Ảnh minh họa.
Hướng dẫn nêu rõ, các quy định chung về giao dịch, về hợp đồng trong Bộ luật dân sự (BLDS) và Bộ luật Tố tụng dân sự (BLTTDS) cũng được áp dụng đối với hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất. Bên cạnh đó, cần lưu ý một số vấn đề đặc thù riêng, thường có nhận thức, áp dụng không đúng, không thống nhất trong thực tiễn. Cụ thể, về thời hiệu khởi kiện, đối với hợp đồng về quyền sử dụng (HĐVQSD) đất được xác lập từ ngày 01/07/2016 (ngày BLTTDS năm 2015 có hiệu lực): Theo quy định tại Điều 184 BLTTDS năm 2015, Tòa án chỉ áp dụng quy định về thời hiệu theo yêu cầu áp dụng thời hiệu của một bên hoặc các bên với điều kiện yêu cầu này phải được đưa ra trước khi Tòa án cấp sơ thẩm ra bản án, quyết định giải quyết vụ việc. Thời hiệu khởi kiện, thời hiệu yêu cầu giải quyết tranh chấp hợp đồng được thực hiện theo quy định của BLDS (Điều 429) là 03 năm, kể từ ngày người có quyền yêu cầu biết hoặc phải biết quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm. Tuy nhiên, cần lưu ý:
Đối với HĐVQSD đất được xác lập trước ngày 01/7/1996 (ngày BLDS năm 1995 có hiệu lực) mà các văn bản pháp luật trước đây có quy định về thời hiệu: Phải áp dụng các quy định về thời hiệu của các văn bản pháp luật đó để xác định thời hiệu còn hay hết, không phân biệt giao dịch dân sự đó được thực hiện xong trước ngày 01/7/1996 hay từ ngày 01/7/1996. Trường hợp từ ngày 01/7/1996, các bên tham gia giao dịch dân sự có thoả thuận bổ sung thì cần phân biệt như sau:
- Trường hợp các bên đang tiếp tục thực hiện hợp đồng hoặc khi hết hạn thực hiện hợp đồng, có thoả thuận kéo dài thời hạn thực hiện hợp đồng đó thì việc xác định thời hiệu căn cứ vào thoả thuận của các bên và được thực hiện theo quy định của các văn bản pháp luật có hiệu lực tại thời điểm giao kết hợp đồng.
- Trường hợp các bên đang tiếp tục thực hiện hợp đồng, có thoả thuận bổ sung mà thoả thuận đó là một phần không tách rời của hợp đồng đó thì việc xác định thời hiệu đối với hợp đồng nói chung (bao gồm cả thoả thuận mới) được thực hiện theo quy định của các văn bản pháp luật có hiệu lực tại thời điểm có thỏa thuận bổ sung.
- Trường hợp các bên đang tiếp tục thực hiện hợp đồng, có thoả thuận bổ sung mà thoả thuận đó như một hợp đồng mới thay thế hợp đồng cũ hoặc hoàn toàn độc lập với hợp đồng cũ, thì việc xác định thời hiệu đối với thoả thuận mới được thực hiện theo quy định của BLDS.
Đối với HĐVQSD đất được xác lập từ ngày 01/7/1996 đến trước ngày 01/01/2005 mà BLDS và các văn bản pháp luật khác không quy định thời hiệu khởi kiện: Kể từ ngày 01/01/2005 (ngày BLTTDS năm 2004 có hiệu lực), việc xác định thời hiệu khởi kiện để yêu cầu Toà án giải quyết vụ án dân sự là 02 năm kể từ ngày 01/01/2005 nếu tranh chấp phát sinh trước ngày 01/01/2005 hoặc kể từ ngày phát sinh tranh chấp nếu tranh chấp phát sinh từ ngày 01/01/2005.
Theo Điều 4 Nghị quyết số 02/2016/NQ-HĐTP ngày 30/6/2016 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân Tối cao, khi thụ lý, giải quyết vụ việc dân sự cần lưu ý: Thời điểm phát sinh tranh chấp, yêu cầu về dân sự quy định tại Điều 2 Nghị quyết số 103/2015/QH13 là ngày khởi kiện, ngày yêu cầu. Việc xác định ngày khởi kiện, ngày yêu cầu được thực hiện theo quy định tại các khoản 2, 3 và 4 Điều 190 BLTTDS năm 2015. Từ ngày 01/01/2017, Tòa án áp dụng quy định của BLTTDS và BLDS năm 2015 và luật khác có liên quan về thời hiệu khởi kiện, thời hiệu yêu cầu để thụ lý, giải quyết.
Đối với HĐVQSD đất được xác lập từ ngày 01/01/2005 mà BLDS và các văn bản pháp luật khác không quy định thời hiệu khởi kiện: Thời hiệu khởi kiện được thực hiện theo quy định tại Điều 159 BLTTDS năm 2004: Thời hiệu khởi kiện để yêu cầu Toà án giải quyết tranh chấp hợp đồng là 02 năm, kể từ ngày quyền và lợi ích hợp pháp của cá nhân, cơ quan, tổ chức, lợi ích công cộng, lợi ích của Nhà nước bị xâm phạm.
PV
