Vụ kiện mua nhà ở cũ và xin cấp sổ đỏ tại Đà Lạt, Lâm Đồng: Có cơ sở ra kháng nghị giám đốc thẩm

Nguồn gốc thửa đất, ngôi nhà và vụ kiện

Gần 40 năm trước gia đình bà Phạm Thị Mơ cùng 4 hộ khác được cơ quan bố trí vào ở ngôi nhà số 13 đường Huỳnh Thúc Kháng (HTK) TP. Đà Lạt. Đây là nhà cấp 4, vắng chủ tọa lạc trên thửa 33 (1.216,7m2) không hề có cổng, hàng rào và lối đi phải đi chung với bất động sản liền kề - thửa 34. Ngay sau khi cư ngụ, thực hiện lời kêu gọi tăng gia sản xuất, cải thiện đời sống của cơ quan, đoàn thể gia đình bà Mơ khai phá thửa đất số 31 (304,7m2) để trồng su su, bơ, chuối... Thửa này độc lập, tách biệt với nhà 13, có lối đi riêng xuống đường HTK, cách lối đi của nhà 13 đến 40m. Trong quá trình sử dụng đất gia đình bà cất 1 căn nhà nhỏ vào năm 1990 rồi đóng thuế nhà - đất, được UBND phường xác nhận "không lấn chiếm thổ cư của gia đình khác"...

Tháng 6/1991, gia đình bà Mơ có hộ khẩu tại nhà 13, trước cả thời điểm UBND tỉnh Lâm Đồng ra Quyết định (QĐ) số 800/QĐ-UB, ngày 11/9/1991 "tiếp nhận, quản lý" ngôi nhà này. Ngày 12/4/1993, UBND tỉnh ra QĐ số 521/QĐ-UB cho các hộ thuê nhà. Có hợp đồng thuê, cả 5 hộ viết đơn xin hóa giá theo chủ trương chung và được Sở Xây dựng Lâm Đồng đo đạc, lập hồ sơ bán.

Thế nhưng, năm 2002 - 2004 UBND tỉnh Lâm Đồng ra QĐ số 2598 và 4102 thu hồi nhà 13 "giao Sở Y tế làm trụ sở". Năm 2009, do Sở Y tế không tiếp nhận nên UBND tỉnh ra QĐ số 132 giao Trung tâm Quản lý Nhà Đà Lạt (là đơn vị có chức năng kí hợp đồng thuê nhà với người thuê) "quản lý theo quy định". Tiếp đó, ngày 18/11/2020, UBND tỉnh ra QĐ số 2641 "tiếp tục giữ lại nhà 13 để quản lý theo Luật Nhà ở và Nghị định 99/2015".

Mặc dù đã có hai QĐ 132 và 2641 "hóa giải" các QĐ thu hồi nhà giao Sở Y tế gần 20 năm trước, song nguyện vọng mua nhà của các hộ vẫn không được chấp nhận. Điều này khiến vợ chồng bà Mơ khởi kiện hành chính. Đáng lưu ý, khi tòa đã thụ lý thì ngày 15/5/2023 UBND TP. Đà Lạt ra Thông báo số 129/TB-UBND "thu hồi, giải tỏa nhà, đất số 19 (13 cũ) HTK để... "bán đấu giá" khiến vợ chồng bà Mơ kiện cả chính quyền TP. Đà Lạt.

Ngày 24/9/2024, TAND tỉnh Lâm Đồng mở phiên sơ thẩm, bác toàn bộ yêu cầu khởi kiện. Theo HĐXX, về yêu cầu mua nhà, do trước năm 2002 khu vực này "dính" quy hoạch định hướng du lịch, còn sau 2002 nhà 13 đã có các QĐ cũng như thông báo thu hồi đất. Mặt khác, gia đình bà Mơ không có hợp đồng thuê nhà và không đóng tiền thuê đầy đủ. Về yêu cầu cấp sổ đỏ thửa đất khai phá, do đất thuộc khuôn viên nhà 13, đã được nhà nước quản lý, nên không thể cấp sổ. 

