Tổng thuật Hội thảo: Đóng góp ý kiến của Liên đoàn Luật sư Việt Nam vào dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi)

Toàn cảnh Hội thảo.

Tham dự Hội thảo, về phía Liên đoàn Luật sư Việt Nam có Luật sư, Tiến sĩ Phan Trung Hoài, Phó Chủ tịch Liên đoàn Luật sư Việt Nam; Luật sư Nguyễn Văn Hậu, Ủy viên Ban Thường vụ, Chủ nhiệm Cơ quan truyền thông, Liên đoàn Luật sư Việt Nam; Luật sư Diệp Thị Hoài Nam, Chủ nhiệm Ủy ban Xây dựng pháp luật và Trợ giúp pháp lý; Thạc sĩ Đặng Ngọc Luyến, Tổng Biên tập Tạp chí Luật sư Việt Nam.

Ngoài ra, Hội thảo còn có sự tham dự của đại diện Ban Dân chủ pháp luật, Uỷ ban Trung ương Mặt trận Tổ quốc Việt Nam, cùng các Luật sư, phóng viên các cơ quan thông tấn báo chí tham dự đưa tin sự kiện.

Hội thảo do Luật sư, Tiến sĩ Phan Trung Hoài; Luật sư Nguyễn Văn Hậu; Luật sư Diệp Thị Hoài Nam; Thạc sĩ Đặng Ngọc Luyến đồng chủ trì.

Phát biểu khai mạc Hội thảo, Luật sư, Tiến sĩ Phan Trung Hoài, Phó Chủ tịch Liên đoàn Luật sư Việt Nam cho biết, thực hiện Kế hoạch số 676/KH-MTTW-BTT ngày 01/02/2023 của Ban Thường trực, Ủy ban Trung ương Mặt trận Tổ quốc Việt Nam về việc tổ chức lấy ý kiến Nhân dân đối với dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi); Công văn số 95/BTTP-CC,TPL ngày 02/02/2023 của Cục Bổ trợ tư pháp, Bộ Tư pháp đề nghị đóng góp ý kiến đối với dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), hôm nay Liên đoàn Luật sư Việt Nam tổ chức Hội thảo lấy ý kiến của các Đoàn Luật sư, các Luật sư đóng góp cho dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

Luật sư, Tiến sĩ Phan Trung Hoài, Phó Chủ tịch Liên đoàn Luật sư Việt Nam phát biểu khai mạc Hội thảo.

Luật sư Hoài nhấn mạnh, việc Liên đoàn Luật sư Việt Nam tham gia đóng góp ý kiến dự thảo Luật Đất đai vừa là thực hiện trách nhiệm, nghĩa vụ của tổ chức thành viên Mặt trận Tổ quốc Việt Nam, nhưng cũng là dịp để Liên đoàn Luật sư Việt Nam, Đoàn Luật sư và các Luật sư thực hiện chức năng xã hội của Luật sư trong việc tham gia xây dựng pháp luật, xây dựng nhà nước pháp quyền xã hội chủ nghĩa.

“Hy vọng từ thực tiễn hoạt động hành nghề Luật sư, với kinh nghiệm, kiến thức, kỹ năng Luật sư và tinh thần vì cộng đồng, các Luật sư và quý vị đại biểu sẽ nhiệt tình tham gia ý kiến, đóng góp trực tiếp vào các điều khoản, nội dung của dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, đặc biệt là đối với những vấn đề được đề nghị tập trung cho ý kiến, để Liên đoàn Luật sư Việt Nam có một bản góp ý chất lượng về dự thảo Luật Đất đai gửi tới các cơ quan nhà nước có thẩm quyền”, Luật sư, Tiến sĩ Phan Trung Hoài, Phó Chủ tịch Liên đoàn Luật sư Việt Nam nói.

Báo cáo dẫn đề tại Hội thảo, Luật sư Diệp Thị Hoài Nam, Chủ nhiệm Ủy ban Xây dựng pháp luật và Trợ giúp pháp lý cho biết, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đang được đưa ra lấy ý kiến Nhân dân tương đối đồ sộ, bao gồm 236 điều, được cơ cấu trong 16 chương. Tại Hội thảo này, các đại biểu, Luật sư tập trung tham gia ý kiến vào 9 vấn đề sau đây của dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

1. Người sử dụng đất là hộ gia đình

Về người sử dụng đất, Dự thảo Luật quy định theo hướng bỏ đối tượng là hộ gia đình là người sử dụng đất vì hiện nay việc xác định các thành viên trong hộ gia đình còn gặp nhiều khó khăn, vướng mắc, ảnh hưởng đến việc thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất mà trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ ghi tên của chủ hộ gia đình.

Đồng thời, dự thảo Luật có quy định xử lý chuyển tiếp đối với trường hợp hộ gia đình đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận quyền sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành để đảm bảo đầy đủ quyền và nghĩa vụ cho các thành viên trong hộ gia đình.

Tuy nhiên, có ý kiến đề nghị cần tiếp tục duy trì quy định về hộ gia đình trong dự thảo Luật do đây là chủ thể có tính lịch sử, tham gia sâu vào quan hệ đất đai và thực tế hiện nay còn nhiều giấy tờ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ghi tên chủ sử dụng đất là hộ gia đình,...).

Đề nghị cho ý kiến đối với quy định liên quan đến việc bỏ đối tượng là hộ gia đình sử dụng đất.

2. Các trường hợp giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất

Tại Điều 125, dự thảo Luật quy định cụ thể các trường hợp giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, không thông qua đấu thầu dự án có sử dụng đất bao gồm: các trường hợp giao đất không thu tiền sử dụng đất (Điều 118, dự thảo Luật) và các trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất, nhưng phải đáp ứng tiều chí, điều kiện (được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất mà chỉ có 01 đối tượng đề nghị được giao đất, thuê đất; dự án khai thác khoáng sản và giao đất, cho thuê đất cho các đối tượng chính sách xã hội; cho thuê đất làm mặt bằng sản xuất, kinh doanh đối với người được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm nhưng phải di dời; hỗ trợ cho thuê đất để tiếp tục sản xuất kinh doanh đối với trường hợp thu hồi đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp của người đang sử dụng; cho thuê đất đối với đơn vị sự nghiệp công lập đã tự chủ về tài chính; cho thuê đất đối với tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao sử dụng đất để xây dựng trụ sở làm việc…).

Đề nghị cho ý kiến đối với các quy định của dự thảo Luật về giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, không thông qua đấu thầu dự án có sử dụng đất.

3. Các trường hợp giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất

Điều 126 của dự thảo Luật quy định cụ thể các trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất gồm: (1) Đất do Nhà nước thu hồi để thực hiện dự án để thực hiện dự án đô thị, dự án khu dân cư nông thôn, dự án xây dựng nhà ở thương mại. (2) Sử dụng quỹ đất do Nhà nước quản lý, quỹ đất được tạo lập từ dự án tạo quỹ đất do Nhà nước đầu tư, quỹ đất do Nhà nước thu hồi; (3) Giao đất ở mà không thuộc trường hợp giao đất tái định cư, giao đất ở cho đối tượng là người có công. Đồng thời, dự thảo quy định điều kiện đất để thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất; điều kiện của người tham gia đấu giá; trách nhiệm công bố kế hoạch, danh mục các khu đất thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất trên Cổng thông tin đấu giá quyền sử dụng đất quốc gia, Cổng thông tin của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

Tại Điều 127 của dự thảo Luật quy định điều kiện về đất để thực hiện đấu thầu dự án có sử dụng đất (có trong kế hoạch sử dụng đất cấp huyện đã được phê duyệt; thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều 78 dự thảo Luật); tiêu chí đối với các trường hợp đấu thầu dự án có sử dụng đất; điều kiện của tổ chức, cá nhân tham gia đấu thầu dự án có sử dụng đất (thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất; đảo đảm các điều kiện về giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất và điều kiện khác theo quy định của pháp luật về đấu thầu).

