Luật Nhà ở năm 2023 có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/1025. Tuy nhiên, để sớm đưa những chính sách tốt đẹp về nhà ở nói chung và nhà ở xã hội nói riêng đi vào cuộc sống, Chính phủ chỉ đạo đẩy nhanh tiến độ ban hành văn bản hướng dẫn và đảm bảo chất lượng, trên cơ sở đó chính phủ sẽ trình Quốc hội cho phép thi hành Luật Nhà ở 2023 sớm hơn có thể là từ tháng 7/2024 cùng với Luật Đất đai và Luật Kinh doanh bất động sản. Hiện, Bộ Xây dựng đã tập trung hoàn thiện các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở 2023, trong đó có dự thảo Nghị định quy định chi tiết một số điều về phát triển và quản nhà ở xã hội mục đích nhằm khắc phục những hạn chế bất cập trong thực tiễn phát triển và quản lý nhà ở xã hội. Tiếp tục cải thiện môi trường đầu tư đơn giản hóa thủ tục hành chính và đảm bảo sự đồng bộ thống nhất trong hệ thống pháp luật.
Các chuyên gia nhận định, Luật quy định rõ Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải bố trí đủ quỹ đất dành để phát triển nhà ở xã hội theo chương trình kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh đã được phê duyệt. Cùng với đó cho phép các tổ chức tín dụng do nhà nước chỉ định được cho vay ưu đãi với các đối tượng được mua thuê mua nhà ở xã hội, luật cũng quy định đối tượng thuê nhà ở xã hội thì không phải đáp ứng điều kiện về nhà ở và thu nhập như vậy rất hợp tình hợp lý với người lao động. Tuy nhiên, cần tiếp tục cụ thể hóa việc soạn thảo ban hành quy định hướng dẫn các quy định mới về nhà ở xã hội nhằm đảm bảo tính khả thi và nhanh chóng đi vào cuộc sống. Cùng với đó là đề xuất các giải pháp giúp tháo gỡ vướng mắt khó khăn của các chủ thể liên quan đến việc phát triển nhà ở xã hội hiện nay trên nền tảng là các quy định mới trong Luật Nhà ở 2023.
Luật sư Lê Quang Y, Chủ nhiệm Đoàn Luật sư tỉnh Đồng Nai trao đổi quy định mới về nhà ở xã hội từ chính sánh đến thực thi.
Theo Luật sư Lê Quang Y, Chủ nhiệm Đoàn Luật sư tỉnh Đồng Nai, kiến nghị Chính phủ đến Quốc hội là mong muốn sớm thông qua (dự kiến ngày 01/7/2024 sẽ đưa vào áp dụng). Tuy nhiên, cho đến nay chúng ta vẫn đang chờ quyết định cuối cùng, trên thực tế theo Luật quy định thì ngày 01/01/2025 Luật chính thức có hiệu lực.
Như chúng ta biết, Luật Nhà ở mở ra rất nhiều những cơ hội, những điều kiện thuận lợi cho người dân trong việc sở hữu, quản lý sử dụng nhà ở có thể giao dịch mua bán nhà ở của mình và về phía cơ quan quản lý nhà nước cũng có cơ chế hợp lý hơn, thuận lợi hơn trong việc quản lý. Đặc biệt, Luật lần này khi sửa đổi bổ sung và có hiệu lực áp dụng thì chúng ta sẽ thấy được các vai trò tăng cường sự quản lý của nhà nước một cách hợp lý hơn trong đó các thủ tục hành chính được tối giản đến mức hạ thấp chi phí về tuân thủ pháp luật cho người dân. Đồng thời, quá trình quản lý để thực hiện các dự án về nhà ở cũng được phân cấp, phân quyền đến địa phương, cụ thể là ủy ban nhân dân tỉnh. Như vậy, nó sẽ tạo điều kiện hết sức thuận lợi và hợp lý cho địa phương có thể phát huy tối đa việc quản lý cũng như phát triển nhà ở theo chương trình chính sách của Chính phủ, trong đó chúng ta đã đề cập đến trước hết là 1 triệu căn nhà ở cho người có thu nhập thấp từ giờ cho đến 2030. Vì thế, không chỉ giới kinh doanh bất động sản mà cả người dân, cán bộ công chức, kể cả sinh viên cũng đang mong muốn sẽ có một cơ hội thuận lợi khi được tiếp cận với những nhà ở cho người có thu nhập thấp hay nói cách khác là luật sớm có hiệu lực để tạo điều kiện thuận lợi hơn trong việc có nhà ở và có điều kiện thuận lợi để sinh sống theo Luật Nhà ở.
