Ảnh minh họa.
Một số điểm mới đáng chú ý của luật đất đai sửa đổi có thể kể đến như sau:
Cho phép cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa
Trước đây, người dân không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa nếu không trực tiếp sản xuất đất nông nghiệp. Quy định này nhằm bảo vệ quỹ đất phục vụ cho mục đích sản xuất nông nghiệp. Tuy nhiên, trên thực tế, nhu cầu sử dụng đất có sự thay đổi, nhu cầu sản xuất nông nghiệp giảm trong khi nhu cầu khai thác kinh tế, công nghiệp tăng. Người dân có đất trồng lúa nhưng không có nhu cầu trồng trọt, không tìm được người có nhu cầu sản xuất nông nghiệp để chuyển nhượng, dẫn đến phần đất trồng lúa bị bỏ hoang nhiều, gây lãng phí nguồn đất, trong khi đó lại thiếu hụt nguồn đất phục vụ mục đích sản xuất công nghiệp.
Quy định mới trên thúc đẩy sự linh hoạt trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bảo đảm quyền lợi cho người sử dụng đất chuyển nhượng đất. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất không còn bị hạn chế bởi nhu cầu, mục đích sử dụng đất. Tạo điều kiện để người dân được tiếp cận nguồn đất nhiều hơn, phục vụ nhu cầu sản xuất cá nhân. đồng thời hạn chế tình trạng lãng phí đất bỏ hoang.
Nếu người dân sử dụng đất ổn định, lâu dài trước ngày 01/7/2014, đất không có tranh chấp thì sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Cho phép cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa trong hạn mức giao đất; mở rộng phạm vi chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp từ địa bàn cấp xã lên địa bàn cấp tỉnh.
Cấp sổ đỏ cho nhiều loại đất không có giấy tờ
Theo quy định tại Luật đất đai 2024, các loại đất không có giấy tờ đáp ứng các điều kiện bao gồm: đất không có tranh chấp, không vi phạm pháp luật về đất đai, không thuộc trường hợp giao đất sai thẩm quyền, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất và tùy vào từng nhóm sẽ có những quy định cụ thể về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Hơn hết, việc kéo dài thời gian được cấp giấy chứng nhận sẽ bảo đảm hài hòa quyền lợi cho người dân. Có không ít trường hợp người dân sử dụng đất lâu đời do cha ông để lại, do thiếu các yếu tố khách quan như người dân thuộc địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, do hiểu biết pháp luật còn hạn chế hoặc do không có nhu cầu chuyển nhượng đất nên không đi đăng ký để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Điều này đã dẫn đến những vụ tranh chấp quyền sử dụng đất không mong muốn, khi người dân dù đã sử dụng đất lâu năm nhưng có rất ít chứng cứ, chứng minh nguồn đất hợp pháp, gây kho khăn trong việc giải quyết tranh chấp. Tuy nhiên, theo quy định mới tại Luật đất đai 2024, các trường hợp sử dụng đất trên có thể được xem xét cấp sổ đỏ, theo đó người dân được bảo đảm quyền lợi chính đáng của mình, đồng thời giúp giải quyết tranh chấp dễ dàng hơn. Như vậy, những tranh chấp về quyền sử dụng đất thuộc trường hợp trên có thể cân nhắc phương án hoãn xét xử cho đến khi Luật đất đai 2024 có hiệu lực, tức kể từ ngày 1/8/2024, thì sẽ có lợi cho việc xét xử cũng như đảm bảo quyền lợi người dân tốt hơn. Quy định về các trường hợp không cấp sổ đỏ Điều 151
Bỏ quy định về khung giá đất và đất sẽ được định giá theo nguyên tắc thị trường
Trước hết Luật Đất đai 2024 quy định 04 phương pháp định giá đất ( Điều 158) bao gồm Phương pháp so sánh, Phương pháp thu thập, Phương pháp Thặng dư, Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất, việc lựa chọn phương pháp định giá đất do tổ chức thực hiện định giá đất đề xuất và Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể quyết định. Và đặc biệt trường hợp áp dụng các phương pháp so sánh, thu thập, hệ số điều chỉnh giá đất cụ thể mà có kết quả thấp hơn giá đất trong Bảng giá đất ( từ ngày 01/01/2026) thì sẽ sử dụng giá đất trong bảng giá đất. Đây được đánh giá là một quy định thể hiện việc đảm bảo tối đa quyền lợi về mặt kinh tế cho người dân, tránh trường hợp có những vị trí đất tương đương mà do khác biệt về cách thức định giá mà có chênh lệch về giá trị. Cụ thể việc áp dụng phương pháp định giá đất của các trường hợp quy định tại điểm c khoản 2 Điều 257 Luật Đất đai.
