Ảnh minh họa.
Luật Nhà ở năm 2014 đã quy định người Việt Nam định cư ở nước ngoài có các quyền và nghĩa vụ cơ bản như công dân Việt Nam ở trong nước, các quy định về sở hữu nhà ở của đối tượng này là sự cụ thể hóa chính sách của Đảng và Nhà nước coi kiều bào là một bộ phận không tách rời của đất nước, góp phần tạo điều kiện cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài tham gia đầy đủ vào các lĩnh vực nhà ở.
Đối với chính sách sở hữu nhà ở cho cá nhân, tổ chức nước ngoài tại Việt Nam, Luật Nhà ở năm 2014 và văn bản hướng dẫn thi hành đã quy định cụ thể về đối tượng, điều kiện, loại nhà ở được phép sở hữu của tổ chức, cá nhân nước ngoài. Các quy định của Luật Nhà ở 2014 là cơ sở pháp lý tạo điều kiện thuận lợi cho người nước ngoài yên tâm sinh sống làm việc tại Việt Nam, thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản nói riêng và nền kinh tế nói chung, phù hợp với thông lệ quốc tế, thu hút dòng vốn đầu tư nước ngoài vào Việt Nam (khoản 3 Điều 7 và khoản 1 Điều 159 Luật Nhà ở năm 2014).
Khoản 2 Điều 14 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định tổ chức, cá nhân nước ngoài được thuê các loại bất động sản để sử dụng, được mua, thuê nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở.
Hiện nay, Bộ Xây dựng là cơ quan soạn và trình dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Bộ Tài nguyên và Môi trường soạn và trình dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). Theo Bộ Xây dựng, qua tổng kết việc thực hiện Luật Nhà ở 2014 về việc cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì đến nay, trên phạm vi cả nước đã có khoảng 3.000 tổ chức, cá nhân nước ngoài (trong đó có 253 tổ chức, 2.610 cá nhân) mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam, tập trung chủ yếu tại các tỉnh, thành phố lớn như: Hà Nội (1.709), TP. Hồ Chí Minh (780), Bình Dương (202), Bắc Ninh (96), Bà Rịa-Vũng Tàu (41), Đà Nẵng (12),... Theo Bộ Xây dựng, số lượng này là còn hạn chế so với nguồn cung về nhà ở.Bộ Xây dựng kiến nghị tiếp tục giữ nguyên quy định này tại dự thảo Luật Nhà ở để khuyến khích đầu tư nước ngoài tại Việt Nam.
Người nước ngoài không được quyền sử dụng đất tại Việt Nam
Tuy nhiên, tại Điều 5 Luật Đất đai năm 2013 quy định về người sử dụng đất chỉ có tổ chức nước ngoài được thực hiện dự án nhà ở tại Việt Nam, không quy định cá nhân là người nước ngoài được sử dụng đất ở tại Việt Nam. Theo Bộ Xây dựng, việc quy định không đồng bộ giữa Luật Nhà ở năm 2014 với Luật Đất đai năm 2013 trong vấn đề sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất như trên dẫn đến khó khăn trong việc triển khai bán nhà ở cho đối tượng là cá nhân người nước ngoài trên thực tế. Bộ Xây dựng kiến nghị cần tiếp tục giữ nguyên quy định này tại dự thảo Luật Nhà ở để khuyến khích đầu tư nước ngoài tại Việt Nam.
Bộ Xây dựng cũng kiến nghị cần bổ sung vào dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định đối tượng sử dụng đất gồm có cả tổ chức, cá nhân nước ngoài được mua nhà ở tại Việt Nam gắn liền với nhận chuyển quyền sử dụng đất ở nhằm bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất của hệ thống pháp luật, góp phần thúc đẩy kinh tế xã hội phát triển.
Qua rà soát quy định của Luật Đất đai 2013 với các Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản, Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng nhận thấy nội dung vướng mắc, chồng chéo. Cụ thể, Điều 159 Luật Nhà ở năm 2014 quy định tổ chức, cá nhân nước ngoài là một trong những đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Khoản 2 Điều 14 Luật Kinh doanh bất động sản quy định người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài được thuê các loại bất động sản để sử dụng, được mua, thuê nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở. Tuy nhiên, Điều 5 Luật Đất đai năm 2013 không quy định cá nhân là người nước ngoài được sử dụng đất ở tại Việt Nam.
Để bảo đảm tính thống nhất, đồng bộ của hệ thống pháp luật, Bộ Tài Nguyên và Môi trường cũng đề nghị sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai theo hướng bổ sung đối tượng cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo pháp luật về nhà ở thì được sử dụng đất theo pháp luật về đất đai.
