Đơn kêu cứu, Bản án sơ thẩm do ông Nguyễn Quang Đạo cung cấp.
Mua nhà, đất có GCNQSDĐ, đã chuyển nhượng hợp pháp qua nhiều đời chủ nhưng bị Tòa tuyên hủy
Theo đơn, ngày 22/6/2020, vợ chồng Đạo nhận chuyển nhượng toàn bộ nhà, đất có diện tích đất 99,4m2, diện tích xây dựng 82,1m2, thuộc thửa đất số 198, tờ bản đồ số 86, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) số CĐ049443 cấp ngày 31/5/2016 (Thửa đất 198) từ vợ chồng ông Nguyễn Văn Trí, bà Nhân Thị Thanh Phương. Việc mua bán đã được Văn phòng Đăng ký đất đai (VPĐKĐĐ) quận Liên Chiểu hoàn thành đăng ký biến động vào ngày 02/7/2020.
Nguồn gốc thửa đất 86 trên do ông Đặng Văn Chương tạo lập, xin cấp đất làm nhà ở từ năm 2001. Đến ngày 31/5/2016, Sở Tài nguyên và Môi trường (TN&MT) TP. Đà Nẵng đã cấp GCNQSDĐ số CĐ049443 cho ông Đặng Văn Chương. Sau đó thửa đất 198 này đã được chuyển nhượng và chỉnh lý sang tên qua 3 “đời” chủ. Không những vậy, thửa đất này đã từng thế chấp tại 02 Ngân hàng. Vợ chồng ông Đạo là bên thứ 4 nhận chuyển nhượng nhà và đất này.
Quá trình mua bán, ông Trí đã dẫn ông Đạo đến xem nhà, đất và nói nhà đang cho thuê. Thấy giá cả hợp lý nên vợ chồng ông Đạo mua nhằm mục đích đầu tư. “Vì lúc đó dịch Covid đang bùng phát, vợ chồng tôi chưa có nhu cầu sử dụng ngay nên vẫn để bên thuê ở. Sau khi hết dịch, vợ chồng tôi đến sửa nhà thì có người tên Sơn nói, nhà đất này của người khác, không cho chúng tôi sửa chữa. Quá bất ngờ, tôi đã gửi đơn đến UBND phường nhờ giải quyết”. Ông Đạo chia sẻ.
Ngày 04/02/2021, UBND phường Hòa Minh có tổ chức cuộc họp giải quyết kiến nghị của ông Đạo. Tại buổi họp, bà Hồ Thị Bé sinh năm 1976 (trú tại Quảng Nam) cho rằng, nhà và đất trên đã được bà cùng bà Hồ Thị Liên nhận chuyển nhượng của vợ chồng ông Trà Sơn và bà Trần Thị Lệ (Đà Nẵng). Diện tích 100m2 với giá 387 triệu đồng.
Việc chuyển nhượng chỉ được lập bằng giấy viết tay, ký kết vào ngày 23/9/2010. Sau đó, bà Bé và vợ chồng ông Sơn, bà Lệ ký Hợp đồng ủy quyền ngày 28/9/2010 tại Phòng Công chứng số 1 TP. Đà Nẵng. Theo ủy quyền, bà Bé được thay mặt và nhân danh vợ chồng ông Sơn, bà Lệ làm thủ tục xin cấp và nhận GCNQSDĐ, nhận tiền đền bù đất nếu có giải tỏa, đối với nhà đất thửa số 75, tờ bản đồ số 10 (nay là Thửa đất số 198)...
Thấy quyền, lợi ích hợp pháp đang bị xâm phạm, ông Đạo đã khởi kiện, yêu cầu bà Hồ Thị Bé trả lại nhà và đất, bà Bé cũng phản tố. Sau khi thụ lý vụ việc, TAND TP. Đà Nẵng đã tổ chức xét xử.
Căn nhà vợ chồng ông Đạo đã nhận chuyển nhượng hợp pháp.
