LSVNO - Từ việc hiểu sai lệch về bản chất của hợp đồng, dẫn đến việc ra quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, phong tỏa tài sản là căn nhà và quyền sử dụng đất của Tòa án nhân dân thành phố CL là chưa đúng với quy định của pháp luật.
Ảnh minh họa.
Tóm tắt nội dung sự việc
Ngày 21/9/2010, Công Ty TNHH Xăng dầu Hồng Đức (Công ty Hồng Đức) mua 01 căn nhà ở và đất ở có diện tích khoảng 200m2 tại số 244/1 đường 30/4, phường 1, thành phố CL, tỉnh ĐT (nhà và đất được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở theo quy định) của ông Nguyễn Xuân Viên và vợ là bà Hồ Thị Thu Thảo với giá là một tỷ đồng. Hợp đồng hai bên đã được Phòng Công chứng số 1 tỉnh ĐT công chứng cùng ngày; tên hợp đồng ghi Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.
Trước khi bán cho Công ty Hồng Đức, vợ chồng ông Viên đã thế chấp căn nhà và thửa đất nêu trên cho Ngân hàng VP để vay 800 triệu đồng. Do không còn khả năng trả nợ nên hai bên thỏa thuận là Công ty Hồng Đức trả nợ Ngân hàng thay cho vợ chồng ông Viên để Ngân hàng giải chấp tài sản cho hai bên làm thủ tục mua bán. Ngay khi ký hợp đồng, Công ty Hồng Đức đã thanh toán tiền đầy đủ cho vợ chồng ông Viên và hai bên cũng thực hiện việc bàn giao nhà và đất cho Công ty Hồng Đức quản lý sử dụng.
Sau khi hợp đồng được công chứng, Công ty Hồng Đức đã nộp hồ sơ đăng ký sang tên tại Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất thành phố CL, được tiếp nhận hồ sơ đúng trình tự, thủ tục.
Ngày 15/10/2010, Tòa án nhân dân thành phố CL đã ra Quyết định số 488/2010/QĐ-BPKCTT, áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời là phong tỏa toàn bộ căn nhà và thửa đất nêu trên theo đơn yêu cầu của ông Nguyễn Nam Dân - là nguyên đơn trong vụ án tranh chấp hợp đồng vay tài sản với vợ chồng ông Viên.
Ngày 20/10/2010, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất thành phố CL trả lại toàn bộ hồ sơ đăng ký sang tên cho Công ty Hồng Đức với lý do tài sản đã bị phong tỏa.
Ngày 01/12/2010, Tòa án nhân dân thành phố CL ra Quyết định số 199/2010/QĐST-DS công nhận sự thỏa thuận của các đương sự trong vụ án tranh chấp hợp đồng vay tài sản giữa nguyên đơn là ông Dân và bị đơn là vợ chồng ông Viên. Theo đó, ngoài việc vợ chồng ông Viên phải có trách nhiệm trả nợ cho ông Dân với số tiền 700 triệu đồng, hai bên còn thỏa thuận “tiếp tục áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo Quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời của Tòa án số 488/2010/QĐ-BPKCTT ngày 15/10/2010 để bảo đảm việc thi hành án cho ôngDân”.
Quyết định công nhận sự thỏa thuận giữa các đương sự của tòa án có đúng pháp luật?
Trên thực tế thụ lý và giải quyết các vụ án dân sự, tình huống như nêu trên còn tồn tại nhiều quan điểm khác nhau. Trong đó có quan điểm đồng ý với cách giải quyết của Tòa án nhân dân thành phố CL và có một số quan điểm khác cho rằng cách giải quyết của Tòa án nhân dân thành phố CL là chưa phù hợp với quy định của pháp luật.
Chúng tôi đồng tình với quan điểm thứ hai và cho rằng quyết định công nhận sự thỏa thuận giữa các đương sự của Tòa án nhân dân thành phố CL là chưa phù hợp với các quy định pháp luật bởi các lẽ sau:
Mặc dù tiêu đề của hợp đồng mua bán giữa vợ chồng ông Viên và Công ty Hồng Đức đối với căn nhà và đất nói trên ghi là “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất”, nhưng bản chất là “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất”, vì thực chất nhà và đất này đã được UBND tỉnh ĐT cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, được gọi chung là giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (theo điểm b, khoản 1, Điều 11 Luật Nhà ở năm 2005). Khi soạn thảo hợp đồng, cơ quan công chứng ghi nhầm là “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất” nhưng nội dung thỏa thuận trong hợp đồng đều phù hợp với các quy định về chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở được quy định tại Điều 93 của Luật Nhà ở 2005.