Đề nghị cho ý kiến về các trường hợp và các điều kiện để giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất.

4. Các trường hợp Nhà nước cho thuê trả tiền một lần cho cả thời gian thuê

Điều 120 của dự thảo Luật quy định cụ thể một số trường hợp Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê phù hợp với tính chất, mục đích sử dụng đất, bảo đảm nguồn thu ổn định, gồm (1) sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; (2) sử dụng đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao. Đối với các trường hợp còn lại thì Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm để tạo ra nguồn thu ổn định, thường xuyên cho ngân sách nhà nước và giảm chi phí đầu vào cho các dự án sản xuất, kinh doanh.

Đề nghị cho ý kiến về các trường hợp Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.

5. Các trường hợp thỏa thuận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư

Điều 128 của dự thảo Luật quy định về các trường hợp sử dụng đất thực hiện dự án đầu tư thông qua thỏa thuận về quyền sử dụng đất, bao gồm: (1) thỏa thuận về quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án sản xuất, kinh doanh nông nghiệp; thỏa thuận về quyền sử dụng đất phi nông nghiệp để thực hiện dự án sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là dự án đô thị, nhà ở thương mại, khu dân cư nông thôn; (2) Thỏa thuận về quyền sử dụng đất nông nghiệp và chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là dự án đô thị, nhà ở thương mại, khu dân cư nông thôn; (3) thỏa thuận về quyền sử dụng đất ở và các loại đất không phải là đất ở để chuyển mục đích sử dụng đất thực hiện dự án đô thị, nhà ở thương mại, khu dân cư nông thôn. Đồng thời quy định về điều kiện và trình tự sử dụng đất thực hiện dự án đầu tư thông qua thỏa thuận về quyền sử dụng đất.

Đề nghị cho ý kiến về các quy định trên.

6. Các trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

Về thu hồi đất tại Chương VI dự thảo Luật dã quy định cụ thể các trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng và quy định rõ nội hàm dự án phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng (điều kiện, tiêu chí).

Đề nghị cho ý kiến về các trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng; các tiêu chí, điều kiện đã quy định trong dự thảo Luật.

7. Việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

Các đại biểu đồng chủ trì Hội thảo.

Dự thảo Luật (Chương VII) đã quy định cụ thể hơn về chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để sau khi thu hồi đất thì người dân có đất bị thu hồi phải có chỗ ở, bảo đảm cuộc sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ; thực hiện có hiệu quả việc đào tạo nghề, tạo việc làm, tổ chức lại sản xuất, ổn định đời sống cho người có đất bị thu hồi. Đồng thời, có quy định cụ thể hơn về việc lấy ý kiến người dân về phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

(Điều 85 của dự thảo Luật quy định cụ thể về việc lấy ý kiến người dân về phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư bao gồm: (1) hình thức lấy ý kiến (họp trực tiếp với người dân trong khu vực có đất thu hồi, niêm yết công khai phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi); (2) trách nhiệm lấy ý kiến và tổng hợp, tiếp thu, giải trình ý kiến của Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng; (3) thời gian, đối tượng, nội dung lấy ý kiến).

(Khoản 2 Điều 89 của dự thảo Luật quy định nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm người có đất bị thu hồi có chỗ ở, đảm bảo thu nhập và điều kiện sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ thông qua quy định trước khi thu hồi đất phải xây dựng khu tái định cư, đồng thời, quy định về các điều kiện để xây dựng các khu tái định (hạ tầng kỹ thuật; hạ tầng xã hội; phù hợp với điều kiện, phong tục, tập quán của từng vùng, miền) và thứ tự ưu tiên lựa chọn địa điểm tái định cư (tại địa bàn cấp xã nơi có đất bị thu hồi; đến địa bàn cấp huyện thuộc tỉnh, thành phố nơi có đất thu hồi, rồi mới đến địa bàn khác có điều kiện tương đương).

Đề nghị cho ý kiến về nội dung và tính khả thi của các quy định này.

8. Việc cho phép chuyển nhượng, thế chấp quyền thuê trong hợp đồng thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm

Liên quan đến chế độ quản lý, sử dụng các loại đất: Chương III và chương XIII dự thảo Luật đã bổ sung quy định liên quan đến quyền của người sử dụng đất, chế độ sử dụng các loại đất, trong đó, để thúc đẩy thương mại hóa quyền sử dụng đất theo chủ trương của Nghị quyết 18-NQ/TW, Điều 36 của dự thảo Luật đã bổ sung quyền đối với trường hợp thuê đất trả tiền hàng năm theo hướng, người được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm được quyền thế chấp, bán, cho thuê tài sản gắn liền với đất thuê và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất.

Có ý kiến cho rằng, việc bổ sung quyền này có thể dẫn đến thiếu công bằng giữa các trường hợp thuê đất trả tiền một lần và thuê đất trả tiền hàng năm; nhà đầu tư có thể lợi dụng chính sách này để vay vốn ngân hàng nhưng không có khả năng trả nợ.

Đề nghị cho ý kiến về việc bổ sung quy định quyền thuê trong hợp đồng thuê đất đối với trường hợp thuê đất trả tiền hàng năm.

9. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai

Điều 225 của dự thảo Luật quy định thẩm quyền giải quyết tranh chấp về đất đai theo hướng chuyển toàn bộ sang cho Tòa án nhân dân giải quyết; Ủy ban nhân dân các cấp không giải quyết tranh chấp đất đai mà chỉ cung cấp hồ sơ, tài liệu có liên quan đến việc quản lý, sử dụng đất để làm căn cứ cho Tòa án nhân dân giải quyết. Việc quy định như dự thảo Luật để phù hợp với chức năng, nhiệm vụ của cơ quan hành pháp và cơ quan tư pháp; đảm bảo tính nghiêm minh, thống nhất của pháp luật, một việc chỉ giao cho một cơ quan giải quyết; phù hợp với chiến lược cải cách tư pháp của Nhà nước, thông lệ, luật pháp quốc tế.

Có ý kiến cho rằng nên giữ như quy định hiện hành đối với trường hợp tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất thì được lựa chọn cơ quan giải quyết là Tòa án nhân dân hoặc Ủy ban nhân dân.

Đề nghị cho ý kiến đối với các quy định nêu trên.

Ngoài các vấn đề nêu trên, các đại biểu có thể cho ý kiến vào những vấn đề, nội dung khác của dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) mà trong quá trình hành nghề thấy có những bất cập, vướng mắc, thiếu tính khả thi cần được xem xét sửa đổi, bổ sung vào dự thảo Luật.

Luật sư Nguyễn Văn Hậu: Cần xây dựng hệ thống hạ tầng đối với các trường hợp thu hồi đất

Tại Hội thảo, Luật sư Nguyễn Văn Hậu, Ủy viên Ban Thường vụ, Chủ nhiệm Cơ quan truyền thông, Liên đoàn Luật sư Việt Nam đã trình bày tham luận.

Theo Luật sư Hậu, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã chính thức được đưa ra lấy ý kiến nhân dân từ ngày 03/01/2023, kéo dài cho đến ngày 15/3/2023. Kế hoạch lấy ý kiến nhằm triển khai thực hiện Nghị quyết số 170/NQ-CP của Chính phủ, đồng thời, huy động trí tuệ, tâm huyết của Nhân dân để hoàn thiện dự án Luật Đất đai (sửa đổi) bảo đảm chất lượng, khoa học, khả thi, đồng bộ, hiệu quả; phản ánh ý chí, nguyện vọng, vì lợi ích của Nhân dân và tạo không gian, nguồn lực cho sự phát triển của đất nước.