Theo đó, khi bỏ khung giá đất, mỗi địa phương sẽ tự quyết định Bảng giá đất và điều chỉnh Bảng giá mỗi năm 1 lần để phù hợp với giá đất thị trường ( thay vì 5 năm/lần và căn cứ vào giá đất tối thiếu – tối đa do Chính phủ ban hành như hiện nay).Bảng giá đất mới được quy định cần tiệm cận với giá đất thị trường mà giá đền bù được tính theo giá đất cụ thể. Như vậy sẽ kéo theo giá đền bù đất tăng so với hiện nay. Luật Đất đai 2024 đã quy định các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương sẽ thực hiện việc công bố Bảng giá đất mới từ ngày 1.1.2026. Có 11 trường hợp áp dụng Bảng giá đất chủ yếu đối với hộ gia đình, cá nhân và đất thuê hằng năm ( Điều 159), Bảng giá đất ngoài việc được từng địa phương xây dựng riêng thì còn được xây dựng theo khu vực và vị trí. Đối với khu vực có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất thì xây dựng bảng giá đất đến từng thửa đất trên cơ sở vùng giá trị, thửa đất chuẩn.
Thay đổi này giúp đảm bảo quyền lợi cho người dân khi giá trị tài sản đất của họ sẽ đúng với thực tế và không bị quá chênh lệch so với thời giá của các mặt hàng khác.
Bổ sung thêm hình thức bồi thường khi nhà Nước thu hồi đất
Nhà nước đã đưa ra 4 hình thức bồi thường khi nhà Nước thu hồi đất, nhiều hơn 2 hình thức so với Luật Đất đai 2013, 4 hình thức đó được quy định cụ thể tại Khoản 2, Điều 91, Luật Đất đai 2014 và có 2 hình thức mới đó là bồi thường bằng đất khác mục đích sử dụng với loại đất thu hồi và bằng nhà ở. Luật mới cũng bổ sung quy định người có đất ở thu hồi được ưu tiên lựa chọn hình thức bồi thường bằng tiền nếu có nhu cầu và phải đăng ký khi lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Ngoài ra, theo khoản 7 Điều 91 Luật Đất đai 2024, khi Nhà nước thu hồi đất, nếu phần diện tích còn lại của thửa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu mà UBND cấp tỉnh quy định, nếu người sử dụng đất đồng ý thu hồi thì sẽ được UBND cấp có thẩm quyền thu hồi, bồi thường và hỗ trợ, quản lý diện tích đất này theo quy định của pháp luật.
Nhìn chung, việc quy định cụ thể thêm 2 hình thức bồi thường đất có mục đích sử dụng khác và bồi thường nhà ở sẽ tạo nhiều điều kiện thuận lợi hơn cho người dân có đất thu hồi nhanh chóng tái định cư, ổn định cuộc sống. Điển hình như trường hợp bị thu hồi đất nông nghiệp, thay vì được bồi thường đất nông nghiệp ở xa thì nay người dân có thể nhận bồi thường đất phi nông nghiệp để chuyển đổi đổi nghề nghiệp từ nông nghiệp sang sản xuất, thương mại, dịch vụ giúp họ có được cuộc sống được thuận lợi hơn. Phương án bồi thường bằng nhà ở có lẽ sẽ ít được bồi thường trong thực tế vì quỹ nhà ở còn hạn chế trong nhiều địa phương. Tuy nhiên Thành phố Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh đang có quỹ nhà tái định cư chưa sử dụng, người có đất thu hồi có thể được nhận bồi thường bằng nhà ở tái định cư nếu có nhu cầu.
