Ảnh minh họa.
Tại Điều 6, Luật Nhà ở năm 2014 quy định, một trong những hành vi bị nghiêm cấm đó là: Lấn chiếm không gian và các phần thuộc sở hữu chung dưới mọi hình thức; sử dụng phần diện tích thuộc quyền sở hữu, sử dụng chung vào sử dụng riêng.
Ngoài ra, tại khoản 2, Điều 9, Thông tư số 02/2016/TT-BXD ngày 15/02/2016 được sửa đổi, bổ sung bởi các Thông tư 22, 28, 06 và 07 thì đối với mỗi Khu chung cư (bao gồm: Nhà chung cư, Toà nhà chung cư, Cụm nhà chung cư) sẽ đều phải ban hành Bản nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư.
Một trong những nội dung bắt buộc phải có trong mỗi Bản nội quy đó là: “Quy định áp dụng đối với chủ sở hữu, người sử dụng, người tạm trú và khách ra vào nhà chung cư; quy định về các hành vi bị nghiêm cấm trong sử dụng nhà chung cư và chế tài xử lý các hành vi vi phạm”.
Tuy nhiên, tại Thông tư số 02/2016/TT-BXD không quy định các chế tài xử lý cụ thể được phép áp dụng khi xảy ra hành vi vi phạm trong quản lý, sử dụng Nhà chung cư. Do đó, dẫn đến 02 luồng ý kiến tranh cãi gay gắt: Ủng hộ và sai quy định.
Ý kiến thứ nhất cho rằng, việc khoá bánh hoặc xử phạt đối với các xe đỗ sai quy định trong Khu chung cư là sai, không được phép. Bởi, việc khoá bánh xe đã xâm phạm đến quyền sở hữu của chủ xe, nếu việc khoá bánh xe mà dẫn đến thiệt hại về tài sản (ví dụ chủ xe không biết việc bị khoá nên vẫn lái xe dẫn đến hỏng xe…) thì còn phải bồi thường. Đặc biệt, việc xử phạt tiền đối với các chủ xe vi phạm về vị trí đỗ lại càng không được phép, kể cả trong trường hợp hành vi vi phạm đó xảy ra trên vị trí thuộc sở hữu chung. Bởi, việc xử phạt tiền chỉ được tiến hành bởi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền theo quy định tại Nghị định 100/2019/NĐ-CP của Chính phủ quy định về xử phạt vi phạm hành chínnh trong lĩnh vực giao thông đường bộ.
Ý kiến thứ hai cho rằng, việc khoá bánh và xử phạt đối với các xe đỗ sai quy định trong Khu chung cư là cần thiết và hợp pháp bởi nếu không áp dụng chế tài xử lý như vậy sẽ dẫn đến tình trạng lấn chiếm lòng đường, vỉa hè trong Khu chung cư, gây mất mỹ quan. Đường nội bộ trong các khu chung cư hiện nay chỉ có 02 làn xe oto, nếu chỉ cần một làn có xe đỗ dưới lòng đường thôi sẽ dẫn đến tắc nghẽn, ảnh hưởng đến giao thông đi lại của cư dân, đặc biệt trong trường hợp xảy ra cháy hoặc cấp cứu. Việc áp dụng chế tài bằng hình thức khoá bánh xe và phạt tiền là được phép bởi Thông tư số 02/2016/TT-BXD của Bộ trưởng Bộ Xây dựng cho phép các Khu chung cư được ban hành Nội quy quy định các hành vi vi phạm và hình thức xử lý các hành vi vi phạm tương ứng.
Việc khóa bánh và xử phạt xe đỗ sai quy định cần phải căn cứ vào bối cảnh, vụ việc. Cụ thể, về tình trạng một số Ban Quản lý ở các Khu chung cư/đô thị xử phạt tiền đối với các chủ phương tiện đỗ sai quy định trong Khu chung cư là không được phép, không phù hợp với quy định của pháp luật. Bởi, không giống với việc phạt vi phạm Hợp đồng theo quy định của Bộ luật Dân sự và Luật Thương mại, đó là sự thoả thuận của các bên khi giao kết Hợp đồng và khi sự kiện vi phạm xảy ra thì Bên bị vi phạm có quyền phạt "Hợp đồng" đối với Bên vi phạm.
Còn đối với việc xử phạt các chủ phương tiện đỗ xe sai quy định trong Khu chung cư/Khu đô thị mới, đây là hành vi lạm quyền, không đúng quy định pháp luật. Việc xử phạt chỉ được tiến hành bởi người có thẩm quyền của Cơ quan Nhà nước. Ban Quản lý hay nhân viên bảo vệ ở các Khu chung cư/Khu đô thị không có thẩm quyền xử phạt đối với các vi phạm nêu trên.
Kể cả trong trường hợp Khu chung cư đó ban hành nội quy (được thông qua hợp pháp tại Hội nghị nhà chung cư) quy định về hình thức, mức xử phạt thì quy định xử phạt đó cũng không có hiệu lực áp dụng đối những người không phải cư dân.
Đối với việc xử lý hành vi đỗ sai quy định bằng hình thức khoá bánh xe, cần phân biệt làm 02 trường hợp.
Trường hợp thứ nhất, hành vi vi phạm xảy ra có nằm trên vị trí/phần đất thuộc sở hữu chung của các các đồng chủ sở hữu Chung cư hay không? Nếu thuộc sở hữu chung thì Ban quản trị nhà chung cư có quyền thay mặt chủ sở hữu (cư dân) để thực hiện các quyền đối với phần sở hữu chung của nhà chung cư (ví dụ vị trí đỗ xe phòng cháy chữa cháy, khu vực trước sảnh toà nhà, đường dẫn ra vào sảnh…), trong đó có quyền xử lý hành vi đỗ sai vị trí bằng hình thức khoá bánh xe theo quy định tại Nội quy đã ban hành, quy định tại khoản 2, Điều 9 và điểm d, khoản 1, Điều 41, Thông tư số 02/2016/TT-BXD.
Hình thức xử lý này được phép áp dụng đối với cả chủ sở hữu chung cư (cư dân), người sử dụng, người tạm trú và khách ra vào nhà chung cư. Thẩm quyền và hình thức xử lý nêu trên là cần thiết, phù hợp với Thông tư số 02/2016/TT-BXD và không trái với các quy định pháp luật liên quan.
Trường hợp thứ hai, hành vi vi phạm xảy ra không thuộc vị trí/phần đất thuộc sở hữu chung của các các đồng chủ sở hữu chung cư (có thể thuộc các công trình, hạ tầng kỹ thuật sử dụng vào mục đích công cộng hoặc thuộc diện phải/đã bàn giao cho Nhà nước) thì việc phạt tiền hay khoá bánh xe đều không được phép và sai so với quy định pháp luật như đã phân tích ở trên.
Trong trường hợp này, tuỳ theo tính chất mức độ vi phạm của các cá nhân/Ban Quản lý toà nhà thì các chủ phương bị khoá bánh có thể tố giác ra cơ quan Công an hoặc khởi kiện ra Toà án có thẩm quyền để giải quyết và yêu cầu bồi thường thiệt hại (nếu có).
Luật sư LÊ HỒNG HIỂN
