TAND Cấp cao hủy án, xét xử lại
Theo Quyết định giám đốc thẩm số 31/2025/DS-GĐT ngày 14/5/2025 của TAND Cấp cao tại Hà Nội, vụ án “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” giữa bà Trần Thu Hằng và vợ chồng ông Phạm Văn Trọng – bà Lê Thùy Dung liên quan đến thửa đất có diện tích 452,7m2 tại tiểu khu 32, thị trấn Nông Trường Mộc Châu, huyện Mộc Châu, tỉnh Sơn La (theo địa giới hành chính cũ – PV).
Theo hồ sơ vụ án, nguyên đơn Trần Thu Hằng cho rằng ngày 05/4/2017 có nhận chuyển nhượng của vợ chồng ông Đinh Công Dũng và bà Hà Thị Hòa một thửa đất có thông tin chung chung là: “Ông Dũng, bà Hòa chuyển nhượng cho bà Hằng một phần diện tích đất thuộc thửa 87 và 87a “có chiều mặt đường chính là 12m chạy sâu hết chiều dài của mảnh đất. Mặt đằng sau giáp suối là 12m, trong đó đất thổ cư là 105m2 còn lại là đất vườn...”.
Điều đáng chú ý là, trước đó, ngày 21/4/2011, quyền sử dụng đất đối với thửa đất 87, 87a nêu trên đã được bà Hà Thị Hòa thế chấp tại Quỹ Tín dụng nhân dân thị trấn Nông trường Mộc Châu. Đến ngày 10/4/2017, quyền sử dụng đất trên mới được xóa thế chấp tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Mộc Châu.
Như vậy, tại thời điểm lập hợp đồng (05/4/2017) giữa bà Hà Thị Hòa và bà Trần Thu Hằng, thửa đất trên đang được thế chấp tại Quỹ Tín dụng, do đó về mặt pháp lý bà Hà Thị Hòa không có quyền chuyển nhượng. Vì vậy, hợp đồng chuyển nhượng này đã không được công chứng, chức thực.
Sau đó, ngày 03/01/2019, bà Hằng cho rằng đã chuyển nhượng lại diện tích đất này cho vợ chồng ông Phạm Văn Trọng – bà Lê Thùy Dung. Hai bên thỏa thuận ông Trọng - bà Dung thanh toán trước 247 triệu đồng, số tiền còn lại sẽ thanh toán trong vòng 1,5 năm. Hợp đồng được lập thành văn bản có chữ ký các bên.
Ông Trọng, bà Dung cho rằng, đây là hợp đồng khống, hai bên ký để giúp bà Hằng ứng phó với chủ nợ nhưng sau đó bà Hằng đã bám vào hợp đồng này để kiện đòi đất hoặc tiền.
Ông Trọng, bà Dung khẳng định, ngày 08/10/2018, họ nhận chuyển nhượng hợp pháp diện tích đất 452,7m2 từ chính chủ đất đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng là vợ chồng bà Hòa – ông Dũng.
Thửa đất này có ký hiệu là 87b và hoàn toàn không liên quan đến thửa đất có ký hiệu 87 và 87a mà vợ chồng bà Hòa – ông Dũng bán cho bà Hằng theo hợp đồng viết tay ngày 05/4/2017.
Hợp đồng ngày 08/10/2018 đã được công chứng tại Văn phòng công chứng Đặng Vĩnh Minh, sau đó, vợ chồng ông Trọng – bà Dung được cơ quan nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngày 31/10/2018.
Sau khi được cấp sổ đỏ, họ còn thế chấp thửa đất tại ngân hàng từ tháng 11/2018 đến tháng 3/2021, sau đó xóa thế chấp. Tiếp đó, ngày 02/4/2021, vợ chồng ông Trọng – bà Dung chuyển nhượng thửa đất cho ông Hoàng Văn Thành thông qua hợp đồng được công chứng tại Phòng công chứng số 2 tỉnh Sơn La, và đến 05/4/2021 đã hoàn tất thủ tục sang tên, ông Thành đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Đối với hợp đồng ngày 03/01/2019 do bà Hằng đưa ra, ông Trọng và bà Dung cho rằng đây là hợp đồng giả tạo, chỉ ký giúp theo đề nghị của bà Hằng nhằm mục đích đối phó với chủ nợ. Nội dung hợp đồng cũng không đúng thực tế vì ghi nhận diện tích 776m2 đất, trong khi trên thực tế thửa đất chỉ có 452,7m2.