Luật sư Hậu đã đưa ra nhiều ý kiến nhằm góp ý một số nội dung trong dự thảo Luật đang được quan tâm và có nhiều ý kiến đề nghị sửa đổi bổ sung. Trong đó, đáng chú ý về ý kiến góp ý liên quan đến các trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.

Cụ thể, tại Chương VI và Chương VII dự thảo Luật đã quy định cụ thể các trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng và quy định rõ nội hàm dự án phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng (điều kiện, tiêu chí). Đồng thời, dự thảo Luật đã điều chỉnh cụ thể hơn về các chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để sau khi thu hồi đất thì người dân có đất bị thu hồi phải có chỗ ở, bảo đảm cuộc sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ; thực hiện có hiệu quả việc đào tạo nghề, tạo việc làm, tổ chức lại sản xuất, ổn định đời sống cho người có đất bị thu hồi. Những nội dung này đã thể hiện đúng tinh thần của Nghị quyết 18-NQ/TW, sửa đổi quy định đất đai theo hướng có lợi nhất cho người sử dụng đất, luật hóa rõ ràng nghĩa vụ của cơ quan chính quyền là phải tạo điều kiện cho người dân bị thu đất có cuộc sống bằng hoặc thậm chí là tốt hơn ở nơi ở cũ.

Luật sư Nguyễn Văn Hậu phát biểu tại Hội thảo.

Điều 78 dự thảo Luật đã quy định cụ thể các tiêu chí, điều kiện thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng cùng các trường hợp Nhà nước thu hồi đất, bao gồm:

(1) Dự án công trình đầu tư công hoặc dự án đầu tư theo phương thức đối tác công tư; dự án do Quốc hội chấp thuận chủ trương đầu tư; dự án công trình công cộng không nhằm mục đích kinh doanh; dự án do Nhà nước đầu tư để tạo quỹ đất; dự án xây dựng trụ sở làm việc của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao;

(2) Dự án công trình để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, trong đó có trường hợp thu hồi đất để thực hiện dự án đô thị, nhà ở thương mại.

Các tiêu chí, điều kiện thu hồi đất hầu hết đều nhằm mục đích phát triển như tạo quỹ đất đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; chỉnh trang đô thị, khu dân cư nông thôn; cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ, khu dân cư bị ô nhiễm môi trường, có nguy cơ sạt lở, sụt lún, bị ảnh hưởng bởi thiên tai có nguy cơ đe dọa đến tính mạng của người dân;...

Luật sư Hậu đề nghị bổ sung quy định đối với trường hợp thu hồi đất xây dựng hạ tầng cho người lao động tại các khu công nghiệp, khu chế xuất, khu tập trung người lao động; cần thể hiện rõ điều kiện bao gồm xây dựng cả vật chất và tinh thần, không chỉ có quy định xây nhà vì hiện nay đời sống tinh thần của người lao động ở các khu vực nói trên hầu hết đang rất hạn chế.

“Liên quan đến quy trình bồi thường, cần có sự tham gia của người bị thu hồi đất ngay từ giai đoạn ban đầu trong quá trình xây dựng phương án bồi thường. Trong trường hợp tỷ lệ người dân không đồng tình cao (chẳng hạn từ 10% trở lên) thì phải giải trình, thay đổi phương án như thế nào, dự luật cũng cần có quy định cụ thể, để đảm bảo tính dữ liệu của pháp luật khi có tình huống phát sinh trong thực tiễn”, Luật sư Hậu nhấn mạnh.

Về lấy ý kiến và công bố công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, theo Luật sư Hậu, Điều 68 dự thảo Luật quy định cơ quan lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có trách nhiệm lấy ý kiến các cơ quan có liên quan, Ủy ban Mặt trận Tổ quốc thông qua trang thông tin điện tử của Cơ quan lập quy hoạch sử dụng đất; đối với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện thì niêm yết công khai tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã, điểm dân cư, tổ chức hội nghị, hội thảo, phát phiếu lấy ý kiến các hộ gia đình, cá nhân đại diện cho các xã, phường, thị trấn.

Có thể thấy việc lấy ý kiến về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện được quy định chi tiết và gồm nhiều hình thức hơn so với quy hoạch cấp tỉnh và cấp quốc gia.

Hình thức công bố công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được quy định tại Điều 73 dự thảo Luật bao gồm công bố tại trụ sở cơ quan và trên cổng thông tin điện tử.

“Tuy nhiên, cũng cần xem xét liệu có cần bổ sung thêm hình thức nào khác để đảm bảo toàn bộ tổ chức, cá nhân sử dụng đất đều được thông tin về nội dung quy hoạch. Ví dụ như đối với những vùng nông thôn chưa phát triển và khó khăn trong việc di chuyển, cơ quan chính quyền có thể tổ chức các buổi họp tại trụ sở cơ quan, nhà văn hóa địa phương hoặc dùng hình thức phát phiếu thông tin tận nhà”, Luật sư Hậu nêu quan điểm.

Về tổ chức thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, Điều 74 dự thảo Luật quy định hàng năm Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm tổ chức rà soát, xử lý và công bố công khai việc hủy bỏ thu hồi đất, chuyển mục đích đối với đất đã được ghi trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện mà sau 03 năm không thực hiện.

Luật sư Hậu đề nghị cân nhắc thời hạn 03 năm, và nếu cần thiết nên rút ngắn thời gian để đảm bảo được cuộc sống của người dân ở nơi có quyết định thu hồi đất được ổn định và không làm xáo trộn cuộc sống.

Ngoài ra, Luật sư Hậu cũng đưa ra nhiều ý kiến góp ý liên quan đến giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất; đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận và các thủ tục hành chính, dữ liệu, thông tin đất đai; cơ chế, chính sách tài chính, giá đất; chế độ quản lý, sử dụng các loại đất; về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai;...

Luật sư Trương Thanh Đức: Cần làm rõ các thuật ngữ

Đánh giá về việc cho phép chuyển nhượng, thế chấp quyền thuê trong hợp đồng thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), Luật sư Trương Thanh Đức cho biết, về cơ bản, dự thảo Luật vẫn giữ nguyên các quy định về việc chuyển nhượng, thế chấp quyền sử dụng đất nói chung, đất thuê trả tiền hằng năm nói riêng. Ví dụ, pháp nhân, cá nhân và nhóm cá nhân (tổ chức phi pháp nhân) sử dụng đất tại cảng hàng không, sân bay và đất dành cho đường sắt, dù là đất được giao hay đất thuê (gồm cả thuê trả tiền một lần hay trả tiền hằng năm) đều không được phép chuyển nhượng, thế chấp (quy định tại Điều 199 và 200 của dự thảo Luật). Tuy nhiên, vẫn được chuyển nhượng, thế chấp tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất.

Theo Luật sư Đức, dự thảo Luật không quy định rõ ràng, minh định, thống nhất quyền nói chung, quyền chuyển nhượng và thế chấp nói riêng (trong đó có chuyển nhượng và thế chấp quyền sử dụng đất thuê trả tiền hằng năm) của người sử dụng đất.

