Tại Kết luận Thanh tra số 81/KL-TTCP ngày 18/3/2025 về trách nhiệm quản lý nhà nước trong công tác quy hoạch và thực hiện quy hoạch của Bộ Xây dựng, Thanh tra Chính phủ đã nêu rõ một số sai phạm xảy ra tại nhiều dự án chung cư thương mại và căn hộ du lịch trên địa bàn tỉnh.
Dự án Chung cư Kim Ngân, thành phố Vũng Tàu
Dự án Chung cư Kim Ngân, do Công ty TNHH Kim Ngân làm chủ đầu tư, tọa lạc tại thửa đất số 122, đường Lê Hồng Phong nối dài, phường Thắng Tam, thành phố Vũng Tàu, được xác định là dự án nhóm B, công trình dân dụng cấp I. Dự án có quy mô gồm 22 tầng nổi, 2 tầng hầm, chiều cao từ cốt sân lên đến 80m, diện tích xây dựng 558,4m², tổng diện tích sàn 16.115,3m², với tổng mức đầu tư 282,88 tỉ đồng.
Phối cảnh dự án.
Qua thanh tra, cơ quan chức năng đã phát hiện nhiều sai phạm tại dự án này. Cụ thể, theo quy định, dự án không thuộc diện được cấp Giấy phép quy hoạch do không phải là công trình riêng lẻ, mà bắt buộc phải có quy hoạch chi tiết được phê duyệt. Tuy nhiên, UBND TP. Vũng Tàu vẫn cấp Giấy phép quy hoạch số 14/GPQH ngày 01/8/2017 cho dự án, hành vi này vi phạm quy định tại khoản 3 Điều 36 Nghị định số 37/2010/NĐ-CP của Chính phủ.
Bên cạnh đó, Cục Quản lý hoạt động xây dựng đã tiến hành thẩm định sự phù hợp của thiết kế cơ sở dựa trên Giấy phép quy hoạch, điều này không đúng quy định tại điểm a khoản 2 Điều 58 Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 ngày 18/6/2014. Ngoài ra, quá trình thẩm định thiết kế cơ sở chậm trễ khoảng 03 tháng so với thời hạn quy định tại khoản 4 Điều 11 Nghị định số 59/2015/NĐ-CP của Chính phủ.
Dự án Chung cư thương mại Thái Dương, thành phố Vũng Tàu
Dự án Chung cư thương mại Thái Dương do Công ty TNHH Vui chơi Giải trí và Du lịch Thái Dương - Vũng Tàu làm chủ đầu tư, có địa chỉ tại số 159A Nam Kỳ Khởi Nghĩa, phường 3, thành phố Vũng Tàu, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu. Đây là dự án nhóm A, thuộc loại công trình dân dụng cấp I, với diện tích quy hoạch khoảng 12.862,7m2, trong đó đất xây dựng công trình chiếm 5.100m2, đất giao thông sân bãi khoảng 5.190,7m2 và đất cây xanh là 2.572m2. Công trình có quy mô gồm 02 tầng hầm và 36 tầng nổi, tổng mức đầu tư vào khoảng 1.726,26 tỉ đồng.
Qua thanh tra, cơ quan chức năng phát hiện nhiều sai phạm tại dự án này. Cụ thể, công trình Trung tâm Thương mại Thái Dương chưa có quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/500 hoặc quy hoạch tổng mặt bằng tỉ lệ 1/500 cũng như phương án kiến trúc – hiện mới chỉ được điều chỉnh quy hoạch phân khu tỉ lệ 1/2000.
Dự án chung cư thương mại Thái Dương.
Bên cạnh đó, Cục Quản lý hoạt động xây dựng có văn bản thẩm định thiết kế cơ sở nhưng không đóng dấu vào bản vẽ, vi phạm quy định tại điểm a khoản 2 Điều 58 Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 ngày 18/6/2014. Ngoài ra, phần thiết kế cơ sở liên quan đến tầng hầm đã được thẩm định dù không có trong quy hoạch chi tiết, quy hoạch tổng mặt bằng và phương án kiến trúc, tiếp tục vi phạm cùng quy định nêu trên, theo đó “nội dung thẩm định thiết kế cơ sở gồm: sự phù hợp của thiết kế cơ sở với quy hoạch chi tiết xây dựng; tổng mặt bằng được chấp thuận hoặc với phương án tuyến công trình được chọn đối với công trình xây dựng theo tuyến”.
Về tiến độ, thời gian thẩm định thiết kế cơ sở của Cục Quản lý hoạt động xây dựng chậm khoảng 03 tháng so với thời hạn quy định tại khoản 4 Điều 11 Nghị định số 59/2015/NĐ-CP của Chính phủ.