Do đây thực chất là hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở nên việc xác định thời điểm chuyển giao quyền sở hữu được tính theo khoản 5 Điều 93 Luật Nhà ở năm 2005. Cụ thể: “Bên mua, bên nhận tặng cho, bên đổi, bên được thừa kế nhà ở có trách nhiệm nộp hồ sơ để được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở theo trình tự quy định tại Điều 16 của Luật này, trừ trường hợp bên bán nhà ở là tổ chức có chức năng kinh doanh nhà ở hoặc các bên có thỏa thuận khác. Quyền sở hữu nhà ở được chuyển cho bên mua, bên nhận tặng cho, bên thuê mua, bên nhận đổi nhà ở kể từ thời điểm hợp đồng được công chứng đối với giao dịch về nhà ở giữa cá nhân với cá nhân hoặc đã giao nhận nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng đối với giao dịch về nhà ở mà một bên là tổ chức kinh doanh nhà ở hoặc từ thời điểm mở thừa kế trong trường hợp nhận thừa kế nhà ở”.
Nghĩa là, trong trường hợp nêu trên thì tài sản là căn nhà và quyền sử dụng đất đã được chuyển giao cho bên Công ty Hồng Đức tại thời điểm ký kết hợp đồng và bàn giao tài sản (ngày 21/9/2010). Thế nhưng, Tòa án nhân dân thành phố CL đã máy móc căn cứ vào tiêu đề của hợp đồng nên không hiểu đúng về bản chất hợp đồng nêu trên và xem hợp đồng này là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất để áp dụng các quy định của pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất để xác định thời điểm chuyển quyền là thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất tại Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất và cho rằng toàn bộ tài sản mà ông Viên, bà Thảo đã chuyển nhượng cho Công ty Hồng Đức vẫn còn thuộc quyền sở hữu của ông Viên, bà Thảo là chưa phù hợp.
Từ việc hiểu sai lệch về bản chất của hợp đồng, dẫn đến việc ra quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, phong tỏa tài sản là căn nhà và quyền sử dụng đất của Tòa án nhân dân thành phố CL là chưa đúng với quy định của pháp luật.
Trước thời điểm Tòa án nhân dân thành phố CL mở phiên hòa giải đối với vụ án tranh chấp hợp đồng vay tài sản giữa nguyên đơn là ông Dân với bị đơn là vợ chồng ông Viên thì Tòa án đã biết được thông tin vợ chồng ông Viên đã bán căn nhà và đất trên cho Công ty Hồng Đức, do Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất cung cấp. Nhưng tại phiên hòa giải vụ án này, Tòa án vẫn chấp nhận cho các đương sự thỏa thuận “tiếp tục áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo Quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời của Tòa án số 488/2010/QĐ-BPKCTT ngày 15/10/2010 để bảo đảm việc thi hành án…” là trái với quy định về nguyên tắc tiến hành hòa giải được quy định tại Điều 180 Bộ luật Tố tụng dân sự 2004, vì:
- Để nhận chuyển nhượng tài sản nêu trên, Công ty Hồng Đức đã trả nợ thay cho ông Viên, bà Thảo và đã thanh toán đầy đủ tiền cho ông Viên, bà Thảo. Nếu Tòa án nhân dân thành phố CL cho rằng hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất giữa hai bên chưa có hiệu lực, vô hiệu; tức là căn nhà và thửa đất vẫn là tài sản của ông Viên, bà Thảo thì cũng cần đưa Công ty Hồng Đức vào tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi, nghĩa vụ để xem xét giải quyết hậu quả của việc hợp đồng chưa có hiệu lực, vô hiệu.
- Mặt khác, thỏa thuận tiếp tục áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời của các đương sự trong vụ án tranh chấp hợp đồng vay tài sản là thỏa thuận giữa hai bên nhưng ảnh hưởng trực tiếp đến quyền và lợi ích của bên thứ ba thì nội dung thỏa thuận này không thể chấp nhận, nên việc Tòa án nhân dân thành phố CL công nhận sự thỏa thuận này của các đương sự là vi phạm nghiêm trọng tố tụng.
Căn cứ vào những phân tích nêu trên có thể khẳng định rằng: căn nhà và thửa đất nêu trên đã là tài sản của Công ty Hồng Đức nên việc áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời của Tòa án đã trái pháp luật, dẫn đến những thỏa thuận tiếp tục duy trì việc áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời của các đương sự là trái pháp luật và việc Tòa án nhân dân thành phố CL công nhận sự thỏa thuận này của các đương sự là chưa phù hợp với các quy định của pháp luật.
Huỳnh Minh Khánh
