SÁNG

NGỌC TÂM

Tắt tiếng Quốc ca vì lý do bản quyền: Cần phân định rõ quyền tác giả và các quyền liên quan

Việt kiều có được hưởng thừa kế tại Việt Nam không?

(LSVN) - Tôi sinh ra và lớn lên với gia đình ở Hà Nội. Sau đó, đi du học, sinh sống, làm việc và đã nhập quốc tịch Cộng hoà liên bang Đức từ năm 2015. Nay bố mẹ tôi có để lại thừa kế cho tôi một căn nhà tại Hà Nội. Vậy, trong trường hợp này tôi có được quyền nhận thừa kế không? Có được cấp sổ đỏ và thực hiện các giao dịch chuyển nhượng, mua bán không? Bạn đọc T.Y. hỏi.

Ảnh minh họa.

Theo Điều 613 Bộ luật Dân sự năm 2015, người thừa kế là cá nhân phải là người còn sống vào thời điểm mở thừa kế hoặc sinh ra và còn sống sau thời điểm mở thừa kế nhưng đã thành thai trước khi người để lại di sản chết. Trường hợp người thừa kế theo di chúc không là cá nhân thì phải tồn tại vào thời điểm mở thừa kế.

Mọi cá nhân đều bình đẳng về quyền để lại tài sản của mình cho người khác và quyền hưởng di sản theo di chúc hoặc theo pháp luật.

Điểm đ khoản 1 Điều 179 Luật Đất đai 2013 quy định:

“1. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức; đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế thì có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

đ) Cá nhân sử dụng đất có quyền để thừa kế quyền sử dụng đất của mình theo di chúc hoặc theo pháp luật. Hộ gia đình được Nhà nước giao đất, nếu trong hộ có thành viên chết thì quyền sử dụng đất của thành viên đó được để thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật. Trường hợp người được thừa kế là người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 186 của Luật này thì được nhận thừa kế quyền sử dụng đất; nếu không thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 186 của Luật này thì được hưởng giá trị của phần thừa kế đó;”.

Khoản 1 Điều 186 Luật Đất đai 2013 quy định: “Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc các đối tượng có quyền sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở thì có quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam”.

Tại khoản 2 Điều 7 Luật Nhà ở 2014 thì người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

Khoản 1 Điều 8 và điểm b khoản 2 Điều 8 Luật Nhà ở 2014 quy định điều kiện được công nhận quyền sở hữu nhà ở như sau:

- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước; đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải được phép nhập cảnh vào Việt Nam; đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài thì phải có đủ điều kiện quy định tại Điều 160 của Luật này.

- Có nhà ở hợp pháp thông qua các hình thức quy định, cụ thể, đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì thông qua hình thức mua, thuê mua nhà ở thương mại của doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản (sau đây gọi chung là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản); mua, nhận tặng cho, nhận đổi, nhận thừa kế nhà ở của hộ gia đình, cá nhân; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại được phép bán nền để tự tổ chức xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật;

Như vậy, nếu bạn đáp ứng đủ các điều kiện để được công nhận quyền sở hữu nhà ở theo quy định nêu trên thì được nhận thừa kế quyền sử dụng đất tại Việt Nam.

PHƯƠNG HOA

Quy định mới quản lý hoạt động Trạm kiểm tra tải trọng xe

Hành lang pháp lý đối với hình thức đầu tư bất động sản Blockchain

(LSVN) – Việc mua bán, chuyển nhượng bất động sản thông qua hệ thống Blockchain sẽ không có hợp đồng được công chứng, không đăng ký quyền sở hữu cho người mua và người mua cũng không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Do đó, việc mua bán, chuyển nhượng này không tuân theo quy định của pháp luật nên khả năng tiềm ẩn các rủi do là vô cùng lớn đới với pháp luật hiện hành.

Ảnh minh họa.

Ứng dụng công nghệ trong lĩnh vực bất động sản đang trở thành xu hướng tất yếu của thị trường, được phát triển ở nhiều quốc gia, tạo sức hút lớn với không ít nhà đầu tư. Dù đang có nhiều lo ngại, song khi các khoảng trống pháp lý được siết chặt, Blockchain sẽ là một chiếc lò xo giúp thị trường bất động sản Việt Nam bứt tốc.

