Ảnh minh họa.
Nội dung và quá trình giải quyết vụ án
Vào ngày 09/01/2011, nguyên đơn anh Cao Ngọc L. có nhận chuyển nhượng của bị đơn anh Cao Thanh C. một lô đất có diện tích 6.450m2, thuộc thửa đất số 92, tờ bản đồ số 41, tại thôn GT, xã TG, huyện KN, ĐL; lô đất đã được UBND huyện KN cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AK 555289 ngày 16/05/2008, trên đất có khoảng 900 cây cà phê kinh doanh. Tại thời điểm chuyển nhượng, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nói trên đang được anh C. thế chấp tại ngân hàng Thương mại cổ phần Sài Gòn Thương Tín - Chi nhánh ĐL, phòng giao dịch EK, do đó việc chuyển nhượng hai bên chỉ lập giấy tờ sang nhượng đất viết tay, không qua thủ tục công chứng, chứng thực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Giá chuyển nhượng là 210.000.000 đồng và đã được thanh toán đầy đủ cho anh C. toàn bộ khoản tiền, anh L. đã nhận đất rẫy để canh tác ổn định từ đó, cho đến khi cơ quan thi hành án tiến hành kê biên, bán đấu giá và bàn giao đất ngoài thực địa cho người được thi hành án; đồng thời, trong quá trình sử dụng anh L. đã thêm 01 đường điện dài 1.000m và 01 đồng hồ điện vào năm 2013, trồng thêm 50 cây sầu riêng vào năm 2015, 300 cây mắc ca vào năm 2019, 150 cây đàn hương vào năm 2020; đào 01 giếng nước sâu 18m, phía trên đường kính 1,5m, đáy giếng 3m.
Tháng 6/2012, khi thực hiện nghĩa vụ trả nợ xong đối với ngân hàng thì anh L. và anh C. rút giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ra để thực hiện thủ tục sang tên, nhưng do bị Chi cục Thi hành án dân sự (THADS) huyện KN ngăn chặn, phong tỏa từ năm 2011 để đảm bảo cho công tác thi hành án khoản nợ tiền mà ông C. nợ bà Nguyễn Thị Ngọc N. (theo đơn yêu cầu thi hành án của bà N đối với Bản án số 37/2011/DSST ngày 20/6/2011 của TAND huyện KN đã có hiệu lực pháp luật) nên không thể thực hiện thủ tục sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được. Anh L. đã cất giữ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho đến nay, nhưng chưa thực hiện thủ tục xóa thế chấp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện KN.
Từ ngày 14/11/2012 đến 30/6/2017, Chi cục THADS huyện KN đã ra quyết định thi hành án đối với người phải thi hành án là ông Cao Thanh C. và người được thi hành án là bà Nguyễn Thị Ngọc N., tổ chức thực hiện các thủ tục thi hành án bằng việc cưỡng chế kế biên, bán đấu giá tài sản thi hành án và giao tài sản cho người được thi hành án lô đất có diện tích 6.450m2 nêu trên. Ngày 29/3/2018, Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai huyện KN nhận được hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSD đất) cho bà Nguyễn Thị Ngọc N.tại thửa đất số 92 (30 mới), tờ bản đồ số 41 (44 mới), diện tích 6.450m2 (6.525,6m2 đo thực tế) theo quyết định của Chi cục THADS huyện KN về việc giao tài sản là quyền sử dụng đất cho người được thi hành án theo quy định của pháp luật. Ngày 30/10/2018, UBND huyện KN ban hành Quyết định số 4157/QĐ-UBND về việc hủy bỏ một phần GCNQSD đất số AK 555298 cấp cho hộ ông Cao Thanh C và đến ngày 19/11/2020, Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh ĐL cấp GCNQSD đất số CV 777732, thửa đất số 30, tờ bản đồ số 44, diện tích 6.431,7m2 cho bà Nguyễn Thị Ngọc N. và cây trồng trên đất.
Ngày 27/12/2020, bà Nguyễn Thị Ngọc N. đã thực hiện việc tặng cho quyền sử dụng đất trên cho con gái là bà Nguyễn Thị Mai A. Đến ngày 13/01/2021, bà Nguyễn Thị Mai A. chuyển nhượng lại lô đất trên cho bà H với giá 165.000.000 đồng; việc lập hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được thực hiện tại Văn phòng công chứng ĐMH.
Do đó, ông Cao Ngọc L. có đơn khởi kiện đề nghị Tòa án giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất và yêu cầu hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có liên quan đến quyền lợi của mình.
Bản án dân sự sơ thẩm số 07/2022/DS-ST ngày 13/4/2022 của Tòa án nhân dân tỉnh ĐL tuyên: “...Bác toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Cao Ngọc L. về các yêu cầu: Buộc ông Cao Thanh C. phải sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ tên ông C. sang tên ông L. đối với lô đất theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AK 555289 (CV777732) do Ủy ban nhân dân huyện KN cấp ngày 26/5/2008 (19/11/2020) tên ông Cao Thanh C. và Nguyễn Thị Ngọc N.