Theo quy định của Luật Nhà ở năm 2023, giao trách nhiệm cho ủy ban nhân dân cấp tỉnh trong quá trình lập, phê duyệt quy hoạch, xây dựng quy hoạch đô thị là phải bố trí đủ quỹ đất phát triển nhà ở xã hội theo chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở đã được phê duyệt. Việc trao quyền gắn với trách nhiệm để tạo cơ chế linh hoạt cho địa phương triển khai thực hiện đây là một sự thay đổi có tính đột phá trong luật về nhà ở.
Cũng theo Luật sư Lê Quang Y, nhằm để đảm bảo cho chính quyền địa phương trong đó là cấp tỉnh thực hiện chương trình kế hoạch một cách chủ động khi ủy ban nhân dân tỉnh có quyền để thực hiện quy hoạch một cách chủ động tức là dành qũy đất hợp lý cho việc xây nhà ở cũng như là chấp thuận về chủ trương, về quy hoạch cụ thể thì sẽ tốt hơn, nhanh hơn, hiệu quả hơn. Nếu so với trước đây thì chúng ta phải thông qua cả một quy trình rất dài về mặt thủ tục hành chính, đó là thông qua các bộ, sở, ngành rồi lên Chính phủ, rồi chúng ta mới được thực hiện đầu tư các dự án và khoảng thời gian kéo dài ảnh hưởng rất nhiều đến các chính sách khác cũng như là về giá cả và các điều kiện khác, làm cho nhà đầu tư cũng nản chí, làm cho người có nhu cầu về nhà ở chờ đợi cũng khó khăn và các điều kiện đi kèm đó cũng gây trở ngại rất lớn cho người dân, đặc biệt là những người yếu thế trong xã hội có thể tiếp cận với điều kiện thuận lợi cho việc có một căn nhà để ở. Vì thế, việc phân cấp, phân quyền cho chính quyền địa phương trong đó có uỷ ban nhân dân tỉnh được chủ động trong việc này là một trong những điểm được đánh giá là đột phá đặc biệt của Luật Nhà ở sắp có hiệu lực.
Luật Nhà ở mới thể hiện sự ưu đãi thông qua ưu đãi về chính sách thuế. Đầu tiên là về thuế, các nhà đầu tư sẽ được xem xét để giảm thuế từ thu nhập doanh nghiệp thuế giá trị gia tăng và các loại thuế khác. Đồng thời ưu đãi về việc tạo điều kiện thuận lợi để vay vốn khi thực hiện dự án và đồng thời chú trọng vào các điều kiện thuận lợi nhất cho nhà đầu tư để làm thế nào đó họ nhanh chóng có thể thực hiện dự án và mang lại hiệu quả của dự án, đặc biệt trong đó là ít nhất họ cũng được 20% quỹ đất khi mà thực hiện các dự án này để thực hiện dịch vụ thương mại mà họ có thể là chủ sở hữu, có quyền khai thác đối với nó. Tất cả những ưu đãi đó nhằm khuyến khích, động viên, thu hút các nhà đầu tư tham gia vào các dự án nhà ở và kể cả dự án nhà ở cho người có thu nhập thấp, cho những người yếu thế trong xã hội. Khi các nhà đầu tư được tạo điều kiện ưu đãi thuận lợi như vậy, họ mới có động lực để họ làm các dự án đó và không thể nói rằng khi họ làm thì họ chấp nhận rủi ro hay thua lỗ mà ở đây các ưu đãi từ chính sách nhà nước từ quy định của Luật Nhà ở sắp có hiệu lực sẽ làm cho họ yên tâm hơn khi thực hiện các dự án này.
