SÁNG

Bộ Xây dựng đề xuất 2 phương án chỉ định làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại

(LSVN) - Bộ Xây dựng đề xuất 2 phương án chỉ định làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại tại dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đang lấy ý kiến của nhân dân.

Ảnh minh họa.

Cụ thể, tại Điều 48 dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) quy định về hình thức lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại. Quy định này đã sửa đổi, bổ sung Điều 22 Luật Nhà ở 2014.

Theo đó, việc lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại được thực hiện thông qua các hình thức sau đây:

- Đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai, trừ trường hợp quy định tại điểm c khoản này;

- Đấu thầu dự án có sử dụng đất theo pháp luật về đấu thầu trong trường hợp không đáp ứng điều kiện đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định tại điểm a khoản này;

- Chỉ định chủ đầu tư theo quy định tại khoản 2 Điều này.

Tại dự thảo, Bộ Xây dựng đề xuất 2 phương án chỉ định làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại.

Phương án 1: Quy định rõ các loại đất khác ngoài đất ở được chỉ định làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại.

Theo đó, chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại đáp ứng các điều kiện quy định tại các điểm a, b và c khoản 2 Điều 47 của Luật này và có quyền sử dụng đất thuộc một trong các trường hợp dưới đây thì được làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại:

- Có quyền sử dụng đất ở;

- Có quyền sử dụng đất ở và đất khác;

- Có quyền sử dụng đất khác.

Quyền sử dụng đất khác quy định tại điểm b và điểm c khoản 2 Điều này bao gồm:

- Đất do được bồi thường khi Nhà nước giải tỏa, thu hồi đất theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền;

- Đất được Nhà nước giao, cho thuê nộp tiền thuê đất một lần thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất để thực hiện dự án khác và được chuyển sang đầu tư xây dựng nhà ở;

- Đất thương mại, dịch vụ hoặc đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp được Nhà nước giao hoặc cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm hoặc trả tiền một lần và được chuyển mục đích sang làm nhà ở.

Các quyền sử dụng đất quy định tại khoản này phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; quy hoạch xây dựng; quy hoạch đô thị; chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương; không thuộc diện Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế - xã hội và các trường hợp thu hồi khác theo quy định của pháp luật.

Việc tính tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng các loại đất quy định tại khoản 3 Điều này được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai.

Phương án 2: Giữ nguyên Luật Nhà ở 2014 (đã được sửa đổi, bổ sung tại Luật số 03/2022/QH15)

Theo đó, chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại đáp ứng điều kiện quy định tại điểm a, b và c khoản 2 Điều 47 của Luật này và có quyền sử dụng đất thuộc một trong các trường hợp dưới đây thì được chỉ định làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại:

- Có quyền sử dụng đất ở;

- Có quyền sử dụng đất ở và đất khác không phải là đất ở đáp ứng điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư.

Các quyền sử dụng đất quy định tại điểm a, điểm b khoản này mà việc sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt theo quy định của pháp luật về đất đai, trừ trường hợp thuộc diện Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng và các trường hợp thu hồi khác theo quy định của pháp luật.

HOA LÊ

Cảnh giác việc ký kết các 'Hợp đồng đầu tư trái phiếu' với các tổ chức trung gian

Đề xuất sở hữu chung cư theo thời hạn sử dụng công trình: Cần đảm bảo tối đa lợi ích của người dân

(LSVN) – Luật sư cho rằng đề xuất quy định sở hữu chung cư theo thời hạn sử dụng công trình cần bảo đảm quyền sử dụng căn hộ chung cư và cả quyền sử dụng đất. Bên cạnh đó, quy định này ngoài việc quản lý nhà nước còn đảm bảo tối đa lợi ích của người dân.

Ảnh minh họa.

Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến đối với dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi). Với thời hạn sở hữu nhà chung cư, cơ quan này đưa ra 2 phương án: Bổ sung mới quy định về thời hạn sở hữu nhà xác định theo thời hạn sử dụng của công trình, hoặc giữ nguyên thời hạn sử dụng lâu dài theo quy định hiện nay.

Ở phương án thứ nhất, Bộ Xây dựng vẫn giữ quan điểm về thời hạn sử dụng chung cư từ 50- 70 năm theo thời hạn sử dụng của công trình, nhằm giải quyết những khó khăn, vướng mắc trong việc thu hồi cải tạo chung cư cũ, góp phần bảo đảm chỉnh trang diện mạo đô thị.

Tại bản dự thảo lần 2 Luật Nhà ở (sửa đổi), bổ sung điểm mới về "thời hạn sở hữu nhà chung cư" trong phương án thứ nhất, Bộ Xây dựng đề xuất, thời hạn sở hữu nhà chung cư áp dụng với chung cư thương mại, chung cư xã hội, tái định cư, chung cư công vụ.

Xử lý đối với chung cư khi hết hạn sử dụng như thế nào?