Không đồng ý án sơ thẩm, vợ chồng bà Mơ kháng cáo. Và 9 tháng sau, ngày 20/6/2025, TAND Cấp cao tại TP. HCM mở phiên phúc thẩm, tuyên y án.

Những dấu hiệu vi phạm

Một luật sư thuộc Đoàn Luật sư TP. HCM, sau khi đọc 2 bản án và nghiên cứu toàn bộ hồ sơ vụ việc, đã nhận xét: Cả 2 cấp xét xử có những dấu hiệu vi phạm nghiêm trọng. Vì thế, người khởi kiện hoàn toàn có đủ cơ sở kiến nghị TANDTC xem xét theo thủ tục giám đốc thẩm.

Trước hết, về tố tụng: Có tên trong hộ khẩu cũng như trong hợp đồng thuê nhà 13 và bỏ công khai phá thửa 31 nhưng em chồng bà Mơ cùng 2 người con của bà, lại không được tòa đưa vào tố tụng để bảo vệ lợi ích hợp pháp của mình.

Chưa hết, việc Sở Xây dựng Lâm Đồng không tham gia tố tụng cũng là thiếu sót. Bởi đây là cơ quan năm 1991 được UBND tỉnh giao nhiệm vụ "tiến hành kiểm kê, tiếp nhận, quản lý" nhà vắng chủ 13 (Điều 2 QĐ 800/QĐ-UB ngày 11/9/1991). Song, Sở này không hề đo đạc, kiểm kê, tiếp nhận gì. Trong khi, gia đình bà Mơ đã cư ngụ tại nhà 13; khai phá, quản lý, cất nhà trên thửa 31 trước khi có QĐ 800 nhiều năm. Không chỉ vậy, Sở Xây dựng cũng là đơn vị đo đạc, áp giá hoàn tất thủ tục hóa giá cho 5 hộ vào năm 1994...

Tương tự, Sở KH&ĐT tỉnh Lâm Đồng, tiền thân là Ban Phân vùng Kinh tế - cơ quan sử dụng nhà 13 vào năm 1977. Theo 2 cấp tòa, trước 1991 nhà 13 được UBND tỉnh giao Ban Phân vùng Kinh tế sử dụng. Song, lại không có bất cứ tài liệu nào chứng minh, như QĐ giao, diện tích nhà, diện tích đất (mọi nhà đất vắng chủ khi giao các cơ quan làm trụ sở, UBND tỉnh đều ra QĐ kèm biên bản kiểm kê hiện trạng nhà, diện tích đất rất rõ ràng). Thực tế, Ban Phân vùng Kinh tế có mượn nhà số 17 của dân để làm phòng đồ bản, sau này đã trả. Còn nhà số 8 làm phòng tổng hợp, năm 1987 bị hộ dân ùa vào lấy lại... Do đó, cần thiết đưa Sở KH&ĐT LĐ tham gia tố tụng!

Vi phạm về nội dung

Thứ nhất, Tòa xác định sai yêu cầu khởi kiện nên kết luận sai. Cụ thể, vợ chồng bà Mơ có hai yêu cầu là mua lại căn nhà số 13 và cấp sổ đỏ cho thửa đất 31 mà gia đình bà khai phá. Thế nhưng, tòa lại xác định yêu cầu cấp sổ cho toàn bộ diện tích đang sử dụng (gồm cả 1 phần thửa 33 có nhà 13 toạ lạc) để bác đơn là sai lầm nghiêm trọng. 

Thứ hai, giai đoạn từ 1994 đến 2002 (khi chưa có QĐ thu hồi số 2.598 giao nhà 13 cho Sở Y tế), tòa viện dẫn khoản 1, Điều 5 Nghị định 61/CP/1994 ("Nhà nước thực hiện bán nhà ở (...) trừ các loại sau đây: 1.Nhà ở thuộc khu vực quy hoạch xây dựng các công trình khác hoặc cải tạo thành nhà ở mới") để bác yêu cầu mua nhà. Trong khi đây là khu dân cư, không có quy hoạch bất cứ công trình nào.