Có 16 điều của dự thảo Luật nhắc đến việc thế chấp quyền sử dụng đất, trong đó có 3 điều không được thế chấp (các Điều 193, 199 và 200). Trong tổng số 16 điều này thì việc sử dụng từ ngữ không thống nhất là thế chấp “quyền” hay “bằng quyền”, cụ thể như sau: 3 lần quy định thế chấp “quyền sử dụng đất” (các Điều 29, 40 và 49); 11 lần quy định thế chấp “bằng quyền sử dụng đất” (các Điều 28, 31, 34, 35, 42, 44, 134, 178, 193, 199 và 200); 2 lần còn lại không chỉ rõ là thế chấp “quyền sử dụng đất” hay “bằng quyền sử dụng đất” (các Điều 30 và 168).

Luật sư Trương Thanh Đức.

Trong đó, liên quan đến quy định tại khoản 8, Điều 24 của dự thảo Luật về nhóm quyền quan trọng của công dân đối với đất đai, cụ thể như sau:

“8. Nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất; mua, bán, nhận chuyển nhượng cổ phần, phần vốn góp là giá trị quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật”.

Luật sư Đức cho rằng, dự luật viết như vậy dẫn đến không phân biệt được người sử dụng đất nói chung, công dân nói riêng có những quyền gì. Chỉ riêng 2 điều khoản trên thì cộng lại (theo cách phân chia chi tiết quyền) đã thấy cá nhân có ít nhất 14 quyền và vẫn chưa đủ. Ví dụ ở trên có 2 quyền là “chuyển nhượng” và “nhận chuyển nhượng”, nhưng lại chỉ có quyền “thế chấp” mà không có quyền “nhận thế chấp”.

Đồng thời, trong 6 quyền đều mang tính chất “tiếp nhận” kể trên, thì lại chèn ngược 1 từ không cùng trường nghĩa mang tính “chuyển giao”, đó là “bán” cổ phần,…

Ngoài ra, Luật sư cho rằng, việc bổ sung quyền mới “mua, bán, nhận chuyển nhượng cổ phần, phần vốn góp là giá trị quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật” là không hợp lý, vì về nguyên tắc, việc “quyền sử dụng đất” hay “giá trị quyền sử dụng đất” đã góp vốn và được ghi nhận thành “cổ phần” (hay “phần vốn vốn” thì giống như mọi loại cổ phần khác và không còn liên quan gì đến tài sản góp vốn. “Đất” hay “quyền sử dụng đất” hay “giá trị quyền sử dụng đất”, khi đó là tài sản nhận chuyển nhượng, được giao hoặc được thuê của công ty, chứ cổ đông công ty (cổ phần) hoặc thành viên công ty (TNHH) không có quyền hoặc nghĩa vụ liên quan gì đến “đất” hay “quyền sử dụng đất” hay “giá trị quyền sử dụng đất”.

Do đó, Luật sư Đức kiến nghị cần viết điều khoản quy định đầy đủ quyền của người sử dụng đất, trong đó tách thành các quyền và nhóm quyền khác nhau, sau đó các điều khoản khác viện dẫn đến từng quyền hoặc từng nhóm quyền hoặc toàn bộ quyền. Ngoài ra, cần viết các điều khoản quy định về quyền của công dân hay người sử dụng đất thì phải để cho người đọc thấy ngay rằng đó là toàn bộ quyền hay một phần quyền, nếu chỉ là một phần quyền thì còn có có quy định ở điều nào khác.

Bên cạnh đó, cần phải bỏ quy định về việc “mua, bán, nhận chuyển nhượng cổ phần, phần vốn góp là giá trị quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật”.

Luật sư Nguyễn Hoàng Nhật Thi: Làm rõ tiêu chí xác định các loại dự án thuộc diện thu hồi được liệt kê trong dự thảo Luật

Trình bày tham luận tại Hội thảo, Luật sư Nguyễn Hoàng Nhật Thi, Phó Giám đốc Công ty Luật TNHH T&P nhấn mạnh, nghiên cứu khoản 2, 3 và 4 Điều 78 của dự thảo Luật, Luật sư Thi đánh giá hiện các dự án được liệt kê tại khoản 2 mới chỉ mang tính liệt kê tên dự án mà chưa có điều kiện, tiêu chí cụ thể; các dự án được liệt kê tại khoản 3 được nêu một số tiêu chí, điều kiện tại khoản 4 theo hướng cụ thể hoá từng dự án tại khoản 3 nhưng vẫn theo hướng nêu tên dự án và tiêu chí, điều kiện bổ sung mà chưa thể hiện tiêu chí để xác định một dự án có đúng là thuộc trường hợp được nêu tên hay không. 

Luật sư Nguyễn Hoàng Nhật Thi.

Trên thực tế hai dự án cùng tên gọi nhưng có thể có những phạm vi, mục tiêu khác nhau, trong nhiều trường hợp có phạm vi, mục tiêu “phức hợp”, đa mục đích.  Điều này sẽ dẫn tới cơ quan nhà nước có thẩm quyền gặp khó khăn để phân biệt và “định lượng” một dự án chỉ cần có tên dự án bao gồm một trong các loại dự án được thu hồi đất theo quy định đã thoả mãn điều kiện thuộc trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng hay chưa. 

Do đó, Luật sư đề xuất bổ sung một quy định tại Điều 78 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) về việc một dự án được nêu tên tại khoản 2 và 3 của Điều 78 cần đáp ứng tiêu chí có ít nhất 70-80% diện tích sử dụng đất của dự án hoặc ít nhất 70-80% các công trình của dự án theo đúng loại hình dự án được nêu tên thì sẽ được áp dụng Nhà nước thu hồi đất.

Bên cạnh đó, Luật sư Thi cho rằng, cần cân nhắc bổ sung trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) một số trường hợp được Nhà nước thu hồi đất đã được quy định tại Luật Đất đai 2013 gồm các dự án kết cấu hạ tầng kỹ thuật như giao thông, thủy lợi, cấp nước, thoát nước, điện lực, thông tin liên lạc; hệ thống dẫn, chứa xăng dầu, khí đốt; kho dự trữ quốc gia. Đồng thời, cần cân nhắc trường hợp Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án đô thị có quy mô lớn không phân biệt chỉ sử dụng các loại đất không phải là đất ở.

Luật sư Đặng Thị Ngọc Hạnh: Cần làm rõ hơn những thông tin về đất đai và hiệu lực pháp lý của các loại thông tin

Trình bày tham luận theo hình thức trực tuyến, Luật sư, Thạc sĩ Đặng Thị Ngọc Hạnh, Chủ nhiệm Đoàn Luật sư tỉnh Thừa Thiên Huế đã đóng góp ý kiến về quyền tiếp cận thông tin về đất đai tại dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

Theo đó, Luật Tiếp cận thông tin (TCTT) năm 2016 có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2018 đã quy địn,h việc thực hiện quyền TCTT của công dân, nguyên tắc, trình tự, thủ tục thực hiện quyền TCTT, trách nhiệm và nghĩa vụ của cơ quan Nhà nước trong việc bảo đảm quyền TCTT của công dân. Như vậy, quyền TCTT là quyền của mọi công dân được tiếp cận những thông tin đã được ban hành và lưu trữ tại các cơ quan tổ chức, tổ chức công quyền, trong đó kể cả các thông tin về đất đai. Về vấn đề này, tại dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) chỉ mới nêu những điều luật cơ bản mà tính khả thi rất khó thực hiện khi phần lớn các tranh chấp đất đai hầu hết xuất phát từ việc thiếu minh bạch, thiếu công khai thông tin về đất.

“Do đó, khi xây dựng Luật cần làm rõ hơn những thông tin về đất đai là những thông tin loại gì? Hiệu lực pháp lý của các loại thông tin này theo thứ tự ưu tiên như thế nào? Thời hạn hiệu lực của thông tin đã được công bố hoặc công khai”, Luật sư Hạnh chia sẻ.