Theo Bản án sơ thẩm số 35/2023/DS-ST ngày 14/9/2023 của TAND TP. Đà Nẵng, Hội đồng xét xử (HĐXX) đã căn cứ các Điều 227, 228 Bộ luật Tố tụng dân dự; Điều 123, 166 Bộ luật Dân sự; Nghị quyết số: 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng Thẩm phán TAND Tối cao hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự, hôn nhân và gia đình… không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Nguyễn Quang Đạo; Chấp nhận yêu cầu phản tố của bà Hồ Thị Bé. Theo đó TAND TP. Đà Nẵng đã công nhận Công nhận Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở giữa bà Hồ Thị Bé và bà Hồ Thị Liên với vợ chồng ông Trà Sơn, bà Trần Thị Lệ vào năm 2010 đối với nhà đất thửa số 75, tờ bản đồ số 10 (nay là Thửa đất số 198, tờ bản đồ số 86) là hợp pháp; Công nhận diện tích xây dựng nhà 82,1m2, toạ lạc trên diện tích đất thực tế 100m2 thuộc thửa đất số số 75, tờ bản đồ số 10 (nay là Thửa đất số 198) là tài sản thuộc quyền sử hữu và sử dụng hợp pháp của bà Hồ Thị Bé và bà Hồ Thị Liên; Tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất giữa ông Nguyễn Văn Trí, bà Nhân Thị Thanh Phương với ông Nguyễn Quang Đạo, bà Trần Thị Ly Ly được Văn phòng công chứng Trần Văn Hùng công chứng, chứng thực ngày 22/6/2020, số công chứng 002224, quyển số 01/TP/CC-SCC/HĐGD vô hiệu; Huỷ GCNQSĐ tên ông Đặng Văn Chương (Thửa đất 198); Hủy chỉnh lý biến động được Chi nhánh VPĐKĐĐ quận Liên Chiểu xác nhận ngày 28/5/2018 đứng tên ông Nguyễn Văn Trí, bà Nhân Thị Thanh Phương và xác nhận ngày 02/7/2020 đứng tên ông Nguyễn Quang Đạo cùng vợ; Bà Hồ Thị Bé và bà Hồ Thị Liên được quyền liên hệ với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, quyền sở hữu nhà ở theo quy định pháp luật”.
Nhiều điểm bất thường trong việc công nhận giấy tờ viết tay
Liên quan đến vụ việc Luật sư Lê Ngô Hoài Phong, Trưởng Văn phòng luật sư Phong & Partner cho rằng, Bản án sơ thẩm số 35/2023/DS-ST ngày 14/9/2023 của TAND TP. Đà Nẵng đã vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng. “Điểm nhấn” của Bản án sơ thẩm là TAND TP. Đà Nẵng đã “hợp thức hóa” Giấy mua bán viết tay và công nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà cho bà Bé và bà Liên bất chấp quy định pháp luật.
Theo đó, tại Bản án sơ thẩm, TAND TP. Đà Nẵng nhận định “Xét yêu cầu phản tố của bà Hồ Thị Bé thì thấy: Căn cứ hồ sơ ban đầu của UBND phường Hoà Minh xác nhận nguồn gốc nhà đất cho ông Võ Văn Vẫn thì thấy hiện trạng nhà đất do bà Hồ Thị Bé, bà Hồ Thị Liên đang quản lý, sử dụng và có nhận chuyển nhượng từ vợ chồng ông Trà Sơn, bà Trần Thị Lệ do ông Võ Văn Vẫn chuyển nhượng có vị trí tứ cận trùng khớp với GCNQSDĐ số CĐ049443 do Sở Tài nguyên và Môi trường cấp vào ngày 31/6/2016 đứng tên ông Đặng Văn Chương đối với thửa đất 198, tờ bản đồ số 86, diện tích xây dựng 82,1m2; toạ lạc trên diện tích đất thực tế 100m2. Căn cứ vào biên bản xác minh ngày 24/8/2023 của UBND phường Hoà Minh cung cấp thì nguồn gốc đất do hợp tác xã Hoà Minh quản lý tại thời điểm đó không có ai làm thủ tục kê khai theo chỉ thị 299/TTg. Hiện nay phần diện tích đang tranh chấp không thuộc diện tích do UBND phường Hoà Minh quản lý nên UBND không có ý kiến gì đối với phần diện tích tranh chấp này. Hơn nữa, bà Hồ Thị Bé, bà Hồ Thị Liên đã xây dựng nhà ở ổn định từ năm 2010 đến nay và cũng không bị cơ quan có thẩm quyền xử lý vi phạm hành chính theo các quy định của Nhà nước về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai. Do đó, căn cứ Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng thẩm phán toà án nhân dân tối cao hướng dẫn áp dụng pháp luật giải quyết các vụ án dân sự, hôn nhân gia đình, xem xét công nhận Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở giữa bà Hồ Thị Bé và bà Hồ Thị Liên với vợ chồng ông Trà Sơn, bà Trần Thị Lệ vào năm 2010 đối với nhà đất thửa 198, tờ bản đồ số 86 toạ lạc tại kiệt 183 đường Tô Hiệu, tổ 53 phường Hoà Minh, quận Liên Chiểu thành phố Đà Nẵng có hiệu lực pháp luật. Công nhận diện tích xây dựng nhà và đất trên cho bà Hồ Thị Bé, Hồ Thị Liên được quyền sở hữu, sử dụng là hợp pháp".
