Ảnh minh họa.
Trả lời về vấn đề trên, Luật sư Nguyễn Văn Tuấn, Giám đốc Công ty Luật TNHH TGS, Đoàn Luật sư TP. Hà Nội cho biết, căn cứ Điều 11, Luật Đất đai 2013; Điều 3, Nghị định 43/2014/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 1, Điều 2, Nghị định 01/2017/NĐ-CP, diện tích đất ở được xác định theo những căn cứ sau:
(1) Xác định theo giấy tờ về quyền sử dụng đất
Theo khoản 2, Điều 11, Luật Đất đai 2013, khi cấp Sổ đỏ, Sổ hồng mà trên giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất ghi là đất ở thì thửa đất đó được công nhận là đất ở.
Nói cách khác, diện tích đất ở bao nhiêu phụ thuộc vào giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất mà người dân có.
(2) Xác định theo quyết định giao đất ở của cơ quan nhà nước có thẩm quyền
Nếu đất ở được Nhà nước giao thì diện tích đất ở được xác định theo quyết định giao đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
(3) Nếu không có giấy tờ về quyền sử dụng đất, quyết định giao đất thì xác định như sau:
- Đất đang sử dụng đất ổn định mà không phải do lấn, chiếm, chuyển mục đích sử dụng đất trái phép thì loại đất được xác định theo hiện trạng đất đang sử dụng (trường hợp có nhà ở thì được công nhận là đất ở theo quy định - quy định này sẽ được nêu rõ ở phần sau).
- Đất đang sử dụng đất do lấn, chiếm, chuyển mục đích sử dụng đất trái phép thì căn cứ vào nguồn gốc, quá trình quản lý, sử dụng đất để xác định loại đất.
(4) Thửa đất sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau mà không thuộc trường hợp đất ở có vườn, ao trong cùng thửa đất.
Căn cứ khoản 1, Điều 2, Nghị định 01/2017/NĐ-CP, loại đất được xác định như sau:
- Nếu xác định được ranh giới sử dụng giữa các mục đích thì tách thửa đất theo từng mục đích và xác định mục đích cho từng thửa đất đó (xác định được đất ở thì diện tích đất ở theo phần đất đã xác định).
- Nếu không xác định được ranh giới sử dụng giữa các mục đích thì mục đích sử dụng đất chính được xác định theo loại đất có mức giá cao nhất trong bảng giá đất (thông thường nếu trong thửa đất mà có đất ở thì mục đích chính sẽ được xác định là đất ở, vì đây là loại đất có mức giá cao nhất).
Trường hợp nào được công nhận đất ở vượt hạn mức
(1) Người dân có giấy tờ về quyền sử dụng đất
Trường hợp đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định khoản 1, 2, 3, Điều 100, Luật Đất đai 2013 mà trong giấy tờ đó diện tích đất ở lớn hơn hạn mức công nhận đất ở tại địa phương do UBND cấp tỉnh (tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương) quy định thì diện tích đất ở được cấp vượt hạn mức.
(2) Người dân không có giấy tờ về quyền sử dụng đất
Khi cấp Sổ đỏ, Sổ hồng cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định từ trước ngày 01/7/2004 mà không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013, Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và không thuộc trường hợp quy định tại khoản 1, Điều 101, Luật Đất đai 2013; Điều 23, Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì diện tích các loại đất được xác định như sau:
Giai đoạn 1: Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng khác từ trước ngày 15/10/1993
Nếu đủ điều kiện cấp Sổ đỏ, Sổ hồng thì diện tích các loại đất được xác định như sau:
- Đối với thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất nhỏ hơn hoặc bằng hạn mức công nhận đất ở thì toàn bộ diện tích thửa đất được công nhận là đất ở.
Nếu thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức công nhận đất ở thì diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức công nhận đất ở, trường hợp diện tích đất xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống lớn hơn hạn mức công nhận đất ở thì công nhận diện tích đất ở theo diện tích thực tế đã xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống đó (cấp vượt hạn mức công nhận đất ở).
- Đối với thửa đất có công trình xây dựng để sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp thì công nhận đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, đất thương mại, dịch vụ theo diện tích thực tế đã xây dựng công trình đó; hình thức sử dụng đất được công nhận như hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất là ổn định lâu dài.
- Đối với thửa đất có cả nhà ở và công trình xây dựng để sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp mà diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức công nhận đất ở thì:
+ Diện tích đất ở được công nhận như quy định đối với thửa đất có nhà ở phần trên.
+ Phần diện tích còn lại đã xây dựng công trình sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp thì được công nhận như quy định đối với thửa đất có công trình xây dựng để sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp.
- Đối với phần diện tích đất còn lại sau khi đã được xác định là đất ở, đất phi nông nghiệp khác theo quy định trên thì được xác định là đất nông nghiệp.
Giai đoạn 2: Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng khác trong thời gian từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004
Nếu đủ điều kiện cấp Sổ đỏ, Sổ hồng thì được cấp sổ với diện tích như sau:
- Thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất nhỏ hơn hoặc bằng hạn mức giao đất ở thì toàn bộ diện tích thửa đất được công nhận là đất ở.
Nếu thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức giao đất ở thì diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức giao đất ở; trường hợp diện tích đất xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống lớn hơn hạn mức giao đất ở thì công nhận diện tích đất ở theo diện tích thực tế đã xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống đó (cấp vượt hạn mức giao đất đất ở).
- Đối với thửa đất có công trình xây dựng để sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp thì công nhận đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất thương mại, dịch vụ theo diện tích thực tế đã xây dựng công trình đó (hình thức sử dụng đất được công nhận như hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất là ổn định lâu dài).
- Đối với thửa đất có cả nhà ở và công trình xây dựng để sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp mà diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức giao đất ở thì công nhận diện tích đất ở, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất thương mại, dịch vụ theo quy định đối với từng loại đất như trên.
- Phần diện tích đất còn lại sau khi đã được xác định theo diện tích đất ở, đất phi nông nghiệp khác theo quy định trên thì được xác định là đất nông nghiệp.
Tóm lại, sẽ được cấp vượt hạn mức đất ở tại địa phương nếu hiện trạng diện tích đất xây nhà ở và công trình xây dựng phục vụ đời sống lớn hơn hạn mức đó.
Tuy nhiên, cũng cần lưu ý rằng vượt hạn mức đất ở mỗi giai đoạn sẽ có sự khác nhau, đó là trước ngày 15/10/1993 được cấp vượt hạn mức công nhận đất ở, từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004 được cấp vượt hạn mức giao đất ở (hạn mức công nhận đất ở thường lớn hơn hạn mức giao đất ở).
VŨ TRẦN
Góp tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có thể gặp những rủi ro gì?