Vợ chồng ông Trọng, bà Dung khẳng định họ không hề biết đến hợp đồng 05/4/2017 giữa bà Hằng với vợ chồng ông Dũng bà Hòa. Hợp đồng này chỉ xuất hiện khi tòa xét xử vụ án bà Hằng khởi kiện.
Trước những bất thường nêu trên, sau khi xem xét hồ sơ, Ủy ban Thẩm phán TAND Cấp cao tại Hà Nội nhận thấy việc giải quyết của các cấp tòa trước đó còn nhiều vấn đề cần xem xét lại nên đã hủy các bản án trước và giao xét xử lại.
Thửa đất tại Mộc Châu, Sơn La trong vụ án bị TAND Cấp cao tại Hà Nội tuyên hủy án sơ thẩm, phúc thẩm do tuyên thiếu cơ sở.
Công nhận hợp đồng viết tay, bác bỏ các giao dịch công chứng, chứng thực
Quyết định giám đốc thẩm của TAND Cấp cao đã chỉ ra nhiều vấn đề pháp lý đáng chú ý trong quá trình giải quyết vụ án, đặc biệt là việc đánh giá chứng cứ và xác định giá trị pháp lý của các hợp đồng chuyển nhượng.
Thứ nhất, hợp đồng công chứng và việc cấp sổ đỏ hợp pháp của cơ quan có thẩm quyền là căn cứ pháp lý quan trọng. Theo hồ sơ vụ án, hợp đồng chuyển nhượng ngày 08/10/2018 giữa vợ chồng bà Hòa – ông Dũng với vợ chồng ông Trọng – bà Dung được lập đúng hình thức pháp luật quy định. Hợp đồng này đã được công chứng và sau đó cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngày 31/10/2018 cho bên nhận chuyển nhượng.
TAND Cấp cao nhận định rằng việc chuyển nhượng này đã được thực hiện đầy đủ thủ tục pháp lý, bao gồm công chứng và đăng ký biến động đất đai. Sau khi được cấp giấy chứng nhận, bên nhận chuyển nhượng còn sử dụng quyền sử dụng đất để thế chấp tại ngân hàng, điều này cho thấy giao dịch đã được các cơ quan nhà nước và tổ chức tín dụng thừa nhận.
Do đó, khi giải quyết vụ án, tòa án phải đánh giá đầy đủ giá trị pháp lý của giao dịch này, bởi đây là giao dịch được thực hiện theo đúng quy định của pháp luật đất đai.
Thứ hai, hợp đồng viết tay không công chứng có nhiều dấu hiệu không phù hợp.
Cụ thể, hợp đồng chuyển nhượng ngày 03/01/2019 giữa bà Hằng với vợ chồng ông Trọng – bà Dung chỉ là văn bản viết tay, không được công chứng hoặc chứng thực.
TAND Cấp cao nhận định rằng nội dung hợp đồng này có nhiều điểm bất hợp lý gồm: Hợp đồng ghi nhận diện tích chuyển nhượng 776m2, trong khi thực tế thửa đất liên quan chỉ có 452,7m2; người đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại thời điểm đó không phải là bà Hằng mà là bà Hà Thị Hòa; không có tài liệu chứng minh việc giao nhận tiền như thỏa thuận trong hợp đồng.
Những yếu tố này cho thấy hợp đồng có dấu hiệu không phản ánh đúng giao dịch thực tế, cần được xem xét thận trọng.
Thứ ba, việc đánh giá chứng cứ của các cấp tòa trước chưa đầy đủ. Một trong những lập luận quan trọng của TAND Cấp cao là các bản án trước chưa đánh giá toàn diện các chứng cứ trong hồ sơ vụ án. Cụ thể, các cấp tòa chưa làm rõ: Bản chất của hợp đồng ngày 03/01/2019; việc giao nhận tiền giữa các bên có thực sự diễn ra hay không; mối quan hệ giữa các giao dịch chuyển nhượng trước và sau.