Theo quy định của Luật Nhà ở, căn hộ chung cư mini là nhà ở từ hai tầng trở lên mà tại mỗi tầng có thiết kế hộ hoặc từ hai tầng có quy mô 20 căn hộ trở lên đáp ứng đủ điều kiện sẽ được cấp giấy chứng nhận theo pháp luật đất đai hay còn gọi là sổ hồng. Đây là một quy định mới. Trước đây, các dự án lớn ví dụ như các tòa nhà cao tầng thì theo đúng dự án khi đầu tư xây dựng phải được Bộ Xây dựng cấp phép, sau đó các quy định đi kèm là họ sẽ được cấp sổ hồng đứng tên chung cho tất cả các hộ dân trong căn hộ chung cư đó, việc thực hiện đó chỉ dành cho những căn hộ, các dự án căn hộ được phê duyệt từ cấp bộ. Hiện nay, với mức gọi là cho phép ủy ban tỉnh được chủ động trong việc quy hoạch thì có thể cấp phép cho các căn hộ chung cư mini và trên cơ sở đó cũng có thể cấp sổ hồng cho những người đầu tư mua căn hộ chung cư mini đó.
Theo Luật Nhà ở sắp có hiệu lực thì quy định này khá chặt chẽ, tạo điều kiện thuận lợi cho những nhà đầu tư tư nhân có thể xây chung cư mini từ 2 cho đến 20 căn hộ và có thể trở thành một nơi mà họ có thể thực hiện việc cho thuê, bán hoặc kinh doanh nhưng phải đảm bảo tất cả các điều kiện mà Luật Nhà ở quy định, từ việc đầu tư phải theo đúng quy hoạch được tỉnh cấp phép, đến các điều kiện về an toàn vệ sinh môi trường, an toàn phòng cháy chữa cháy để đảm bảo rằng không xảy ra những sự cố đáng tiếc như vừa qua. Điều này cho thấy Luật Nhà ở mới cũng tạo điều kiện thuận lợi cho nhà đầu tư.
Về hình thức phát triển nhà ở xã hội, Bộ Xây dựng cho biết Luật bổ sung hai hình thức mới là phát triển nhà ở lưu trú công nhân và phát triển nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân. Đây là hai hình thức mới được bổ sung trong Luật Nhà ở, đó là một nhu cầu rất lớn, rất là thiết thực, đặc biệt là đối với công nhân trong các khu công nghiệp. Trong một thời gian dài chúng ta cũng thấy việc xây nhà trọ có tính chất tự phát hoặc chính công ty họ dành một quỹ đất ra để họ xây nhà trọ cho công nhân của mình ở, ngay cả các doanh nghiệp FDI người ta cũng làm hình thức đó để xây nhà cho công nhân mình ở ngay trong chính khu nhà xưởng của công ty mình. Theo Luật Nhà ở mới thì cho phép phát triển nhà cho công nhân và đây là một hình thức mới mà giúp cho người lao động đặc biệt là công nhân ở các khu công nghiệp có thể tiếp cận được với căn nhà mình có thể mua được, căn nhà là sở hữu là tài sản của mình và gắn bó với công ty, gắn bó với công việc lâu dài vì mình có nhà ở đó mình sống ở đó, yên tâm công tác, yên tâm công việc, yên tâm lao động Như vậy, đòi hỏi chính quyền địa phương trong đó ủy ban nhân dân tỉnh phải quy hoạch một cách hợp lý, dành quỷ đất một cách hợp lý, cạnh các khu công nghiệp chẳng hạn để có thể đầu tư nhà chung cư hoặc là căn hộ cho người có thu nhập thấp trong đó là ưu tiên cho người lao động là công nhân.