Theo giải trình của Bộ Tài nguyên và Môi trường, hầu hết các nước trên thế giới đều có các quy định nhằm hạn chế hoặc kiểm soát các quyền và nghĩa vụ của người nước ngoài liên quan đến đất đai, bất động sản ở các mức độ khác nhau. Trong bối cảnh đất đai ở nước ta thuộc sở hữu toàn dân nên việc trao quyền sử dụng đất cho người nước ngoài cần thận trọng và phải trên cơ sở quan điểm chỉ đạo của Trung ương.Trong quá trình tổng kết Nghị quyết số 19-NQ/TW ngày 31 tháng 10 năm 2012 của Hội nghị Trung ương 6 (khóa XI) vấn đề này đã được đưa vào báo cáo, tuy nhiên sau đó đã có chỉ đạo đưa ra. Quá trình báo cáo kết quả rà soát, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã đề xuất các phương án xử lý như sau:
- Phương án thứ nhất: Bộ Xây dựng và Bộ Tài nguyên và Môi trường phối hợp trong quá trình trình dự thảo luật tiếp tục báo cáo Ban Cán sự Đảng Chính phủ, Đảng đoàn Quốc hội xem xét báo cáo Bộ Chính trị cho phép người nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam được sử dụng đất tại Việt Nam. Theo đó dự thảo Luật Đất đai sẽ sửa đổi quy định về người sử dụng đất tại Điều 5 của Luật Đất đai và các quy định tại Chương quy định về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất để đảm bảo tương thích sau khi có ý kiến chỉ đạo của cấp có thẩm quyền.
Điều 5 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định về người sử dụng đất, không quy định cá nhân là người nước ngoài được sử dụng đất ở tại Việt Nam như sau: Điều 5. Người sử dụng đất Người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất; thuê lại đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao theo quy định của Luật này, bao gồm: 1. Tổ chức trong nước gồm: a) Cơ quan nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, đơn vị sự nghiệp công lập và tổ chức khác theo quy định của pháp luật về dân sự; b) Tổ chức kinh tế theo quy định của pháp luật về đầu tư, trừ trường hợp quy định tại khoản 6 Điều này; c) Tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc sử dụng đất (sau đây gọi chung là tổ chức tôn giáo). 2. Hộ gia đình sử dụng đất gồm những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, có quyền sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành (sau đây gọi là hộ gia đình). 3. Cá nhân trong nước (sau đây gọi là cá nhân). 4. Cộng đồng dân cư. 5. Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên chính phủ. 6. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về quốc tịch. 7. Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài. |
- Phương án thứ hai: Nghị quyết số 18- NQ/TW đã có quy định về việc sử dụng không gian ngầm, không gian trên không. Vì vậy, có thể xem xét giải quyết vấn đề sử dụng đất của tổ chức cá nhân nước ngoài thông qua bổ sung quy định mới liên quan đến người nước ngoài được sử dụng không gian xây dựng công trình gắn liền với đất giống như kinh nghiệm của một số nước hiện nay cho phép đất của một người nhưng tài sản trên đất thuộc sở hữu của người khác.
Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đang trong thời gian lấy ý kiến nhân dân không có quy định về vấn đề này. Như vậy, khi dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) không bổ sung vấn đề trên, và nếu được Quốc hội thông qua, thì cá nhân người nước ngoài ở Việt Nam được phép sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật Nhà ở mà không được sử dụng đất tại Việt Nam.
Điều 10, Điều 19 dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) quy định cụ thể như sau: Điều 10. Đối tượng và điều kiện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam 1. Đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam bao gồm: a) Tổ chức, cá nhân trong nước; b) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam; c) Tổ chức, cá nhân nước ngoài theo quy định tại khoản 1 Điều 19 của Luật này. 2. Điều kiện được sở hữu nhà ở: a) Tổ chức, cá nhân trong nước được sở hữu nhà ở thông qua hình thức đầu tư xây dựng, mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhận đổi nhà ở, khi hết thời hiệu do chiếm hữu theo quy định của pháp luật, theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền hoặc các hình thức khác theo quy định của pháp luật; b) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở thông qua hình thức đầu tư xây dựng nhà ở trên diện tích đất được thừa kế, được tặng cho theo quy định của pháp luật đất đai; mua, thuê mua nhà ở thương mại của doanh nghiệp, hợp tác xã có chức năng kinh doanh bất động sản (sau đây gọi chung là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản); mua, nhận tặng cho, nhận đổi, nhận thừa kế nhà ở của cá nhân; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại được phép bán nền để tự tổ chức xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật; c) Tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở thông qua các hình thức quy định tại khoản 2 Điều 19 của Luật này. 3. Chính phủ quy định cụ thể các giấy tờ chứng minh đối tượng được sở hữu nhà ở quy định tại Điều này. Điều 19. Đối tượng được sở hữu nhà ở và hình thức được sở hữu tại Việt Nam của tổ chức, cá nhân nước ngoài 1. Đối tượng tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam bao gồm: a) Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan; b) Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam (sau đây gọi chung là tổ chức nước ngoài); c) Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam. 2. Tổ chức, cá nhân nước ngoài quy định tại khoản 1 Điều này được sở hữu nhà ở tại Việt Nam, bao gồm cả căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ thông qua các hình thức sau đây: a) Đối tượng quy định tại điểm a Khoản 1 Điều này được sở hữu nhà ở thông qua việc thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở tại Việt Nam; b) Đối tượng quy định tại điểm b Khoản 1 Điều này được sở hữu nhà ở thông qua mua, thuê mua nhà ở thương mại của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở nằm trong khu vực tổ chức, cá nhân nước ngoài được phép sở hữu nhà ở quy định tại Điều 18 của Luật này; c) Đối tượng quy định tại điểm a, điểm b Khoản 1 Điều này được sở hữu nhà ở thông qua mua, thuê mua nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài đã sở hữu nhà ở theo quy định tại điểm b khoản này. |
Luật sư NGUYỄN HỒNG HÀ
Chuẩn bị ban hành Pháp lệnh Xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực kiểm toán Nhà nước
