Ảnh minh họa.
Theo Thạc sĩ, Luật sư Nguyễn Đức Hùng, nhằm sớm phát huy tối đa nguồn lực đất đai, phục vụ phát triển kinh tế, xã hội, đưa các chính sách đất đai mới đưa vào cuộc sống, theo dự thảo xây dựng Nghị quyết của Quốc hội được sửa đổi, bổ sung khoản 1, Điều 252, Luật Đất đai số 31/2024/QH15, Bộ Tài nguyên và Môi trường đề xuất đẩy hiệu lực của Luật Đất đai 2024 lên sớm hơn dự kiến.
Theo đó, thay vì có hiệu lực từ ngày 01/01/2025, thời điểm Luật Đất đai 2024 đang đề xuất sẽ được lên 01/7/2024, sớm hơn 06 tháng so với quy định.
Luật Đất đai 2024 mang nhiều ý nghĩa và có mối quan hệ chặt chẽ với nhiều luật khác có liên quan, có ảnh hưởng và tác động sâu rộng đến nhiều đối tượng cả trong và ngoài nước, đặc biệt là người dân và doanh nghiệp.
Cụ thể, đối với người dân, người dân sẽ được hưởng thêm quyền lợi về bồi thường, đền bù tái định cư khi bị thu hồi đất. Được biết, việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất luôn là một trong những vấn đề “nóng”.
Theo đó, sẽ có 05 điểm mới có lợi cho người bị thu hồi đất khi Luật Đất đai 2024 bắt đầu có hiệu lực bao gồm:
Được tăng giá đất bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất
Luật Đất đai 2024 đã bỏ quy định về khung giá đất và đất sẽ được định giá theo nguyên tắc thị trường. Theo đó, khi bỏ khung giá đất, mỗi địa phương sẽ tự quyết định Bảng giá đất và điều chỉnh Bảng giá mỗi năm 01 lần để phù hợp với giá đất thị trường (thay vì 05 năm/ lần và căn cứ vào giá đất tối thiểu - tối đa do Chính phủ ban hành như hiện nay).
Bảng giá đất mới được quy định cần tiệm cận với giá đất thị trường mà giá đền bù được tính theo giá đất cụ thể. Như vậy sẽ kéo theo giá đền bù đất tăng so với hiện nay. Hiện nay, Luật Đất đai 2024 đã quy định các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương sẽ thực hiện việc công bố Bảng giá đất mới từ ngày 01/01/2026.
Tuy nhiên, nếu Luật Đất đai có hiệu lực từ 01/7/2024 thì rất có thể, Bảng giá đất của các tỉnh, thành sẽ được UBND cập nhật sớm hơn dự kiến. Kéo theo đó, người dân sẽ được thu hẹp khoảng thời gian được nhận bồi thường cao hơn khi Nhà nước thu hồi đất.
Thu hồi đất nông nghiệp có thể sớm được bồi thường bằng đất ở, nhà ở
Theo quy định tại khoản 6, Điều 111, Luật Đất đai 2024, người dân bị thu hồi đất nông nghiệp mà đủ điều kiện được bồi thường mà có nhu cầu bồi thường bằng đất ở/nhà ở và địa phương có điều kiện về quỹ đất ở, nhà ở thì sẽ được bồi thường bằng đất/nhà ở tái định cư.
Như vậy, nếu Luật Đất đai có hiệu lực sớm hơn dự kiến thì từ 01/7/2024, hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất nông nghiệp có thể được bồi thường bằng đất ở/nhà ở nếu có nhu cầu và quỹ đất địa phương cho phép.
Được bố trí tái định cư xong mới được ra quyết định thu hồi đất
Đây là quy định hoàn toàn mới tại khoản 5, Điều 91, Luật Đất đai 2024 thực hiện theo tinh thần của Nghị quyết số 18-NQ/TW.