Luật sư Đặng Thị Ngọc Hạnh.

Về các quy định tại Mục 2 Chương IX về giao đất cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất và các trường hợp không đấu giá quyền sử dụng đất (Điều 125, 126, 127 và 128), theo Luật sư Hạnh, một trong những vướng mắc còn tồn tại hiện nay là quyền sử dụng đất liên quan đến các dự án không chỉ do Luật Đất đai điều chỉnh mà còn bị chi phối bởi Luật Đầu tư năm 2020, Luật Doanh nghiệp năm 2020, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở, Luật Xây dựng,… Do đó, khi sửa đổi Luật Đất đai cần nghiên cứu tính đồng bộ và tính thống nhất trong quá trình vận hành và điều chỉnh của các Luật liên quan.

Luật sư Hà Hải: Quyền sử dụng đất của hộ gia đình

Góp ý dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), Luật sư Hà Hải nêu ý kiến, theo khoản 29, Điều 3, Luật Đất đai 2013: “Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất”. Khoản 2, Điều 5, dự thảo Luật: “Hộ gia đình sử dụng đất gồm những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, có quyền sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành (sau đây gọi là hộ gia đình)”.

Nhận thấy, dự thảo Luật đã tháo gỡ được vướng mắc về việc “đang sống chung” khi xác định quyền sử dụng đất của hộ gia đình. Bởi theo Luật sư, thực tế nhiều trường hợp các thành viên trong gia đình không sống chung nhưng có công sức đóng góp tạo lập tài sản chung và có nguyện vọng được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình. Đồng thời, theo khoản 5, Điều 143, dự thảo Luật đã liệt kê cụ thể tên các thành viên trong hộ gia đình trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Theo đó, điều này sẽ giảm bớt những thủ tục hành chính liên quan đến việc xác định chính xác các thành viên của hộ gia đình có quyền sử dụng đất chung. Tuy nhiên, Luật sư cũng cho hay nội dung dự thảo Luật vẫn chưa làm rõ được hai vấn đề. Cụ thể:

Thứ nhất, dự thảo Luật đề cập “có quyền sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành”. Theo Luật sư, vấn đề đặt ra là quyền sử dụng đất được nêu tại khoản 2, Điều 5, dự thảo Luật là quyền sử dụng đất riêng hay quyền sử dụng đất chung; đối với đất hộ gia đình thì việc ghi nhận rõ là quyền sử dụng đất chung là phù hợp.

 Đồng thời, theo điểm a, khoản 2, Điều 28, dự thảo Luật: “Nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất thì có các quyền và nghĩa và nghĩa vụ sau: a. Nhóm người sử dụng đất gồm thành viên hộ gia đình, cá nhân thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của cá nhân theo quy định của Luật này”. Theo Luật sư, nhóm người sử dụng đất có chung quyền sử dụng đất có nhóm thành viên hộ gia đình.

Thứ hai, theo dự thảo Luật: “Hộ gia đình sử dụng đất gồm những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, có quyền sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành (sau đây gọi là hộ gia đình)”. Tuy nhiên, Luật sư cho hay, việc xác định thời điểm “trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành” là không phù hợp. Bởi lẽ, một đặc điểm khác biệt trong mối quan hệ sử dụng đất chung của hộ gia đình là họ phải được cấp chung và cấp cùng thời điểm; trường hợp đất sử dụng chung cấp cho hộ gia đình nhưng người cấp trước, người cấp sau thì sẽ mất đi giá trị ban đầu mà chế định về việc cấp quyền sử dụng đất chung cho hộ gia đình muốn hướng tới.

Theo đó, Luật sư kiến nghị bổ sung quy định tiếp tục quy định hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất.

Luật sư Hà Hải.

Trách nhiệm cung cấp thông tin

Liên quan đến việc cung cấp thông tin đất đai, Luật sư Hà Hải cho biết, theo khoản 4, Điều 28, Luật Đất đai 2013: “Cơ quan Nhà nước, người có thẩm quyền trong quản lý, sử dụng đất đai có trách nhiệm tạo điều kiện, cung cấp thông tin về đất đai cho tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật”. Tuy nhiên, dự thảo Luật đã lược bỏ khoản 4, Điều 28, Luật Đất đai 2013 nêu trên. Theo đó, Luật sư cho rằng, việc lược bỏ này hoàn toàn không phù hợp, không giải quyết được các bất cập thực tiễn mà còn là rào cản rất lớn gây khó khăn hơn cho người dân trong việc thực hiện quyền tiếp cận thông tin liên quan đến đất đai của mình. Cụ thể:

(i) Việc đưa quy định rõ ràng về việc cơ quan nhà nước và người có thẩm quyền trong quản lý, sử dụng đất đai cung cấp thông tin về đất đai cho cá nhân là cơ sở để các cá nhân có nhu cầu yêu cầu cung cấp sẽ ràng buộc trách nhiệm cung cấp thông tin của những cơ quan và cá nhân nêu trên.

(ii) Mặc dù, Điều 25, dự thảo đã quy định quyền tiếp cận thông tin của công dân. Tuy nhiên, nhiều thông tin đất đai không được công bố công khai trên cổng thông tin quốc gia và dịch vụ công trực tuyến để người dân có thể tiếp cận.  

(iii) Dự thảo chưa quy định cụ thể về thời hạn và trách nhiệm tiếp nhận, trả lời yêu cầu cung cấp thông tin của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi tổ chức và cá nhân có yêu cầu. Bởi, thực tế đã có rất nhiều trường hợp người dân thì gặp nhiều khó khăn trong việc thực hiện quyền được tiếp cận, yêu cầu cung cấp thông tin, tài liệu liên quan đến đất đai vì các cơ quan nhà nước có thẩm quyền không cung cấp thông tin, cung cấp không đầy đủ, chậm cung cấp thông tin hoặc không có văn bản trả lời, giải thích cho người dân cụ thể về vấn đề nêu trên. Đồng thời, do pháp luật chưa có quy định cụ thể về thời hạn giải quyết yêu cầu cung cấp thông tin nêu trên đã tạo kẽ hở cho nhiều cơ quan nhà nước có thẩm quyền lợi dụng để gây khó dễ và hạch sách người dân.

Theo đó, Luật sư kiến nghị, dự thảo không nên lược bỏ khoản 4, Điều 28, Luật Đất đai mà thay vào đó nên chỉnh sửa, bổ sung đầy đủ hơn. Cụ thể cần chỉnh sửa, bổ sung nội dung như sau: (i) Thay từ “có trách nhiệm tạo điều kiện” thành “có nghĩa vụ tạo điều kiện”; (ii) Bổ sung quy định về thời hạn và trách nhiệm tiếp nhận, trả lời yêu cầu cung cấp thông tin liên quan đến đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền tổ chức, cá nhân yêu cầu. 

Trong trường hợp không cung cấp được thông tin, tài liệu theo yêu cầu thì phải thông báo bằng văn bản cho tổ chức và cá nhân có yêu cầu biết, trong đó, ghi rõ lý do của việc không cung cấp được thông tin, tài liệu. Nếu quá thời hạn mà cơ quan nhà nước có thẩm quyền không cung cấp thông tin, tài liệu hoặc không có văn bản trả lời thì phải chịu trách nhiệm theo quy định của pháp luật đối với hành vi vi phạm nghĩa vụ cung cấp thông tin, tài liệu của mình.