Tòa án Cấp cao cho rằng cần xác minh đầy đủ các tình tiết liên quan, bao gồm việc ký kết các hợp đồng, mục đích của các bên khi lập văn bản, cũng như các chứng cứ về việc thực hiện nghĩa vụ tài chính.
Thứ tư, nguy cơ đảo lộn trật tự pháp lý của giao dịch dân sự.
Theo Luật sư Phạm Ngọc Minh, Công ty Luật TNHH Everest, Đoàn Luật sư TP. Hà Nội, từ góc độ pháp lý, việc công nhận hợp đồng viết tay nhưng lại phủ nhận các hợp đồng đã được công chứng và đăng ký hợp pháp có thể dẫn đến những hệ quả nghiêm trọng. Hệ thống pháp luật đất đai của Việt Nam quy định rất rõ giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải lập thành văn bản và được công chứng hoặc chứng thực, đồng thời phải đăng ký tại cơ quan nhà nước để có hiệu lực đối với bên thứ ba.
Nếu những giao dịch được thực hiện đúng quy trình này vẫn có thể bị phủ nhận bởi các văn bản viết tay không rõ ràng, thì tính ổn định và an toàn của giao dịch dân sự sẽ bị ảnh hưởng nghiêm trọng.
Nhìn rõ những bất thường nêu trên trong quyết định giám đốc thẩm, TAND Cấp cao đã yêu cầu khi xét xử lại vụ án, tòa án cấp dưới phải đánh giá toàn diện các chứng cứ, làm rõ bản chất của từng giao dịch và xác định đúng giá trị pháp lý của các hợp đồng liên quan.
Việc xét xử lại vụ án một cách công tâm không chỉ nhằm bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của các bên liên quan, mà còn góp phần khẳng định nguyên tắc thượng tôn pháp luật trong các giao dịch bất động sản, bảo đảm tính ổn định và minh bạch của thị trường đất đai.
Theo Quyết định giám đốc thẩm số: 31/2025/ DS-GDT ngày 14/5/2025 của TAND Cấp cao tại Hà Nội: “Diện tích đất, loại đất, số thửa đất mà ông Dũng, bà Hòa chuyển nhượng cho bà Hằng theo Hợp đồng ngày 05/4/2017; ông Dũng, bà Hòa chuyển nhượng cho ông Trọng, bà Dung theo Hợp đồng ngày 08/10/2018; bà Hằng chuyển nhượng cho ông Trọng, bà Dung theo Hợp đồng ngày 03/01/2019 là không thống nhất, có sự sai khác.
Do đó, cần thu thập tài liệu, chứng cứ để làm rõ sự không thống nhất, sai khác về diện tích đất, loại đất, số thửa đất mà các bên đã chuyển nhượng cho nhau; lý do tại sao sau khi đã chuyển nhượng đất cho bà Hằng theo Hợp đồng ngày 05/4/2017 thì năm 2018 ông Dũng, bà Hòa vẫn thực hiện việc đăng ký biến động, kê khai, tách thửa, chuyển mục đích sử dụng đất, trong đó có cả diện tích đất đã chuyển nhượng cho bà Hằng; việc giao nhận tiền giữa các bên khi chuyển nhượng đất. Từ đó, mới có đủ cơ sở để xác định chính xác giá trị pháp lý các giao dịch chuyển nhượng đất giữa các bên.
Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm chưa thu thập tài liệu, chứng cứ để làm rõ những vấn đề nêu trên nhưng đã công nhận Hợp đồng ngày 05/4/2017 có hiệu lực pháp luật và xác định các Hợp đồng ngày 08/10/2018, ngày 03/01/2019, ngày 02/4/2021 vô hiệu, giao cho bà Hằng quản lý, sử dụng diện tích 449,3m² đất, giải quyết hậu quả hợp đồng vô hiệu là chưa đủ cơ sở”.
PV