Theo đó, thay vì chỉ cần hoàn thành việc xây dựng nhà hoặc cơ sở hạ tầng khu tái định cư như hiện nay thì từ 01/7/2024 (nếu Luật Đất đai chính thức được thi hành), việc phê duyệt phương án cũng như thực hiện bố trí tái định cư sẽ phải được hoàn thành trước khi thực hiện thu hồi đất.
Hộ gia đình nhiều thế hệ bị thu hồi đất sẽ được giao thêm đất
Theo khoản 4, Điều 111, Luật Đất đai 2024, nếu hộ gia đình có nhiều thế hệ/nhiều cặp vợ chồng cùng sống trên một thửa đất ở bị thu hồi mà đủ điều kiện để tách thành từng hộ riêng hoặc có nhiều hộ gia đình chung quyền sử dụng 01 thửa đất bị thu hồi mà diện tích đất được bồi thường không đủ để giao riêng cho từng hộ gia đình thì:
Sẽ được xem xét hỗ trợ giao đất ở có thu tiền sử dụng đất/bán, cho thuê hoặc cho thuê mua nhà ở đối với các hộ gia đình còn thiếu.
Thêm nhiều khoản hỗ trợ cho người bị thu hồi đất
Nếu Luật Đất đai có hiệu lực sớm hơn dự kiến thì từ 01/7/2024, bên cạnh các khoản hỗ trợ được quy định tại Luật Đất đai thì người dân cũng sẽ được hưởng thêm một số khoản chi phí như: Chi phí hỗ trợ di dời vật nuôi; Chi phí hỗ trợ tháo dỡ, di dời tài sản gắn liền với đất…
Bên cạnh đó, người dân trong trường hợp thuộc đối tượng sử dụng đất không giấy tờ cũng sẽ được tạo thêm điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Theo Luật Đất đai 2024, 03 mốc thời gian sẽ được xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gồm: Từ trước 18/12/1980, từ 18/12/1980 - trước 15/10/1993 và từ 15/10/1993 - trước 01/7/2014.
Theo đó, mốc thời gian sử dụng đất không có giấy tờ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được mở rộng thêm 10 năm: từ 01/7/2004 thành 01/7/2014 theo Luật mới. Có thể nếu Luật Đất đai 2024 có hiệu lực sớm thì từ thấy từ tới đây, đất không giấy tờ sử dụng trước 01/7/2014 cũng được tăng cơ hội cấp Giấy chứng nhận.
Cũng theo quy định tại Luật Đất đai 2024, quyền mua đất của Việt Kiều chỉ hạn chế đối với đối tượng “người gốc Việt định cư ở nước ngoài”.
Còn “người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam” hoàn toàn có thể được nhận quyền sử dụng đất, được tham gia giao dịch bất động sản trong nước trực tiếp… khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực mà không cần phải nhờ người thân trong nước đứng tên giao dịch.
Ngoài ra, Luật Đất đai 2024 cũng đã bổ sung các quy định về quyền lợi trong quan hệ đất đai cho phụ nữ và đồng bào dân tộc thiểu số so với Luật Đất đai số 45/2013/QH13. Cụ thể, Luật Đất đai 2024 đã hướng tới lồng ghép vấn đề cấm phân biệt giới nhằm góp phần trong công cuộc thúc đẩy tiến bộ xã hội, hướng tới sự bình đẳng, công bằng trong quyền quản lý và sử dụng đất dù là nam hay nữ.
Theo đó, khoản 11, Điều 11, Luật Đất đai 2024 quy định, một trong những hành vi bị nghiêm cấm trong lĩnh vực đất đai bao gồm: “Cấm phân biệt đối xử về giới trong quản lý, sử dụng đất đai”.
Luật sư cho biết, hiện nay, thực trạng bất bình đẳng, phân biệt giới trong quản lý, sử dụng đất vẫn còn tồn tại như con gái đi lấy chồng không được chia đất, phân chia thừa kế giữa con trai và con gái không ngang bằng, chỉ để lại đất cho con trai để thờ cúng truyền nối… Vì vậy, vấn đề bình đẳng giới đã được quan tâm hơn khi đã có quy định liên quan đến quyền lợi của phụ nữ trong vai trò là người sử dụng đất.
