Nhận đặt cọc bán nhà nhưng không bán phải chịu trách nhiệm pháp lý như thế nào?

(LSO) - Tôi có mua một căn hộ chung cư. Khi làm giấy tờ mua bán, tôi đã đặt trước 50 triệu. Giấy tờ mua bán chuyển nhượng có chữ ký của vợ chồng bên bán nhà, vợ chồng tôi và người làm chứng. Tổng số tiền mua nhà là 1,5 tỉ, tôi đã trả trước 500 triệu và nhận nhà để sửa chữa; số tiền còn lại hẹn đến ngày giao sổ đỏ tôi đưa. Nhưng đến ngày tôi giao tiền thì bên bán nói không bán nữa. Vậy, trong trường hợp này tôi cần làm gì để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình. Bạn đọc T. N. hỏi.

Theo quy định tại khoản 1 Điều 122 Luật Nhà ở 2014 thì: “Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng”.

Theo thông tin bạn cung cấp thì chưa xác định được bạn đã công chứng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư này hay chưa. Do vậy, trường hợp hợp đồng đã được công chứng thì bạn có quyền khởi kiện bên bán vì đã vi phạm nghĩa vụ trong hợp đồng của mình.

Trường hợp hợp đồng chưa được công chứng có thể xem xét khoản 2 Điều 129 BLDS 2015: “Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực”.

Theo quy định này, nếu vợ chồng bạn đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì vợ chồng bạn có thể yêu cầu Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.

Nếu vợ chồng bạn chưa thực hiện được hai phần ba nghĩa vụ thì theo quy định tại Điều 131 Bộ luật Dân sự năm 2015 (BLDS năm 2015) quy định về hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu như sau:

“1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập;

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận;

3. Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó;

4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường;

5. Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ Luật này, luật khác có liên quan quy định”.

Như vậy, trường hợp này bạn có quyền yêu cầu bên bán hoàn lại số tiền đã nhận của bạn cộng phần tiền lãi suất theo quy định của pháp luật dân sự, đồng thời yêu cầu bên bán bồi thường số tiền mà bạn đã bỏ ra để sửa sang lại căn hộ nói trên.