Trường hợp vì lý do khách quan không thể thực hiện thủ tục sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ tên ông C. sang tên ông L. thì đề nghị Tòa án công nhận Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được lập ngày 09/01/2011 giữa bên chuyển nhượng là ông Cao Thanh C. và bên nhận chuyển nhượng là ông Cao Ngọc L., đối với lô đất mà ông L. nhận chuyển nhượng có đặc điểm nói trên; hủy giá trị pháp lý Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CV777732 do Sở TN&MT tỉnh ĐL cấp ngày 19/11/2020 mang tên bà Nguyễn Thị Ngọc N. đối với thửa đất số 30, tờ bản đồ 44, diện tích 6,431,7m2; tuyên hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất được lập và công chứng tại Văn phòng công chứng ĐMH ngày 27/11/2020 giữa bên tặng cho là bà N., ông K. và bên nhận tặng cho là chị A. vô hiệu; huỷ việc đăng ký biến động sang tên từ bà N sang tên chị A; tuyên Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được lập và công chứng tại Văn phòng công chứng ĐMH ngày 12/01/2021 giữa bên chuyển nhượng là chị A và bên nhận chuyển nhượng là bà H. vô hiệu; hủy việc đăng ký biến động sang tên từ bà A sang tên bà H.
Tuyên bố Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Cao Thanh C. và ông Cao Ngọc L. lập ngày 09/01/2011 là vô hiệu.
Buộc ông Cao Ngọc L. bàn giao cho bà H. quản lý sử dụng thửa đất số 30 (thửa đất 92 cũ), tờ bản đồ 44 (41 cũ) Giấy chứng nhận và cây trồng trên đất.
Tài sản trên đất gồm: 50 cây sầu riêng trồng năm 2015, trong đó: 20 cây loại A, 30 cây loại B; 300.000 cây mắc ca trồng năm 2019; 150 cây đàn hương trồng năm 2020; 634 cây cà phê kinh doanh; 01 giếng nước dâu 18m, mặt giếng rộng 1,5m, đấy giếng rộng 03m đào năm 2013; đối với đường dây điện nếu bàn giao đất cho người khác thì ông L. lấy dây điện về.
Buộc bà H. được nhận đất và tài sản trên đất nói trên và phải thanh toán cho ông Cao Ngọc L. số tiền 247.416.000 đồng (là giá trị những cây trồng và tài sản trên đất ông L tạo lập sau khi nhận chuyển nhượng của ông Cao Thanh C.)”.
Ngoài ra, Bản án còn tuyên về án phí và chi phí tố tụng khác.
Sau khi xét xử sơ thẩm, nguyên đơn Cao Ngọc L. kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm; người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan bà H. kháng cáo toàn bộ bản án dân sự sơ thẩm nêu trên về phần quyền lợi, nghĩa vụ có liên quan.
Ngày 27/4/2022, Viện trưởng VKSND tỉnh ĐL có Quyết định kháng nghị phúc thẩm số 395/QĐKNPT-VKS-DS đối với bản án dân sự sơ thẩm số 07/2022/DS-ST ngày 13/4/2022 của Tòa án nhân dân tỉnh ĐL.
Tại Bản án dân sự phúc thẩm số 165/2022/DS-PT ngày 06/7/2022, Tòa án nhân dân Cấp cao tại Đà Nẵng đã chấp nhận kháng nghị phúc thẩm, kháng cáo của bà H., một phần kháng cáo của ông Cao Ngọc L. sửa Bản án dân sự sơ thẩm số 07/2022/DS-ST ngày 13/4/2022 của Tòa án nhân dân tỉnh ĐL đối với phần tuyên buộc ông Cao Ngọc L. bàn giao cho bà H. quản lý sử dụng thửa đất và buộc bà H được nhận đất, tài sản trên đất và phải thanh toán cho ông Cao Ngọc L. số tiền 247.416.000 đồng.
Những vấn đề cần rút kinh nghiệm
Về tố tụng
Theo yêu cầu khởi kiện của ông Cao Ngọc L. đề nghị Tòa án tuyên bố các hợp đồng được lập và công chứng tại Văn phòng công chứng ĐMH vô hiệu gồm: Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất giữa bên tặng cho là bà Nguyễn Thị Ngọc N., ông Nguyễn Chánh K. và bên nhận tặng cho là chị Nguyễn Thị Mai A. và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bên chuyển nhượng là chị Nguyễn Thị Mai A. và bên nhận chuyển nhượng là bà H. Nhưng Tòa án sơ thẩm không đưa Văn phòng công chứng ĐMH vào tham gia tố tụng trong quá trình giải quyết vụ án là vi phạm khoản 4 Điều 68 Bộ luật Tố tụng dân sự (BLTTDS) năm 2015.
Bản án sơ thẩm tuyên vượt quá phạm vi khởi kiện của người khởi kiện
Án sơ thẩm tuyên buộc ông Cao Ngọc L. bàn giao cho bà H. quản lý sử dụng thửa đất số 30 (thửa số 92 cũ) tờ bản đồ số 44 (41 cũ) theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CV 777732 do Sở TN&MT tỉnh ĐL, cấp ngày 19/11/2020 mang tên bà Nguyễn Thị Ngọc N. và cây trồng trên đất; đồng thời buộc bà H. được nhận đất và tài sản trên đất nói trên và phải thanh toán cho ông Cao Ngọc L. số tiền 247.416.000 đồng (là giá trị những cây trồng và tài sản trên đất ông L tạo lập sau khi nhận chuyển nhượng của ông Cao Thanh C.) là vượt quá phạm vi khởi kiện, vi phạm Điều 5 BLTTDS năm 2015. Bởi vì trong suốt quá trình tố tụng tại cấp sơ thẩm, ông Cao Ngọc L. và bà H. đều không có yêu cầu về nội dung này. VKSND tỉnh ĐL đã kịp thời phát hiện và ban hành kháng nghị đối với vi phạm này của bản án sơ thẩm được Hội đồng xét xử cấp phúc thẩm chấp nhận.
PV
Hà Nội ban hành quy định mới về quản lý dự án đầu tư kinh doanh có sử dụng đất