Bên cạnh đó, Luật Đất đai cũng bổ sung quy định về nghiêm cấm vi phạm chính sách về đất đối với đồng bào dân tộc thiểu số.
Có thể thấy, nếu Luật Đất đai được đưa vào thi hành sớm hơn dự kiến thì từ 01/7/2024, Nhà nước cũng sẽ sớm đưa ra những cơ chế để bảo vệ đối tượng là những người yếu thế trong quan hệ đất đai.
Còn đối với doanh nghiệp, Luật Đất đai 2024 lần này cho phép doanh nghiệp linh hoạt trả tiền thuê đất. Cụ thể, theo quy định tại khoản 2, Điều 30, Luật Đất đai 2024, thì khi Nhà nước cho thuê đất, một số trường hợp thuê đất thu tiền một lần sẽ được chuyển sang trả tiền hàng năm nhằm giảm áp lực tài chính.
Hiện nay, các doanh nghiệp khi thuê đất chỉ được phép thay đổi từ trả tiền thuê hàng năm sang trả tiền một lần cho cả thời gian thuê chứ chưa có quy định nào về quyền chuyển ngược lại theo quy định tại khoản 2, Điều 172, Luật Đất đai năm 2013.
Tuy nhiên, Luật Đất đai 2024 đã bổ sung thêm quy định về việc các cá nhân, tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư tại nước ngoài, tổ chức có vốn đầu tư nước ngoài tại Việt Nam hiện đang được Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê thì có thể lựa chọn chuyển sang trả tiền hàng năm theo quy định.
Nếu tiền thuê đã được trả một phần trước đó thì số tiền nộp sẽ được khấu trừ vào tiền trả thuê đất hàng năm theo quy định.
Do đó, tới đây nếu Luật Đất đai 2024 được đưa vào thi hành sớm hơn dự kiến thì từ 01/7/2024, doanh nghiệp có thể sớm được thuê đất trả tiền hàng năm, giảm áp lực về tài chính, từ đó giá nhà cũng sẽ được điều chỉnh và hoạt động kinh doanh cũng được linh động hơn.
Ngoài ra, cũng theo quy định tại khoản 6, Điều 202, Luật Đất đai 2024, các doanh nghiệp vừa và nhỏ cũng được tiếp cận quỹ đất cho phát triển sản xuất, kinh doanh tại khu công nghiệp, cụm công nghiệp.
Lý giải cho việc này, hiện nay việc giao đất, cho thuê đất thực thực hiện thông qua cơ chế thị trường. Điều này có thể dẫn đến thiệt thòi cho những doanh nghiệp mới, doanh nghiệp vừa và nhỏ.
Qua những nội dung chính ở trên, có thể thấy những thay đổi lớn tại Luật Đất đai 2024 tập trung vào các vấn đề trọng tâm nhằm phát triển thị trường bất động sản bao gồm: Thuê đất; Quy định về việc bồi thường, hỗ trợ khi bị thu hồi đất; Đấu giá quyền sử dụng đất, dự án có sử dụng đất; Nguyên tắc xác định giá đất, bảng giá đất và giá đất cụ thể; Các trường hợp sẽ được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất... Như vậy có thể thấy, Luật Đất đai có nhiều điểm mới có lợi cho người sử dụng đất, các cá nhân, tổ chức trong và ngoài nước. Theo đó, có rất nhiều điều khoản được điều chỉnh nhằm bảo vệ lợi ích tối đa cho người dân và doanh nghiệp.
Việc khung pháp lý mới sớm được thi hành được kì vọng sẽ giúp giải quyết được các vướng mắc của người dân, nhà đầu tư, doanh nghiệp trong và ngoài nước cũng như toàn thị trường bất động sản.
Vì vậy, nếu Luật được ban hành sớm, người dân và các doanh nghiệp có thể sớm được hưởng những quyền lợi mới nêu trên trong giao dịch đất đai từ 01/7/2024.
QUÝ NGUYỄN
