(LSO) -Bộ Công an vừa có văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ để bày tỏ bất cập trong quy hoạch pháp luật liên quan đến căn hộ du lịch (condotel), biệt thự du lịch, văn phòng kết hợp lưu trú (officetel).
Báo cáo Thủ tướng về một số bất cập của loại hình căn hộ du lịch (condotel), biệt thự du lịch và văn phòng kết hợp lưu trú (officetel).
Bộ Công an kiến nghị Thủ tướng chỉ đạo Bộ Tài nguyên và Môi trường không hợp thức hóa các loại hình này thành nhà ở. Đồng thời, Bộ cũng đề nghị Bộ Xây dựng sửa đổi, bổ sung Luật kinh doanh bất động sản; sửa đổi, bổ sung pháp luật về đất đai, việc chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu tài sản và hoàn thiện các quy định quản lý, vận hành các tòa nhà hỗn hợp. Ngoài ra, cơ quan này còn đề nghị thanh tra các địa phương phát triển nhiều loại hình bất động sản trên.
Bộ Công an cho biết, tháng 10/2019 Bộ Văn hóa, Thể thao và Du lịch đã ban hành Quyết định 3720 về Quy chế quản lý, kinh doanh loại hình căn hộ du lịch và biệt thự du lịch.
Ngày 31/12/2019, Bộ Xây dựng ban hành Thông tư số 21/2019 về Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư trong đó quy định các tiêu chuẩn kỹ thuật áp dụng đối với nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp.
Tháng 2/2020, Bộ Tài nguyên và Môi trường có văn bản số 703 hướng dẫn Sở Tài nguyên và Môi trường các tỉnh, Thành phố trực thuộc Trung ương về chế độ sử dụng đất và việc chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải nhà ở.
“Các Bộ cho rằng đã đầy đủ cơ sở pháp lý để quản lý hình thức căn hộ du lịch, biệt thự du lịch, văn hóa kết hợp lưu trú. Tuy nhiên thực tế việc đầu tư, xây dựng, quản lý loại hình bất động sản trên gặp nhiều khó khăn, vướng mắc, các văn bản pháp luật trên chưa giải quyết được”, Bộ Công an nêu quan điểm.
Cụ thể, Bộ Tài nguyên và Môi trường chưa hướng dẫn rõ việc giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản cho từng người mua căn hộ. Trường hợp cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản cho từng người mua căn hộ trong dự án sẽ phát sinh nhiều vấn đề phức tạp về an ninh trật tự trong quản lý vận hành tòa nhà, quản lý hoạt động đầu tư kinh doanh căn hộ; quản lý, thu hồi dự án khi hết thời hạn sử dụng đất của dự án.
Một số địa phương như Đà Nẵng, Bà Rịa - Vũng Tàu đang rà soát, đề xuất chuyển đổi mục đích sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng tài sản căn hộ du lịch cho người mua, dần hợp thức các căn hộ du lịch, biệt thự du lịch thành nhà ở, gây áp lực hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội sẽ phát sinh nhiều vấn đề phức tạp.
Trường hợp cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản cho từng căn hộ cũng sẽ phát sinh việc thế chấp quyền sở hữu tài sản để vay vốn tại các ngân hàng khác nhau. Như vậy sẽ có tình trạng một tài sản sử dụng làm tài sản đảm bảo nhiều lần tại nhiều ngân hàng.
Hơn nữa, văn bản số 703 của Bộ Tài nguyên và Môi trường chưa đề cập việc xác định chế độ sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất và việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với loại hình văn phòng kết hợp lưu trú.
Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định 2 loại hình kinh doanh bất động sản là kinh doanh bất động sản có sẵn và kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, quy định điều kiện kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai còn lỏng lẻo, chưa rõ vai trò của cơ quan quản lý nhà nước trong việc quản lý hoạt động kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai là căn hộ du lịch, biệt thự du lịch.
Theo số liệu của Hiệp hội bất động sản Việt Nam, hiện cả nước có 82.902 condotel, 28.099 biệt thự du lịch, 12.617 phòng khách sạn, 15.663 căn shophouse, tập trung chủ yếu tại Hà Nội, TP. HCM, Quy Nhơn, Bình Thuận, Khánh Hòa, Đà Nẵng, Kiên Giang… Ngoài ra, Hà Nội và TP. HCM hiện có hơn 10.000 officetel.
Phân khúc bất động sản này cuối năm 2019 đón cú sốc lớn khi chủ đầu tư dự án Cocobay (Đà Nẵng) chấm dứt trả lợi nhuận cam kết 12% với người mua vì khó khăn tài chính. Trước đó, một dự án condotel khác tại Nha Trang là Bavico từng phải đàm phán để giảm mức cam kết lợi nhuận từ 15% một năm xuống còn 8%.
Tuy nhiên, sau đó, việc chi trả của chủ đầu tư này cũng không được thực hiện. Thực tế này dấy lên nghi ngại sẽ xảy ra "cơn khủng hoảng condotel".
Riêng với trường hợp Cocobay, việc chuyển đổi công năng condotel sang dự án nhà ở là một trong những lựa chọn. Khách hàng sẽ phải mất thêm phí chuyển đổi là 15% giá mua căn hộ theo hợp đồng đã ký. Sau khi hoàn tất thủ tục này, chủ sở hữu có thể giao lại cho đơn vị thuộc Công ty Thành Đô vận hành, chia sẻ lợi nhuận.
Đại diện Empire Group cho biết hai nguyên nhân chính khiến dự án không thể thực hiện cam kết với khách hàng. Một là về vấn đề pháp lý của condotel hiện không rõ ràng, trong khi đó khách hàng gây sức ép với chủ đầu tư về việc thực hiện cam kết sổ đỏ - sổ hồng. Thứ hai là việc vận hành khai thác tình hình thực tế của thị trường cho thấy kết quả 2 năm đầu đều lỗ, còn sau đó có lãi chỉ 5-6% mỗi năm.
LÂM HOÀNG(t/h)