Luật sư Lê Ngô Hoài Phong đưa ra quan điểm vụ việc.
Theo Luật sư Lê Ngô Hoài Phong, nhận định trên của TAND TP. Đà Nẵng là chưa phù hợp với hồ sơ vụ án và quy định pháp luật bởi những lý do sau:
Giấy tờ duy nhất trong vụ án mà Bà Bé (bị đơn) đưa ra để cho rằng nguồn gốc đất của ông Võ Văn Vẫn chỉ là đơn xin xác nhận việc chuyển nhượng nhà đất của ông Võ Văn Vẫn, không đề ngày tháng. Tuy nhiên, đơn này không thuộc các loại giấy tờ về đất đai theo quy định tại Khoản 1 Điều 50 Luật Đất đai 2003. Hơn nữa, bà Bé không chứng minh được đơn xin xác nhận việc chuyển nhượng nhà đất là giấy thật, nội dung xác nhận là khách quan, chính xác, đúng quy định pháp luật và có giá trị pháp lý. Theo hồ sơ vụ án, không có cơ quan thẩm quyền xác định đơn xin xác nhận việc chuyển nhượng nhà đất của ông Võ Văn Vẫn là thật; con dấu, chữ ký, chữ viết xác nhận trong đơn là đúng của ông Nguyễn Văn Ngọc, Phó Chủ tịch phường Hòa Minh và nội dung xác nhận là khách quan, chính xác, đúng quy định pháp luật.
Nội dung đơn xin xác nhận có nhiều điểm bất thường, không hợp lệ cụ thể: đơn không đề ngày tháng nhưng vẫn được xác nhận; đơn xin xác nhận ghi năm chuyển nhượng năm 2001, nhưng đến ngày 20/11/2005 UBND phường Hòa Minh lại xác nhận lùi thời gian; đơn xin xác nhận ghi ông Vẫn bán đất cho vợ chồng bà Lệ thửa đất 75 tờ bản đồ 10 có GCNQSDĐ số 1022/QSDĐ/1080 ngày 06/12/1996.
“Có GCNQSDĐ trên hay không; đất có GCN nhưng không thực hiện chuyển nhượng tại Văn phòng công chứng mà đến 2005 mới ra phường xác nhận có mua bán đất. UBND phường Hòa Minh không xác minh lô đất và hồ sơ đất đai, không yêu cầu bản gốc để chứng thực, không yêu cầu hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất năm 2001 mà lại xác nhận “ông Võ Văn Vẫn hiện ở Tổ 8 Trung Nghĩa Hòa Minh vào năm 2001 làm giấy chuyển nhượng thỏa thuận nhà đất trên diện tích 100m2 thửa 75 tờ số 10 cho ông Trà Sơn và bà Trần Thị Lệ là đúng, đề nghị làm thủ tục đúng quy định”. UBND phường Hòa Minh có thẩm quyền xác nhận việc chuyển nhượng đất nhưng phải căn cứ trên hồ sơ chuyển nhượng và trình tự thủ tục theo quy định pháp luật thì mới có giá trị pháp lý. Nếu vi phạm thì việc xác nhận không có giá trị”. Luật sư Lê Ngô Hoài Phong đưa ra quan điểm.