Thứ hai, đối với lực lượng vũ trang thì chúng ta cũng biết là cũng có một thời gian khá dài vừa qua, lực lượng vũ trang họ rõ ràng cũng cần phải gắn với nơi họ đóng quân, cần phải có nhà, cần phải được quy hoạch và trên thực tế đã có những phát sinh là không theo quy hoạch của chính quyền địa phương, kề bên các doanh trại quân đội chẳng hạn, phát sinh ra những khu đất, những căn nhà cho quân nhân cho gia đình họ nhưng mà nó không nằm trong quy hoạch cụ thể của Nhà nước. Vì thế trong Luật Nhà ở hiện nay cho phép phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp, trong đó kể cả cho công nhân, lực lượng vũ trang là hoàn toàn phù hợp với điều kiện kinh tế xã hội nói chung, cũng như điều kiện của những đối tượng mà chúng ta vừa đề cập để họ yên tâm có nhà ở, yên tâm với công việc công tác mà họ gắn bó.
Luật Nhà ở năm 2023 có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/1025, nhưng Chính phủ sẽ trình Quốc hội cho phép thi hành Luật Nhà ở 2023 sớm hơn có thể là từ tháng 7/2024 cùng với Luật Đất đai và Luật Kinh doanh bất động sản.
Hiện nay, theo Luật Nhà ở thì chúng ta thấy các điều kiện có thể tiếp cận với việc mua nhà nó sẽ thuận lợi hơn nó tương đối hợp lý hơn trước đây. Nếu như trước đây có nhà cho người thu nhập thấp, nhưng thực tế đấy người thu nhập thấp rất khó khăn để có thể tiếp cận được với căn nhà mà được gọi là dành cho người có thu nhập. Nhưng rất nhiều lý do phải chứng minh về việc cư trú, chứng minh về việc thu nhập ổn định hay không, về điều kiện có thể vay vốn ngân hàng hay không, rất nhiều những cái đòi hỏi người có thu nhập thấp phải chứng minh. Họ không có điều kiện để chứng minh điều đó dẫn đến một thực tế là mặc dù xây nhà cho người có thu nhập thấp, xây nhà ở xã hội nhưng chính đối tượng đó lại không được thụ hưởng, không được tiếp cận nó một cách đầy đủ và có thể nói là rất ít để dành cho những đối tượng đó. Tuy nhiên, theo Luật Nhà ở mới thì cơ hội này sẽ tốt hơn sẽ thuận lợi hơn, những người trong cơ quan nhà nước, trong trường học, bệnh viện, kể cả công nhân lao động sớm được tiếp cận với căn nhà, với nơi mà mình ở để có thể gắn bó với công việc để lao động phục vụ tốt hơn mà không phải đi thuê mướn phải lo lắng cuộc sống chật vật như trước đây.
Theo quy định trước đây, giá đất do ủy ban trong 5 năm sẽ ban hành quyết định về giá đất từng khu vực từng địa phương. Điều này có tác động nhiều điểm thuận lợi cho việc quản lý nhà nước vĩ mô về các cơ sở phát triển các dự án, công trình liên quan đến đầu tư đất đai xây dựng… Tuy nhiên, về mặt xã hội thì cũng gặp rất nhiều khó khăn trong việc nhà nước đưa ra một khung giá và thị trường thì lại có một giá khác so với khung giá của nhà nước và điều này nó dẫn đến việc thẩm định giá khi chuyển nhượng, khi thực hiện nghĩa vụ thuế vẫn còn nhiều kẻ hở, nhiều cái chưa thực sự chuẩn xác. Vì vậy, quy định mới của Luật Đất đai, Luật Nhà ở cũng cố gắng đưa ra các khuyến cáo cũng như đưa ra các khung tương đối ổn định để nhằm tạo điều kiện thuận lợi cũng như thực hiện các chính sách về thuế tương đối hợp lý hơn.