Về thời gian nhận được bồi thường từ việc Nhà nước thu hồi đất, theo điều 94 Luật Đất đai 2024 thì việc chi trả, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư sẽ được trả trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư có hiệu lực thi hành, cơ quan, đơn vị , tổ chức thực hiện bồi thường phải chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ cho người có đất thu hồi , chủ sở hữu tài sản. Nếu tiền bồi thường, hỗ trợ bị chậm thì khi thanh toán tiền bồi thường ,hỗ trợ, người có đất thu hồi hoặc chủ chủ sở hữu tài sản được nhận thêm khoản tiền chậm trả tính trên số tiền chậm trả và thời gian chậm trả. Trường hợp người có đất bị thu hồi, chủ sở hữu tài sản không nhận tiền theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được duyệt hoặc đất thu hồi, tài sản thu hồi đang có tranh chấp thì tiền bồi thường sẽ được gửi vào tài khoản ngân hàng theo lãi suất không kỳ hạn. Tiền lãi từ khoản tiền bồi thường, hỗ trợ được trả cho người có quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản. Các quy định trên cho thấy Nhà nước muốn tạo điều kiện thuận lợi, nhanh chóng nhất có thể cho những người có đất bị thu hồi, giúp cho đời sống người dân nhanh chóng ổn định hoặc có phần tốt hơn trước khi bị thu hồi đất.
Thêm nhiều trường hợp được miễn, giảm tiền sử dụng đất từ 2025
Điều 157 Luật Đất đai 2024 đã bổ sung thêm một số trường hợp được miễn, giảm tiền sử dụng đất từ ngày 01/01/2025 so với quy định tại Điều 110 Luật Đất đai 2013, Điều 11, 12 Nghị định 45/2014/NĐ-CP như sau:
– Đất để làm bãi đỗ xe, xưởng bảo dưỡng phục vụ hoạt động vận tải hành khách công cộng; đất xây dựng công trình trên mặt đất phục vụ cho việc vận hành, khai thác sử dụng công trình ngầm;
– Sử dụng đất xây dựng kết cấu hạ tầng đường sắt chuyên dùng; đất xây dựng công trình công nghiệp đường sắt; đất xây dựng công trình phụ trợ khác trực tiếp phục vụ công tác chạy tàu, đón tiễn hành khách, xếp dỡ hàng hóa của đường sắt;
– Sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư theo phương thức đối tác công tư;
– Sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng nhà xưởng sản xuất
– Sử dụng đất xây dựng công trình cấp nước sạch và thoát nước, xử lý nước thải tại khu vực đô thị và nông thôn;
– Sử dụng đất không phải đất quốc phòng, an ninh cho mục đích quốc phòng, an ninh của doanh nghiệp quân đội, công an;
– Hộ gia đình, cá nhân được giao đất ở khi Nhà nước thu hồi đất gắn liền với nhà ở phải di chuyển chỗ ở mà không đủ điều kiện được bồi thường về đất ở mà không có chỗ ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất thu hồi.
Quy định này sẽ đặc biệt tạo điều kiện cho việc phát triển các công trình công cộng, tạo cảnh quan cho môi trường đô thị ngày càng hiện đại và quy củ.
Trước những sự sửa đổi, bổ sung, thay thế của Luật Đất đai 2024, người dân và doanh nghiệp cần biết gì để đón đầu những quy định mới và tận dụng sự đổi thay này?