Trao đổi với Tạp chí Luật sư Việt Nam về một số vấn đề pháp lý liên quan đến vấn đề này, Luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SB Law cho biết rõ hơn về hình thức đầu tư bất động sản Blockchain. Theo đó, bản chất của Blockchain là một công nghệ dạng chuỗi – khối. Nó có chức năng truyền dữ liệu dựa trên một hệ thống đã mã hóa, ở trên nền tảng này các giao dịch đều ngang hàng với nhau.

“Xu thế kinh doanh này được gọi là mới tại Việt Nam, tuy không mới với thế giới. Đây là xu thế mà tương lai có thể phát triển tại Việt Nam, nhưng để phát triển, cần phải có quy định pháp luật cụ thể về hình thức giao dịch bất động sản bằng công nghệ Blockchain nói riêng và các loại hình công nghệ tương tự nói chung. Chỉ từ 1 triệu đồng là đã có thể đầu tư bất động sản. Hẳn nhiều người sẽ cảm thấy ngạc nhiên bởi một bất động sản thường có giá trị rất lớn, có thể từ vài tỉ tới hàng trăm tỉ đồng. Blockchain có thể giúp chia nhỏ suất đầu tư thông qua hợp đồng thông minh - smart contract”, Luật sư Hà chia sẻ.

Có thể thấy hiện nay nhiều doanh nghiệp đã cho ra đời ứng dụng mua bán trực tuyến, cho phép nhiều người kết nối, mua chung bất động sản. Phương thức phổ biến là doanh nghiệp chia nhỏ giá trị của một bất động sản (căn nhà, nền đất) thành hàng nghìn phần rồi “token hóa” để bán cho nhiều người. Thực ra, đây chỉ là công nghệ fintech về huy động vốn dưới dạng "hợp đồng hợp tác kinh doanh", người góp vốn hoàn toàn không sở hữu, đứng tên bất động sản, cũng không sở hữu phần vốn (hoặc cổ phần) của công ty. Cụ thể hơn đó là việc chẻ nhỏ thành các phần vốn góp để huy động vốn hợp tác đầu tư linh hoạt hơn, các ứng dụng được tung ra mới đây làm thay cho các hợp đồng hợp tác bằng giấy. Ví dụ một bất động sản được định giá 4 tỉ đồng được chia làm 1.000 phần, tương ứng 1.000 token, mỗi token trị giá 4 triệu đồng. Khách hàng có thể mua một hoặc nhiều token và trở thành những đồng chủ sở hữu bất động sản đó. Trong quá trình nắm giữ, khách hàng có quyền mua bán token của nhau và/hoặc cùng thống nhất bán bất động sản khi muốn chốt lời.

Ví dụ như một mảnh đất có giá khoảng 3 tỉ đồng sẽ được chia nhỏ khoảng 1.000 phần, tương ứng với các token gắn mã số blockchain để chào bán, giá mỗi phần là 3 triệu đồng. Sổ đỏ của bất động sản sẽ được đơn vị phát hành nắm giữ tại văn phòng của công ty và các nhà đầu tư có thể xem bất kỳ lúc nào. Khi nhận được yêu cầu mua đơn vị phát hành sẽ gửi lời đề nghị cho tất cả những nhà đầu tư, tiến hành bỏ phiếu quyết định, nếu trên 51% sẽ quyết định bán.