Liên quan đến đề xuất bổ sung quy định mới về thời hạn sử dụng chung cư này, Luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SB Law cho biết, theo quy định của pháp luật về xây dựng, thời hạn sử dụng của công trình được xác định theo hồ sơ thiết kế xây dựng công trình (tuổi thọ thiết kế) và theo thời hạn sử dụng thực tế. Khi hết hạn sử dụng, cơ quan có thẩm quyền sẽ thực hiện kiểm định, đánh giá chất lượng công trình để có thể cho phép tiếp tục sử dụng hoặc phá dỡ để xây dựng lại. Như vậy, thời hạn sở hữu nhà chung cư có thể 50 năm, 70 năm hoặc có thể dài hơn, là 80, 90 năm,... tùy thuộc vào chất lượng của công trình.

Bất động sản luôn được hiểu là tài sản có giá trị gia tăng trong tương lai. Nếu đề xuất này được áp dụng, trong tương lai có khả năng dẫn đến xu hướng người dân sẽ không chọn chung cư mà chuyển sang mua nhà phố hoặc các đơn nguyên ở ngoài để đảm bảo giá trị lâu dài của tài sản. Do đó, điều này sẽ khiến tính thanh khoản của thị trường căn hộ sẽ bị ảnh hưởng và giá bán căn hộ sẽ bị chững lại.

"Trong trường hợp hết hạn sử dụng 50-70 năm, nếu công trình bị tháo dỡ thì tại thời điểm đó, việc định giá đất sẽ được thực hiện và tính toán chia lại như thế nào để trả lại cho người dân cũng chưa được quy định. Nếu sau 50-70 năm, người dân không biết sẽ được tái định cư tại chỗ hay tái định cư chỗ khác, hoặc không biết giá trị tài sản của mình còn lại là bao nhiêu sẽ là một vấn đề lớn đối với người dân.

Bên cạnh đó, quy định này có thể sẽ ảnh hưởng đến tâm lý của người mua nhà ở bởi từ trước tới nay đã hình thành thói quen trong quan điểm nhà ở là sở hữu lâu dài, vĩnh viễn. Vì vậy, Ban Soạn thảo nên xem xét, tham khảo và lấy ý kiến rộng rãi từ người dân", Luật sư Hà bày tỏ quan điểm.

Cần đảm bảo tối đa lợi ích của người dân

Luật sư Trương Anh Tú, Chủ tịch TAT Law firm cho rằng: Quy định sở hữu chung cư theo thời hạn sử dụng công trình cần bảo đảm quyền sử dụng căn hộ chung cư và cả quyền sử dụng đất. Bên cạnh đó, quy định này ngoài việc quản lý nhà nước còn đảm bảo tối đa lợi ích của người dân. Đây là một vấn đề dân sinh rất lớn bởi hơn 50 năm tới sẽ có khoảng 50% dân số Việt Nam sống tại các căn hộ chung cư.

Quyết định này có thể ảnh hưởng đến hàng chục triệu người trong tương lai trong khi bất động sản là một tài sản lớn nhất của người Việt hiện nay.

Luật sư Tú cho rằng cần phải thảo luận cho thấu đáo, quy định chi tiết: “Ví dụ trong trường hợp sau 50 năm quyền sử dụng của dân hết trong khi quyền sử dụng khu đất xây chung cư vẫn còn thì khu đất này thuộc về ai? Vì theo Luật Đất đai năm 2013 thì chỉ có đất ở mới được xây nhà. Khi được giao đất làm dự án chủ đầu tư đã phải nộp tiền thuế đất cho Nhà nước. Nhà nước sẽ không được lấy lại sau 50 - 70 năm, còn đất lại thuộc về chủ đầu tư thì rất bất hợp lý. Như vậy, dưới góc độ pháp lý và thực tiễn, việc đề xuất điều chỉnh chung cư về thời hạn 50-70 năm cần nhìn nhận dưới nhiều góc nhìn kinh tế, xã hội, luật pháp... rồi mới đi đến quyết định để tránh những hệ lụy phức tạp về sau".

Hiện nay về pháp lý việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở gắn liền với đất cho các căn hộ chung cư là vừa theo quy định của Luật Đất đai và Luật Nhà ở, do đó cần có sự đồng bộ tránh mâu thuẫn của luật.

"Vì vậy, nên chăng cần đưa ra vấn đề xử lý đối với chung cư khi hết hạn sử dụng nhà chung cư và phổ biến cho người dân rõ ràng về sản phẩm nhà chung cư hơn là đặt ra vấn đề sở hữu chung cư có thời hạn gây mâu thuẫn trong quy định pháp luật hiện hành và cả trong thực tiễn như đã phân tích ở trên. Việc áp dụng các quy định tương tự ở các nước khác cần có sự phù hợp với pháp luật và mục tiêu định hướng phát triển chính sách của nhà nước đối với loại hình nhà chung cư theo từng giai đoạn cụ thể nên chúng ta cần phải cẩn trọng để đưa ra các quyết sách đúng đắn để đảm bảo hoạt động quản lý nhà nước nhưng không xâm phạm đến quyền lợi hợp pháp của người dân", Luật sư Tú nói.

ĐẠT NGUYỄN

Bộ Xây dựng: Quy định hạn sở hữu chung cư không vi hiến