chủ trương, đường lối của Đảng về đổi mới công tác xây dựng và thi hành pháp luật đáp ứng yêu cầu phát triển đất nước trong kỷ nguyên mới, phát triển các thành phần kinh tế nhà nước và kinh tế tư nhân, tác giả xin đề xuất một số ý kiến góp ý về việc sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai năm 2024 như sau:
Một là, đề xuất bổ sung quy định về thu hồi đất trong trường hợp các dự án đặc thù về địa điểm, các dự án chỉnh trang đô thị, dự án cấp bách phục vụ nhiệm vụ chính trị, đối ngoại, ưu đãi, thu hút đầu tư, khu thương mại tự do, trung tâm tài chính quốc tế, logistics, công nghiệp văn hóa và các dự án hỗn hợp, đảm bảo công bằng giữa các thành phần kinh tế trong tiếp cận nguồn lực đất đai, tài nguyên, đồng thời tạo điều kiện để Nhà nước chủ động thu hút các dự án đầu tư tầm cỡ, chiến lược, thúc đẩy phát triển bền vững. Việc quy định như vậy cũng quán triệt tinh thần chỉ đạo trong các Nghị quyết số 66-NQ/TW, Nghị quyết số 68-NQ/TW và Nghị quyết số 79-NQ/TW về hoàn thiện thể chế, chính sách pháp luật đất đai theo hướng đồng bộ, thống nhất, công bằng, minh bạch giữa các thành phần kinh tế, khai thác hiệu quả các nguồn lực đất đai, tài nguyên, phục vụ phát triển đất nước trong kỷ nguyên mới.
Hai là, đề xuất sửa đổi quy định về hình thức nộp tiền thuê đất (hiện quy định tại khoản 2 Điều 30 Luật Đất đai năm 2024) theo hướng: trong trường hợp người sử dụng đất chuyển từ hình thức thuê đất trả một lần sang trả tiền hằng năm thì phần tiền thuê đất đã nộp có thể được trả lại cho người thuê đất nếu họ có đề nghị; trường hợp người thuê đất không có nhu cầu thì tiếp tục khấu trừ vào các năm sau. Việc quy định như vậy vừa đảm bảo hài hòa quyền lợi giữa Nhà nước và người sử dụng đất, thuê đất, vừa giúp khai thác, tối ưu hóa dòng tiền, nguồn vốn của tổ chức kinh tế, doanh nghiệp... đáp ứng yêu cầu tạo ra môi trường đầu tư hấp dẫn, công bằng, minh bạch đã đề ra trong các Nghị quyết số 66-NQ/TW, Nghị quyết số 68-NQ/TW và Nghị quyết số 79-NQ/TW của Bộ Chính trị.
Ba là, đề xuất quy định cụ thể trong Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi về các trường hợp bắt buộc công chứng, chứng thực đối với hợp đồng chuyển nhượng, cho tặng, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất nhằm đảm bảo sự an toàn về pháp lý và hạn chế các tranh chấp, rủi ro cho người sử dụng đất. Đồng thời, đề xuất lược bỏ quy định về việc phân cấp cho Hội đồng nhân dân tỉnh quyết định dự án thu hồi đất nhằm đảm bảo công khai, minh bạch, bịt kín các sơ hở, khoảng trống pháp lý và phòng ngừa các hành vi tiêu cực, lợi ích nhóm, cục bộ địa phương. Ngoài ra, tác giả cũng kiến nghị cần giữ nguyên nội dung về thời hạn xác định giá đất (hiện quy định tại khoản 4 Điều 155 Luật Đất đai năm 2024), theo hướng quy định rõ thời hạn tối đa hoàn thành việc xác định giá đất và công bố hệ số điều chỉnh bảng giá, gắn với nghĩa vụ tài chính như tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Việc quy định như vậy vừa góp phần nâng cao tinh thần, ý thức trách nhiệm của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền, vừa tạo ra sự công khai, minh bạch trong việc xác định giá đất.
Trong bối cảnh cả hệ thống chính trị đang tập trung triển khai các nhiệm vụ, giải pháp đề ra trong Nghị quyết Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ XIV của Đảng, nhất là các nhiệm vụ, giải pháp hoàn thiện, đồng bộ hệ thống pháp luật về đất đai và tài nguyên, về phát triển kinh tế tư nhân, kinh tế nhà nước đã đề ra trong các Nghị quyết số 66-NQ/TW, Nghị quyết số 68-NQ/TW và Nghị quyết số 79-NQ/TW, việc sửa đổi, bổ sung, hoàn thiện Luật Đất đai năm 2024 có ý nghĩa đặc biệt quan trọng, góp phần tháo gỡ các vướng mắc trong quản lý đất đai, khơi thông nguồn lực từ đất đai, góp phần đáp ứng yêu cầu phát triển đất nước trong kỷ nguyên mới.
([1]) Nghị quyết số 66-NQ/TW, ngày 30/4/2025 của Bộ Chính trị “Về đổi mới công tác xây dựng và thi hành pháp luật đáp ứng yêu cầu phát triển đất nước trong kỷ nguyên mới”.
([2]) Nghị quyết số 68-NQ/TW, ngày 04/5/2025 của Bộ Chính trị “Về phát triển kinh tế tư nhân”.
([3]) Nghị quyết số số 79-NQ/TW, ngày 06/01/2026 của Bộ Chính trị “Về phát triển kinh tế nhà nước”
Thạc sĩ NGUYỄN NGỌC LONG
Ban Nội chính Trung ương.