Hành lang pháp lý đối với hình thức đầu tư bất động sản này

Theo Luật sư Hà, xu thế kinh doanh Blockchain bất động sản được gọi là mới tại Việt Nam, tuy không mới với thế giới. Mặc dù có thể đây là xu thế mà tương lai có thể phát triển tại Việt Nam, nhưng để phát triển, cần phải có quy định pháp luật cụ thể về hình thức giao dịch bất động sản bằng công nghệ Blockchain nói riêng và các loại hình công nghệ tương tự nói chung. Lưu ý rằng bất động sản là một sản phẩm đặc thù, trong đó các quy định pháp lý điều chỉnh đối với sản phẩm này rất chặt chẽ. Bản chất có bản nhất của hình thực Blockchain bất động sản chính là việc mua chung một sản phẩm, một tài sản là động sản hay bất động sản và trên thực tế đều được pháp luật công nhận, nghĩa là pháp luật thừa nhận quyền sở hữu chung. Tuy nhiên, để đánh giá việc mua chung tài sản là bất động sản thông qua công nghệ Blockchain có phù hợp với pháp luật hay không, cần xem xét 3 vấn đề cơ bản:

Thứ nhất, theo điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013, hợp đồng mua bán hay chuyển nhượng bất động sản phải được công chứng hoặc chứng thực.

Thứ hai, theo Điều 439 của Bộ luật Dân sự 2015, quyền sở hữu đối với tài sản mua bán được chuyển cho bên mua kể từ thời điểm tài sản được chuyển giao, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác; đối với tài sản mua bán mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu thì quyền sở hữu được chuyển cho bên mua kể từ thời điểm hoàn thành thủ tục đăng ký quyền sở hữu đối với tài sản đó.

Thứ ba, theo khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai 2013, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.

Với những phân tích trên, dễ dàng nhận thấy việc mua bán, chuyển nhượng bất động sản thông qua hệ thống Blockchain sẽ không có hợp đồng được công chứng, sẽ không đăng ký quyền sở hữu cho người mua và người mua cũng không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Do đó, việc mua bán, chuyển nhượng này không tuân theo quy định của pháp luật nên khả năng tiềm ẩn các rủi do là vô cùng lớn đới với pháp luật hiện hành.

Khuyến cáo đối với các nhà đầu tư

Luật sư Nguyễn Thanh Hà cho biết: "Nhìn qua, phương thức này có vẻ rất hấp dẫn, người bán bất động sản dễ dàng hơn trong tiếp cận khách hàng, còn người mua có thể tham gia đầu tư với số tiền rất nhỏ. Tuy nhiên, dưới góc nhìn của tôi việc mua chung này ẩn chứa rất nhiều vấn đề và từ đó dẫn tới rủi ro".

Luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SB Law.

Một là vấn đề sở hữu, giả sử có 1.000 người mua chung 1 bất động sản, vậy sổ đỏ sẽ do ai quản lý? Thông thường, các chủ sở hữu sẽ ủy quyền quản lý cho bên thứ ba (thường là doanh nghiệp bán token). Tuy nhiên, điều này đưa đến rủi ro rất lớn là không kiểm soát được hành vi của doanh nghiệp quản lý sổ đỏ. Bởi trên thực tế, những người mua chung bất động sản chỉ là mua token, mà giao dịch token lại chưa được pháp luật công nhận. Hợp đồng thông minh (smart contract) do đơn vị bán token phát hành hoàn toàn không có giá trị về mặt pháp lý. Nếu đơn vị quản lý sổ đỏ ôm tiền huy động được bỏ trốn hoặc bán bất động sản đó cho một bên khác thì những người mua token coi như mất trắng.

Hai là vấn đề quản lý, trong trường hợp bất động sản mua chung là căn nhà, bên nhận ủy quyền không quản lý tốt, khiến giá trị căn nhà giảm xuống thì tất cả người mua chịu thiệt. Nếu bất động sản mua chung ở dạng hình thành trong tương lai, rủi ro mất tiền lại càng lớn hơn vì chuyện dự án trục trặc pháp lý, chậm tiến độ hay bị đình chỉ, thu hồi rất phổ biến trên thị trường Việt Nam.