Cần bổ sung cơ chế về tài chính liên quan đến đất đai

Luật sư Trương Anh Tuấn, Trưởng Ban pháp chế Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đã đưa ra nhiều ý kiến đóng góp đối với dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). Trong đó, liên quan đến nhóm chính sách thu hồi đất và chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, Luật sư cho rằng, Nhà nước xem xét tới các khía cạnh, yếu tố khác nhau về việc thu hồi đất, bồi thường đất, nhưng việc triển khai dự án không đúng, không phù hợp, sai lệch thiết kế, dẫn tới quyền lợi của người dân chưa được đảm bảo thì lại chưa xây dựng quy định pháp luật để giải quyết trường hợp này. Thực tế xảy ra nhiều trường hợp dự án chậm hàng chục năm hoặc không triển khai được nữa, cũng không thu hồi được dự án, do đó, làm thiệt hại tới Nhà nước, cộng đồng, người dân ở xung quanh và trực tiếp liên quan tới dự án.

Luật sư Trương Anh Tuấn.

Trách nhiệm mà chủ đầu tư đang bị gánh chịu chỉ là bị thu hồi mà không được đền bù, nhưng không phải gánh chịu bồi thường thiệt hại cho việc chậm trễ triển khai dự án này.

“Vì vậy, cần phải có quy định trách nhiệm tương ứng về việc chủ đầu tư phải bồi thường thiệt hại, chịu phạt cho Nhà nước nói chung và bao gồm người dân khi triển khai dự án liên quan tới  việc trả quyền lợi cho người dân trong dự án. Việc này mới đảm bảo được bình đẳng trước pháp luật giữa chủ đầu tư và người dân, khi người dân bị cưỡng chế, thu hồi đất ra khỏi đất nơi mình ở, kinh doanh, còn chủ đầu tư thì không bị thiệt hại gì ngoài số tiền đã đầu tư vào dự án, không phải gánh trách nhiệm gì về tài chính, hành chính đối với tổ chức, cá nhân liên quan”, Luật sư Tuấn kiến nghị.

Bên cạnh đó, Luật sư cho biết cần phải bổ sung cơ chế về tài chính để chống đầu cơ đất đai, bởi hiện nay, giá đất không phù hợp với điều kiện kinh tế hiện trạng. Lý do là đầu cơ đất đai, dẫn tới người có nhu cầu sử dụng sau cùng bị mua cao hơn nhiều lần so với giá hiện trạng. Nếu xây dựng được cơ chế, biện pháp tránh mua nhiều đất, sở hữu nhiều nhà, thì sẽ không còn hiện tượng buôn đất, buôn nhà.

Đồng ý kiến với Luật sư Tuấn, tham gia thảo luận trực tuyến, Luật sư Trịnh Ngọc Ninh, Đoàn Luật sư tỉnh Thanh Hóa cho rằng, cần thống nhất bỏ quy định về hộ gia đình trong dự thảo nhằm tránh tình trạng tranh chấp, gây khó khăn trong quá trình thực hiện các thủ tục liên quan. Ngoài ra, liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất, Luật sư Ninh kiến nghị cần làm rõ quy định về chuyển tiếp để có thể giải quyết rõ hơn các vấn đề liên quan.

Góp ý vào khoản 2 Điều 118 của dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) về giao đất không thu tiền sử dụng đất, Luật sư Nguyễn Văn Hà, Phó Chủ nhiệm Đoàn Luật sư TP. Hà Nội đề xuất, cần sửa đổi theo hướng làm rõ quyền và lợi ích của các tổ chức xã hội nghề nghiệp trong trường hợp Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất.

Luật sư Nguyễn Văn Hà.

Liên quan đến vấn đề người Việt Nam định cư ở nước ngoài, Luật sư Hà cho rằng, không nên tách riêng giữa cá nhân trong nước và người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Luật sư kiến nghị tại dự thảo Luật cần đưa các chủ thể này vào Điều 5 quy định về cá nhân trong nước nhằm đảm bảo đồng bộ với quy định tại Luật Hộ tịch. 

Luật sư Nguyễn Đức Mạnh, Phó Giám đốc Công ty Luật Bizlink cho rằng, dự thảo Luật vẫn còn nhiều điểm bất cập, như: Giá đất và bảng giá đất không quy định rõ ràng; thẩm quyền của Chủ tịch UBND, Hội đồng nhân dân chưa sát với thực tế...

Về giải quyết tranh chấp liên quan đến đất đai, nhiều định nghĩa còn chung chung. Do đó, Luật sư kiến nghị cần nghiên cứu, bổ sung và làm rõ thêm các quy định nhằm hoàn thiện pháp luật và hạn chế những bất cập nêu trên.

Luật sư Lại Thị Hồng: Cần quy định rõ thế nào là “dự án đô thị”?

Góp ý quy định về các trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất tại dự thảo Luật Đất đai, Luật sư Lại Thị Hồng, Trưởng phòng Tư vấn pháp lý dự án 1, Công ty Luật TNHH T&P cho biết, khoản 1 Điều 126 dự thảo Luật quy định 03 trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất, bao gồm:

- Đất do Nhà nước thu hồi hoặc giao đất, cho thuê đất hoặc sử dụng đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở để thực hiện dự án đô thị, dự án khu dân cư nông thôn, dự án xây dựng nhà ở thương mại;

- Sử dụng quỹ đất do Nhà nước quản lý, quỹ đất được tạo lập từ dự án tạo quỹ đất do Nhà nước đầu tư, quỹ đất do Nhà nước thu hồi khi sắp xếp lại, xử lý trụ sở làm việc, cơ sở hoạt động sự nghiệp, cơ sở sản xuất, kinh doanh mà tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu nhà nước để thực hiện dự án sử dụng đất vào mục đích cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, thương mại, dịch vụ;

- Cá nhân được giao đất ở mà không thuộc trường hợp giao đất tái định cư, giao đất ở cho đối tượng là người có công.

Luật sư Hồng kiến nghị, cần quy định rõ thế nào là “dự án đô thị”. Theo đó, mặc dù sử dụng khá nhiều lần thuật ngữ “dự án đô thị” nhưng dự thảo Luật lại chưa định nghĩa thế nào là “dự án đô thị”. Các văn bản quy phạm pháp luật hiện hành cũng không có định nghĩa “dự án đô thị”. Luật Quy hoạch đô thị 2009 chỉ giải thích khái niệm về “đô thị”, “đô thị mới”, “khu đô thị mới” và nhắc đến thuật ngữ “dự án khu đô thị”. Nghị định số 11/2013/NĐCP ngày 14/01/2013, của Chính phủ về quản lý đầu tư phát triển đô thị (Nghị Định 11/2013/NĐ-CP) cũng chỉ có các định nghĩa về “dự án đầu tư phát triển đô thị”, “dự án đầu tư xây dựng khu đô thị”, “dự án đầu tư xây dựng công trình trong đô thị” (khoản 8, 9, 10 Điều 2 Nghị Định 11/2013/NĐ-CP), mà chưa sử dụng thuật ngữ “dự án đô thị”. 

“Như vậy, cần hiểu “dự án đô thị” tại dự thảo Luật là như thế nào? Liệu “dự án đô thị” sẽ được hiểu là dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, hay “dự án đô thị” sẽ được hiểu là dự án đầu tư xây dựng các công trình trong đô thị hoặc dự án đầu tư phát triển đô thị? Chúng tôi cho rằng, nếu sử dụng riêng “dự án đô thị” thì dự thảo cần quy định rõ ràng thế nào là “dự án đô thị”, nên xem xét quy định thống nhất, đồng bộ với các văn bản quy phạm pháp luật đang có hiệu lực thi hành”, Luật sư Hồng nói. 