Đặc biệt, UBND phường Hòa Minh và VPĐKDĐ quận Liên Chiểu nhiều lần ban hành công văn khẳng định đất này được giao cho ông Chương từ năm 2001 (công văn số Công văn số 112/UBND ngày 22/9/2015 và công văn số 613/CNCL ngày 13/4/2021, công văn số 375/CNLC ngày 04/03/2022)
“Hơn nữa theo hồ sơ vụ án, đơn xin chuyển nhượng đất của ông Võ Văn Vẫn không có bất kỳ giấy tờ liên quan đến tính pháp lý nhà đất, không có hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất năm 2001 (theo quy định tại Điều 11 Nghị định Số 17/1999/NĐ-CP ngày 29/3/1999 sửa đổi bổ sung tại Khoản 6 Điều 1 Nghị định 79/2001/NĐ-CP ngày 01/11/ 2001) nhưng UBND phường Hòa Minh lại xác nhận việc chuyển nhượng vào năm 2001 là trái quy định pháp luật”. Luật sư Lê Ngô Hoài Phong khẳng định.
Theo quy định tại Điều 11 Nghị định Số 17/1999/NĐ-CP ngày 29/3/1999 về “trình tự thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất” thì khi thực hiện việc chuyển nhượng đất, ông Vẫn phải nộp ngay hồ sơ chuyển nhượng để UBND phường Hòa Minh thẩm tra, xác minh và chuyển hồ sơ lên Phòng Địa chính quận, huyện để thực hiện các thủ tục liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Trong khi đơn xin xác nhận, ông Vẫn khai chuyển nhượng nhà và đất từ năm 2001 nhưng đến năm 2005 mới nộp đơn xin xác nhận việc chuyển nhượng là không đúng trình tự, thủ tục theo quy định pháp luật và việc xác nhận của UBND phường Hòa Minh là trái quy định pháp luật.
“Do vậy, nội dung xác nhận được cho là của Ông “Nguyễn Văn Ngọc” Phó Chủ tịch phường Hòa Minh cũng trái quy định pháp luật nên không có giá trị pháp lý. Bà Trần Thị Lệ (người ký trong đơn xin xác nhận) là đối tượng chuyên làm giả các giấy tờ đất đai tại Liên Chiểu, bị kết án 12 năm tù về tội “Lừa đảo chiếm đoạt tài sản và làm giả con dấu của cơ quan tổ chức” nên càng không có cơ sở tin tưởng Đơn xác nhận này là thật, khách quan, chính xác”. Luật sư Lê Ngô Hoài Phong cho biết.
Liên quan đến vụ việc, Luật sư Lê Ngô Hoài Phong cho biết, giấy mua bán nhà đất viết tay ngày 26/9/2010 giữa Bà Lệ (bên bán) và bà Liên (bên mua) được lập trái pháp luật, không có giá trị pháp lý vì:
Theo Điều 106 Luật Đất đai 2003 về “Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất” thì một trong các điều kiện để thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất là người sử dụng đất phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trong khi đó, Bà Lệ không được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất số 198 nên bà Lệ không có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Do đó, Việc Bà Lệ và bà Liên vẫn ký kết Giấy mua bán nhà đất viết tay ngày 26/9/2010 là vi phạm pháp luật nên không có giá trị.
Tại Điều 127 Luật Đất đai 2003 quy định: “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chứng nhà nước; trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất”. Giấy mua bán nhà và đất viết tay được cho là của bà Lệ và bà Liên đề ngày 26/9/2010 tkhông được công chứng, chứng thực là vi phạm điều kiện có hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Được biết vào ngày 24/01/2024 TAND cấp cao tại Đà Nẵng sẽ mở phiên xét xử phúc thẩm vụ án trên.
NGUYÊN TRUNG