Còn nữa, Tòa áp dụng điểm c, khoản 1, Điều 24 Nghị định 34/2013 ("nhà ở đã có QĐ thu hồi để cải tạo, xây dựng nhà ở mới hoặc các công trình khác") rồi cho rằng giai đoạn từ 6/6/2013 đến 10/12/2015 nhà không thể bán cũng là sai. Vì, cứ cho rằng các QĐ thu hồi không trái luật thì QĐ sau cùng, số 132/QĐ-UB ngày 16/1/2009, giao nhà lại cho Trung tâm Quản lý nhà Đà Lạt "để quản lý" (Điều 1) đâu phải thu hồi "để cải tạo, xây dựng nhà ở mới hoặc các công trình khác", nên không được bán? Chưa hết, Tòa áp dụng điểm b, khoản 2 Điều 63 Nghị định 99/2015 cũng không đúng, khi quy định này đã sửa đổi cụm từ "đã đóng đầy đủ tiền thuê" thành "đã đóng tiền thuê". Tức, có đóng tiền là đảm bảo điều kiện mua nhà.

Thứ ba, Tòa kết luận chủ quan, thiếu cơ sở pháp lý khi không hề có quy định nhà ở trong vùng "quy hoạch du lịch định hướng" thì không thể bán. Thực tế, giai đoạn 1994 - 2002 một loạt nhà, biệt thự tại khu vực HTK được bán cho quan chức, như nhà số 1,5,10,16,19... Mặt khác, không có cơ sở nào chứng minh thửa 31 đã được Nhà nước quản lý (bởi, QĐ số 800/QĐ-UB ngày 11/9/1991 "tiếp quản và trực tiếp quản lý nhà đất số 13" rất chung chung, không ghi cụ thể diện tích đất bao nhiêu, thửa nào...) cũng như không có hồ sơ, tài liệu thể hiện thửa 31 thuộc khuôn viên nhà 13, khi ngôi nhà không hàng rào, không cổng, phải đi chung...

Vì vậy, Tòa kết luận thửa 31 "thuộc khuôn viên nhà 13, đã được nhà nước quản lý" để bác đơn là thiếu cơ sở và "quên mất" điểm a, khoản 5 Điều 22 Nghị định 43/2014 cho phép đất lấn chiếm trước ngày 1/7/2014, nếu phù hợp quy hoạch vẫn được cấp sổ đỏ!...

Thứ tư, không chỉ không xem xét tính hợp pháp của các QĐ thu hồi (các QD này có dấu hiệu ban hành trái luật rất rõ) mà tòa còn bỏ qua không xem xét, phân tích, đánh giá tính hợp pháp của chính đối tượng bị kiện. Đó là, Thông báo thu hồi số 129/TB-UBND, ngày 15/5/2023, của UBND TP. Đà Lạt. Văn bản bị kiện này có đến 8 dấu hiệu vi phạm hết sức nghiêm trọng, cả về nội dung lẫn hình thức. Thế nhưng, cả 2 phiên xử không có mục nào thể hiện việc xem xét, phân tích, đánh giá (song vẫn kết luận: Thông báo "ban hành đúng luật"!).

Thứ 5, Tòa kết luận chủ quan, khiên cưỡng và không phân tích nguyên nhân hợp đồng thuê nhà chấm dứt thuộc trường hợp bất khả kháng (do đã có các QĐ thu hồi), không phải lỗi của người thuê. Đã thế, Tòa cũng không vận dụng những quy định có lợi cho người kiện theo khoản 2, Điều 57 Nghị định 99/2015 (người thuê đã có hợp đồng thì không phải ký lại). Và, điểm d, khoản 1, điều 154 Luật Đất đai 2024, QĐ thu hồi đất sau 3 năm không triển khai thì "vô hiệu"...

Theo vị luật sư, còn nhiều vấn đề khác nữa, trong đó có việc UBND TP. Đà Lạt ít nhất 7 lần ra văn bản, khẳng định "các hộ đủ điều kiện mua nhà theo khoản 2, Điều 63 NĐ 99/2015" cũng như đã đề xuất phân lô "khuôn viên" nhà 13 thành 7 nền. "Nhưng đáng tiếc, cả 2 cấp tòa đều bỏ qua, không xem xét", luật sư nói.

K.KỲ - P.LIÊN