Ngoài ra, Luật sư Hồng cho rằng, cần phân biệt rõ các trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện “dự án đô thị, dự án khu dân cư nông thôn, dự án xây dựng nhà ở thương mại”. Dự thảo đang quy định đất do “Nhà nước thu hồi” hoặc “giao đất, cho thuê đất” hoặc “sử dụng đất nông nghiệp, sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở” để thực hiện “dự án đô thị, dự án khu dân cư nông thôn, dự án xây dựng nhà ở thương mại” là một trong các trường hợp phải đấu giá quyền sử dụng đất.

Luật sư Lại Thị Hồng.

“Tuy nhiên, chúng tôi cho rằng cơ quan soạn thảo nên nghiên cứu kỹ lưỡng, thận trọng, có quy định cụ thể, rõ ràng về quy định “sử dụng đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở” phải đấu giá. Chúng tôi cho rằng quy định này chưa rõ ràng, chưa đủ để xác định trường hợp nào được coi là “sử dụng đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở”, Luật sư Hồng nhấn mạnh. 

Bên cạnh đó, liên quan đến quy định về đấu giá quyền sử dụng đất, Luật sư Hồng kiến nghị nên xem xét lại tính khả thi của quy định về điều kiện đất thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất tại điểm d khoản 3 Điều 126 dự thảo Luật; cân nhắc điều chỉnh điều kiện của tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá “phải có đề xuất dự án đầu tư”; cần sửa đổi quy định ràng buộc trách nhiệm của người trúng đấu giá “phải đảm bảo hoàn thành dự án theo tiến độ nhưng không quá 05 năm kể từ ngày được bàn giao đất thực địa” tại điểm h khoản 3 Điều 126 dự thảo Luật.

Về vấn đề “tiêu chí đối với các trường hợp” đấu thầu dự án có sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư, Luật sư Hồng đưa ra một số kiến nghị:

- Nên thay thế thuật ngữ “tiêu chí đối với các trường hợp” bằng thuật ngữ “các trường hợp”;

- Không nên bó hẹp 07 trường hợp phải đấu thầu dự án có sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư như quy định tại khoản 2 Điều 127 dự thảo Luật;

- Cần xem xét, định nghĩa rõ ràng thế nào là “mục đích kinh doanh” trong trường hợp “cho thuê đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh”;

- Cần xem xét tính hợp lý của quy định “giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, cơ sở hoả táng để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng” (điểm c khoản 2 Điều 127 dự thảo Luật) là một trong các trường hợp đấu thầu dự án có sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư;

- Xem xét bỏ quy định tiêu chí đấu thầu dự án có sử dụng đất có quy mô diện tích từ 50ha trở lên tại khu vực nông thôn và 20ha trở lên tại khu vực đô thị;...

Luật sư Trương Anh Tú: Đảm bảo lợi ích của Nhân dân khi thu hồi đất

Tham gia đóng góp ý kiến trực tuyến tại Hội thảo, Luật sư Trương Anh Tú, Chủ tịch TAT Law firm đánh giá, dự thảo Luật Đất đai sửa đổi có nhiều đột phá trong các quy định. Theo Luật sư Tú, dự thảo Luật quy định nguyên tắc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đảm bảo giữa quy hoạch sử dụng đất và các quy hoạch ngành, lĩnh vực có sử dụng đất, quy hoạch sử dụng đất quốc gia phải phù hợp, thống nhất...

“Tuy nhiên, thế nào là quy hoạch ngành, lĩnh vực có sử dụng đất lại không được quy định. Các quy hoạch ngành, lĩnh vực có sử dụng đất gồm ngành nào, lĩnh vực nào, căn cứ cơ sở xác định các quy hoạch ngành, lĩnh vực có sử dụng đất. Do đó, cần có quy định cụ thể về vấn đề này để tránh sự chồng chéo trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất”, Luật sư Tú nói.

Ngoài ra, dự thảo Luật quy định việc lấy ý kiến đối với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quốc gia, cấp tỉnh, cấp huyện ngoài lấy ý kiến các cơ quan ban ngành còn lấy ý kiến của “cộng đồng, cá nhân khác có liên quan về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất” (điểm a khoản 1, điểm a khoản 2,  điểm a khoản 3 Điều 68).

Luật sư Trương Anh Tú đóng góp ý kiến trực tuyến tại Hội thảo.

Luật sư Tú cho rằng, việc quy định việc lấy ý kiến cộng đồng, cá nhân khác có liên quan về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là khá chung chung không thấy rõ được yếu tố “Nhân dân”, cần đặt Nhân dân vào vị trí trung tâm để lấy ý kiến khi xây dựng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Do đó, cụm từ “cộng đồng, cá nhân khác có liên quan về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất” nêu trong điểm a khoản 1, điểm a khoản 2,  điểm a khoản 3 Điều 68 dự thảo Luật cần thay thành “nhân dân vùng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất” để đảm bảo việc lấy ý kiến người dân tại các vùng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.

Về thẩm quyền thu hồi đất (Điều 82), dự thảo Luật quy định UBND cấp huyện ban hành quyết định thu hồi đất đối với cá nhân, hộ gia đình, cộng đồng dân cư giống như Luật Đất đai 2013. Điều này dẫn đến những bất cập trong thực tiễn, nếu vẫn để UBND huyện thu hồi đất thì tới đây tiếp tục sẽ có nhiều bức xúc trong nhân dân. Thực tế cho thấy, phần lớn các vụ kiện liên quan đến đất đai là thu hồi đất. Theo đó, nếu UBND huyện thu hồi thì các khiếu kiện của người dân được thực hiện tại các cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong địa bàn tỉnh, kết quả giải quyết thường chính quyền, cơ quan trong cùng địa phương bảo vệ nhau, không đảm bảo quyền lợi cho Nhân dân. Hơn nữa, UBND cấp huyện không phải ở địa phương nào cũng có kinh nghiệm trong hoạt động thu hồi đất, một số yếu tố chủ quan khách quan như năng lực cán bộ, nguồn lực không đảm bảo. Vì vậy, Luật sư đề xuất giao thẩm quyền thu hồi đất cho UBND cấp tỉnh để đảm bảo tính thống nhất cũng như quyền lợi cho Nhân dân khi phát sinh khiếu kiện.

Liên quan đến quy định tại điểm b khoản 3 Điều 85 dự thảo Luật: “Cơ quan có thẩm quyền thẩm định phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trước khi trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định thu hồi đất”. Luật sư Tú kiến nghị, cần quy định rõ cơ quan có thẩm quyền thẩm định là cơ quan nào, cơ quan này phải đảm bảo có đủ chức năng, chuyên môn để đảm bảo việc thẩm định phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đúng luật, khách quan, đảm bảo quyền lợi cho người dân.

Góp ý tại Hội thảo, Luật sư Nguyễn Văn Hậu cho rằng, việc sửa đổi Luật Đất đai cần phải tương thích với các luật khác, như: Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Quản lý tài sản công…

Luật sư dẫn chứng, tại khoản 2, Điều 29, Luật Đất đai về thời điểm thực hiện chuyển quyền sử dụng đất quy định người đó phải có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, khi so sánh với điểm a, khoản 5, Điều 14, Luật Kinh doanh bất động sản thì thời điểm chuyển quyền sử dụng nhà ở, kinh doanh bất động sản từ thời điểm người đó bàn giao và trả tiền thì điều này đã hợp pháp.

Theo Luật sư, cùng một thời điểm nhưng bị chi phối quá nhiều luật thì cần phải tương thích lại với các luật khác.

Luật sư Hậu cũng đề xuất tại Điều 71 dự thảo Luật cần phải có nguyên tắc điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là cơ chế ngăn ngừa các nhóm lợi ích tác động vào điều chỉnh quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất vì lợi ích riêng.