Nút thắt về cư trú được tháo gỡ trong luật mới, nội dung này tạo điều kiện thuận lợi hơn cho việc tiếp cận với nhà ở, đặc biệt là nhà ở xã hội cho những người có thu nhập thấp. Tuy nhiên, nó cũng dẫn đến những khó khăn nhất định,đó là khi không quy định về vấn đề cứ trú thì dẫn đến có thể làm mất cân đối về phân bố dân cư, có thể có những người không ở đây nhưng người ta vẫn mua nhà dẫn đến câu chuyện là người ta mua thôi người ta không ở chẳng hạn hoặc là điều kiện nó quá thuận lợi để người ta có một căn nhà vì không cần phải xác nhận cư trú có mặt ở đây thì mới được mua nên người ta có quyền mua. Đồng thời, nó ảnh hưởng đến một loạt trong việc phân bố người có nơi thì có ở nơi thì không. Thậm chí ở những vùng ở các huyện có thể cũng có nhà nhưng mà lại không bán được, không ai mua bởi vì người ta đã đi thành phố người ta mua rồi nhưng trên thực tế họ mua nhưng họ lại không ở. Đó cũng là những câu chuyện mà chúng ta cũng cần phải cân nhắc xem xét thêm. Tuy nhiên, đây là một quy định mới và thuận lợi hơn để cho người dân có thể tiếp cận tốt hơn trong việc tiếp cận với các nhà ở xã hội.
Về xác nhận về nhà ở và thu nhập của người lao động được mua nhà ở xã hội thuộc diện là không đóng thuế thu nhập cá nhân. Như vậy, ngay cả khi luật mới có hiệu lực vào đầu năm 2025, quy trình theo luật cũ vẫn gây khó cho người dân, vì vậy, cần tiếp tục tháo gỡ nút thắt trong các quy định còn bất cập để giúp cho người dân mua tiếp cận nhà ở xã hội thuận lợi hơn. Cần phải có những chính sách để tháo gỡ giúp cho họ thuận lợi hơn trong việc chứng minh về vấn đề thu nhập, cư trú thì không không cần thiết. Nhưng vấn đề thu nhập như thế nào, mức độ nào thì có thể tiếp cận được với những điều kiện để mua được nhà ở, đó là điểm mà cần phải lưu ý.
Bên cạnh đó, người dân băn khoăn rằng nếu bỏ điều kiện cư trú thì người dân ở các tỉnh có mua nhà ở xã hội tại các thành phố lớn được hay không, nếu có thì khả năng người dân nơi khác sẽ kéo về thành phố mua là rất lớn, vậy thì khi đó sẽ xảy ra nghịch lý là thành phố lớn không đáp ứng được nhu cầu trong khi các địa phương xây nhà ở xã hội thì lại có nguy cơ bị ế. Thêm nữa, việc bỏ xác nhận nơi cư trú thì người dân xác nhận về nhà ở, về thu nhập ở đâu, rồi nơi mua nhà, nơi họ đang sống.
Đây là những vấn mà các nghị định hướng dẫn thực hiện Luật Nhà ở, các thông tư cần tháo gỡ những khó khăn này. Cần phải chú trọng đưa ra những quy định nó thông thoáng hơn, thuận lợi hơn nếu không thì lại tiếp tục vướng mắc và người dân không thể thực hiện được quyền tiếp cận với nhà ở và điều kiện thông thoáng này sẽ có thể dẫn đến sự mất cân đối về phân bố dân cư, đây là điểm mà các nghị định, thông tư hướng dẫn cần phải lưu ý khi hướng dẫn thực hiện Luật.
NGUYỄN HOÀI NAM
Trường Đại học Kinh tế tài chính TP. HCM
