Bình luận chuyên sâu các quy định về thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở trong dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi)

(LSVN) - Bài viết tập trung phân tích các quyền của chủ sở hữu nhà ở theo quy định của dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) và dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Bên cạnh đó, bài viết cũng phân tích thực trạng, một số vướng mắc tồn tại, bất cập trong việc thực hiện quy định về thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở và đưa ra những kiến nghị giúp cơ chế pháp lý rõ ràng và minh bạch để làm căn cứ xử lý tài sản trong trường hợp thế chấp, phát mại hoặc kê biên thi hành án, tạo thuận lợi cho việc tiến hành các giao dịch về nhà ở, giảm thiểu các tranh chấp phát sinh.

Ảnh minh họa.

1. Đặt vấn đề

Nhà ở là một loại tài sản đặc biệt, việc thực hiện các quyền của chủ sở hữu nhà ở có mối liên quan mật thiết tới quyền sử dụng đất bởi nhà là tài sản được hình thành trên đất và không thể tách rời đất đai. Mặc dù có mối liên quan mật thiết nhưng tính chất và đặc điểm của nhà ở và đất đai có những điểm khác nhau. Việc xác lập và thực hiện các quyền của người sử dụng đất và quyền của người sở hữu nhà vì vậy cũng có những cơ chế khác biệt. Chính sự khác biệt này đã tạo nên độ chênh nhất định khi áp dụng pháp luật đất đai và nhà ở để giải quyết những tình huống pháp lý cụ thể, đặc biệt liên quan đến thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà.

Sau khi Việt Nam chuyển sang cơ chế thị trường, với việc hình thành thị trường bất động sản có sự tham gia tích cực của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, giao dịch bất động sản trong đó có giao dịch về nhà ở gia tăng nhanh chóng. Những vướng mắc liên quan đến việc thực hiện quy định về thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà trở thành vấn đề gây ra ách tắc trong nhiều tình huống, ảnh hưởng đến quyền lợi của các chủ thể có liên quan, đạt ra yêu cầu phải điều chỉnh các quy định của pháp luật về nhà ở để giải quyết các vướng mắc và ách tắc, đảm bảo quyền lợi hợp pháp của các chủ thể.

Tại Thông báo số 2101/TB-TTKQH và Báo cáo thẩm tra sơ bộ số 1546/BC-UBPL15, Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Ủy ban Pháp luật của Quốc hội đề nghị rà soát lại quy định tại Điều 14 của dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) để bảo đảm sự đồng bộ, thống nhất với quy định của dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), bảo đảm tính khả thi nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người dân.

2. Thực trạng, vướng mắc tồn tại, bất cập trong việc thực hiện quy định về thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở

Luật Đất đai năm 2013 và Luật Nhà ở năm 2014 quy định không giống nhau về thời hạn có hiệu lực đối với giao dịch quyền sử dụng đất, dẫn đến thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở cũng không đồng nhất. Việc chuyển quyền sử dụng đất trong Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực từ thời điểm đăng ký địa chính, nhưng Luật Nhà ở năm 2014 lại quy định thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là thời điểm bên mua thanh toán nghĩa vụ tài chính. Điều này dẫn đến bất cập trong một số tình huống cụ thể: 

2.1. Quyền sở hữu nhà được xác lập trước thời điểm xác lập quyền sử dụng đất

Ách tắc trong quá trình kê biên tài sản bảo đảm thi hành án [1]:

Ví dụ: Ông A. đã ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất là nhà ở cho ông B. Hợp đồng đã được công chứng, ông B. đã hoàn thành nghĩa vụ thanh toán và đã nhận bàn giao nhà nhưng chưa tiến hành các thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất. Sau đó, cơ quan thi hành án xác định đất và nhà mà ông A. đã chuyển nhượng là đối tượng cần kê biên để thi hành án và tiến hành các thủ tục kê biên theo quy định. Trường hợp này, đối với quyền sử dụng đất, cơ quan thi hành án có đủ căn cứ để kê biên, nhưng nhà ở là tài sản gắn liền với đất đã được xác lập quyền sở hữu cho ông B., do đó, sẽ xảy ra ách tắc, ông B. không thể tiếp tục đăng ký quyền sử dụng đất và cơ quan thi hành án cũng không thể tiến hành các thủ tục tiếp theo đối với quyền sử dụng đất đã kê biên.

2.2. Quyền sử dụng đất được xác lập trước thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở

Phát sinh rủi ro trong quá trình thực hiện quyền thế chấp nhà ở [2]:

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đã được công chứng, bên mua đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở nhưng mới thanh toán được một phần tiền mua nhà đất; các bên chưa thực hiện việc giao nhận nhà. Bên mua thế chấp nhà đất cho ngân hàng, có đăng ký thế chấp theo đúng quy định của pháp luật; bên bán biết và đồng ý để bên mua thế chấp nhà đất nhưng sau đó lại có yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở.

Trong trường hợp này, nếu áp dụng quy định của Luật đất đai 2013 thì quyền sử dụng đất đã được xác lập cho bên mua nhưng nếu áp dụng Luật Nhà ở năm 2014 thì chưa thể xác định được bên mua là chủ sở hữu nhà ở. Vì vậy, bên mua không thể có các quyền của chủ sở hữu nhà ở và thực hiện các quyền của chủ sở hữu nhà ở theo quy định tại Điều 10 Luật Nhà ở năm 2014; trong đó có quyền thế chấp nhà ở. Dẫn đến, nếu bên mua có xác lập giao dịch thế chấp và việc này được thực hiện đầy đủ các thủ tục công chứng, chứng thực và đăng ký giao dịch bảo đảm cũng không thể được xem là hợp pháp vì tài sản chưa được chuyển giao cho bên mua, bên mua vẫn chưa được xem là chủ sở hữu.

Để giải quyết tình huống này khi xét xử các tranh chấp tượng tự, Án lệ số 43 được Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân Tối cao thông qua ngày 23/02/2021 và được công bố theo Quyết định số 42/QĐ-CA ngày 12/3/2021 của Chánh án Tòa án nhân dân Tối cao về hiệu lực của hợp đồng thế chấp trong trường hợp tài sản thế chấp là nhà đất do bên thế chấp nhận chuyển nhượng từ người khác nhưng chưa thanh toán đủ tiền cho bên bán, có liên quan đến quy định của pháp luật về thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở, góp phần thống nhất thực tiễn xét xử các tranh chấp liên quan đến thời điểm xác định chuyển quyền sở hữu nhà ở.

Việc áp dụng án lệ góp phần tạo nên sự thống nhất trong thực tiễn xét xử các vụ án có tình tiết tương tự nhau. Nội dung kết luận của Án lệ số 43 góp phần bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu, người có quyền sử dụng nhà ở. Tuy nhiên, có thể nhận thấy nội dung và kết luận của Án lệ số 43 chưa tương thích với quy định của Luật Nhà ở năm 2014.

2.3. Xác lập quyền sở hữu nhà ở nhưng không thể thực hiện các quyền của chủ sở hữu

Một thực trạng đã diễn ra phổ biến ở các dự án nhà ở thương mại khi chủ đầu tư đã xây dựng xong, đã nhận thanh toán một phần hoặc toàn bộ, đã bàn giao nhà ở cho người mua nhà nhưng không thể hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cho chủ sở hữu. Có nhiều nguyên nhân dẫn đến tình trạng này như: Chủ đầu tư không hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai với nhà nước, chủ đầu tư xây dựng công trình sai với giấy phép được cấp, sử dụng đất sai mục đích,...

Tại Hà Nội, có thể kể đến hàng loạt dự án sai phạm tiêu biểu như tổ hợp chung cư HH Linh Đàm, VP6 Linh Đàm, khu đô thị Đại Thanh, chung cư Kim Văn - Kim Lũ, khu đô thị Thanh Hà, chung cư cao cấp CT6 Kiến Hưng,… [3] Tất cả các dự án này đều dính tới sai phạm về vi phạm trật tự xây dựng như xây quá số tầng cho phép, không tuân thủ mật độ dân cư, sử dụng đất sai mục đích, xây sai quy hoạch,... Chiếu theo các quy định tại khoản 3 Điều 12 Luật Nhà ở và khoản 5 Điều 19 Luật Kinh doanh bất động sản thì trường hợp nêu trên, quyền sở hữu nhà đã được xác lập cho người mua nhà, chủ sở hữu nhà phải thực hiện các nghĩa vụ và chịu trách nhiệm đối với nhà ở mà mình sở hữu. Tuy vậy, việc thực hiện các quyền của chủ sở hữu bị hạn chế rất nhiều. Cụ thể, tại Điều 118 Luật Nhà ở quy định một trong các điều kiện để thực hiện giao dịch về mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở thì phải có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật.

Như vậy có thể nhận thấy một số quyền rất cơ bản và quan trọng của chủ sở hữu nhà không thể thực hiện được mặc dù theo quy định của pháp luật là họ đã xác lập quyền sở hữu đối với tài sản của mình.

Đối với nhà ở được xây dựng ở khu vực nông thôn, việc xây dựng nhà trên đất nông nghiệp, đất vườn, ao, đất rừng đã diễn ra khá phổ biến và khó kiểm soát. Hầu hết nhà ở khu vực nông thôn được xây dựng mà không qua thủ tục xin cấp phép xây dựng và không đăng ký quyền sở hữu vì pháp luật không bắt buộc. Thực trạng này dẫn đến hệ quả là khi người chủ sử dụng đất, sở hữu nhà thực hiện các giao dịch chuyển nhượng, thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở mà nhà ở chưa được đăng ký quyền sở hữu thì không có căn cứ nào để khẳng định hoặc chứng minh quyền sở hữu nhà thuộc về ai và có hợp pháp hay không vì thực tế có những trường hợp chủ sử dụng đất và chủ sở hữu nhà là các chủ thể khác nhau.

Qua thực tiễn hoạt động công chứng cho thấy hầu hết các trường hợp không đăng ký quyền sở hữu nhà ở trên đất khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, góp vốn, tặng cho, thế chấp, thừa kế thì trong hợp đồng chỉ có thể ghi nhận quyền sử dụng đất mà không thể ghi nhận quyền sở hữu nhà ở. Nhiều ngân hàng khi định giá tài sản thế chấp cũng chỉ có thể định giá đối với quyền sử dụng đất chứ khó định giá cả phần nhà ở đã được xây dựng trên đất.

Rõ ràng, việc quy định thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở tại Luật Nhà ở 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản 2014 đang có sự thiếu đồng bộ với Luật Đất đai, dấn đến hệ quả là chủ sở hữu nhà được coi là đã xác lập quyền sở hữu nhưng lại không thể hoặc chưa thể thực hiện các quyền của chủ sở hữu sau thời điểm xác lập quyền sở hữu.

3. Đánh giá nguyên nhân của những bất cập trong việc thực hiện quy định về thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở

Để có thể nhìn rõ hơn nguyên nhân của những bất cập, tồn tại phát sinh trong việc thực hiện các quy định về thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở, cần nhìn lại vấn đề này đã được quy định như thế nào trong lịch sử.

Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà trong hợp đồng mua bán nhà ở, theo từng thời kỳ thi hành luật, cụ thể như sau:

- Mua bán nhà ở trước 01/7/1991: Theo quy định của Điều 5 Nghị quyết 58/1998/NQ-UBTVQH10 thì hợp đồng mua bán nhà ở được xác lập trước 01/7/1991 được công nhận hợp pháp ngay cả khi mới giao được một phần tiền hoặc một phần nhà. Tuy nhiên, một nghĩa vụ luôn được nêu trong mọi trường hợp là làm thủ tục chuyển quyền sở hữu. Do đó, thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà đối với các giao dịch về mua bán nhà ở xác lập trước 01/7/1991 là thời điểm hoàn thành thủ tục chuyển quyền sở hữu nhà (đăng ký). Quy định tại Nghị quyết 1037/2006/NQ-UBTVQH11 ngày 27/7/2006 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội về giao dịch về nhà ở xác lập trước 01/7/1991 có người Việt Nam định cư ở nước ngoài tham gia cũng quy định tương tự như trên.

- Mua bán nhà ở từ 01/7/1991 đến 30/6/1996: Đây là thời kỳ thi hành Pháp lệnh Nhà ở. Theo quy định tại Điều 36 và Điều 33 Pháp lệnh Nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở hữu là thời điểm hoàn thành thủ tục “đăng ký trước bạ sang tên”.

- Mua bán nhà ở từ 01/7/1996 đến 31/12/2005: Đây là thời kỳ thi hành Bộ luật Dân sự (BLDS) năm 1995. Theo quy định tại Điều 444 BLDS năm 1995 thì “Quyền sở hữu nhà ở được chuyển cho bên mua kể từ thời điểm đăng ký quyền sở hữu”.

- Mua bán nhà ở từ 01/01/2006 đến 01/7/2006: Đây là thời kỳ áp dụng BLDS năm 2005. BLDS năm 2005 không có quy định riêng cho thời điểm chuyển quyền sở hữu từ hợp đồng mua bán nhà ở nên áp dụng quy định chung về chuyển quyền sở hữu đối với bất động sản ( Điều 168) là kể từ thời điểm đăng ký quyền sở hữu.

- Mua bán nhà ở từ 01/7/2006 đến 30/6/2015: Đây là thời kỳ thi hành Luật Nhà ở năm 2005. Theo quy định tại Điều 93 Luật Nhà ở năm 2005 thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà là thời điểm công chứng, chứng thực đối với trường hợp mua bán giữa cá nhân với cá nhân hoặc thời điểm giao nhận nhà đối với trường hợp một bên là tổ chức kinh doanh nhà ở.

- Mua bán nhà từ 01/7/2015: Đây là thời kỳ thi hành Luật Nhà ở năm 2014. Theo quy định tại Điều 12 Luật Nhà ở năm 2014 thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở như sau:

+ Trường hợp mua bán nhà ở thông thường thì thời điểm chuyển quyền sở hữu là ở thời điểm đã thanh toán đủ tiền mua và đã nhận bàn giao nhà ở, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

+ Trường hợp mua bán nhà ở giữa chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở với người mua thì thời điểm chuyển quyền sở hữu là thời điểm nhận bàn giao nhà hoặc thời điểm bên mua thanh toán đủ tiền mua nhà.

+ Trường hợp bên bán là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thì thời điểm chuyển quyền sở hữu được thực hiện theo pháp luật về kinh doanh bất động sản.

Như vậy, có thể nhận thấy rằng trước thời điểm Luật Nhà ở 2005 có hiệu lực, các quy định về thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở được quy định thống nhất là từ thời điểm được đăng ký. Quy định như vậy cũng thống nhất với các quy định của Luật Đất đai về thời điểm xác lập quyền sử dụng đất.

Sự thay đổi về thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà theo Luật Nhà ở được cho là để bảo đảm việc thực hiện các quyền của người sở hữu nhà một cách kịp thời ngay cả trong thời gian họ chưa được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận, vì thời gian xem xét, cấp giấy chứng nhận được cho là khá dài. Tuy nhiên, ở một khía cạnh khác, có thể nhận thấy những thay đổi này nhằm hướng tới việc gỡ bỏ các rào cản mang tính hành chính để tạo môi trường thông thoáng, phát triển thị trường nhà ở. Đối tượng được hưởng lợi trước tiên ở đây là các doanh nghiệp kinh doanh nhà ở.

So sánh Luật Nhà ở 2005 (Điều 93) và Luật Nhà ở 2014 (Điều 12), có thể nhận thấy các quy định về thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở được quy định theo hướng nới lỏng hơn và linh hoạt hơn. Chủ đầu tư các dự án về nhà ở có thể sớm được coi là hoàn thành nghĩa vụ của mình với người mua nhà, chuyển giao được phần lớn trách nhiệm đối với tài sản và thu về khoảng 90-95% giá trị sản phẩm, bảo đảm hiệu quả đầu tư. Cùng với Luật Kinh doanh bất động sản thì những quy định theo hướng linh hoạt như vậy đã góp phần thúc đầy thị trường nhà ở và thị trường bất động sản phát triển nhanh chóng. Mặc dù vậy, mặt trái của những quy định này là những bất cập phát sinh như đã phân tích ở trên. Mục đích bảo vệ quyền lợi của chủ sở hữu hoặc giúp chủ sở hữu thực thi được các quyền của mình trên thực tế đạt được không thực sự rõ nét. Ngược lại, những quy định tại Điều 12 của Luật Nhà ở 2014 và khoản 5 Điều 19 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 không chỉ tạo ra sự thiếu đồng bộ với quy định của Luật Đất đai mà còn mâu thuẫn với quy định về quyền sở hữu tại Điều 158 Bộ luật Dân sự 2015.

Điều 158 Bộ luật Dân sự năm 2015 định nghĩa: “Quyền sở hữu đối với tài sản bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu”. Tuy nhiên, tại thời điểm thanh toán đầy đủ tiền mua nhà hoặc được nhận bàn giao nhà theo khoản 3 Điều 12 Luật Nhà ở năm 2014 thì bên mua vẫn chưa có đầy đủ quyền định đoạt đối với nhà ở đó.

Mặt khác, việc chuyển quyền sở hữu đối với nhà ở sẽ gắn với việc chuyển quyền sử dụng đất, theo khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013: “Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”. Nhận thấy, quyền sử dụng đất chỉ có thể được chuyển giao cho bên mua kể từ thời điểm đăng ký đất đai.

Như vậy, trước khi thủ tục đăng ký đất đai được hoàn thành, chủ đầu tư hay người bán vẫn là bên chịu trách nhiệm với tư cách là người có quyền sử dụng đất, mặc dù quyền sở hữu, khai thác, quản lý tài sản gắn liền với đất đã thuộc về bên mua. Điều này gây khó khăn cho cơ quan quản lý nhà nước và gây bất lợi cho chủ đầu tư cũng như người bán trong thời gian nhà ở chưa được cấp giấy chứng nhận. Cũng đồng nghĩa rằng, bên mua vẫn chưa có quyền sở hữu trọn vẹn đối với nhà ở do chưa tiếp nhận hoàn toàn các rủi ro và trách nhiệm pháp lý liên quan đến tài sản [4].

4. Đánh giá tính thống nhất của quy định về thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở trong dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) với quy định của các luật, dự thảo có liên quan

Nghiên cứu các dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) được chỉnh lý ngày 28/07/2023 (Điều 14), Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) được chỉnh lý ngày 27/7/2023 (Điều 14) và dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) được chỉnh lý ngày 27/7/2023 (Điều 46) cho thấy các quy định về thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở và thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất về cơ bản không có thay đổi so với quy định của các văn bản luật hiện hành. 

Trong tờ trình dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) của Chính phủ số 119/TTr-CP, ngày 14/4/2023, Chính phủ đề nghị giữ nguyên quan điểm về thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở tại Điều 14 của dự thảo. Theo đó, về cơ bản các nội dung gần như giữ nguyên như Điều 12 Luật Nhà ở 2014, có bổ sung thêm một trường hợp xác lập quyền sở hữu đối với nhà ở do chủ sở hữu trực tiếp đầu tư xây dựng.

Điểm c khoản 4 Điều 14 dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đã có bổ sung thêm quy định mới: “Trường hợp mua bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng giữa tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản với người mua, thuê mua không thuộc trường hợp quy định tại điểm a và điểm b khoản này thì thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng đối với bên mua, bên thuê mua là kể từ thời điểm các bên đã hoàn thành thủ tục đăng ký tài sản theo quy định của Bộ luật dân sự và pháp luật về đăng ký tài sản để bên mua, bên thuê mua được đăng ký quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng”.

Quy định này nhằm khắc phục phần nào những hạn chế, bất cập đã được nêu ở trên, tạo sự đồng bộ với quy định của Luật Đất đai, mặc dù vậy, đối với đối tượng nhà ở trong các dự án bất động sản thì thời điểm xác lập quyền sở hữu vẫn được giữ nguyên như quy định cũ. Cách thức quy định này cho thấy sự thiếu thống nhất ngay trong một điều luật. Hiện tại, cũng chưa có bất kỳ đánh giá hay giải thích nào về lý do của sự khác nhau trong cơ chế xác lập quyền sở hữu nhà có nguồn gốc trong dự án và ngoài dự án. Tại sao đối với nhà ở do chủ đầu tư bán từ các dự án thì quyền sở hữu nhà được xác lập mà không cần phải qua bước đăng ký trong khi cũng là nhà ở nhưng không nằm trong các dự án bất động sản thì thời điểm xác lập quyền sở hữu lại phải thông qua việc đăng ký tài sản?

Tóm lại với cách quy định này, những bất cập, vướng mắc đã được đề cập ở trên chưa thể được giải quyết và cũng chưa có phương án cụ thể nào để giải quyết.

5. Một số đánh giá và kiến nghị

Cơ chế đăng ký quyền sử dụng đất của Việt Nam theo quy định của Luật Đất đai mang tính đặc thù, đó là đăng ký để xác lập quyền. Người sử dụng đất sau khi nhận chuyển nhượng, tặng cho, góp vốn,… vẫn chưa thực sự được xác lập quyền sử dụng đất mà bắt buộc phải xác lập thông qua việc đăng ký. Cơ chế này được thực hiện xuất phát từ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai. Do vậy không thể có việc mua bán trực tiếp đất đai mà phải thông qua cơ chế chuyển quyền mà ở đó, Nhà nước sẽ là người trao quyền sử dụng đất cho bên nhận trên cơ sở thỏa thuận với bên chuyển quyền. Ở các nước theo chế độ tư hữu về đất đai như Pháp, Đức,… việc mua bán đất đai được giao dịch thông qua công chứng và quyền sở hữu được xác lập một phần hoặc toàn bộ cho bên mua ngay sau khi hợp đồng được công chứng. Việc đăng ký được thực hiện nhằm xác lập quyền đối kháng với bên thứ ba. 

Đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất tại Việt Nam hiện nay cũng được thực hiện theo cơ chế đăng ký xác lập quyền đối kháng, nghĩa là việc xác lập quyền sở hữu không phụ thuộc vào thời điểm đăng ký vì vậy, chắc chắn sẽ có sự khác biệt về thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở so với thời điểm xác lập quyền sử dụng đất. Nhưng mặt khác, vì quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất có mối quan hệ mật thiết với nhau, trong đó, có thể nói rằng quyền sử dụng đất là quyền mang tính nền tảng. Quyền sở hữu nhà không thể tồn tại nếu không được phát sinh trên cơ sở quyền sử dụng đất. Do đó, để có thể bảo đảm sự thống nhất, khắc phục được những tồn tại, vướng mắc khi thực hiện các quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất, cần phải quy định thống nhất về thời điểm xác lập các quyền này.

Phân tích các quyền của chủ sở hữu nhà ở theo quy định của dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) và dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), trong trường hợp nhà ở chưa được đăng ký quyền sở hữu có thể nhận thấy rằng các quyền đó chưa đủ để cấu thành nên quyền sở hữu đúng nghĩa như quy định tại Điều 158 Bộ luật Dân sự 2015, cụ thể, người được coi là chủ sở hữu nhà thực chất mới chỉ có các quyền chiếm hữu, sử dụng chứ chưa có đầy đủ quyền định đoạt. Chính vì vậy, quy định như các dự thảo hiện nay về thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở là gượng ép và chưa phù hợp với các nguyên tắc và quy định của Bộ luật Dân sự. Từ những nhận định nêu trên, xin kiến nghị một số vấn đề sau:

Thứ nhất, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản chỉ nên quy định thời điểm xác lập các quyền chiếm hữu, sử dụng đối với nhà ở khi đáp ứng được các điều kiện nhất định về thanh toán, bàn giao nhà. Các quyền chiếm hữu, sử dụng và các quyền khác vẫn có thể được coi là các quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán và vẫn có thể được chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế theo cơ chế chuyển giao quyền và nghĩa vụ đã được quy định trong Bộ luật dân sự nếu đáp ứng được những điều kiện nhất định. Quyền sở hữu chỉ được xác lập khi hoàn thành việc đăng ký quyền sở hữu nhà ở. Phương án này phản ánh đúng thực tế các quyền và trách nhiệm của người mua nhà và người bán nhà trong các dự án kinh doanh bất động sản. Phương án này cũng sẽ tạo ra cơ chế pháp lý rõ ràng và minh bạch để làm căn cứ xử lý tài sản trong trường hợp thế chấp, phát mại hoặc kê biên thi hành án.

Thứ hai, cần nới lỏng các điều kiện về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất để tạo thuận lợi cho công dân khi đăng ký, đồng thời quy định cơ chế bắt buộc đăng ký quyền sở hữu nhà ở. Chủ sở hữu nhà ở chỉ được thực hiện quyền định đoạt khi đã hoàn thành việc đăng ký quyền sở hữu. Điều này sẽ bảo đảm cơ sở pháp lý để khẳng định tính hợp pháp cho các giao dịch về nhà ở, tạo thuận lợi cho việc tiến hành các giao dịch về nhà ở, giảm thiểu các tranh chấp phát sinh, đặc biệt khi chủ sở hữu nhà và chủ sử dụng đất là những chủ thể khác nhau.

Hiện tại, điều kiện để đăng ký quyền sở hữu nhà mặc dù được công bố minh bạch nhưng chưa tính đến yếu tố lịch sử khi có hàng triệu ngôi nhà ở khu vực nông thôn được xây mà không thông qua thủ tục xin cấp phép xây dựng. Nếu không có cơ chế nới lỏng, tạo điều kiện để người dân đăng ký quyền sở hữu dưới dạng ghi nhận hiện trạng thực tế thì mãi mãi họ sẽ không thể thực hiện được đầy đủ các quyền của mình mặc dù tài sản đó trên thực tế do họ đầu tư tạo lập nên.

Thứ ba, cần có quy định công bằng hơn giữa các chủ thể trong việc công nhận quyền sở hữu nhà. Nhà ở trong các dự án do các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản bán ra hay nhà ở riêng lẻ do người dân bán cho nhau cũng cần có cơ chế xác lập quyền sở hữu như nhau và dựa trên cơ sở khoa học.

Thứ tư, thay đổi cơ chế đăng ký quyền sử dụng đất thành đăng ký xác lập quyền đối kháng thay vì đăng ký xác lập quyền sử dụng như hiện nay. Cơ chế này sẽ giúp đồng bộ, thống nhất với cơ chế đăng ký quyền sở hữu nhà, thống nhất với thời điểm có hiệu lực của giao dịch dân sự được công chứng theo quy định của Luật Công chứng và giảm bớt rủi ro cho bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Thực tế quy trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất hiện nay bên nhận chuyển nhượng phải thanh toán đủ giá trị chuyển nhượng ngay khi hợp đồng được công chứng nhưng quyền sử dụng đất chưa được công nhận, do đó trong quãng thời gian chờ đăng ký quyền sử dụng đất thì người nhận chuyển nhượng phải đối mặt với những rủi ro pháp lý như bị kê biên thi hành án từ lỗi của bên chuyển nhượng hoặc tài sản có thể liên quan đến những tranh chấp phát sinh mà không thể đăng ký được.

Thứ năm, cần quy định cơ chế để bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mặc định xác lập quyền sở hữu đối với nhà ở tồn tại trên đất mà chưa được đăng ký quyền sở hữu, tránh nguy cơ các giao dịch chuyển quyền sử dụng đất này bị vô hiệu hoặc các tranh chấp liên quan đến nhà chưa đăng ký ảnh hưởng đến việc đăng ký tài sản của bên nhận chuyển nhượng.

Thứ sáu, nghiên cứu áp dụng cơ chế liên thông trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà tương tự như một số nước phát triển (Cộng hòa Pháp, Cộng hòa liên bang Đức,…) theo đó, ngay khi được công chứng, công chứng viên sẽ căn cứ vào thỏa thuận của các bên, căn cứ quá trình thực hiện thỏa thuận để xác định thời điểm dịch chuyển quyền sở hữu, có thể cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu tạm thời, làm trung gian thanh toán, thay mặt các bên kê khai, nộp các loại thuế, phí và tiến hành đăng ký quyền sở hữu cho bên nhận chuyển nhượng. Cơ chế này sẽ giúp cho quá trình xác lập quyền sở hữu được xác lập rõ ràng, minh bạch, thống nhất và hợp pháp.

Thạc sĩ NGUYỄN THỊ THƠ

Trưởng Văn phòng công chứng Đông Anh (Hà Nội)

Phó Chủ tịch Hiệp hội công chứng viên Việt Nam

Một số ý kiến đối với dự án Luật Công chứng (sửa đổi)