Tham gia đóng góp ý kiến thảo luận tại Hội thảo, Luật sư, Tiến sĩ Phan Trung Hoài, Phó Chủ tịch Liên đoàn Luật sư Việt Nam cho rằng, cần làm rõ hơn vai trò, trách nhiệm của Nhà nước với tư cách đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý về đất đai.

Theo Luật sư Hoài, thực tiễn thi hành Luật Đất đai và các vụ án hình sự vi phạm các quy định về quản lý đất đai, quản lý, sử dụng tài sản công gây thất thoát lãng phí được đưa ra xét xử thời gian qua cho thấy một thực tế là chính một số cá nhân nhân danh “đại diện chủ sở hữu” đã lợi dụng chức vụ, quyền hạn để trục lợi, tham nhũng, gây thất thoát tài sản công đặc biệt nghiêm trọng. Việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư ở một số địa phương chưa đảm bảo hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người có đất thu hồi và nhà đầu tư.

Tuy nhiên, cũng cần nhìn nhận một trong những nguyên nhân xảy ra các vụ án nghiêm trọng về đất đai, các vụ khiếu kiện, tranh chấp về thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư kéo dài có phần xuất phát từ các quy định pháp luật chưa rõ ràng. Đất đai không chỉ là nguồn tài nguyên, nguồn lực quốc gia trọng yếu, mà còn là “hàng hoá đặc biệt” với giá trị ngày càng tăng cao, cơ chế giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với một số doanh nghiệp, tập đoàn Nhà nước chưa chú trọng các yếu tố kinh tế của đất đai.

Luật sư, Tiến sĩ Phan Trung Hoài phát biểu ý kiến tại Hội thảo.

Thực tiễn giải quyết các vụ án hình sự liên quan đến đất đai thời gian qua cũng cho thấy, pháp luật chưa quy định rõ ràng, cụ thể về trình tự, thủ tục chuyển nhượng dự án kinh doanh bất động sản đối với doanh nghiệp do Nhà nước nắm giữ 100% vốn điều lệ làm chủ đầu tư. Các cơ quan tố tụng gặp khó khăn trong nhận định, đánh giá sự bất cập trong đảm bảo thực hiện Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Quản lý và sử dụng vốn Nhà nước đầu tư vào sản xuất, kinh doanh tại doanh nghiệp. Nếu thực hiện theo quy định pháp luật về quản lý, sử dụng vốn Nhà nước đầu tư vào sản xuất, kinh doanh tại doanh nghiệp, thì doanh nghiệp được chọn (thông qua đấu giá công khai để xác định giá chuyển nhượng dự án) có thể không đảm bảo điều kiện nhận chuyển nhượng dự án theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản khi chưa được thẩm định giá. Ngược lại, nếu thực hiện trước quy định pháp luật về chuyển nhượng dự án kinh doanh bất động sản, thì doanh nghiệp được chọn (thông qua hội đồng thẩm định) có thể không đảm bảo quy định pháp luật về quản lý, sử dụng vốn Nhà nước đầu tư vào sản xuất, kinh doanh tại doanh nghiệp.

Về mặt pháp lý, quyền sở hữu là một quan hệ pháp luật dân sự về sở hữu, phát sinh dựa trên những căn cứ pháp lý nhất định. Pháp luật chỉ công nhận và bảo vệ các quyền của chủ sở hữu nếu quyền đó được xác lập trên những căn cứ do pháp luật quy định; căn cứ làm phát sinh quyền sở hữu là những sự kiện xảy ra trong đời sống thực tế nhưng có ý nghĩa pháp lý như Điều 221 Bộ luật Dân sự 2015 quy định, thông qua đó làm phát sinh quyền sở hữu của một hoặc nhiều chủ thể đối với tài sản nhất định.

Do đó, theo Luật sư Hoài, trong định hướng sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai, các nhà làm luật cần định nghĩa rõ ràng khái niệm và căn cứ phát sinh hình thức “sở hữu toàn dân” đối với đất đai. Ở đó, người dân với tư cách là “chủ sở hữu đích thực” phải được quyền có ý kiến đối với Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu, được quyền sử dụng và hưởng lợi ích từ đất. Đến lượt mình, xét trong quan hệ là chủ sở hữu về đất đai với đại diện chủ sở hữu là Nhà nước, cần chú trọng và xác lập rõ ràng hơn quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, bảo đảm sự công khai, minh bạch và dân chủ trong việc xây dựng và thực thi chính sách, pháp luật về đất đai.

Cần giải quyết bài toán mâu thuẫn trong khái niệm “quyền sử dụng đất” như là một quyền sở hữu hạn chế của công dân, từ đó sửa đổi, bổ sung các quy định về sở hữu đất đai trong Hiến pháp, Luật Đất đai 2013 và Bộ luật Dân sự năm 2015 theo hướng thừa nhận tư cách sở hữu chủ đầy đủ của các chủ thể có quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt đối với đất đai, trong đó Nhà nước cũng là một trong các chủ thể được quyền sở hữu về đất đai.

Trên cơ sở đó, cần xác lập quyền của Quốc hội với tư cách là cơ quan đại biểu cao nhất của nhân dân, cơ quan quyền lực Nhà nước cao nhất của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam chính là cơ quan đại diện sở hữu toàn dân và Chính phủ là cơ quan hành pháp có trách nhiệm quản lý thống nhất việc sử dụng đất.

Trên cách tiếp cận này, làm rõ vai trò, trách nhiệm của Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý đất đai, coi đây là một định hướng hoàn thiện chính sách về đất đai có tầm quan trọng hàng đầu. Cùng với việc ban hành Luật Đất đai, Quốc hội mới là cơ quan có quyền quyết định về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cả nước; quyết định việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất; quyết định khung giá đất và việc sử dụng nguồn tài chính thu được từ đất; thực hiện quyền giám sát tối cao đối với việc quản lý và sử dụng đất đai trong phạm vi cả nước. Điều này có nghĩa là trả về nguyên gốc cho chủ sở hữu đích thực là toàn dân, thông qua người đại diện cụ thể nhân danh quyền lực cho nhân dân là Quốc hội, có thẩm quyền xem xét, ban hành và giám sát thực thi tất cả các quy định pháp luật nhằm tạo cơ chế, chính sách và môi trường pháp lý, điều kiện thuận lợi cho các hình thức chủ sở hữu thực hiện các quyền và nghĩa vụ của mình trong khuôn khổ pháp luật.

Ngoài ra, Luật sư Phan Trung Hoài cũng kiến nghị một trong những hướng sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai là cần quy định rõ ràng, cụ thể hơn quyền của các chủ thể sử dụng đất, gồm: Quyền được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất; hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp; được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp; được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình; được bồi thường khi Nhà nước thu hồi theo quy định của pháp luật; khiếu nại, tố cáo, khởi kiện những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai.

Phát biểu ý kiến tại Hội thảo, đại diện Ban Dân chủ pháp luật, Uỷ ban Trung ương Mặt trận Tổ quốc Việt Nam bày tỏ sự ghi nhận đối với những ý kiến của các Luật sư, đại biểu tham dự. Đại diện Ban Dân chủ pháp luật, Uỷ ban Trung ương Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cho biết, thời gian tới, Uỷ ban Trung ương Mặt trận Tổ quốc Việt Nam sẽ tổ chức những hội thảo, hội nghị nhằm làm rõ hơn những vấn đề còn vướng mắc; hy vọng sẽ có sự tham dự của các Luật sư để có thể hiểu rõ hơn về những quy định được đề xuất tại dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

THANH THANH - HOÀNG LÂM

Hội thảo lấy ý kiến của các Đoàn Luật sư, các Luật sư đóng góp ý kiến cho dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi)