Ảnh minh họa.
Về vấn đề này Luật sư Nguyễn Văn Tuấn, Giám đốc Công ty luật TGS cho biết Đoàn Luật sư TP. Hà Nội cho biết, theo quy định tại Điều 10 Luật Đất đai năm 2013 thì việc phân loại đất nuôi trồng thuỷ sản, đất vườn thuộc nhóm đất nông nghiệp, còn đất ở thuộc nhóm đất phi nông nghiệp. Do đó, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch và được sự chấp thuận của Cơ quan nhà nước cấp có thẩm quyền theo quy định tại điểm d khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai năm 2013: “chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp là một trong các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền”.
Về thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thì được thực hiện theo quy định tại khoản 2 Điều 59 Luật Đất đai năm 2013. Theo đó, UBND cấp huyện có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5ha trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của UBND cấp tỉnh trước khi quyết định.
Mặt khác, để có thể chuyển đổi từ đất nuôi trồng thuỷ sản sang đất ở, thửa đất này còn phải đảm bảo phù hợp với quy định tại Điều 52 Luật Đất đai năm 2013: “Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất”.
Về trình tự, thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất của cá nhân từ đất nuôi trồng thuỷ sản sang đất ở được thực hiện theo theo quy định tại Điều 6 Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT của Bộ tài nguyên và Môi trường. Cụ thể:
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ
Người sử dụng đất nộp 1 bộ hồ sơ đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; hồ sơ gồm: Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT của Bộ tài nguyên và Môi trường; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Hồ sơ trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất gồm: Các giấy tờ quy định tại Khoản 1 Điều 6 Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT của Bộ tài nguyên và Môi trường; Biên bản xác minh thực địa; Bản sao bản thuyết minh dự án đầu tư đối với dự án không phải trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, dự án không phải cấp giấy chứng nhận đầu tư; bản sao báo cáo kinh tế - kỹ thuật của tổ chức sử dụng đất đối với trường hợp không phải lập dự án đầu tư xây dựng công trình; văn bản thẩm định nhu cầu sử dụng đất; thẩm định điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại Khoản 3 Điều 58 của Luật Đất đai và Điều 14 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP đã lập khi cấp giấy chứng nhận đầu tư hoặc thẩm định dự án đầu tư hoặc xét duyệt dự án đối với dự án phải trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, phải cấp giấy chứng nhận đầu tư; Văn bản thẩm định nhu cầu sử dụng đất, thẩm định điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại Khoản 3 Điều 58 của Luật Đất đai và Điều 14 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP đối với dự án không phải trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, không phải cấp giấy chứng nhận đầu tư và trường hợp không phải lập dự án đầu tư xây dựng công trình.
Trường hợp hộ gia đình, cá nhân xin chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5ha trở lên thì phải bổ sung văn bản chấp thuận của UBND cấp tỉnh theo quy định tại Điểm a Khoản 2 Điều 59 của Luật Đất đai; Trích lục bản đồ địa chính thửa đất hoặc trích đo địa chính thửa đất; Tờ trình kèm theo dự thảo quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 05 ban hành kèm theo Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT của Bộ tài nguyên và Môi trường.
Bước 2. Nộp hồ sơ
Người sử dụng đất chuẩn bị một bộ hồ sơ theo quy định tại Bước 1 và nộp hồ sơ đề nghị xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện hoặc Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện. Nếu hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian không quá 03 ngày làm việc, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.
Bước 3. Xử lý, giải quyết yêu cầu
Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình UBND cấp huyện quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng; chỉ đạo Cơ quan đăng ký đất đai các cấp cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.
Bước 4. Trả kết quả
Trong thời hạn không quá 15 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ (không kể thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất); không quá 25 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn. Do đó, khi bạn hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Cơ quan thuế thì bạn sẽ nhận lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
NGỌC PHƯƠNG