Ba là vấn đề định đoạt, theo quy định của pháp luật Việt Nam về đồng sở hữu bất động sản (cùng đứng tên sổ), việc quyết định bán bất động sản để chốt lời cần có sự đồng thuận của tất cả chủ sở hữu. 999 người muốn bán mà 1 người không muốn thì giao dịch sẽ tắc lại, chưa kể đến các vấn đề về ly hôn hay thừa kế. Lúc này, người muốn rút lui chỉ có thể bán phần sở hữu của mình cho người khác trong hệ thống, nguy cơ phải bán rẻ là hoàn toàn có thể xảy ra. Ngược lại, người muốn gom toàn bộ phần sở hữu sẽ phải chịu mua giá cao, vô hình trung lại phải mua bất động sản cao hơn giá thị trường. Có công ty đưa ra quy định chỉ cần 51% chủ sở hữu đồng ý thì giao dịch bán bất động sản sẽ diễn ra. Tuy nhiên, nếu 51% này do chính đơn vị bán token sở hữu thì họ hoàn toàn có thể bán rẻ sản phẩm cho chính người của họ, đồng nghĩa 49% còn lại chịu thiệt.

Bốn là vấn đề định giá, vì việc lựa chọn và thẩm định giá trị bất động sản phụ thuộc vào doanh nghiệp phát hành token, do đó đơn vị này hoàn toàn có thể định giá cao sản phẩm so với giá thị trường. Người mua, vì tâm lý chỉ bỏ ra vài triệu đồng/suất đầu tư, dễ dàng bỏ qua điều này. Ở quy mô lớn, hành vi định giá cao không chỉ gây thiệt hại cho người mua mà còn góp phần đẩy giá bất động sản lên cao, gây ảnh hưởng xấu tới thị trường chung.

Có thể thấy, Blockchain giúp giải quyết dễ dàng bài toán chia nhỏ suất đầu tư thông qua hợp đồng thông minh. Tuy nhiên, hình thức mới này cần có khung pháp lý điều chỉnh, nhằm tránh rủi ro cho nhà đầu tư.

HỒNG HẠNH

Thích nghi để nỗ lực góp phần bảo vệ công lý

Thời hạn lập biên bản vi phạm hành chính theo quy định mới

(LSVN) - Chính phủ vừa ban hành Nghị định 118/2021/NĐ-CP ngày 23/12/2021 quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành Luật Xử lý vi phạm hành chính.

Nghị định này quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành Luật Xử lý vi phạm hành chính về:

- Đối tượng bị xử phạt vi phạm hành chính;

- Quy định về vi phạm hành chính và xử phạt vi phạm hành chính;

- Áp dụng quy định về xử phạt vi phạm hành chính;

- Quản lý nhà nước về thi hành pháp luật xử lý vi phạm hành chính.

Trước đây, tại Luật Xử lý vi phạm hành chính và các Nghị định hướng dẫn chỉ quy định người có thẩm quyền khi phát hiện hành vi vi phạm hành chính thuộc lĩnh vực quản lý của mình phải kịp thời lập biên bản vi phạm hành chính. Tuy nhiên, đến Nghị định 118/2021/NĐ-CP đã xác định rõ thời hạn lập biên bản vi phạm hành chính.

Cụ thể, tại khoản 2 Điều 12 Nghị định 118/2021/NĐ-CP quy định về thời hạn lập biên bản vi phạm hành chính. Theo đó, biên bản vi phạm hành chính được lập trong thời hạn 02 ngày làm việc, kể từ khi phát hiện vi phạm hành chính.

Trường hợp vụ việc có nhiều tình tiết phức tạp hoặc có phạm vi rộng, ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của cá nhân, tổ chức thì biên bản vi phạm hành chính được lập trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ khi phát hiện vi phạm hành chính.

Trường hợp vi phạm hành chính được phát hiện bằng phương tiện, thiết bị kỹ thuật nghiệp vụ hoặc phải xác định giá trị tang vật, phương tiện, giám định, kiểm nghiệm... và xác định tình tiết liên quan thì biên bản vi phạm hành chính được lập trong thời hạn 03 ngày làm việc.

Trường hợp vi phạm hành chính xảy ra trên tàu bay, tàu biển, tàu hỏa thì biên bản vi phạm hành chính được lập trong thời hạn 02 ngày làm việc, kể từ khi tàu bay, tàu biển, tàu hỏa về đến sân bay, cảng biển, nhà ga...

Nghị định này có hiệu lực từ ngày 01/01/2022.

PHƯƠNG HOA

Thích nghi để nỗ lực góp phần bảo vệ công lý