Đáng chú ý, UBND tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu đã ban hành Quyết định số 2471/QĐ-UBND ngày 30/8/2017 chuyển đổi công năng từ Trung tâm thương mại Thái Dương sang Chung cư thương mại, làm thay đổi tính chất, chức năng, quy mô và các giải pháp chính của khu vực lập quy hoạch phân khu. Cụ thể, số tầng cao tăng từ 12 tầng lên 36 tầng, quy mô dân số tăng lên 2.937 người – khác biệt lớn so với nội dung phê duyệt tại Quyết định số 1400/QĐ-UBND ngày 01/5/2006 của UBND tỉnh về việc phê duyệt quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/2000 khu dân cư Nam Sân Bay, thành phố Vũng Tàu. Việc điều chỉnh này bị xác định là chưa đủ căn cứ, cơ sở và không đúng quy định tại điểm a khoản 2 Điều 49 Luật Quy hoạch đô thị số 30/2009/QH12 ngày 17/6/2009, theo đó “Điều chỉnh cục bộ quy hoạch đô thị được tiến hành khi nội dung dự kiến điều chỉnh không ảnh hưởng lớn đến tính chất, ranh giới, định hướng phát triển chung của đô thị; tính chất, chức năng, quy mô và các giải pháp quy hoạch chính của khu vực lập quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch chi tiết”.
Công trình chung cư kết hợp dịch vụ Decoimex tại phường 9, thành phố Vũng Tàu
Công trình Chung cư kết hợp dịch vụ Decoimex, do Công ty Cổ phần Đầu tư và Xây dựng Tân Phước Thịnh làm chủ đầu tư, tọa lạc tại khu nhà ở Decoimex mở rộng, phường 9, thành phố Vũng Tàu, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu, là công trình dân dụng cấp I, có diện tích khu đất khoảng 2.730,5m2, với tổng mức đầu tư khoảng 300 tỉ đồng.
Qua thanh tra, cơ quan chức năng phát hiện một số sai phạm nghiêm trọng. Cụ thể, Cục Quản lý hoạt động xây dựng đã thẩm định thiết kế cơ sở khi báo cáo đánh giá tác động môi trường chưa được phê duyệt và chưa thực hiện thỏa thuận đấu nối hệ thống thoát nước, vi phạm quy định tại điểm d khoản 2 Điều 58 Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 ngày 18/6/2014 về “Sự phù hợp của các giải pháp thiết kế về bảo đảm an toàn xây dựng, bảo vệ môi trường, phòng, chống cháy, nổ”. Bên cạnh đó, thời gian thẩm định thiết kế cơ sở bị chậm khoảng 01 tháng so với thời hạn quy định tại khoản 4 Điều 11 Nghị định số 59/2015/NĐ-CP của Chính phủ.
Phối cảnh dự án.
Về quy hoạch, UBND TP. Vũng Tàu đã ban hành các quyết định điều chỉnh chức năng đất tại khu vực dự án từ đất công cộng sang đất xây dựng chung cư (đất đơn vị ở), dẫn đến thay đổi chỉ tiêu sử dụng đất, thay đổi chức năng, tính chất, quy mô dẫn tới gia tăng quy mô dân số tại khu vực. Việc này làm ảnh hưởng đến việc tổ chức không gian, kiến trúc, cảnh quan và hệ thống hạ tầng xã hội - kỹ thuật, vi phạm khoản 2 Điều 48 Luật Quy hoạch đô thị số 30/2009/QH12 ngày 17/6/2009. Cụ thể, Ngày 19/6/2009, UBND TP. Vũng Tàu ban hành Quyết định số 2917/QĐ-UBND phê duyệt đồ án quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/500 khu nhà ở Decoimex mở rộng (diện tích 3,97ha) do Công ty Sản xuất, Xuất nhập khẩu Dịch vụ Phát triển Nông thôn làm chủ đầu tư.
Đến ngày 29/10/2009, theo Quyết định số 5838/QĐ-UBND, UBND TP. Vũng Tàu phê duyệt bổ sung chức năng sử dụng đất trong đồ án quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/500 Khu nhà ở Decoimex mở rộng, theo đó đối với khu đất quy hoạch công trình dịch vụ 2 của Công ty Sản xuất, Xuất nhập khẩu Dịch vụ Phát triển Nông thôn có bổ sung và điều chỉnh cục bộ quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/500 khu đất quy hoạch công trình dịch vụ 2 (ký hiệu DV2) diện tích 2.730,5m2 thành đất xây dựng chung cư cao tầng kết hợp dịch vụ (ký hiệu CC1), tầng cao công trình 13 tầng (cao thấp hơn hoặc bằng 45m trên cốt đất tự nhiên), mật độ xây dựng tối đa 70% đối với các tầng để, 50% đối với tầng trên cao.
Tiếp đó, theo Quyết định số 4824/QĐ-UBND ngày 27/10/2010, UBND TP. Vũng Tàu phê duyệt điều chỉnh cục bộ quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/500 Khu nhà ở Decoimex mở rộng, Phường 9, thành phố Vũng Tàu đối với khu đất xây dựng chung cư cao tầng CC1 của Công ty Sản xuất, Xuất nhập khẩu Dịch vụ Phát triển Nông thôn, theo đó bổ sung và điều chỉnh cục bộ quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/500 khu đất quy hoạch đất xây dựng chung cư cao tầng kết hợp dịch vụ (ký hiệu CC1), diện tích 2.730,5m2 tầng cao công trình 13 tầng lên 25 tầng (cao thấp hơn hoặc bằng 84m trên cốt đất tự nhiên), mật độ xây dựng tối đa 70% đối với các tầng đế, 50% đối với tầng trên cao.
Việc điều chỉnh nhiều lần các thông số quy hoạch đã làm thay đổi bản chất quy hoạch ban đầu, ảnh hưởng lớn đến định hướng phát triển khu vực, vi phạm các quy định pháp luật về quy hoạch đô thị hiện hành.
Dưới góc độ pháp lý, Luật sư Trần Nghiêm Công Minh (Đoàn Luật sư tỉnh Đồng Nai) cho biết, kết luận Thanh tra số 81/KL-TTCP ngày 18/3/2025 của Thanh tra Chính phủ đã chỉ ra hàng loạt sai phạm tại nhiều dự án nhà ở thương mại, căn hộ du lịch trên địa bàn tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu. Trên phương diện pháp lý, đây là các hành vi vi phạm pháp luật trong lĩnh vực quy hoạch, đầu tư xây dựng và quản lý đô thị, không chỉ làm phát sinh hậu quả pháp lý trong quản trị hành chính công mà còn có thể dẫn đến trách nhiệm đối với một số cá nhân, tổ chức có liên quan.
Theo Luật Quy hoạch đô thị số 30/2009/QH12 và Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 (sửa đổi, bổ sung năm 2020), việc điều chỉnh quy hoạch chi tiết hoặc phân khu phải tuân thủ các điều kiện chặt chẽ, chỉ được thực hiện khi nội dung điều chỉnh không làm thay đổi lớn về tính chất, chức năng, ranh giới, định hướng phát triển của khu vực. Tuy nhiên: một số dự án được điều chỉnh theo hướng gia tăng chiều cao, mật độ, quy mô dân số, rõ ràng đã làm thay đổi bản chất quy hoạch ban đầu. Đây là hành vi vi phạm nghiêm trọng quy định tại khoản 2 Điều 48 và điểm a, b khoản 2 Điều 49 Luật Quy hoạch đô thị, cũng như Điều 37 Luật Xây dựng (sửa đổi 2020).
Việc UBND tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu và UBND TP. Vũng Tàu ban hành các quyết định điều chỉnh quy hoạch trong khi chưa có sự đánh giá đầy đủ về tác động đến hạ tầng xã hội – kỹ thuật, không tổ chức lấy ý kiến cộng đồng dân cư theo quy định, là trái với tinh thần quản lý quy hoạch, vi phạm nguyên tắc công khai – minh bạch trong quản lý đô thị.
Việc Cục Quản lý hoạt động xây dựng tiến hành thẩm định thiết kế cơ sở trên cơ sở các giấy phép quy hoạch đã hết hạn, đồng thời không đảm bảo các điều kiện như có Báo cáo đánh giá tác động môi trường, thỏa thuận đấu nối hạ tầng… là vi phạm điểm a, d khoản 2 Điều 58 Luật Xây dựng 2014, làm mất giá trị pháp lý của hồ sơ thiết kế cơ sở – vốn là nền tảng cho việc cấp phép xây dựng tiếp theo.
Một điểm đáng lo ngại là ở một số dự án trong kết luận thanh tra nêu, các cơ quan có thẩm quyền địa phương đã tiến hành điều chỉnh chức năng sử dụng đất, thay đổi chỉ tiêu quy hoạch trong khi các khu vực này được định hướng là không gian bảo tồn, không ưu tiên phát triển công trình nhà ở. Hành vi này không chỉ vi phạm quy hoạch chung đã được Thủ tướng phê duyệt mà còn vượt quá thẩm quyền điều chỉnh
Các dự án sử dụng danh nghĩa “căn hộ du lịch”, “căn hộ dịch vụ nghỉ dưỡng” để tránh sự ràng buộc của pháp luật nhà ở. Tuy nhiên: Khái niệm “căn hộ du lịch” chưa được quy định trong bất kỳ văn bản quy phạm pháp luật nào về tiêu chuẩn kỹ thuật hoặc cấp phép xây dựng. Việc thẩm định và phê duyệt hàng ngàn căn hộ “du lịch” mà không có cơ sở pháp lý rõ ràng, chưa được pháp luật quy định về tiêu chuẩn, quy chuẩn đã vi phạm điểm đ khoản 2 Điều 58 Luật Xây dựng 2014, đồng thời tiềm ẩn rủi ro tranh chấp dân sự và khiếu kiện hành chính trong tương lai.
“Những sai phạm được nêu trong Kết luận Thanh tra số 81/KL-TTCP không chỉ là vi phạm hành chính đơn thuần, mà còn cho thấy bất cập trong công tác quản lý, việc ban hành văn bản không đúng quy định, làm méo mó quy hoạch đô thị và tiềm ẩn nguy cơ phá vỡ thị trường bất động sản. Nếu không xử lý nghiêm, sẽ tạo ra tiền lệ cực kỳ nguy hiểm trong công tác quản lý đất đai, xây dựng và quy hoạch trên phạm vi cả nước”, Luật sư Minh nhấn mạnh.