Trước hết về việc chuyển nhường quyền thuê đất. Theo luật hiện hành, việc chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất có những quy định cụ thể liên quan đến quyền thuê đất. Đáng chú ý, người sử dụng đất thuê với hình thức trả tiền thuê hằng năm bị hạn chế chuyển nhượng trực tiếp quyền thuê đất. Thay vào đó, bên nhận chuyển nhượng được yêu cầu ký kết hợp đồng thuê đất mới với Nhà nước, không được hưởng các ưu đãi đã được cấp cho bên chuyển nhượng. Luật Đất đai 2024 đã đưa ra quy định đột phá để giải quyết vấn đề này. Các quy định này cho phép người sử dụng đất thuê với hình thức trả tiền thuê hằng năm từ Nhà nước được chuyển nhượng quyền thuê đất cùng với quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; điều này giúp đơn giản hoá các giao dịch, đảm bảo tính kế thừa các ưu đãi cho bên nhận chuyển nhượng, đồng thời nâng cao sức hấp dẫn đầu tư và linh hoạt hoạt động trong lĩnh vực này.
Thứ hai, khi luật đất đai 2024 có hiệu lực sẽ mở rộng cơ hội vay thế chấp. Trong khoảng thời gian trước đây khi Luật Đất đai 2013 còn hiệu lực, các doanh nghiệp gặp nhiều khó khăn trong việc cố gắng thế chấp tài sản gắn liền với đất cho các tổ chức không phải tổ chức tín dụng. Những hạn chế này đã làm giảm đáng kể khả năng huy động vốn một cách đa dạng của các doanh nghiệp, từ đó cản trở tiềm năng phát triển của họ. Luật đất đai sửa đổi đã mở rộng khả năng tiếp cận nhiều nguồn vốn khác nhau, mang lại cho doanh nghiệp và nhà đầu tư sự linh hoạt về tài chính chưa từng có cũng như nâng cao khả năng huy động nguồn lực , cho phép doanh nghiệp thực hiện các hợp đồng thế chấp với những bên cho vay ngoài tổ chức tín dụng.
Một điều luôn gây nhức nhối cho doanh nghiệp, cơ quan chính phủ, bộ phận thi công các dự án chính là việc giải phóng mặt bằng. Công tác giải phòng luôn luôn bị kéo dài, đình trệ vì nhiều lí do như không thông nhất được phương án đền bù thoả đáng cho người dân, không được cơ quan chức năng hỗ trợ, giám sát sát sao nên công tác không được diễn ra đúng tiến độ. Luật đất đai 2024 đã đưa ra những cải tiến đáng kể về thủ tục giải phóng mặt bằng. Đạo luật này yêu cầu lực lượng công an hỗ trợ duy trì trật tự công cộng trong quá trình thực thi các quyết định kiểm kê bắt buộc. Ngoài ra, Luật cũng đã đặt giới hạn đàm phán là 10 ngày để thu hồi đất cho mục đích giải phóng mặt bằng, luật cũng đã cho phép giải phóng mặt bằng một phần đối với các dự án đầu tư được thực hiện theo các giai đoạn khác nhau, điều này sẽ giúp rút bớt đáng kể thời gian tổng thể của các thủ tục giải phóng mặt bằng ở Việt Nam do sẽ có thể được thực hiện theo kiểu “ Cuốn chiếu”.
Sự ra đời của Luật Đất đai năm 2024 đã đánh dấu một bước tiến lớn trong khuôn khổ pháp luật Việt Nam, mở ra một kỉ nguyên mới cho hoạt động quản lý và quy định về sử dụng đất đai. Khi các doanh nghiệp và nhà đầu tư chuẩn bị thực hiện những sửa đổi quan trọng, việc cảnh giác và chủ động thích ứng với bối cảnh sẽ là điều bắt buộc.
Luật sư TRẦN XUÂN TIỀN - ĐỖ HOÀNG TRUNG
Văn phòng Luật sư Đồng Đội
Đề xuất kinh phí xây dựng cơ sở dữ liệu nhà ở và thị trường bất động sản
